常见物业问题.docx

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常见物业问题

一、房屋维修的责任归属

是否属于房屋质量问题，最好请具有鉴定资质的部门进行质量鉴定，如属于质量问题，则应向房开商主张权利；如不属质量问题，属保修范围，则是物业管理部门的事，物业如不进行维修，可以拒交物管费或起诉物管。

二、哪些质量问题可以要求退房

可以退房的房屋质量问题：

1、若业主经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。

2、若业主所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。

则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。

3、若业主所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。

在这种情况下，开发商轻微违约，没有达到根本违约的程度，所以业主不能要求解除合同进行退房。

只能要求开发商在保修期内承担修复责任。

如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

发生质量问题后，业主应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或者严重影响正常居住，以便采取相应的对策。

以上两例房屋质量纠纷中，购房者采取了正确的方式，维权比较顺利。

但若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。

三、房子有质量问题可以不交物业费吗

交纳物业管理费是业主的法定义务。

业主不能以房子质量问题为理由，而不履行交纳物业管理费的法定义务。

业主只要享受了物业管理服务，就应交纳管理费。

从法律上讲，不交纳管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，而且也严重地损害了全体业主的合法权益。

如果某业主自身的合法权益受到了侵害，必须弄清楚“侵害方”是谁？

房屋质量问题，是建房开发商的责任，物管公司则可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失，或协助业主直接向人民法院提起诉讼，要求赔偿损失。

业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式、合法的手段来维护，法律不允许用非法的方式、非法的手段来维护合法权益。

四、业主能否以房屋存在质量问题为由拒交物管费？

业主能否以房屋存在质量问题为由拒交物管费，不能一概而论。

商品房存在质量问题系业主与开发商之间商品房买卖合同纠纷，而物管费的缴纳则属于业主与物业公司之间法律关系，通常情况下，开发商与物业公司是独立的法人企业。

故此，业主不能以开发商的房屋存在质量问题而拒交应由物业公司收取的物管费，但业主因为房屋质量问题无法入住所造成的物管费损失及其他相应损失、违约责任等，都可以依据法律或购房合同要求开发商承担。

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房屋质量与物业无关的理由

1、房地产开发商作为商品房的出卖人，将房屋出售后，对商品房承担保修责任，商品房的不同部位有不同的保修期限，具体期限依据法律规定以及与房屋买受人的约定而确定，除地基和主体结构保修终身外，开发商对其开发的商品房不可能永远承担维修义务，否则与法理和情理均不符，房屋保修的期限是硬性的，也就是说，一旦期限经过，作为房屋出售方的开发商即对商品房的维修不承担责任了，转而由房屋的所有权人对其自己所有的财产自行承担维修责任。

也就是说，保修期内出现质量问题由开发商承担，保修期过后出现质量问题由业主自行承担。

2、物业公司对房屋无维修义务

物业公司从本质上来说是由小区的业主选定、为小区服务的企业，在商品房刚刚开发销售之时，还不具备业主共同选定物业服务企业的条件，但在入住前确实需要物业服务，因此法律规定可由开发商暂时委托物业服务企业进行前期服务，待小区业主完善后，业主可组织成立业主大会代表全体业主行使业主权利，此时，业主们可自行决定继续留用开发商委托的前期物业服务公司，或者解除掉前期服务的物业公司而另行选用其他物业公司。

对于商品房的质量问题维修事宜：

保修期内，开发商承担，此时出现问题，业主应当向开发商主张权利，只是业主们习惯了找物业公司，让他们帮忙协助解决而已。

房屋保修期过后，维修责任由业主自行承担，如业主商品房的自有部位出现质量问题，是应当由业主自行维修的，但业主非专业施工人员，因此习惯找物业服务公司维修，此时，业主是要支付物业公司维修费用的，因为物业公司对业主的商品房没有维修义务。

当然，业主也可以不找物业公司而找其他维修公司或人员维修，支付相应维修费。

如果不是业主房屋自有部位出现质量问题，而是商品房的公共部位（如：

商品房外立面、楼顶防水、公共楼梯、消防设施、上下水设施、小区道路、停车场、绿地，，，，，，等等）出现质量问题，保修期内，开发商承担维修责任；保修期外，由全体业主共同承担维修责任，因为，公共设施是全体业主共同共有。

说白了，对于公共设施在保修期外的维修问题，应当是全体业主“凑钱”维修，这笔钱，就是“物业维修基金”，是商品房保修期过后对公共设施维修的一个保障，意味着，这笔钱只有在开发商的保修期过后，如公共设施出现质量问题，轮到业主们自行承担维修责任了，才能使用的“业主们的钱”，业主们可以拿这笔钱去找物业公司对公共部位进行维修，也可以拿着这笔钱去找其他企业或个人维修。

也就是说，虽然这笔钱名称上叫做物业维修基金，但与物业公司没有任何关系，只是在“动用这笔钱时”需要物业公司协助、协调、牵头。

总而言之，物业公司对商品房没有任何维修义务，维修责任是在商品房的出卖人与买受人，即开发商与业主之间承继。

3，关于开发商与前期经其委托的物业公司、业主的关系

虽然前期物业公司是由开发商指定，但该物业公司与开发公司是两个主体、两个公司，业主入住时也是由业主与物业公司签订物业服务协议、业主临时公约、物业费用也是业主交到物业公司，所有的权利义务均产生于是业主与物业公司之间，与开发公司没有任何关系，开发公司只是起到一个直接指定的作用，一个“牵线”的作用。

虽然现实中有很多开发公司做物业的事情，是因为物业公司均是开发商自行成立或有关联的，一些文件、合同的起草也是开发公司作出、甚至代替物业公司收取物业费用，但这一切均是“代”，最终的合同还是物业公司与业主签订、盖章还是物业公司、物业费也是进入物业公司的财务帐，一切的权利义务还是在物业公司与业主之间，与开发公司无关。

五、业主有权拆窗改门吗？

   由于你把窗改成了门，破坏了整栋房子的外立面，所以除非通过规划部门的许可，否则是不允许的。

问题一

遗留的房屋质量问题

司法实践发现，房地产商遗留房屋质量问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾，案件大约占物业纠纷案件的10%-15%。

这类问题主要表现在：

房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意，诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维修义务，对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。

这样，业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。

对策：

严把房屋交接关口

一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，可在交房后，业主不容易找到开发商，而物业公司时刻在与业主打交道。

法院认为，由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。

建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。

问题二

物业服务质量不达标

这类案件大约能占到70-80%左右。

在审理中发现，大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务，服务质量不到位。

许多业主在法庭上会向法院提交小区管理现状的照片，比如没有绿化、公共设施残破，维修不及时，保安失职导致业主财产受损，等等。

对策：

随时发现问题随时解决

在这个问题上，一定要注意解决每个业主反映的问题，随时发现问题随时解决，收费的工作人员不仅负责收费，更要负责听取业主反馈的意见。

比如丢车的问题，无论是自行车还是汽车，物业公司要通过服务保证一辆也不能丢，要不然会给业主留下一根永久的“小辫子”。

问题三

物业与业主沟通存障碍

物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。

但在现实中，有的物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的。

业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。

对策：

要靠服务取得业主信任

万合物业公司对宏业花园的管理经验得到了法院的好评。

该物业公司的负责人李合祥介绍，作为第四任，万合公司2009年7月20日接管该小区时，小区里垃圾遍地，绿化缺失，由于污水管道被压坏了，小区里竟然有一条80米长、40来米宽的臭水沟。

万合物业公司先是在3日内恢复了小区里的路灯设施，投入了2万多元。

接着又投入2万元，挖开臭水沟，排清污水、重铺管道，畅通了小区的排污系统，之后，保洁工作、绿化带的补植、花池的整理都有条不紊地进行。

最后完全取得业主的信任。

问题四

供暖温度不达标

供暖质量是个敏感问题，收采暖费可以说是令每个物业公司棘手的问题。

采暖费对一些家庭来说是一笔不小的负担，可最让他们闹心的还是供暖温度达不到市政府规定的最低16℃，进而引发了大量业主以拒交采暖费为手段的维权方式。

对策：

可联合业主代表共同监控

法院认为，对于供暖质量是否达标问题，政府虽然出台了众多的制度，提出了诸多的要求，但最大的问题是政府的监督力度不够，也没有相应的制裁措施。

建议物业公司可以联合业主代表、居委会代表，在供暖期对供暖温度进行监控。

问题五

物业漠视邻里纠纷

这种现象大约占案件的5%左右。

比如，某小区8号楼一、二楼业主因前一栋楼顶楼业主违章搭建，导致影响其采光。

他们认为物业公司应当制止却漠视不管，由此拒交物业费。

还有的是因为楼上业主的暖气或管道漏水导致其装修、家具受损，他们认为物业公司应该负责维修，或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司，拒交物业费。

对策：

主动与业主进行沟通

物业公司要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题，除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。

 2、高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责

     案情：

     2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。

徐某找到该大厦管理处的保安，保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。

现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。

随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。

徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭。

     原告徐某起诉的主要理由是，A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。

某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。

    深圳市福田区人民法院认为，建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。

原告停车——发现被砸——交涉，综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆的损害是B大厦的所有人，应对损害负民事责任。

被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不须承担责任。

最后，法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费1000元，驳回原告对被告二某物业管理公司的起诉。

     评析：

    本案中的某物业管理公司，如果与车主间建立的是车辆保管关系，则很难证明自己在保管行为中没有过错，而需承担连带责任，然后再代位求偿，向某房地产公司追偿。

根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的有关规定，物业管理公司与车主之间是“车位有偿使用”的租赁关系，则免除了上述之虞。

     值得一提的是，物业管理公司对事件的处理方式是非常恰当的。

巡逻停车场的保安发现汽车被砸后，注意保护现场，并通知清洁工暂不将坠落的建筑物垃圾扫除，等待车主自己验看。

与车主取得联系后，物业管理公司对现场及车损状况进行了拍照，把损害物和损害后果的证据固定了下来。

在法庭上，原告徐某和被告一某房地产公司均无法否认这些照片证据，从而顺利地免除了自己在停车合同之外的侵权损害赔偿责任。

将砸坏汽车的碎瓷片交给车主去索赔，既有利于车主辨明事实真相，又体现了物业管理对当事人的尊重，物业管理公司的这种处理方式，表明其证据意识非常强烈。

      实务操作建议：

     物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管理公司可从本案中借鉴以下两点：

     1、应协助事主查明事件的真实过程。

仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。

查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。

     2、全面加强证据意识。

通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。

     3、根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。