物业管理常见问题文档格式.docx

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10、业主的生活受到邻居的影响怎么办？

11、业主对于违章搭建要承担责任吗？

12、业主能否在共用部位堆放杂物？

13、业主是否有权改变自己房屋的使用用途？

14、物业管理公司应提供哪些服务？

15、物业管理公司在期满后是否仍可继续提供服务收取费用？

16、小区丢车谁来负责？

17、业主是否可以自行进行物业管理？

18、物业管理费该按哪个“面积”收？

19、前期物业管理期间，物业费可以擅自涨价吗？

20、买了车位，还要交车位管理费么

公共区域内照明一般指住宅楼内的楼梯、门厅、走廊等地方的照明。

这一能源费用属于住宅小区公共性服务收费的费用构成之一，可以计入物业管理成本，按照“谁受益，谁承担”的原则，对这些公共区域内发生的照明费用，由整栋楼的全体业主进行分摊。

一般的惯例是按照单元门进行费用分摊。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；

逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

目前，新建房屋的空置率不断增高，建设单位长期不缴纳未售出房屋的管理费，不仅给物业管理带来越来越大的费用压力，同时也侵害了已入住业主的权益。

特别是有些建设单位一方面把空置房抵押给银行获得贷款，一方面将空置房屋出租获得收益，但却以没有规定为由拒绝缴纳物业服务费，买房业主因自身原因未曾入住的，由买房业主分担物业服务费。

针对这个问题，物业管理条例做了明确规定：

“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

”

以往开发商“爸爸”盖房子，下属的物业管理公司“儿子”顺理成章地管房子。

物业管理条例规定新竣工的开发商开发的住宅，都要公开招“管家”。

住宅物业的建设单位没有通过招投标的方式选聘物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物管企业的，将由县以上的地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

①房屋买卖合同和房屋租赁合同的约定。

②《业主公约》的规定。

③物业管理合同的约定。

在物业管理过程中，业主始终处于主导地位，业主大会是权力核心。

业主是“主人”，物业管理公司是“管家”。

业主与物业管理公司是平等的民事主体，双方是一种平等主体的委托合同关系。

物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。

它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。

物业管理公司在物业管理中的权利主要有：

①根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；

②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；

③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

④有权制止违反规章制度的行为；

⑤有权要求业主委员会协助管理；

⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；

⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理公司在物业管理中的义务主要有：

①履行物业管理合同，依法经营；

②接受业主委员会和全体业主的监督；

③重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；

④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

参考法条：

《城市新建住宅小区管理办法》

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

①按照物业服务合同的约定，接受物业管理公司提供的服务；

②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

③对业主公约的制定或修改，以及业主大会议事规则的制定提出建议；

④享有投票权和选举与被选举成为业主委员会委员的权利；

⑤对物业管理公司和业主委员会的工作进行监督；

⑥对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权；

⑦监督专项维修资金的使用；

⑧法律、法规规定的其他权利。

业主要履行的义务：

①遵守业主公约和业主大会的议事规则。

②遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

④按照国家有关规定交纳共用部分、共用设施设备专项维修资金。

⑤按时交纳物业管理费。

⑥法律、法规规定的其他义务。

《物业管理条例》第六条、第七条。

物业管理公司对这个小区负有管理的职责，有权利维护小区环境的整体性和统一性。

如果在业主公约或物业管理合同中明确规定，禁止业主安装太阳能热水器，那么，物业管理公司就有权制止业主安装热水器的行为。

楼顶和外墙面的使用权归所有业主共同所有，如果业主公约或物业管理合同中对热水器的安装没有约定，那么业主在安装热水器时还要得到其他业主的同意。

但在实践中，一般是只要没有明确的反对意见就可以安装，当出现纠纷时再进行协商。

如果业主在自家阳台上安装热水器，只要不破坏建筑物的色调和设计风格，一般应当是允许的。

由于物业的建筑特性，各个业主在使用各自的物业时都会对其他业主造成影响，这在法理上称为相邻权关系。

在业主使用物业时，经常会出现阻碍他人采光、通风或者排放污浊空气、异味等情况，这些构成了相邻权的侵害。

当出现这种情况时，受损业主应根据业主公约与致损业主协商解决问题。

致损业主也应考虑到其他业主的利益。

如果致损业主拒绝协商，受损方可以请物业管理公司或者业主委员会进行调解，必要情况下可以提起诉讼，要求排除妨碍。

根据法律规定，对于小区内的“私搭乱建、乱停车辆、在房屋共用部位乱堆乱放、随意占用绿地或破坏绿化、污染环境、影响居住小区景观、制造噪声扰民”的行为，物业管理公司有权加以制止。

但是具体实施时，要根据业主公约的相关规定处理。

如果业主公约中对此没有规定，或者业主拒不执行公约规定时，其他业主或物业管理公司可以对违约业主提起诉讼，以法律手段解决争议。

物业共用部位的所有权为全体业主共有，因此全体业主都有义务维护共用部位的整洁完好。

每一个业主在使用共用部位时要考虑其他业主的合法使用，不能损害其他业主的合法权益。

在共用部位堆放杂物和垃圾，占用了共用的场所和楼道，妨碍了其他业主的使用，是一种不当行为。

物业管理公司作为物业的管理者，在接到业主投诉后或发现问题后，应按照物业管理合同或业主公约的规定处理，要求业主清理杂物、恢复原状、排除妨碍。

如果因为乱堆杂物对他人造成伤害的，业主还要承担相应的民事责任。

根据有关规定，业主作为物业的所有权人，享有对自己物业的占有、使用、收益、处分的权利。

但是业主在行使自己权利的时候，不是没有任何限制的，还要遵守业主公约的规定，不得侵犯其他业主的合法权益。

根据有关规定，房地产产权人和使用人不得擅自改变房屋配套设施的用途、结构、外观。

违反规定的，物业管理公司有权予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。

因此，业主不能擅自改变自家的物业用途。

如果这样做了，任何业主都可以进行投诉，物业管理公司有权制止这种行为，并要求恢复原状获得赔偿。

物业管理公司对小区居民提供的服务种类一般在物业管理合同中约定，基本的服务包括房屋建筑主体管理、环卫管理、绿化、保安、消防、车辆道路管理等。

根据某些业主的特殊需要还可以提供专项服务，如代购物品，代买车船票等。

如果物业管理公司在合同期满后继续提供服务，而业主大会也没有就是否续签合同或更换物业管理公司发表意见，此时业主仍应按原物业管理合同支付物业管理费。

小区内丢车的事时有发生，各地政策不同，情况就不同。

谁来赔偿要视情况而定。

第一种是业主买下了小区地下车库所有权，物业公司只收取车库保洁费，照明费等维护场地费用。

此种情况下车子如果丢了，业主个人要负主要责任。

第二种是露天停车，业主按年或小时租用车位，这时物业与业主之间就有了委托关系，物业有责任24小时保护车辆的安全，使其免受损害和丢失。

这时会出现两种可能：

一， 

如果物业已经很尽责了，还是出现了车辆丢失，如果物业能举证自己的看管很到位，出现丢车属于刑事犯罪，物业可以不负责。

二， 

如果物业疏于管理，则基于委托合同，物业公司要承担赔偿责任。

三， 

免费车位，如果车子丢了，就要看物业是否存在重大过失，如果业主不能证明物业有重大过失，则物业公司不负责任。

不可以。

物业分散售出以后，产权主体便形成了多元化的格局，住宅内的各个业主既有个体利益，也有整体利益。

此时需要一种既能维护全体业主的共同利益，又能兼顾单个业主利益的新型管理体制，这种体制要求把业主自治与专业管理有机地结合起来。

同时由于房屋与相关配套设施不可分割，整体物业不可能由分散业主各自进行单个管理，而业主委员会仅是一个自治性组织，不具有专业维修保养房屋及其配套设施的专业技术和设备条件，因此必须委托一个政府主管部门认可的有资质的物业公司来管理。

业主与物业公司之间既是一种委托关系，也是维护物业公共利益的相互监督关系。

物业管理费应根据房屋的实测建筑面积数收取。

购房人购房时与出卖人签订了购房合同，对于期房来说，购房合同中约定的建筑面积为暂测面积，期房建成交付时，出卖人应向购房人提供该房屋的实测建筑面积；

对于现房来说，购房合同约定中的建筑面积应为该房屋的实测建筑面积。

购房人应根据房屋的实测面积数向物业公司交纳物业管理费。

前期物业管理阶段，物业管理费收缴率不高，或者因为其他原因造成亏损，物业公司擅自提高物业管理费是不合理、不合法的。

物业管理费是双方约定的，如果要变更，需要经过法律规定的程序。

物业公司亏损，只能通过合法手段解决：

新建商品住宅未实现销售的部分，应由出售（产权）单位按所占建筑面积比例向物业管理企业缴付全部或部分物业管理服务的各项费用，并在《前期物业管理服务合同》文本中予以明确；

已实现销售的部分，自住宅交付之日起，除另有约定外，无论空置或使用，由买受单位或个人按房屋建筑面积向物业管理企业缴付物业管理服务的各项费用。

如果物业管理费确实偏低，也须及时组建成立业主大会，由业主大会与物业公司就物业管理服务内容和物业管理费收费标准进行讨论协商，决定是减少服务内容还是提高收费标准。

20、买了车位，还要交车位管理费么？

购买车位与交纳车位管理费是并存的两类法律关系。

购买车位后，业主获得了车位的所有权，但是车位的保洁，保安，照明等仍需要物业管理公司进行管理。

因此，买了车位的业主仍要交纳车位管理费。