从化老年休养中心项目可行性研究报告.docx

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从化老年休养中心项目可行性研究报告

从化老年休养中心

项目可行性研究报告

第一章总论

1、项目概述

“老年休养中心”选址拟定于从化市，预定占地面积1998平方米。

“老年休养中心”里配套建设有行政办公楼、住宿楼、餐饮中心、娱乐中心、商店、花园、互助中心（主要是让学生青年志愿者或者社区义工与老年人相互交流帮助）等，致力于城市知识分子的高端养老服务。

服务对象为有稳定收入且有一定自理能力的城市知识分子。

2、可行性研究的依据和范围

本报告的编制依据了我国相关的法律法规、国家统计部门公布的相关行业统计数据。

参考了专业文献的相关分析报告。

参照了同行业的经营数据并依据本公司的实际情况作了一定调整。

本报告主要分析建设老年休养中心的可行性，内容主要涉及项目选址、投资、生产技术的先进合理性、生产能力、产品的市场情况和产品成本、财务等经营情况。

3、建设规模

建筑面积为900平方米，占地面积1998平方米。

服务范围为大广州市及周边地区。

4、投资规模

（1）投资估算

公司总投资额预计为1060万元，一次性全额投资。

“老年休养中心”建设工程投资估算表

序号

费用项目

单位

单价（万元）

工程量

金额（万元）

备注

1

建房

栋

150

6

900

2

租地

亩.年

1

3亩*10年

30

3

房内及办公设备

50

4

户外建设及娱乐器材

50

5

前期宣传

30

投资

总计

1060

（2）资金筹措

公司总投资额预计为1060万元，由公司自有资金承担。

第二章项目发起背景与建设必要性

我国自1999年步入人口年龄结构老龄化阶段以来，养老问题越来越凸显。

第六次人口普查显示，我国大陆总人口数已达13.39亿，60岁及以上人口占全国总人口的13.26%，是世界上人口老龄化规模最大、发展速度最快的国家之一。

随着计划生育这代独生子女的双亲衰老，越来越多的“4+2+1”模式家庭，将面临经济上、时间上等诸多的养老问题。

2009年80岁以上的高龄人口达到1900万，超过了老年人口的11.38%。

2020年80岁以上高龄人口将达到3067万，占老年人总量12.37%。

2050年80岁以上的高龄人口将近1亿，占老年人口的1/5。

高龄意味着老人的健康状况低下，心理技能、生理技能下降，非自理比重大幅度上升，高龄养老也会提出更高的要求。

而且，现在老年人失能的比例在上升：

城乡老年人日常生活需要护理和照料的比例已经由6.6%上升到9.8%，其中城市上升到9.3%，农村上升到9.9%，目前我国完全失能的老年人有1036万，其中城市有200多万。

半自理或者部分自理的有1890多万，其中城市有190万。

从目前来看，长期照料与护理的养老院舍保有量与巨大的需求不相匹配。

到2009年底养老服务机构4万家，床位226.2万张，接近老年人总量的1.6%，较之国际社会通行的5%到7%的比例相差很大。

所以，投资养老服务行业前景看好。

第三章厂址选择及公用工程方案

1、厂址的地理位置

本项目厂址拟定在从化市。

从化市位于广东省中部，中国第三大城市广州市东北面。

市境东面与龙门县、增城市接壤，南面跟广州郊区毗邻，西面和清远市、广州市花都区交界，北面同佛冈、新丰县相连，交通、文化、通讯、生活都十分方便。

2、选定厂址的技术经济分析

木塑制品厂址的选择是通过几个选址方案进行了多方面的比较而定。

根据有利条件一致认为，厂址选定在从化市太平镇，此选厂址方案符合选址原则，从经济考虑，具有很多优越条件。

1）厂址选在从化市太平镇，空气清新，远离闹市却又交通便捷，各种基础设施完备；

2）选址土地租金相对较低，能够降低运营成本；

3、厂区面积及设计规模

根据生产和生活需要厂区建筑项目如下：

1）生产用建筑项目：

办公行政楼；

2）生活设施项目：

宿舍、饭堂、户外设备设施。

第四章企业机构和定员

1、组织机构

企业设总经理1名，副总经理1名，办公室主任1名，医疗部主任1名，护理部主任1名，餐饮部主任1名。

2、劳动定员和人员培训

2.1劳动定员

企业设计双班制，企业机构和劳动定员见下表。

表企业机构和劳动定员

序号

单位名称

单 位 功 能

定   员

1

厂级领导

总体管理

2

2

医疗部

定期组织体检，

处理突发疾病

6

3

护理部

日常护理

30

4

餐饮部

负责日常餐饮事宜

15

5

综合管理办公室

处理日常事务，行政后勤

8

6

合计

61

2.2人员培训

企业的生产经营管理人员均是有多年从业经历的优秀人才，具备丰富的工作经验。

企业所需的护理人员主要从社会招聘，企业将请专业高级护理师来厂进行针对性的理论授课和实际操作培训。

培训将采用多渠道、多方式进行。

第五章项目实施管理

1、项目实施管理

本项目自项目建议书批复后，公司已建立了以总经理为首的项目领导小组。

小组下设项目筹建办公室，具体负责本项目的实施。

2、项目的前期准备工作

项目的前期准备工作包括市场调研，厂址选择，资金来源渠道，项目可行性报告的编写。

此项工作预计需三个月。

3、项目资金的筹集

本项目由公司自有资金投资，不需要信贷或融资。

4、施工阶段

土建装修工程（包括生活设施和生产设施）的施工及验收，预计需要6个月；

项目包括的各项具体工作及进度详见下表：

项目进度表

项目

2013年

2014年

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4

市场调研、可行性报告

项目报批、筹建

资金筹集

土建装修工程

设备安装、调试

物资供应

前期宣传安排

完成员工的招收、培训

第六章投资估算和资金筹措

1、投资估算

1.1建设投资估算

建设投资包括建房、租地、房内及办公设备、户外建设及娱乐器材、前期宣传、以及不可预计费用。

项目的建设投资总计1060万元，全部为自有资金。

建设投资估算表见表1：

“老年休养中心”建设工程投资估算表

序号

费用项目

单位

单价（万元）

工程量

金额（万元）

备注

1

建房

栋

160

5

800

2

租地

亩.年

5

3亩*10年

150

3

房内及办公设备

40

4

户外建设及娱乐器材

40

5

前期宣传

20

6

不可预计费用

10

投资总计

1060

1.2流动资金估算

养老院第一年上住率按50%计算，收入375万元（250间*0.5*12月*0.25万元/月），第2-10年上住率按90%计算，收入675万元。

每年支付员工工资及福利168万元，饭堂食材100万元，办公费用20万元，税费以及应急资金30万元，，可满足生产对流动资金的需求。

流动资金估算见表2。

序号

项目

年数

1

2-10

1

现金流入

375

675

2

现金支出

340

438

2-1

其中：

工资及福利

168

168

2-2

饭堂食材

100

100

2-3

办公费用

20

20

2-4

税费

22

120

2-5

应急资金

30

30

3

现金余额

35

237

第七章项目财务评价与不确定性分析

1、辅助报表

1.1销售收入和销售税金及附加估算

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的相关规定，养老院等福利机构提供的育养服务，免征营业税。

因此销售税金为0。

1.2单位成本与总成本费用估算

总成本费用估算见表3。

序号

项目

合计

宣传期

运营期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

员工工资及福利

2,113

168.0

176.4

185.2

194.5

204.2

214.4

225.1

236.4

248.2

260.6

2

饭堂食材

1,258

100.0

105.0

110.3

115.8

121.6

127.6

134.0

140.7

147.7

155.1

3

办公费用

252

20.0

21.0

22.1

23.2

24.3

25.5

26.8

28.1

29.5

31.0

4

折旧费

400

40.0

40.0

40.0

40.0

40.0

40.0

40.0

40.0

40.0

40.0

5

其他费用

126

10.0

10.5

11.0

11.6

12.2

12.8

13.4

14.1

14.8

15.5

6

总成本费用

4,148

338.0

352.9

368.5

385.0

402.2

420.3

439.3

459.3

480.3

502.3

7

其中：

经营成本

3,748

298.0

312.9

328.5

345.0

362.2

380.3

399.3

419.3

440.3

462.3

1.3固定资产折旧估算

表7-4固定资产折旧估算表

序号

项目

合计

折旧年限

使用年限

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

固定资产原值

800

20

2

折旧费

40

40

40

40

40

40

40

40

40

40

3

净值

760

720

680

640

600

560

520

480

440

400

1.财务基本报表

2.1损益表

表5损益表

序号

项目

合计

宣传期

运营期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

入住率（%）

50

80

100

100

100

100

100

100

100

100

1

产品销售收入

6,975.00

375

600

750

750

750

750

750

750

750

750

2

销售税金及附加

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3

总成本费用

4,148.21

338

353

369

385

402

420

439

459

480

502

4

利润总额（1-2-3）

2,826.79

37

247

381

365

348

330

311

291

270

248

5

所得税（25%）

706.70

9.25

61.78

95.36

91.26

86.94

82.42

77.66

72.67

67.43

61.93

6

税后利润（4-5）

2,120.09

27.75

185.33

286.09

273.77

260.83

247.25

232.99

218.01

202.29

185.78

7

可供分配利润

2,120.09

27.75

185.33

286.09

273.77

260.83

247.25

232.99

218.01

202.29

185.78

7.1

盈余公积金（10%）

212.01

2.78

18.53

28.61

27.38

26.08

24.73

23.30

21.80

20.23

18.58

7.2

公益金（5%）

106.00

1.39

9.27

14.30

13.69

13.04

12.36

11.65

10.90

10.11

9.29

7.3

未分配利润

1,802.08

23.59

157.53

243.18

232.71

221.71

210.16

198.04

185.31

171.95

157.91

累计未分配利润

23.59

181.11

424.29

657.00

878.71

1,088.87

1,286.91

1,472.22

1,644.17

1,802.08

2.2现金流量表（本项目由公司自有资金投资，所以无全部投资现金流量表）

现金流量表（权益投资）见下表。

表6现金流量表

序号

项目

合计

建设期

宣传期

运营期

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

入住率（%）

50

80

90

100

100

100

100

100

100

100

1

现金流入

7285

0

375

600

750

750

750

750

750

750

750

1060

1.1

产品销售收入

6975

375

600

750

750

750

750

750

750

750

750

1.2

回收固定资产余值

300

300

1.3

回收流动资金

10

10

2

现金流出

3395

-1060

307

375

424

436

449

463

477

492

508

524

2.1

固定资产投资

1030

1030

2.2

流动资金

30

30

2.3

经营成本

3748

298

313

329

345

362

380

399

419

440

462

2.4

销售税金及附加

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2.5

所得税

707

9

62

95

91

87

82

78

73

67

62

3

净现金流量（1－2）

1770

-1060

68

225

326

314

301

287

273

258

242

536

4

累计净现金流量

-992

-767

-441

-127

174

461

734

992

1,234

1,770

5

所得税前净现金流量

2477

-1060

77

287

421

405

388

370

351

331

310

598

6

所得税前累计净现金流量

-983

-696

-274

131

518

888

1,239

1,569

1,879

2,477

2.4资金来源与运用表

资金来源与运用表见下表。

表7资金来源与运用表

序号

项目

合计

宣传期

运营期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

入住率（%）

50

80

100

100

100

100

100

100

100

100

1

资金来源

3,537

77

287

421

405

388

370

351

331

310

598

1.1

利润总额

2,827

37

247

381

365

348

330

311

291

270

248

1.2

折旧费

400

40

40

40

40

40

40

40

40

40

40

1.3

回收固定资产余值

300

300

1.4

回收流动资金

10

10

2

资金运用

2,509

33

219

339

324

309

293

276

258

239

220

2.1

流动资金

-

2.2

所得税

707

9

62

95

91

87

82

78

73

67

62

2.3

应付利润

1,802

24

158

243

233

222

210

198

185

172

158

3

盈余资金

1,028

44

68

83

81

79

77

75

73

70

378

4

累计盈余资金

56

124

207

288

367

444

519

592

662

1,040

2.5资产负债表（因本项目由公司自有资金投资，无负债情况，所以此表略）

3、财务评价

3.1盈利能力分析

3.1.1净现值（本项目全是公司自有资金投资）

自有资金:

财务净现值（FNPV）（ic=20%）NPV=935.5。

分析：

财务净现值大于零，说明该项目在财务上是可以考虑接受的；

3.1.2内部收益率

自有资金:

财务内部收益率（FIRR）IRR=29.55%。

分析：

财务内部收益率均大于行业基准收益率10%，说明盈利能力满足了行业的最低要求；

3.1.3投资回收期

投资回收期（从运营期算起）静态投资回收期为=4.06，动态投资回收期为=4.84；

分析：

投资回收期均小于行业基准投资回收期10年，这表明项目投资能按时回收。

3.1.4投资利润率

投资利润率＝年利润总额÷总投资×100%＝282.68/1060=26.67%;

投资利税率＝年利税总额÷总投资×100%＝70.67/1060=6.67%;

资本金利润率＝年利润总额÷资本金总额×100%=212.01/1060=20.00%.

3.2清偿能力分析（因本项目全是由公司自有资金投资，所以不曾负债。

难以进行清偿能力分析。

）

4、不确定性分析

敏感性分析

可能影响该项目效益的主要因素有：

价格变动、经营成本变动、投资等。

针对净现值指标，分析了这些因素对项目可盈利性的影响，见下表：

表9：

敏感性分析表

可变因素的变动对净现值的影响（单位：

万元）

变化率%

可变因素

-30

-20

-10

0

10

20

30

价格

14

9.4

4.8

0.18

-4.4

-9

-13.6

经营成本

1

0.76

0.47

0.18

-0.1

-0.4

-0.7

投资

3.4

2.3

1.2

0.18

-0.9

-1.9

-3

由此可见，在众多因素中，对项目盈利影响最大的是价格，其次是投资，经营成本的影响最小。

5、结论与建议

财务效益分析权益投资内部收益率为29.55%；投资回收期从营运期算起为4.84年；权益投资的财务净现值（基准收益率按10%计算）为935.5万元，大于零。

从以上主要指标看，项目的财务效益较好，所以项目是可以接受的。