吴忠逸居养生文化城Word文档下载推荐.docx
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第一节投资估算
第二节资金筹措
第八章项目市场分析
第一节市场定位
第二节市场分析
第九章财务评估
第一节收入估算
第二节成本费用估算
第三节资金回收估算
第四节分析与评价
（一）项目名称
恒昌逸居养生文化城（村）
（二）项目承办单位
吴忠市恒昌房地产开发有限公司
陕西华夏医院
（三）项目建设地点
略
我国自90年代初，老年人口便以年平均3.32%的速度递增，我
国处于“高出生、低死亡、高增长”的社会时期。
我国退休人员每年
增加300万。
2016年公布60岁老年人口已超过2.2亿，约占总
人口的10.97％；
65岁以上的人口超过9400万，占总人口的7%以上；
80岁以上的老年人口达1300万。
预计到2015年我国老年人总数将突破2亿人，2027年超过3亿人，2044年将达到4亿人。
届时四个
人中就有一个老年人，中国人口年龄结构由成年型进入老年型。
面对日益突出的城市老龄化问题，如何养老正成为整个社会必须
关注的问题。
中国老龄科研中心与联合国人口司的预测：
今后的三四
十年，我国人口老龄化发展速度与规模均居世界各国之冠。
高龄老人
带病生存，甚至卧床不起的也会大幅度增高，需要社会与家庭的照料
和帮助的会越来越多。
（一）恒昌逸居养生文化村是社区又像医院是医院又像社区。
这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村新创意。
它以医院雄厚的医疗资源为后盾延伸出“银发族”养生服务养生文化村环境优美周围还有护理之家与保健医院等。
房间内的生活设施齐全且人性化。
一旦全部入住这里将成为全区最大的银发社区之一。
养生文化村最重要的概念就是“活到老、做到老”。
对于入住的老人养生文化村并不只是提供安养服务而是要积极地为他们创造退休后的生活让每个“村民”都过得快乐、健康、有尊严。
而在传统的安
养机构中老人一入住往往就成了“等吃、等睡、等死”的“三等人”。
项目采用投资养老、居家养老和社会服务相结合的模式，由恒昌地产与华夏医院投资兴建并按照市场化经营管理的新型养老养生社区。
入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级、服务档次。
而配套娱乐设施则不分档次，资源共享。
体现特色为：
⑴按照老年人特点设计。
恒昌逸居养生文化村不仅拥有各种保障服务设施，而且拥有一般养老机构没有的家庭氛围，让老年人沐浴在家的温馨中，享受一般住家所无法享受的配套服务。
⑵服务专门化、系统化。
根据老年人身体状况的不同从衣食住行、健康保证、娱乐等方面制定各具特色的服务套餐，力求使老人的满意率达到最大化。
这不仅减轻了子女的养老压力，提高了社会效率，更使老年人生活质量大大提高。
⑶价格机制灵活。
可提供符合不同消费能力的老年人入住养老，让老年人能靠自己的养老金支付费用。
⑷精神生活丰富。
恒昌逸居养生文化村不仅为老人提供了健身、护理等生活服务设施，更注重老年人在学习、交流情感等方面心理上的需求，满足他们精神生活的需求。
⑸符合市场经济规律的运作。
恒昌逸居养生文化村是一处专供老人集中居住的社区，它的运作和管理完全以市场为依托，在这个老人社区中采取年轻老人为年长老人循环式服务的方式，建立“我为人人，人人为我”的互助式老年生活模式。
恒昌逸居养生文化村还有利于提高地方投资环境，促进外向型经济和旅游产业的发展，对整个吴忠市的老龄工作及疗养服务水平的提高也将起到很大的促进作用。
⒉本项目可以以医院为依托，建成后可实现医院为老年人提供医疗、护理服务，老年人为医院带来医疗资源的内部循环。
略
（一）城市老龄化的背景及特点
老龄化包含两个方面的含义：
⑴老年人口相对增多，在总人口中占比例不断上升的过程；
⑵社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。
老龄化标准：
当一个国家或地区60岁以上的老年人口占人口总数的10%，或65岁以上的老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化。
据有关统计资料显示：
目前全世界60岁以上的老年人口总数达6亿，有60多个国家的老年人口达到或超过人口总数的10%，进入老龄化社会行列。
我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。
80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%得速度持续快速增长，并且我国的人口老龄化呈现以下几个特点：
第一，人口老龄化的高峰提前到来。
20世纪后期，为了控制人口的急剧增长，我国实行了计划生育政策，出生率的下降加速了我国人口老龄化的进程，为缓解沉重的人口压力，本世纪上半叶计划生育的国策将持续实施。
因此，我国人口老龄化不可避免的提前攀上高峰。
第二，“未富先老”。
经济的高速发展是解决人口老龄化所带来问题的基础，与先期进入老龄化社会的一些发达国家20000美元以上的人均国民生产总值相比，我国的人均国民生产总值仅为前者的1/20。
滞后的经济水平无疑为我们解决老龄化问题增加了难度。
第三，在多重压力下度过人口老龄化阶段。
21世纪上半叶，我国正处于建立和完善社会主义市场经济体制过程中，改革和发展的任务繁重，经济和社会可持续发展，社会要保持稳定，在各种错综复杂的矛盾面前我们要解决人口老龄化问题相对发达国家和人口少的国家要艰巨的多。
根据有关专家测算，下个世纪前半叶，我国人口老龄化大体要经历两个阶段：
从2000年到2020年，60岁以上的老年人口将增加到2.4亿，占总人口比重将上升到16.6%，人口老龄化继续加速发展，从2020年到2050年，60岁以上的老年人口将上升到4亿多，占总人口比重将上升到26%左右，人口老龄化程度将达到高峰。
一连串数字和资料都认证了一个严峻的事实：
我国社会的老龄化转型期已不期而至，如何为“老年人”营造一个安逸、祥和的生活环境，如何变“银发”为资源，使城市在发展过程中张显活力又不失底蕴，这无疑是这阵来势迅猛的“银发浪潮”向社会提出的一个颇具挑战性的课题。
（二）吴忠人口老龄化及养老设施的现状
到2015底，全区共有60周岁以上的老年人76万余人，占全区总人口的12%左右，而且这一现状每年仍在以7-8%的速度递增。
我区已经快速步入了老龄化时代。
近年来，虽然政府不断加大投入，全区的老龄事业取得了很大发展，但是，养老问题仍然非常突出，主要表现在养老场所短缺、养老设施落后、养老服务单一、养老康复条件较差等，无法完全满足老年人日益提高的养老品质需求。
结合宁夏社会老年化实际，我公司联合陕西华夏计划投资建设养老型地产项目。
就是致力于改善我区社会养老现状，发展适合社会养老的高端城市社区。
近年来，随着城市建设速度的加快，我市在老龄工作及养老设施建设方面也有了一定的发展，但总体而言老年设施的增加仍然跟不上老年人口的增长。
1、养老机构数量明显不足。
据统计，2005年以来，全市包括农村在内的各类养老设施，只能供60%的五保老人居住，且其中社会力量建设完全按照市场化运作的老年服务机构为零，距老龄人口迅速增长的需要相去甚远。
2、养老机构设施简陋、老化。
由于老年服务机构盈利空间小，没有人愿意投资该项事业，现有的老年住宅和设施，多由国家投资或直接使用原来的宿舍、民用住宅改建而成的，设施简陋，服务功能差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。
第三节项目建设的必要性
敬老、养老、助老是中华民族的传统美德，党的十八大提出全面建设小康社会的宏伟目标，老年人是小康社会的建设者，也是小康社会的共享者。
切实维护广大老年人的合法权益，努力实现“老有所养，老有所医，老有所教，老有所学，老有所为，老有所乐”六个老有工作目标，是坚持以人为本、落实科学发展观的基本要求，也是建设中国特色社会主义，构建和谐社会的重要内容。
（一）解决老龄化社会问题的需要
有关资料显示，到本世纪中叶我国老年人口将超过4亿，占全国总人口的26%以上，即每4个人中一位是老年人，由于计划生育政策的实施，独生子女成年后组合成的家庭，将形成“4+2+1”结构关系。
即一对夫妇需赡养4个老人和1个小孩。
全家人很难生活在一起，最多也只能是2+2+1结构模式，形成一个主干家庭，而另一对老年夫妇不得不单独生活。
随着老人年龄的增长，其生理衰退日益严重，健康状况普遍较差，患病率高，生活自理能力逐步丧失，作为社会的弱势群体，他们理应得到社会更多的关心和支持。
面对新世纪开始的“银发浪潮”滚滚而来，且老年人口基数大，发展迅猛，加之现代生活节奏不断加快，年轻人照顾老人养老问题已成为精神负担和难题。
老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题，老龄颐养中心的应运而生，既是解决老龄社会问题的需要，又是老人晚年生活的一种新的选择。
（二）老年居住场所市场发展的需要
所谓逸居养生文化村，是专供老人集中居住的，采用居家养老与社会服务相结合模式的住宅。
从上世纪90起，老年公寓风行于经济发达国家，开发老年公寓成新兴产业。
上世纪末，在我国一些大中城市相继建成老年公寓。
由于老年群体越来越大，仅靠为数不多、规模不大、设施不全的敬老院、托老所、福利院等已远远满足不了老年人养老的生活需求和健康保证。
在这样的社会形势下，恒昌逸居养生文化村依据老年人的生活特点和健康需求，设计和建造的专供老年人居住的住宅，这种既体现老年人养老居住健康保证，又能享受到各方面的社会化服务的住宅，已经越来越多的成为老年人的首选。
随着人口老龄化和城市老龄化的发展，建设好老年服务机构已经是我们面临的紧迫任务。
市场对老年居住场所的需求也将会不断增长。
（三）构建和谐社会的需要
党中央、国务院发出建设和谐社会的号召，各级政府也提出了建设和谐社会的要求，如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。
2016年国务院转发了《关于加快发展养老服务业的意见》，2016年国务院发表了《中国老龄事业发展》的白皮书，提出了明确的指导建议。
虽然尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，但在现实生活中，爱幼有余，尊老不足，甚至顾小不顾老的状况并不鲜见，而一些工作忙、事务缠身的儿女或在异地他乡为事业拼搏的游子，无法在老人膝前行孝，心有余而无暇顾及，这些都造成老人生活上的不便和精神上的寂寞，无疑给社会发展带来了不容忽视的负面影响。
老龄颐养中心为老年人提供了一个“老有所养，老有所医，老有所敬，老有所学，老有所为，老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩，快乐幸福，也解除了子女的后顾之忧，心中之虑，这必然对建设和谐社会起到积极的促进作用。
1、吴忠市XX房地产开发有限公司
2、陕西华夏医院
⒈《老年人居住建筑设计标准》
⒉《老年人建筑设计规范》
⒊《老年人社会福利机构基本规范》
⒋《公共建筑设计规范》
⒌《建设设计防火规范》
⒍《公共建筑照明设计标准》
⒎《公共建筑隔声设计规范》
⒏《吴忠市城市总体规划》
⒐目标客户需求特点
一、设计指导思想
本着以人为本的设计理念，项目的设计，应充分考虑由于老年人身体机能退化引起的生理和心理的变化，同时应注重老年人的个性习惯，从方便和经济的角度出发，为老年人提供良好的室内外环境设置，保证其与社会接触交流，尽可能长的保持其独立生活能力。
二、设计特殊要求
1、综合考虑老龄颐养中心所在地理位置的性质、使用对象、文化习俗，为老人创造方便、舒适、安静、卫生、无污染的周边环境。
2、老年人建筑应阳光充足，通风良好，视野开阔，与庭院结合绿化、造园，宜组合成若干个户外活动中心，备设座椅和活动设施。
3、应按老龄阶段从自立、介助到介护变化全过程的不同需求及体能心态特征进行设计。
4、老年人建筑其出入口、老年人所经由的水平通道和垂直交通设施以及卫生和休息室等部位，应提供方便设施和服务条件。
5、公寓式的老年住房，要求宽走廊，宽入户门，能顺利通过带轮的病床；
6、配备紧急呼救，集中供氧，每层都设置护士站，配备相应的急救设施；
7、其他供水、电等按照设计要求做。
一、养老公寓
按照老年公寓建筑规范设计，以50平方米左右的小户型为主，老年公寓建筑面积75000平方米，拟建设1500套可供1500—3000位老人入住。
二、文体活动中心
设有游艺厅、棋牌室、健身房、网络中心、多功能厅、阅览室、网球、门球场等。
总建筑面积6000平方米。
三、康复护理中心
设理疗室、护理室、医药室、临终关怀中心等，总建筑面积2000平方米。
四、生活服务中心
设厨房、餐厅、茶室、洗衣房、超市等，建筑面积5000平方米。
五、行政管理中心
设办公室、总务室、财务部、物业中心等，建筑面积2000平方米。
六、养护型（四合院）别墅
主要针对高端客群设立的独立产权式养生院落，每户200到300平米，共38套10000平米
七、夕阳红商业街
主要辅助设立服务型商业街，主要针对入住或外部老年字画展销、手工艺品、私家菜馆、按摩培训、家政培训等独立型商业街，街长100米，采用复古一层建筑，每间商铺面积80-120平米，共8000平米。
拟建设的“恒昌逸居养生文化村”位于
共占地400亩，总建面15万平米，
为加强本项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责，在项目建设过程中，项目承办单位将抽出精干人员设立基建后勤科、财务科、办公室等机构，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。
由于本项目工程量大，建设标准要求高，建设工期紧，在工程建设监督方面，将选择有资质和实力监督单位，采取全委托监理方式。
本项目可行性分析报告批复后，要尽快着手进行前期准备，及时委托设计单位编制初步的设计和施工图纸，并进行场地平整工作，上述各项工作预计可两个月内完成，2017年3月开工建设，建设期五年。
第六章组织机构与人员编制
职能科室6个：
中心经理办公室、财务部、总务科、人力资源部、宣传企划部及后勤基建科
业务部室5个：
老年住宅销售部、老年公寓租赁部、文体中心管理部、康复护理中心管理部、生活中心管理部
一、工作制度
全年工作日为251天，职能科室单班8小时工作制，业务经营部室三班8小时工作制。
二、劳动定员
全中心计划编制180人，其中职能管理人员30人，服务工作人员150人。
第七章投资估算和资金筹措
一、工程费用：
3亿元；
二、设备设施购置费用：
9000万元；
三、流动资金：
800万元；
四、其他：
900元。
合计：
4.7亿元
一、企业自筹：
1.8亿；
二、银行贷款：
2.9亿
项目建设期五年，根据市场需求，逐步扩大规模。
第八章项目市场分析
第一节市场分析
中国人一向把“养儿防老”当作天经地义的事情，近年来，受市场经济的影响，这种观念正在发生急剧变化，市场经济的压力正在每个人身上发挥作用。
大家终日忙碌，纵然有十足的孝心，也没有时间和精力尽孝床前。
由于国家计划生育政策的实行，年轻人所占比例越来越少，老年人所占比例越来越多，高龄化所导致的社会经济、人文格局的变化，人口结构的不平衡，已超过目前社会的承受力。
因此，越来越多的老年人从“养儿防老”转向机构养老，中青年养老观也在发生转变，这已成为医疗养老产业发展的原动力。
如果说医疗行业是永恒产业，那么服务老年人的“银龄产业”就是最有发展潜力的产业，目前市场上所谓托老所、敬老院、老年公寓、老年病医院等机构，无论从规模上还是服务质量上都满足不了市场需求，作为逸居养生文化村，将立足长远，抓住市场机遇，系统的、完善的、到位的、科学的办出自己的特色。
由于吴忠独特的地理位置和区位优势，恒昌逸居养生文化村将不仅面对近80万全区老人，更将服务于周边较发达的甘肃、陕西、内蒙等大城市。
由于吴忠本地尚无综合性、高服务标准的大型养老机构，恒昌逸居养生文化村的成立必将吸引本地大批老人入住，仅以
80本地老人0.5/100入住计算，即有4000人市场，另外，尚有大批在外地工作和生活的吴忠人回乡养老，且越来越多。
以上分析可见，在吴忠发展养老产业市场前景极为广阔。
第九章财务评价
一、老年公寓经营收入
1、总面积1500套*50m2/套=75000m2
2、床位数：
1500套*2床/套=3000床
3、经营方式及数量：
（1）投资养老：
按照1000套计算
（2）居家养老、托老所服务床位：
500套*2床/套=1000床
4、年经营收入：
一次性预收10年的投资金，10年到期后返还本金。
即整套0.8万元/年。
投资者有10年的公寓居住权，无房屋产权。
年收入为：
0.8万元/年.套*1000套=800万元/年
（2）居家养老、托老所床位收入
1000床，按入位率80%计算，每床年收入1万元
800床*1万元/年=800万元
（3）合计1600万元
二、服务收入
医疗保健、餐饮、购物等按每人每年消费1.2万元计算，入住老人按2000人计，服务收入：
2000人*1.2万元/人=2400万元；
按服务业利润率50%计，2400万元*50%=1200万元。
三、年总收入
租赁收入1600万元+服务收入1200万元=2800万元
四、独立产权销售收入：
1.8万平米*4600元/㎡=0.83亿
1、职工工资
固定职工120人，人均年工资福利1.5万元，年工资福利180万元。
2、行政办公燃料动力、水、电等：
120万元/年；
3、利息支出：
1000万元/年；
4、其他支出：
200万元年。
合计平均总成本：
1500万元/年
1、每年回收资金为：
2800万元—1500万元=1300万元
2、资金回收期：
总投资4.7亿元-0.83亿=3.87亿
3.87亿/0.13亿元/年=29年
需要29年即可收回成本。
第四节分析评估
以上分析可见，本项目是一个长期投资项目，随着时间的推移，市场会越来越好。
故本项目的经营安全率高，适应市场及抗风险能力强，特别是投入的固定资产，存在很大的升值空间，从财务角度评价，该项目是可行的。
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