管控边界.docx
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管控边界
集团总部与项目部的权责划分
业务管理模块
在房地产开发的业务运作价值链中，利润贡献和风险从前端向后端逐级递减。
集团总部和项目部在价值链开发过程中不同阶段的管控关系如下图所示：
产品实现过程
项目策划
建筑设计
招标管理
工程管理
销售管理
售后服务
物业管理
土地获取
项目论证
产品实现过程
项目策划
建筑设计
招标管理
工程管理
销售管理
售后服务
物业管理
土地获取
项目论证
总部主责－项目部参与
项目部主责－总部监控
项目部主责－总部支持
项目成本
控制
方案设计
扩初设计
施工图设计
1.1项目拓展与项目策划
1.1.1项目拓展与项目策划权责划分原则
✧项目拓展：
集团总部负责基础信息研究；组成项目发展小组进行可行性研究并进行项目论证，办理项目获取后的手续。
项目部收集本区域的土地信息报集团总部。
✧项目策划：
集团总部选择策划经纪公司，组织编写并审批项目定位报告。
项目部参与策划经纪公司的选择和项目定位报告评审。
1.1.2项目拓展与项目策划具体管理界面
序号
职能
职能边界
项目部
集团总部
1
项目拓展
土地信息搜集
参与
主责
土地项目初步调研报告
配合
主责
项目发展小组成立
参与
组织
项目可行性研究
参与
组织
土地获取手续办理
配合
主责
2
项目定位
策划咨询公司选择
参与
主责
项目定位报告确定
参与
主责
1.2研发设计
1.2.1研发设计权责划分原则
✧产品研发：
－集团总部确定产品研发课题，组织产品研发工作。
项目部参与产品研发工作，配合研发成果的推广实施。
－集团总部制定产品标准化实施方案并组织实施。
项目部提出产品标准化建议，配合产品标准化实施方案的实施。
✧设计管理：
－集团总部负责设计供方的选择，项目部参与设计供方的选择；项目部参与权限内其它设计供方的招标采购，负责权限内其它设计供方的议标和直接采购。
－集团总部负责概念、规划方案、施工图设计。
项目部参与设计任务书和设计成果的评审。
－集团总部审批重大设计变更（如：
是指涉及到建筑外观、建筑功能布局、装饰装修方案、景观设计方案、结构型式、给排水方案、暖通方案、电气方案、智能化方案，对质量、工期、客户承诺和政府规划设计要求有较大影响的变更）；审批权限内的其他设计变更、监控一般设计变更及其执行。
项目部审批权限内一般设计变更和所有变更的执行。
－集团总部审批材料设备部品的选型。
1.2.2研发设计具体管理界面
序号
职能
职能边界
项目部
集团总部
1
产品研发管理
产品研发课题
参与
组织
研发成果推广
实施
组织
标准化管理
提案、配合、实施
主责
2
设计单位选择
概念/规划方案设计单位的选择
参与
主责
其它设计单位的议标和直接采购
参与
主责
3
概念设计
概念设计任务书
参与
主责
概念设计成果的评审
参与
主责
4
方案设计
方案设计任务书
参与
主责
方案设计成果的评审
参与
主责
5
扩初设计
扩初设计任务书
参与
主责
扩初设计成果的评审
参与
主责
6
施工图设计
施工图设计任务书
参与
主责
施工图内部评审
参与
--
施工图会审
参与
主责
7
景观设计
景观概念设计任务书
参与
主责
景观概念方案评审
参与
主责
景观实施方案设计任务书
参与
主责
景观实施方案评审
参与
主责
景观扩初设计任务书
参与
主责
景观扩初设计成果评审
参与
主责
景观施工图设计任务书
参与
主责
景观施工图评审
参与
主责
9
室内设计
装修（售楼处、样板间、精装）方案设计任务书
参与
主责
装修（售楼处、样板间、精装）方案成果评审
参与
主责
装修（公共部分）方案设计任务书
参与
主责
装修（公共部分）方案成果评审
参与
主责
装修施工图设计任务书
参与
主责
装修施工图评审
参与
主责
10
设计变更
重大设计变更
组织
审批
一般设计变更
单项金额≤5000元
主责
监控
单项金额＞5000万元
组织
审批
11
材料选型
材料选型定板范围划定
执行
主责
材料选型定板
组织
审批
1.3营销管理
1.3.1营销管理权责划分原则
✧营销管理：
－集团总部负责营销策划公司和销售代理机构的选择；集团总部负责制定营销总体策略，审批营销/招商策划方案（含推广主题、销售节奏、销售价格建议、付款方案、促销活动方案）。
项目部参与营销策划公司和销售代理机构的选择；组织制定营销策划及推广方案。
－集团总部审批销售均价及销售折扣方案。
项目部制定并实施销售均价及销售折扣方案。
－集团总部通过项目部的营销工作报告和销控管理，指导协助项目部达成销售/招商任务。
项目部组织实施营销策划及推广方案，实现销售任务；定期向集团总部提交营销工作报告。
1.3.2营销管理具体管理界面
序号
职能
职能边界
项目部
集团总部
1
市场研究调查
城市房地产市场分析报告
参与
主责
专题市场调研报告
参与
主责
2
营销策划
营销策划/销售代理机构选择
参与
主责
项目营销策划推广总案
主责
审批
年度营销计划和预算
主责
审批
3
年度或项目推广计划和方案的重大调整
编制
审批
月推广计划和预算，单独推广事项
主责
备案
销售均价及调整、底价
提案
审批
项目品牌宣传资料确定
（媒体广告、VI系统、平面广告）
主责
审批
销售手册、楼书、认购书等销售资料
主责
审批
4
销售管理
购房折扣
提案
审批
销售工作月报、各阶段重大事项会议纪要
主责
备案
策划顾问、销售代理、广告等公司的日常工作管理和评定
主责
备案
开盘销售总结、项目销售总结、年度销售工作总结
主责
备案
1.4采购管理
1.4.1采购管理权责划分原则
✧采购管理：
－集团总部确定采购方式和采购权限划分。
项目部按照集团总部确定的采购方式和采购权限划分实施采购。
－集团总部与战略合作伙伴签订战略合作协议。
项目部按照战略采购合作协议执行采购。
－集团总部对项目部招标计划进行审核并参与评标见证招标过程。
项目部负责的招标计划和招标文件的制定，并组织招标采购实施。
1.4.2采购管理具体管理界面
序号
职能
职能边界
项目部
集团总部
1
材料设备信息
掌握新材料及新设备信息
参与
组织
2
战略采购
战略采购范围及管理制度
参与
主责
战略采购方选择及确定
参与
组织
战略采购实施
执行
组织
战略采购方评估
执行
组织
4
招标采购
招标采购计划
主责
审批
招标事务性工作
组织
－
入围单位资格确定
主责
审批
招标文件确定
主责
备案
中标单位的确定
主责
审批
5
项目部直接采购
主责
审批
1.5工程管理
1.5.1工程管理权责划分原则
✧工程管理：
－集团总部组织编制公司工程技术标准和质量控制规范。
项目部按照集团总部制定的工程技术标准和质量控制和验收规范进行工程管理。
－集团总部推行“项目联检”制度，组成联检小组对项目部的工程进行联合检查，进行公司内部排名。
项目部接受并配合集团总部的“项目联检”，对联检中发现的问题进行整改。
1.5.2工程管理具体管理界面
序号
职能
职能边界
项目部
集团总部
1
进度管理
工程进度计划（一、二级节点）与调整
组织
审批
工程进度计划（三级节点）与调整
主责
备案
2
工程技术管理
工程技术标准
执行
主责
重大施工方案
主责
审批
项目工程技术检查（项目联检）
配合
组织
工程技术管理交流
参与
组织
3
工程质量安全管理
工程质量安全检查（项目联检）
配合
组织
质量安全事故处理
主责
审批
4
工程信息管理
质量月报
编制
备案
工程月报
编制
备案
5
项目验收与后评估
项目分部分项验收
主责
－
项目竣工综合验收
主责
参与
项目后评估
主责
审批
1.6成本管理
1.6.1成本管理权责划分原则
✧成本管理：
－集团总部组织建立成本信息库，在公司内共享。
项目部收集成本信息，在各阶段的成本测算中应用。
－集团总部审批确定各项目的目标成本，并对目标成本（一级或二级科目）进行监控预警。
项目部基于前期的成本测算，拟定目标成本，并分解到责任主体进行控制；向集团总部提交动态成本月报。
－集团总部审批目标成本调整。
项目部提出目标成本调整申请。
－集团总部审批项目工程预、结算；组织编制工程决算。
项目部组织编写项目工程预、结算；参与工程决算的编制。
1.6.2成本管理具体管理界面
序号
职能
职能边界
项目部
集团总部
1
成本信息
成本信息库建设
配合
主责
成本信息收集
主责
备案
2
项目目标成本的确定与调整
拓展阶段目标成本确定
配合
主责
项目初步目标成本
（方案阶段）
配合
主责
扩初/施工图限额设计要求及成本控制建议
执行
主责
项目正式目标成本
（施工图阶段）
主责
审批
目标成本的调整
提案
审批
3
成本监控
成本月报
主责
备案
4
项目工程结算报告
编制
审批
5
项目工程决算报告
参与
主责
6
造价咨询公司的选择
配合
主责
1.7客服管理
1.7.1客服管理权责划分原则
✧客服管理：
－集团总部建立客户会机制和客户关系管理体系，提高品牌满意度和客户的二次开发。
项目部举行各种客户联谊活动，提高客户忠诚度。
－集团总部组织制定危机处理解决方案；审批二、三级投诉处理方案并监控执行。
项目部制定二、三级投诉处理方案并实施；处理四级客户投诉。
－集团总部委托第三方进行客户满意度调查，在公司内部排名。
项目部对客户满意度进行分析并改进。
1.7.2客服管理具体管理界面
序号
职能
职能边界
项目部
集团总部
1
客户关系管理
客户资源库建立
参与
组织
客户会建立并运行
参与
组织
年度客户服务主题方案和计划
主责
审批
客户联谊活动
主责
监控
2
客户投诉管理
客户投诉重要度分级方案
执行
主责
一级客户投诉处理（危机处理）
参与
主责
二、三级投诉处理方案
主责
审批
四级客户投诉处理
主责
备案
3
客户满意度调查
客户满意度调查方案
参与
主责
客户满意度调查实施
参与
组织
客户满意改进
主责
监控
4
物业管理
物业公司选择
配合
主责
物业移交计划
组织
审批
升级会员 