兰州市智慧化立体车库建设投资意向书.docx
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兰州市智慧化立体车库建设投资意向书
兰州市智慧化立体车库投资意向书
甘肃方达科技信息有限责任公司
2017年4月
伴随着兰州市机动车数量的不断增长，停车设施的建设相对滞后，停车矛盾日益突出，结合国内其他城市的成功案例，提出此项目投资意向书。
一、项目背景
（一）背景分析
近年来，随着人们生活水平的提高，兰州市私家车保有量越来越多。
但由于城市道路及交通基础设施相对滞后，停车难一直困扰着有车一族的出行。
有关部门统计，截至2015年底，兰州市区有公共停车场180处、3700多个泊位，加上居民小区、单位的专用停车场，全市共有12万余个停车泊位。
另一方面兰州市汽车保有量逐年增加，2016年底兰州市机动车保有量已超过91万量，且预计到2020年保有量将超过135万辆。
超过八成的机动车无固定泊车场所，导致居民住宅区夜间停车难，商业中心区、行政、商务、车站、公园及医院等公共场所日间停车难、乱停乱放、占道停车现象严重，使城市交通拥堵进一步加剧。
据测算兰州市近期车位缺口达到78万个，根据兰州市目前的可利用资源现状，近期投资建设8万个立体车位的建设，预计总投资将超过20亿元。
充分发挥大数据公共服务平台优势，可以对建成的立体车库及现有平面车位施行智能化管控；通过平台掌握的车主大数据分析，合理规划车主出行，做到精准导流；提高车位复用率。
在现有车位及新增的立体车位仍然无法满足停车需求的基础上最大限度发挥已有车位的复用价值，缓解停车矛盾。
（二）矛盾分析
车位规划缺乏前瞻性和长远性
兰州市之所以出现停车难，主要还是因为城市基础设施落后，各个区域的发展不均衡。
行政、教育机构及商业区基本都集中在城关区，这势必会加剧该区停车难的问题。
同时，城市在发展与规划中前瞻性不够，一味利用地上空间，对地下空间的利用并不多，一些建筑规划设计先天不足，不少建筑的停车场较小，许多甚至没有规划建停车场，这在很大程度上成了一个“历史遗留问题”，现在即使想改造，其成本也太大，令人望而却步。
此外，一些商业区所配建的停车场被挪作他用，导致真正可用的停车泊位数量更少。
地域特性限制规模停车建设
因为黄河水系穿城而过，兰州城市呈现典型的河谷盆地状分布趋势，东西走势长，南北分布窄，以原有金城关为中心发展起来的城市商务中心，东至东港镇，西至西固工业区，南北分布以白银路、黄河为界，城市中心商业区集中于西关十字至盘旋路一带，中心边缘过渡地带西至西站十字，东至五里铺。
显现出明显的带状布局生活集中区。
土地资源的供需矛盾尖锐。
现有的土地使用情况无法满足大量的额停车场建设需求。
在汽车保有量逐年增加的情况下缺口数会进一步拉大。
兰州市停车位组成结构待调整
据介绍，交通工程中将停车场分为配建停车场、路外停车场和路边停车场三种。
“合理的停车位结构是：
由三种停车场分别提供的泊位数量，应依次由多至少、呈‘主、次及补充’的金字塔形关系。
”据交警介绍，配建停车场作为提供停车供应水平的主要停车设施，应占主导地位，达到总数量的70％~80％；路外停车场面向社会开发，居辅助地位，其比例应当在15％~20％；路边停车场会对道路通行能力产生直接影响，通常仅作为前两种停车方式的补充，其合理数量应占5％~10％。
据了解，目前兰州的现状是：
三种停车场提供泊位之比约为1:
5:
4，理论上应占主导地位的配建停车场实际只起到补充作用，停车位组成结构待调整。
不仅业主停车难，市民开车上班、上街也经常面临难找停车位的问题。
在著名的数码城集中地西北电子商贸城周围看到，由于顾客人流量十分巨大，再加上不少数码产品可能动辄大件，不少的顾客采取选择自驾车的方式。
但本身上班一族已经占了不少停车位，再加上私家车、运货的小面包车等数量太多，停车难、停车乱的现象经常发生。
据交警部门统计，违法停车已经占到机动车违法总量的20％~30％。
实际上，停车难问题愈来愈广泛化，给交警的执法管理也带来了极大的麻烦。
现有资源没有得到优化利用
不难发现这样的情况：
地面的停车很拥挤，可是一些大型的车库却时座有虚席。
这样，不仅浪费了车库所占的空间，阻碍了原可用车可这个空间来发展其他商务大厦的寸金之地，又对地面环境造成了压力。
经济发展受到制约,投资环境遭受影响
一是由于车位稀缺,停车困难,人们购买汽车的欲望被束缚,导致汽车化进程变缓,汽车作为国家未来的主导产业将受到影响,进而阻碍经济的进一步发展。
二是一些商业网点如宾馆、饭店、商场和娱乐场所因受停车场所的制约,造成客户流失,痛失商机,企业效益受到影响；货物配送等方面也受到时空的限制,工作效率下降,运输成本提高,企业竞争力削弱。
三是为寻找车位汽车无效行驶的里程大大增加,浪费能源、时间,破坏环境。
四是停车难也不可避免地影响外地客商对城市投资环境的信心。
城市品味难以提高,城市形象受到损害。
二、立体停车库简介
智能化机械立体停车场（库）是近来年为解决伴随城市高速发展产生的日益严重的停车难问题而逐步发展起来的新兴产业。
在欧、美、日等发达国家和我国的广州、深圳、北京、上海等经济发达地区，被广泛运用于繁华地区、人口密集商业区和居民区的公共停车场所的建设，被称为解决因城市经济高速发展、机动车数量快速增长给人口、建筑密集城区带来的停车难问题的优选手段。
智能化机械立体式停车场（库）是指利用一组专门设计开发的机械设备及控制系统和智慧停车管理平台来实现多层自动化停放车辆的整个停车设施。
自动机械立体停车库包括巷道堆垛类停车设备、垂直升降类停车设备和平面移动类停车设备等兴建的机械停车库，除这些主体设备外，全自动化的机械式立体停车库还配备有出入库引导装置、出入口前的交通设施、控制管理中心以及通风设备、照明设备、报警设备、电源设备、排水设备、消防设备、电源设备、排水设备、消防设备、出入口安全设施及装置、电视监控系统、收费设备等辅助设施。
智能化机械立体停车场（库）具有如下特点：
1、占地少每辆车用地和建筑面积相当于普通平面停车场的七分之一至十三分之一，存放同样数量的车辆，采用自动立体车库与传统的平面广场或砼结构自理式车库相比所节省的土地购置费即够智能化立体停车场（库）的建造费。
2、选点灵活由于每个自动立体停车场（库）仅占地50-500平方米，可充分利用繁华闹市区的零星空隙土地实现高密度存车。
3、型式多样可按地形和周边主建筑的特点设计单元型式和多元型式外形，利于优化车流和人流组织设计建设。
4、存取方便全自动控制，用户只需轻触按键或插入磁卡即可完成全部存、取车操作。
平均出入库时间仅60秒。
5、安全可靠周全的自动检测、联锁控制、自动消防、防洪排涝、加密磁卡启动，可确保存放车辆的安全，能避免风吹雨淋日晒水浸，更不会发生被盗、被撬、被碰刮等意外事故。
6、施工周期短模块式拼装和调试的施工期为叁个月，仅为普通自理式多层停车库建设周期的1/6到1/9。
三、兰州已建成的立体车库及分析
地点
车库
规模
麦积山路
兰海商贸城
8层
七里河北街
甘肃省妇幼保健院
地下二层，8900平方米
七里河北街
省中医院
地下4层、202车位
一只船南街
酒钢大厦
8层
雁滩路
佳新小区
5层60车位
金昌路
省人大培训中心
地面五层车库，车位总数72个
小西湖
小西湖立交桥下
（一期）5层30辆
亚欧商厦
亚欧商厦
15层120车位
盘旋路
省中行
5层
白银路
甘报社
110车位
西站
西太华
70车位
根据对兰州市已建立体车库的调研后发现，存在着以下几个普遍问题：
1、绝大部分立体车库建设于单位小区内，供小区内部人员使用，车库不对外开放，信息不连通，导致车位空档期时无法有效利用。
同时无法解决区域内停车难问题。
存在此问题的立体停车库包括甘报社停车楼，蓝海商贸城立体停车库，省人大培训中心等。
2、不少新建立体车库在前期设计选址时工作不到位，导致新建立体停车库建成后仍旧无法满足停车需求，或建成后复用率低，空置率高。
出现此问题的立体停车库包括酒钢大厦立体停车库，西太华立体停车库，亚欧商厦停车库等。
3、立体车库存取时间是用户体验感的重要指标，但是调研发现，甘报社停车楼、亚欧停车楼及西太华停车库都存在着取车时间过长的问题，问题根源在于前期设计的立体停车库车位数量达，存取车进出口数量少，到高峰期时取车时间甚至超过半小时，严重影响停车效率和体验感。
4、由于不少立体停车库都是由物业公司自费建设，在逐利的角度上考虑必然是最低投入和最快产出，因而导致车库质量安全风险突出，省妇幼保健院停车库和西太华停车库都在运行过程中出现过安全问题，导致车辆损失。
5、兰州市现有立体停车库全部没有实现信息化管理，脱机运行单机版是目前停车库操作系统主流，然后不少立体停车库位于非显眼主干道边，陌生车主无法顺利找到车库，导致停车库周边停车难而车库复用率低的问题。
四、项目政策分析
停车难已成为城市社会管理一大痼疾，行业发展也对政策出台翘首以盼，在此背景下，政策出台呼之欲出。
目前，不同层面政策主要包括：
国家层面制定了推进停车产业发展的相关指导意见，2015年以来密集出台了一系列相关政策；此次政策最大亮点在于，制定了停车场建设实际操作政策出台的时间路线图，规定完成期限，并将责任主体下放至地方，政策力度大、执行力强。
甘肃省及兰州市立体车库建设相关政策
时间
部门及部门
名称
相关内容
2016.11
甘肃省政府
《中共甘肃省委甘肃省人民政府
关于深化投融资体制改革的实施意见》
各市州、省直各行业主管部门可以根据需要和财力状况，通过授予特许经营权，采用建设——运营——移交（BOT）、建设——拥有——运营——移交（BOOT）、建设——拥有——运营（BOO）以及政府购买服务等多种方式，在能源、交通、环保、水利、农业、林业、城建等基础设施和医疗、教育、养老等公共服务领域采取单个项目、组合项目、连片开发等多种形式，扩大公共产品和服务供给。
构建公平的市场准入条件，理顺价格形成机制，完善土地、金融等方面的政策支持，稳定项目预期收益。
2017.1
甘肃省政府
《中共甘肃省委甘肃省人民政府关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》
推进停车设施建设。
城市人民政府要落实城市停车设施专项规划编制、建设与管理的主体责任，明确停车设施空间布局、等级和规模，合理建设停车设施，科学有效实施管理。
要确保城市公共停车设施占地规模达到人均0.5－1平方米，逐步解决城市停车难的问题。
要坚持土地集约节约利用，大力推广立体停车设施建设。
要拓宽融资渠道，出台停车设施市场化投资运营政策，鼓励社会资本参与停车设施建设和运营。
2015.12
甘肃省政府
《甘肃省人民政府贯彻落实国务院关于兰州市总体规划批复的意见》
加大新建公共停车场力度，及时清理并恢复原规划审批已确定而被侵占或改作它用的停车场，鼓励企事业单位利用现有条件新建、扩建停车场并面向公众开放
2017.2
甘肃省政府
《关于甘肃省2016年国民经济和社会发展计划执行情况与2017年国民经济和社会发展计划草案》
创新资金投入方式。
一是充分发挥财政资金杠杆作用。
采取股权投资、风险补偿和担保、贷款贴息等模式，撬动金融资本、社会资本进入公共服务、扶贫开发、基础设施建设等领域，采取竞争性分配方式，支持城市地下综合管廊、垃圾和污水处理、供热管网、公共停车场等PPP项目建设。
2015.9
甘肃省政府
《甘肃省定价目录》
甘肃住宅小区停车收费，如具备业主与物业服务企业、停车服务企业协商议价条件的放开收费标准；不具备协商议价条件的，由同级价格主管部门制定标准。
2016.5
兰州市政府
《关于印发加快推进政府和社会资本合作的实施意见的通知》
各县区政府、兰州新区、高新区、经济区管委会及市级有关部门要高度重视PPP项目的建设，可选取具有稳定收益和社会效益的小城镇或人口密集区布点LNG惠民燃气工程，立体停车库、地下综合管廊、供水、供电、交通等项目作为试点项目，积极推进政府和社会资本的合作，及时总结经验，广泛开展宣传，发挥好示范引领作用。
2016.3
兰州市政府
《兰州中心城区公共停车场（库）布局规划（2015~2020）》
2020年中心城区小型客车公共停车设施供给量总为12.39万个，包括路外公共停车泊位8.28万个，换乘停车场（P+R）泊位2.26万个，路内停车泊位1.85万个。
2016.12
兰州市政府
《兰州市人民政府办公厅关于扶持大数据企业发展的实施意见》
推进大数据技术推广应用。
大力推广智能制造，以大数据技术促进绿色生产。
加快推进服务业信息化，完成通信服务升级，提高电子支付效率，推广电子商务应用，推动智慧旅游、智慧物流、智慧医疗、智慧教育、智慧社区、智慧交通、智慧气象、智慧环保、智慧金融、智慧电网等加速发展。
通过深化大数据技术在工业、农业、服务业、公共服务等领域的应用，充分挖掘和释放本地市场。
实际操作性政策方面，发改委于2016年1月印发了《加快城市停车场建设近期工作要点与任务分工》的通知，对各项相关政策的出台规定了最后完成时间，大部分政策的完成时间集中在2016年6月，最迟也将在2017年12月完成。
从政策推进力度来看，以往对责任主体进行任务分工并限定完成时间的情况较少出现，快速推进政策有望成为停车产业高速发展的催化剂，助力立体车库行业加速崛起。
按出台政策聚焦内容的不同，我们对具体政策进行梳理：
（一）提升停车设备高端制造水平
根据规定，预计2016年6月出台政策支持停车装备制造业发展，并将停车产业纳入高端装备制造业清单，新政策出台将直接利好立体车库行业发展，助力改变当前我国立体车库设备低端为主的产品结构，具有高端垂直升降式设备生产资质的核心企业将更大程度直接受益。
（二）大力推广PPP模式
资金投入支持方面政策预计在2017年12月出台，主要内容包括以下几方面：
1）放开社会资本进入停车场建设运营领域，大力推广PPP模式，政府让利，保障社会资本收益；2）通过企业债融资和政府专项基金结合方式为停车场建设提供资金支持。
（三）加强土地配套供给、简化审批程序，推动停车场建设
按照政策出台时间表，最迟2017年12月前，有关土地配套供给、简化审批程序等停车场推进政策将陆续出台，总的来看，新政策主要聚焦于以下方面：
1）加强停车场配套土地供给，中心城区功能搬迁等腾出的土地预留一部分比例用于停车场建设，同时，盘活存量土地资源，鼓励单位、居民小区及个人利用自有土地建设停车设施；2）简化停车场投资、经营审批程序；3）完善车位配建标准，在主要区域，鼓励建设停车楼、低下停车场和立体停车库等停车设施。
从政策内容来看，伴随土地配套增加、车位配建标准完善，未来立体车库不仅将在居民区、公建配套等领域得以应用，同时居民户自配需求或也将提升，而居民户个体需求主要以低端的升降横移式等为主，因此立体车库小型厂商仍有一定市场机会。
（四）理顺价格机制，打击违法停车，提升停车场收益水平
新政策主要集中于解决以往停车场收益水平较低、社会资本投资意愿不足问题，主要措施包括：
1）理顺价格机制，完善停车收费政策，缩小政府定价范围；2）加强违法停车治理，逐步取消路内泊位，从而提升市场对公共停车场车位需求。
地方政府操作性相关政策最迟将于2017年12月前出台。
（五）停车与互联网结合，推动智能停车
信息不对称是造成停车难的重要原因之一，通过“互联网+停车”方式，将分散停车场连接起来以减少信息不对称问题，从而实现停车资源优化配置。
为此，政策层面的具体规定将在2017年12月前出台，主要内容围绕停车数据库建立、停车新技术开发应用及“互联网+停车”的融合发展。
相关政策的出台，使得“互联网+停车”趋势愈发明显，在此趋势下，拥有一定技术基础的立体车库核心制造商要想切入后端运营领域、巩固行业地位，主动拥抱互联网将是一个可选项甚至必选项。
综上，停车难问题由来已久，庞大的车位需求也始终存在，但在市场“无形的手”资源配置基础性作用失灵背景下，政府宏观调控成为行业发展关键因素。
目前，国家层面已出台了纲领性指导文件，同时，可操作性政策出台也已提上日程，年中便有部分政策密集出台。
政策暖风已至，我们有理由相信，伴随行业发展制约因素的逐渐消除，智能立体车库蓝海市场崛起在即。
然而也须看到，停车行业沉疴已久，政策根除病根并非一朝之功，目前，PPP模式尚处于探索阶段，专项企业债发行也存在对社会资本门槛较高问题等，总的来说，停车场建设进程会加快但大致循序渐进推进，立体车库市场亦然。
为深入贯彻落实《住房城乡建设部国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》，同时落实完成今年兰州市城区缓解中心城区停车难、停车乱的现状，兰州市政府决定加快城区停车场、特别是立体停车场建设步伐。
启动了相关规划工作。
根据规划总则，分近期和远期两个规划目标，近期2015至2020年、远期2021至2025年。
其中，近期将重点分析城市停车矛盾，通过对管理政策的优化、停车设施的梳理和重点地区公共停车场建设计划的落实，改变停车方式供应结构，有效缓解城市停车问题。
五、嘟嘟Car平台
甘肃方达信息科技有限责任公司成立于2015年6月，注册资本5000万元。
主要从事互联网通讯与信息技术软件开发，旗下：
嘟嘟Car智慧停车是一款为广大车主提供预约停车及车务服务的APP平台，致力于打造最值得信赖的一站式出行服务的互联网汽车O2O平台。
公司自主研发的具有行业领先技术的停车场中控设备，向上可以和嘟嘟Car云中心保持实时互联，将车场数据及时上传并进行处理。
向下可控制停车场各个终端设备：
道闸机、LED屏、车牌识别设备、个人车位智能地锁等。
真正做到对停车场的智能化管控。
停车位具有潮汐现象这一特征也是我们重点需要加以利用的有利条件。
通过嘟嘟Car的大数据处理系统，将白天住宅区停车位和夜晚商业区停车位进行有效的调度和利用。
盘活车位存量，释放隐性车位资源，从而使单个停车位的复用率大大提升。
车辆流转速率加快，缓解局部乃至整体城市道路压力，是具有十分积极和有效的措施，产生的社会价值空前。
据我们测算，嘟嘟Car在兰州覆盖率达到2500家停车场后其减少的路面交通压力不会低于25%。
平台产生的巨大效益和未来潜力将会刺激停车场及车主对其的使用频次。
接收更多的停车场的加入和更多用户的使用，从而入口级应用初步形成。
嘟嘟Car智慧停车项目于2016年5月开始立项并进入研发阶段，同步启动市场谈判，截止2016年底在兰州签约1000家停车场。
智能化改造超过500余家，正式投入使用的超过300家。
覆盖兰州4个主城区，内测阶段服务超过5000车主。
产生经济效益达到1000多万。
预计到2017年3月份，在兰州改造超过800家停车场，开放注册用户超过5万车主。
到2017年10月份，改造超过2000家停车场，服务车主超过10万人。
同时启动西宁和银川以及西安市场。
开启第三方车生态平台打造开始，其中增值业务例如：
洗车、保养、加油、保险等车后服务所产生的价值将达到8000万。
辐射西北所有3线及人口800万左右的城市，服务超过100万车主。
我们所倡导的错峰停车及车位引流概念每年将间接产生至少100亿元的经济价值。
（一）公司已获得立体车库项目
目前，我公司已意向合作立体车库建设项目32个，建设需求旺盛的区域集中存在于兰州老旧城区没有设计地下车库的老旧小区，传统热门商业区以及集中办公区域。
区域均存在停车难度大，车位供给量小，车流量大的问题，公司根据采光、消防、管线设计、临街距离、车流量、车位缺口、现有车位等因素进行摸排，如按区域条件进行设计建设立体停车库，可新建共计车位数超过9818个。
（二）预约停车特色功能
独创的提前预约车位功能，一键搞定目的地停车位。
（三）一套独立化平台数据化运营体系
嘟嘟Car先进的平台系统能够做到全方位采集车主出行信息，做到数据采集、数据分类、数据研判、数据价值变现。
（四）运营
成立立体车库和嘟嘟CAR共同运营平台，一方面立体车库的建设解决了城市停车位资源紧张的问题，盘活车位存量，为嘟嘟Car的运营和开展提供了资源支撑，同时由嘟嘟Car全盘负责车库的运营工作可以依托嘟嘟car的现有资源优势（兰州已初步垄断），相互作用推动整体项目在兰州乃至西北地区的快速发展和模式复制。
（五）我们的主要工作内容和目标
1、挖掘业主方停车需求，指导建设方案实施，推进停车场整合进度。
2、帮助业主方进行现场勘查、测量以及完善设计方案。
3、帮助业主方完成立体车库的项目报批、过审等。
4、通过合伙人公司的基金运作能力，由我方出资解决所有项目投建费用。
5、全权承担设备选型、立项、开工、监理、直至项目验收等全部列工作。
6、解决未来设备维护问题如：
日常维保、换新、软件系统升级、人员培训、技术支持等。
7、利用与嘟嘟Car合作机会，打造专业化运营团队，建立平台化管理体系
8、利用嘟嘟Car平台对车位引流和共享车位的优势，提高车位复用率，解决停车难问题。
（六）优势资源
唯一性
在兰州市已经超过130家物业公司达成合作协议，改造停车场超过500家。
第二阶段布局3000家停车场，壁垒建立。
技术领先
已于西子石川岛、怡丰等国内一线厂家展开接触和谈判。
依托本地自动化控制领域深耕多年的技术经验，完全有能力满足各种复杂环境下的技术指标要求的不同类型立体车库建设需求。
六、建设方式
以XXX主投资机构和甘肃方达科技信息有限责任公司出资推动兰州市的立体停车库建设。
在兰州市行政区域内注册一家合资公司，成立立体车库联合运营公司及构件生产基地，为兰州市立体车库建设项目提供项目运营支持及建设构件。
（一）投资规模
（1）合资公司总投资22亿元，其中注册资本金为5亿元。
甲方出资XXXXX万元，占该合资公司XXXX%股份；乙方出资XXXX万元，占该合资公司xxx%的股份。
丙方出资xxxx万元，占该合资公司XXXX%的股份。
（2）出资在合资公司成立时实缴到位，在合资公司存续期内资本均不得抽离。
（二）投资进度
（1）项目投资分三期进行，首期5亿元，次期10亿元，末期7亿元。
（2）首期投资5亿元，其中2.5亿元用于建设自有资源立体车库项目，共计车位1万个；2亿元用于政府公共资源立体停车库项目，共计车位8000个；0.5亿元用于立体车库智能与信息化设施的投建。
首期建设完成后共计向市场投放车位18000个。
（三）建设内容及时间
序号
街道
临近商圈
名称
地址
预计建设立体车位数
建成时间
1
西津
东路
小西湖商圈
大唐宫
停车场
小西湖
立交桥下
300
4个月
2
雁儿
湾路
泽铭
商贸
公司
方圆通
停车场
雁儿湾路
50-1号
300
4个月
3
盐场路
会展中心商圈
绿茵花园
盐场路
600-760号
400
5个月
4
培黎街道
康宁家园
安宁区健康路康宁家园小区
200
3个月
5
兰州饭店
中兴大厦
城关区东岗西路457号
300
3个月
6
西关商业圈
西单商场
西关十字
200
3个月
7
南关
兰州永正工贸有限公司
城关区酒泉路
200
3个月
8
王府井
八一阳光家园
城关区排洪南路
250
3个月
9
南关商圈
五福巷东方小区地下
静宁路五福巷
200
3个月
10
段家滩路
二勘院
段家滩路
300
3个月
11
兴兰，阳光里小区
孔家崖401
130
150
2个月
12
甘肃省科技馆
安宁中海凯旋门南侧
200
200
3个月
13
幸福巷商圈
保安堡社区停车场
保安堡243
500
6个月
14
费家营
安宁粮食局家属院
安宁万新南路
150
2个月
15
升级会员 