仓储中心物业管理方案.docx
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仓储中心物业管理方案
仓储中心
物业管理方案
物业管理组织结构
管理处内部运作流程
信息反馈及处理流程
物业经理工作职责
1、主持物业公司日常工作；签署、执行与租户相关的合同及协议；检查各部门的工作执行情况；审批和签署来往文件；参加总公司及其它部门业务会议。
运用资源提高天河仓储的经济效益；
2、鼓励和推动员工工作，提高效率，有责任为公司培训更多的管理人才；培训考核下属工作表现，制定员工工作守则；按总公司及物业公司制度执行赏罚工作；对下属工作情况及困难，予以适当指导；执行请销假制度；审核已确定执
行的相关合同；报批采购计划；报批付款，拨付申请表及明确收支分账项目。
3、领导公司物业全体人员开展工作，对所有项目进行分工；
4、对仓储区域内工作情况进行检查、监督、督促，对不符合管理要求的现象，及时纠正或向上级及相关部门反映，对于屡教不改的问题进行处罚并限期整改；负责仓储区域租户投诉、纠纷协调处理和租户日常联系走访及意见征询工作，制订并组织实施租户各阶段联系沟通方案，积极赢得广大租户的理解、支持；
5、组织办理租户入住手续及相关资料并指导相关人员归档；组织指导客服员工对租户报修接待、登记，及时安排维修人员上门处理并做好相应督促，维修后与租户电话沟通，做好处理结果的意见征询工作；
6、负责仓储管理相关费用的收缴工作，准时安排客服管理员向租户派发各种费用的交费通知单，并督促下属及时收缴各项仓储管理费及其他费用等相关工作；
7、配合公司做好年度财务预算的数据统计汇总工作；
8、负责物业公司员工的考核工作并评定物业公司员工的薪酬及晋升事项；
9、每年对本公司的人员编制、薪酬核定在年底前上报总公司综合部（主管及以下人员由物业公司经理提名）；
10、每月向总公司汇报工作，定期向各租户单位汇报市场管理执行情况；
11、定期召开例会传达政策及制定工作方针、计划；
12、执行正常考勤制度，按总公司及物业公司制度执行赏罚工作；
13、核定仓储费用，对物业相关的合同，报批付款等往来文件的签批；
14、负责组织文化活动及市场宣传工作。
保安部主管岗位职责
1、在公司的直接领导下，主持召开部门会议，准确传达上级工作安排和指示，带领本部门员工做好治安、消防和车辆管理工作。
2、负责组织本部门人员的业务培训，并做好相关记录。
3、负责部门日常事务处理，检查纠正本部门人员执勤的违规行为。
4、熟悉本部门各岗位职责和任务，掌握本辖区治安保卫工作的规律和特点。
5、安排本部门员工上班班次，并实施考勤、考核等工作，对不称职者上报上级领导。
6、负责制定本部门年度、月度工作计划，并按计划认真落实。
7、发生突发事件应及时调度人员到场处理，并及时报告上级领导和相关部门。
8、带领本部门员工积极完成各项工作任务，并主动配合其他部门做好相关工作。
9、做好与辖区消防、派出所等部门的联系沟通工作。
10、执行上级领导和公司交办的其他工作。
保安部工作职责
1、上岗前检查自身仪容仪表及通讯设备（衣冠得体、对讲机是否正常）。
2、迅速到达自己负责的管辖区域进行常规检查。
3、消防器材的检查（灭火器压力、水带、扳手、枪头、消防柜、手推式高泡灭火器）
4、消防安全隐患问题：
易燃易爆品（煤气罐、汽油、硫磺、泡沫、纸箱等）若一旦发现立即没收。
5、严格控制违规线路安装，及时收集展厅用电功率并向主管汇报。
6、货物堆放必须离墙体20-30公分，高度不能超过限高3.2米。
7、随时检查墙体裂痕的变化。
8、仓库内环境卫生情况。
及时提醒经营户清扫。
9、监督用户是否乱倒废弃瓷砖，尤其是加工厂，发现及时制止。
10、监督经营户在装修时，是否按照规定涂刷防火漆，线路套阻然管，装修后的垃圾是否堆放在指定位置。
11、检查高速路下桥梁及柱子是否破坏原始建筑，桥梁柱子上是否有钻孔；桥梁与地面沉降变化。
12、提醒经营户关大门时插销务必到位。
13、严禁无关车辆（工程车、大中巴车、啤酒车、大型货车等车辆）驶入我们管辖路段。
14、有货车驶入仓库在倒车时，主动上前指挥交通，并监督货物是否按规定堆放。
15、巡查车辆路段突发状况并及时处理。
16、维持马路车辆停放并保持路段畅通。
17、高峰期的交通秩序配合交警指挥工作。
18、随时检查仓库周围堆放杂物及火灾隐患，发现问题立即处理。
19、周一和周六这两天检查各自区域负责的仓库安全。
20、夜班每隔一小时全段路线巡逻，对异常情况进行处理并做好记录。
同时视情节轻重向上级回报。
保洁员工作职责
1、保洁人员必须保持小区干净整洁。
2、保洁人员必须在早8:
00前清扫完毕，每天一小扫，三天一大扫。
每天对区域内的公厕进行卫生消毒及清理。
3、保洁人员必须经常保持小区洁、净、美，并保证垃圾勤拉，不推积。
4、雨天负责清扫道路积水，雪天主动配合其他人员清扫积雪。
对窨井进行清理。
5、严格执行物业管理部制定的卫生保洁程序，及时完成突击性卫生清理任务。
6、认真巡查保持环境卫生，制止破坏环境卫生行为。
7、认真使用和保管所有环卫工具，如有损坏和丢失要照价赔偿。
8、严格遵守公司制度的其他有关规章制度，如有违反，轻者警告，重者辞退。
巡逻护卫员岗位职责
1、熟悉重点仓库、通道、人员的工作特点，熟悉所辖仓储的消防器材、设施
的放置、安装位置及分布情况，掌握各种器材的使用方法。
2、严格按照规定的路线巡查，及时准确签名或打卡。
3、检查各仓位公共部位设施、设备的完好情况，做好记录。
4、检查治安、防火、防盗、水浸等情况，发现紧急情况立即通知班子或管理
处领导，第一时间投入抢险工作。
5、检查是否关闭机房门、电井门等是否锁闭及有无损坏。
6、夜班也要根据情况随手减少市场照明，早班在正常办公时打开晚间关闭的
灯光。
7、在辖区内巡查，发现有可疑人员，前往盘问，检查证件，必要时检查其所
带物品，属“三无”人员，应驱赶出管理辖区；属摆卖、推销人员，应劝其离开管辖区。
8、按要求做好巡逻记录，详细记录情况发生时间及确切位置。
消防管理（值班）员岗位职责
1、消防管理员在上级消防安全部门的指导下，以及在管理处经理的直接领
导下开展日常的消防安全工作。
2、组织义务消防员认真学习消防法律法规的知识，利用各种宣传方式广泛
开展消防防火知识的宣传活动，贯彻“以防为主，防消结合”的方针。
3、消防管理员必须熟悉市场内消防设备设施的安装位置、数量及完好使用率的情况，保证各类消防装置、设备设施处于良好状态。
4、组织义务消防员展开防火业务知识培训和灭火演练，不断掌握和提高灭火技能。
5、组织进行消防防火安全检查，发现问题应；立即整改或限期整改，排除火险隐患加强消防设施的保养、维修、保证合格率为100％。
6、接到火灾报警要立即组织义务消防员进行扑救，并及时向公安消防部门报警，向单位领导及部门负责人报告。
火灾扑灭后协助公安消防部门保护现场和进行情况调查，清理、检查消防设施设备及缺损的补充。
监控岗护卫员岗位职责
1、按“护卫员仪容及着装管理规定”和“交接班管理规定”做好上岗执勤的准备和交接工作。
2、监控岗护卫员应熟悉监控设备操作及各监控探头所在位置。
3、发现可以现象和可以人员，用对讲机及时通知巡逻护卫员进行巡查。
4、妥善保存录像记录，严格按照规定时间进行更新。
5、紧急情况下对市场内警务人员进行协调处理。
6、配合消防人员进行火灾监控
7、负责接听夜间租户电话，记录租户投诉，并通知管理处进行处理。
受理租户需求，对紧急情况要协调相关部门及时进行服务，一般维修等服务可移交第二天正常班管理人员处理。
管理人员文明服务标准
1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。
2、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。
3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。
4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。
5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。
6、对租户应热情，遇个别租户无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与租户发生打骂行为。
7、真热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。
对租户的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。
做到事事有着落，件件有回音。
不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。
员工考核奖惩标准
1.目的
为鼓励员工充分发挥积极性和创造性，维护公司正常的工作秩序，促进公司品牌形象和经济效益的进一步提高，特制定以下奖惩标准。
2.适用范围
适用于本公司全体员工。
3.奖励标准
3.1 口头奖励。
凡符合下列条件之一者，公司将酌情给予“口头奖励”，嘉奖1～5分。
3.1.1 积极维护公司声誉、信誉。
3.1.2 为业主提供周到细致的服务，受业主表扬。
3.1.3 为维护公司利益，顾全大局而受委屈。
3.1.4 冷静、妥善处理突发紧急事件，使公司免遭损失。
3.1.5 利用休息时间积极协助同事开展工作。
3.1.6 精打细算、节约成本、工作效率高、成绩突出。
3.2 书面奖励。
凡符合下列条件之一者，公司将酌情给予“书面奖励”，嘉奖6～10分。
3.2.1 积极保护公司财产。
3.2.2 发现事故隐患并及时妥善处理，使公司免遭损失。
3.2.3 保护业主人身、财产安全行为突出，受到业主表扬。
3.2.4 提供线索积极举报，协助公安机关破获重大案件者。
3.2.5 爱岗敬业表现突出。
3.3 奖状奖励。
凡符合下列条件之一者，公司将酌情给予“奖状奖励”，嘉奖11～20分。
3.3.1 拾重金而不昧。
3.3.2 危机时刻、奋不顾身，与歹徒英勇搏斗。
3.3.3 在抢险救灾过程中表现突出、成绩显著。
3.3.4 为公司经营管理作出重大贡献。
3.3.5 提出合理化建议，经检验使公司取得明显经济效益。
3.3.6 敬业爱岗表现突出，工作绩效十分突出。
4.惩罚标准
4.1 凡符合下列条件之一者，公司将酌情给予“轻微过失”，扣罚1～3分。
4.1.1 上班不穿工作服或不按规定着装。
4.1.2 上班不佩戴或不按规定佩戴工作牌。
4.1.3 工作服破损、不整洁。
4.1.4 非因公下班后穿工作服外出。
4.1.5 不执行宿舍管理规定。
4.1.6 无正当理由，开会、培训等集体活动迟到。
4.1.7 月迟到或早退1次。
4.2 凡符合下列条件之一者，公司将酌情给予“轻微过失”，扣罚4～6分。
4.2.1 月迟到或早退2次。
4.2.2 工作场所追逐打闹。
4.2.3 违反公司请假制度。
4.2.4 未经领导同意擅自换岗。
4.2.5 非工作需要上班看报纸、杂志。
4.2.6 上班时间长时间拨打、接听私人电话。
4.2.7 工作不认真，不能按要求完成工作。
4.2.8 上班时间私自会见亲友、办私事、聊天。
4.2.9 信息传达不及时、不准确，耽误工作。
未办理请假手续，开会、培训等集体活动无故缺席。
未按有关规章制度执行，尚未影响工作。
4.3 凡符合下列条件之一者，公司将酌情给予“轻微过失”，扣罚7～10分。
4.3.1 损坏公共环境卫生。
4.3.2 模仿业主语言、语调、动作。
4.3.3 非工作需要私自到住户家串门。
4.3.4 不爱护或不自觉损害公司声誉。
4.3.5 利用职权给亲友特殊优惠。
4.3.6 上班睡觉、怠工。
4.3.7 上班前或上班喝酒。
4.3.8 上班时间擅自离岗。
4.3.9 未经公司许可将公司财物带出。
不执行领导指令，延误工作导致不良后果。
信息传达不及时、不准确，造成不良后果。
工作效率低，不能按时、按量完成工作，造成影响。
旷工半天至一天（含）。
4.4 凡符合下列条件之一者，公司将酌情给予“一般过失”，扣罚11～15分。
4.4.1 在业主有合理服务要求时，不及时解决问题，情绪怠慢，引起业主投诉。
4.4.2 泄露自己工资或打探别人工资。
4.4.3 向业主推销或介绍工程队。
4.4.4 间接或直接向业主表达个人困苦或忧愁。
4.4.5 与业主有私人交易行为。
4.4.6 向业主要求或暗示送礼。
4.4.7 浪费材料。
4.4.8 拉帮结派。
4.4.9 工作互相推诿，延误工作。
无事生非、挑拨离间，不团结。
旷工1～1.5天（含）。
4.5 凡符合下列条件之一者，公司将酌情给予“一般过失”，扣罚16～20分。
4.5.1 中控室值班人员上班离岗。
4.5.2 中控室值班人员上班睡觉。
4.5.3 提交不真实报告，情节严重。
4.5.4 进行公司不允许的活动或变相赌博。
4.5.5 工作失误，尚未给公司造成损失。
4.5.6 拾到他人物品未上交。
4.5.7 损坏公司利益。
4.5.8 擅自持有危险品。
4.5.9 旷工2～2.5天（含）。
违反规章制度，对工作造成一定影响。
4.6 凡符合下列条件之一者，公司将酌情给予“严重过失”，扣罚21～25分。
4.6.1 与人吵架，特别是有业主在场。
4.6.2 发现问题不及时处理、不报告。
4.6.3 私自收取业主小费。
4.6.4 与违章者共守同盟。
4.6.5 不服从领导的工作分配。
4.6.6 工作效率低，不能完成工作。
4.6.7 旷工2.5～3天（含）。
4.7 凡符合下列条件之一者，公司将酌情给予“严重过失”，扣罚26～30分。
4.7.1 泄露公司机密，情节轻微。
4.7.2 向业主谈论公司管理及人事机密。
4.7.3 公开场合批评公司制度和决策。
4.7.4 借故闹事不利于公司管理。
4.7.5 对已成事实的错误拒不承认。
4.7.6 为按时完成服务，引起业主投诉。
4.7.7 工作失误，引起业主投诉。
4.7.8 违反规章制度，对工作造成较大影响。
4.8 凡符合下列条件之一者，公司将酌情给予“严重警告”，扣罚31～35分。
4.8.1 在非人身安全的危境下,动手打人。
4.8.2 与业主有超越正常关系或有接触行为。
4.8.3 向媒体传播信息损坏公司声誉。
4.8.4 非媒体传播或挑动业主损坏公司声誉。
4.8.5 工作效率低，大量工作不能完成。
4.8.6 屡次出现工作失误。
4.8.7 工作失职，引起业主投诉。
4.8.8 泄露公司机密，情节较重。
4.8.9 上班睡觉、离岗造成重大事故。
遇事退缩，造成事故。
盗取公司经营管理资料。
向业主索取小费、礼品。
徇私舞弊。
4.9 凡符合下列条件之一者，公司将酌情给予“严重警告”，扣罚36～100分。
4.9.1 与人打架、斗殴。
4.9.2 多次违反奖惩办法、规章制度。
4.9.3 泄露公司机密，情节严重。
4.9.4 泄露业主资料，造成损失或伤害。
4.9.5 工作严重失职、失误。
4.9.6 打骂业主。
4.9.7 拾重金未交。
4.9.8 偷窃业主或他人、公司财产。
4.9.9 挑唆业主之间的关系。
挑唆业主干预公司管理。
冷淡、刁难、取消、训斥业主。
监守自盗。
玩忽职守。
参与工作范围以外的活动并收取费用未上交。
违反规章制度，对工作造成严重影响。
4.10 凡符合下列条件之一者，公司将给予“除名”，并扣罚100分。
4.10.1 违反国家法律已构成刑事犯罪者。
4.10.2 违法国家法律或行政管理法规，被依法送劳动教养者。
4.10.3 违反国家行政法规管理或治安管理法规，造成不良影响，经公安机关查实者。
4.10.4 违反公司规章制度，造成严重影响，经教育不改者。
4.10.5 故意破坏或有严重过失，给公司造成严重损失者。
5.执行程序
5.1 获得“书面奖励”、“奖状奖励”者发放“员工奖励通知书”；获得“严重过失”、“严重警告”及“除名”者发放“员工处罚通知书”。
员工必须在发出的奖励、处罚通知单上签名确认，否则，由两个或以上证人签认，该通知单视作生效。
5.2 一般员工根据具体情况，由部门经理或管理处主任填发奖励或处罚通知单，经当事人确认后报经理复审，报总经理批准，由经理执行奖惩结果。
5.3 部门经理或管理处主任助理（含）以上员工根据具体情况，由经理填发奖励或处罚通知单，经当事人确认后报经理复审，报总经理批准，由经理执行奖惩结果。
5.4 出现未规定事项，根据管理需要及所造成的影响，参照上述标准执行。
6.相关文件与记录
6.1 员工奖励通知书。
6.2 员工处罚通知书。
发票和收据管理
一、总则
１、根据《中华人民共和国发票管理办法》及其它有关规定制定本制度。
２、本公司所有发票、收据（指有价值的收据）及票据（以下简称票据）均属本制度管理的范围。
３、财务管理部统一负责本公司各种票据的管理工作。
４、各种票据的种类、使用范围由财务管理部规定。
二、各种票据的购买及印刷
１、属国家统一规定的发票由财务管理部指定专人向有关税务部门购买。
２、公司使用的各种发票、收据属代收的部分，使用代收单位的发票、收据；属公司的收据需印制时，由财务管理部提出式样经总经理批准后进行印制；属各部门专用的票据需印制时，由需用部门提出式样，经财务管理部审核，报总经理批准后印制。
３、财务管理部专管人员必须对购买、印刷或代收单位提供的各种票据进行验收，详细清点数量、检查有无印刷错误。
数量有误或印刷有错误的应拒收。
各种票据验收后，应按不同的票据登记验收日期、数量、起止号码等、设专柜保管。
三、各种票据的领用
１、财务管理部专管人员应设置各种票据领用登记簿，凡发放票据，必须登记领用的日期、数量、起止号码等，并由领用人签收。
２、使用发票或收据的部门必须指定专人负责各种票据的管理工作（以下简称票据专管人员）。
３、票据专管人员在向财务管理部领取各种票据时，必须办理领用手续并清点数量、验看号码，发现有号码错乱的，应拒绝领用。
４、票据专管人员对所领用的各种票据必须妥善保管，在交付使用人员时，应进行登记、验收。
四、各种票据的使用
１、各种票据需按《发票收据使用细则》的规定进行使用。
２、各种票据应当按照规定的时限、顺序、逐栏、全部联次一次性开具。
３、各种票据只能按规定的范围进行使用，不得转借、转让、跳号、拆本使用，或开具空白票据。
４、各种票据需交接使用时，应办理交接手续，写明交接时票据的号码。
５、接收人在接收各种票据时，如发现所交接的票据存在问题，可拒绝接收，并立即报告主管人员。
情节严重时，应立即报告财务管理部。
五、各种票据的检查和核销
１、财务管理部有权对各种票据的使用随时进行检查。
２、已用完的各种票据必须立即向财务管理部进行核销。
３、财务管理部专管人员在核销各种票据时，必须对票据进行检查。
发现有使用不当的，应提出意见进行纠正；发现有问题的，应立即报告财务经理。
４、财务管理部专管人员应随时核查使用各种票据的人员有否及时将所收款项按规定上交。
在各种票据核销后，应对整本票据报收款项有否上交进行核查。
保安员交接班记录表
交接时间
年 月
日 时 分
交接时间
年 月
日 时 分
交接时间
年 月
日 时 分
运行记事
运行记事
运行记事
1.
2.
3.
4.
5.
6.
备注
备注
备注
主管
阅视
值班情况记录表
日期
值班时间
值班员
值班情况及交班记录
交接时间
交接签名
备注
月
日
说明：
1.值班员必须认真做好值班记录，包括公司领导、机关工作人员前来检查工作的情况。
2.交接班双方要做到手续清楚，因交接不清而发生问题时，追究交接班双方的责任。
安保部重大事件总结报告
年 月 日
呈报对象
报告人
主题
事件发生
经过
主要原因
分析
签名：
处理措施
签名：
处理结果
签名：
预防措施
签名：
领导批示
签名：
物业装修申请表
门牌号：
填写日期：
业主姓名
单位名称及详细地址
联系电话
装修单位
全称
执照号码
负责人
联系电话
装修人数
申请装修范围和内容
服务中心初审
初审人：
日期：
申请装修期限
年月日至年月日
装修工程预算造价
装修押金
收款人
装修
保证
本业主和施工队保证：
遵守服务中心关于《装修管理制度》及相关管理制度的规定，保证按期完成，若有违约，愿接受服务中心的处罚。
业主签名：
施工队负责人签名：
服务中心经理审批：
签名：
年月日
业主投诉处理登记表
序号
时间
投诉人
联系电话
投诉内容
受理人
处理结果
投诉人
意见
备注
业主投诉处理表
年月日
业主姓名
业主住址
接待人姓名
投诉部门
责任人
投诉问题
处理改善意见
联络事项
业主反馈情况
主管评定意见
备注
月份收支汇总表
序号
项目
本月
累计
一、
收入
实际
预算
实际
预算
1
管理费收入
2
空置费收入
3
工程审批及监督费
4
其他业务收入
5
营业外收入
6
电费收入
7
垫支开办费
收入总计
二、
支出
1
员工工资
2
员工福利
3
行政费用
4
办公用品
5
伙食费
6
交际应酬费
7
其他杂项
8
工程支出
9
消防系统
10
强弱电
11
工程维修保养
12
员工意外险
13
物料用品（工程）
14
物料用品（物业）
15
治安费
16
物业费用
17
保洁费用
18
清洁费用
19
垃圾清运费
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