哈尔滨市松北利民开发区别墅项目市场分析.docx
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哈尔滨市松北利民开发区别墅项目市场分析
哈尔滨市松北、利民开发区
别墅项目市场分析
第一部分环境篇
一、松北区
1、松北区简介
松北区位于松花江哈尔滨城区段北岸，面积736.3平方千米。
辖5个街道、2个镇：
三电街道、太阳岛街道、松浦街道、万宝街道、松北街道、对青山镇、乐业镇。
是黑龙江省唯一的政区型开发区，既具有行政区的管理职能，又享有国家级开发区的优惠政策。
闻名遐迩的太阳岛、东北虎林园、冰雪大世界、雪博会、东金葡萄王国等北方旅游胜地都在区内。
自2000年11月，开发松北被列入《哈尔滨市经济和社会发展第十个五年计划纲要》后，松北区快速发展，现已成为松花江北岸的经济发展中心。
2、经济发展
全区主要经济指标增幅连续三年位于全市八区前列，地区生产总值由2003年9.73亿元发展到2007年29.94亿元，年均增长32.4%；地方财政一般预算收入由2003年6681万元发展到2007年3.66亿元，年均增长53%；农民人均纯收入由2003年3432元增加到2007年5318元，年均增长11.6%。
借助国家振兴东北老工业基地、我省积极推进哈大齐工业走廊建设的有利契机，以产业园区建设为载体，加快构建新型产业。
建区以来，累计完成固定资产投资25.43亿元，引进企业65户，开工建设26户，投产10户。
招商引资取得显著成绩，四年来共引进各类项目405个，其中亿元以上项目71个。
3、主导产业
●农业
松北区地势平坦，发展农业资源较为丰富，现有黏玉米、果蔬、花卉、苗木、奶牛、肉牛等15个特色种植、养殖基地。
东金集团的葡萄王国目前已成为亚洲最大的单体棚室葡萄种植基地。
●轻工制造业
借助国家振兴东北老工业基地、我省积极推进哈大齐工业走廊建设的有利契机，以产业园区建设为载体，加快构建新型产业。
建区以来，累计完成固定资产投资25.43亿元，引进企业65户，开工建设26户，投产10户。
招商引资取得显著成绩，四年来共引进各类项目405个，其中亿元以上项目71个。
●房地产建设
上海世茂、大连毅腾、圣亚、欧美亚、中国保利、北京中关村、荷兰你好、澳娱集团、杉杉集团等著名企业已入驻松北区。
，四年中，协议引资总额756.36亿元，实际到位额183.97亿元，年均增长30.3%。
带动了松北成片规模开发。
●旅游业
以龙江第一村、特色渔村一条街为重点的旅游餐饮服务，以太阳岛、极地馆、东北虎林园为核心的生态休闲游，以东金葡萄王国为代表的农业观光旅游和以雪博会、冰雪大世界为标志的冰雪文化游等四大旅游体系，产业层次不断提升，经济社会效益成效显著。
建区以来，全区共接待游客1589万人次，实现收入4亿元。
4、交通情况
松北区与哈尔滨市市区隔江相望，随着近几年经济的不断发展，松北区的市政基础设施建设累计投入开发建设资金179亿元，基本形成松北区主干道路网，一大批生态化、人性化小区陆续建成。
二、利民开发区
1、利民开发区简介
哈尔滨利民经济开发区是1991年6月经黑龙江省政府批准创办的省级开发区，规划面积24.39平方公里。
行政区划隶属于呼兰区。
由于哈尔滨市政府北迁和呼兰区委、区政府等政府机关的入区，利民开发区正处于哈尔滨政治、文化和经济发展的中心区域，
利民开发区位置
2、经济发展
经过16年的快速发展，利民开发区已成为区域发展的重要窗口和基地，并进入了新一轮的快速发展期。
2006年实现总产值110亿元。
其中工业产值90亿元，出口创汇5000万美元，全口径财政收入2.4亿元。
建区以来累计实现税收8.15亿元，出口创汇2.25亿美元。
3、主导产业
目前，区内现有企业260户，引进资金总额122.7亿元，固定资产投入88.1亿元。
已形成农副产品加工、医药制造、木制品加工、文化教育、信息软件等主导产业。
●农副产品加工
以中泰合资的黑龙江正大实业有限公司、龙丹乳业、哈尔滨义利实业有限公司等一批农副产品精深加工企业为骨干；
●医药制造
以济仁、乐泰、圣泰、儿童等29家高科技医药企业为骨干；
●文化教育
有哈尔滨师范大学、黑龙江警官学院、哈尔滨工业大学华德应用技术学院等16所大学园区；
●信息软件
以黑龙江地理信息产业园为代表。
4、交通情况
利民开发区距离哈尔滨松花江南岸老城区只有9公里，有飞架南北的松花江公路大桥相连。
通过松花江江底隧道，驱车5分钟即能够进入哈尔滨老市区。
交通优势：
滨北、滨州两条铁路，哈黑、哈伊、哈萝及哈大、哈绥等5条公路纵横交错在区内通过。
这两个片区都属于哈尔滨市城市新的发展建设方向，也是城市化进程中的重要一环，政府在各项政策支持的同时，也对这一区域的基础建设和配套设施的建设进行了大量的投入。
虽然现在说江北是未来的浦东还为时尚早，但江北区的发展是城市扩张的必然趋势所在。
第二部分项目篇
一、区域内在售别墅项目
松北区在售别墅楼盘
区域
楼盘名称
项目地址
体量（㎡）
别墅户型面积㎡
销售均价元/㎡（建筑面积）
销售率
开盘时间
占地
面积
总建
面积
使用面积
建筑面积
别墅
独栋
联排
双拼
叠加
松北区
新新怡园
怡园路
125万
20.6万
联排：
三室两厅两卫210
联排：
四室两厅两卫300
联排：
三室两厅两卫273
联排：
四室两厅两卫390
-
4800
-
-
90%
2006年8月
世纪花园
世纪大道
100万
180万
联排159-308
联排206-400
-
4100
-
-
90%
2005年1月
世茂香堤雅
世茂大道
88号
9.3万
6.1万
双拼：
232－239㎡
叠加：
151-170㎡
联排：
182－211㎡
双拼：
296－306㎡
叠加：
193-218㎡
联排：
233－277㎡
-
5500
7000
4800
-
2008年9月
塞纳欧香
龙江第一村后身
8.5万
6.1万
--
独栋：
300-565㎡
双拼：
267-293㎡
8500
6500
6500
-
-
2008年5月
保利水韵长滩一期
三环路与西宁路交汇处
9.5万
14万
--
独栋：
374~417㎡
双拼：
281~307㎡
联排：
258~304㎡
叠加：
247~358㎡
8800
6800
8400
-
-
2008年9月
海域岛屿墅
商大以东、热源路北
10万
联排、双拼：
290-320
--
8000
-
2008年9月
利民开发区在售别墅楼盘
区域
楼盘名称
项目地址
体量（㎡）
别墅户型面积㎡
销售均价元/㎡（建筑面积）
销售率
开盘时间
占地
面积
总建
面积
使用面积
建筑面积
别墅
独栋
联排
双拼
叠加
利民开发区
慧隆苑
南京路与远东大街交口
12万
9.5万
联排:
三室二厅四卫190-206
五室二厅三卫220
五室二厅四卫218-296
叠加:
一二层:
三室一厅三卫147
三四层:
三室一厅二卫160
联排:
三室二厅四卫247-268
五室二厅三卫286
五室二厅四卫283-385
叠加:
一二层:
三室一厅三卫208
三四层:
三室一厅二卫227
-
3000
-
2800
75%
2005年8月
锦园
哈黑公路和南京路交口
14万
11.5万
联排：
三室两厅四卫202
四室两厅三卫213－224
四室两厅四卫188－216
五室两厅三卫267
联排：
三室两厅四卫262
四室两厅三卫276－291
四室两厅四卫244－280
五室两厅三卫347
-
3500
-
3300
90%
2005年9月
碧水庄园
（新湖别墅）
哈黑公路师大交口
71万
——
联排：
200－230
联排：
260－300
7500
5000
5500
-
80%
2004年9月
国基名墅
（威尼斯水岸）
南京路与远东大街交汇处
11万
-
叠拼：
247-322
联排：
234-300
--
4000
3200
2008年5月
二、别墅个案分析
别墅项目优劣势分析
区域
楼盘名称
优劣势分析
松北区
新新怡园
地理位置好，交通方便，小区规模较大，别墅外观设计较为独特。
别墅区与其他住宅产品未进行分隔封闭管理，对别墅业主来说缺乏安全性
世纪花园
位置较好，入住率高，是一个较为成熟的小区，小区规划一般，配套设施较好。
别墅区位于多层中间位置，私密性较差，档次较低。
世茂香堤雅
香堤雅是世茂滨江的收官之作，项目以西班牙风情为主打卖点，结合项目自身的各项优势和有前几期的实景展示，更增加了香堤雅的销售热度。
在整个江北别墅中属于高端产品。
销售价格偏高，未来升值空间较小。
塞纳欧香
项目位置较好，在商业大学附近，交通较便利，纯别墅区，私密性较好。
在学区附近，商业配套较好。
保利水韵长滩
依托保利集团品牌优势，项目前期以先实景建设，后推广的政策推出，结合开盘的一系列宣传活动，迅速在占领市场。
产品种类丰富，户型设计较好。
价格相对较高。
二期将又高层产品，会对别墅区的私密性又影响。
利民
开发区
慧隆苑
位于利民区，地理位置一般，纯别墅区，私密性较好，但户型设计一般，别墅内在品质较差，因此价格相对于同等地理位置的锦园别墅要低。
前期因在办理产权证的问题上出现问题，对销售有一定影响。
锦园
位于利民区，地理位置一般，但周边有一些成熟的项目，生活配套初建。
别墅内在品质较高，因此价格稍高，且与慧隆苑对比，项目产品设计和工程品质较高，具有一定的竞争优势。
新江桥建成后，交通方便。
碧水庄园
（新湖别墅）
哈市最早的纯别墅区，规模很大，位于利民区及松北区的交界处，地理位置较好，小区规划较好，别墅外立面品质较高。
但部分别墅临近公路，安全性及私密性较差。
第三部分综合分析篇
本报告主要分析产品为松北区和利民开发区内的别墅项目，现根据市调的基本情况，对该区域楼市的综合情况进行总体分析，并对一些别墅项目进行有针对性的重点分析。
一、区域未来发展趋势
松北区和利民开发区的房地产市场发展，是和整个城市的房地产市场发展走势分不开的，因此对这一区域的市场进行分析之前，我们要首先看一下，哈尔滨市乃至整个国家的市场大势。
2008年，是房地产业经历转折和打击的一年，在这一年里，全国的房地产市场都在经历着痛苦的调整期，先是建筑材料价格上涨，建筑成本增加；然后是国家为了控制快速上涨的房价，开始了一系列的调控措施；接着是各种“拐点论”、“下跌论”等言论在冲击市场。
在这样的一年里，全国的房地产市场普遍不景气。
销售量和销售面积大幅度萎缩，很多大型的房地产开发商开始带头降价。
哈尔滨的房地产在2008年也没能在这场房地产风暴中独善其身，众多项目都面对这销售量减少，房源消化缓慢的困境，虽然房价并没有出现大幅度的下降，但涨幅已经明显变慢，甚至出现停滞的现象。
那么明年市场到底会怎么样？
个人认为哈尔滨的市场，还是有上升空间的。
因为以现在的市场情况来看，哈尔滨的市场还是有很多持币待购的客户的，而且作为一个外来人口众多的城市，购房需求还存在刚性的空间。
08年一年市场上的新房源投入量较少，导致一些刚性需求未能满足，这也将是未来市场的上升因素。
江北，作为哈尔滨市城市发展的一个方向，这个区域的发展潜力是不言自明的，即使现在哈市新开发了群力地块，对江北区域的发展会有一定的影响。
但江北经过这几年的市政工程建设、工业和企业的落户、各大房地产开发商的不断开发建设，已经有了一定的发展基础，而且江北的各生活区的各项配套设施也日渐完善。
只要制约江北发展的交通问题一经解决，江北将跨入更快的发展时期，所以本区域的发展潜力还有待开发。
二、别墅产品分析
1、位置分布
江北的别墅产品，松北区主要分布在南部区域，如世茂·香堤雅、世纪花园等。
利民开发区主要分布在南京路附近区域，如锦园和新近的国基名墅。
今年的新项目主要集中在松北区。
2、产品类型分析
区域
楼盘名称
产品类型
松北区
新新怡园
联排、多层
世纪花园
联排、多层、小高层
世茂香堤雅
联排、双拼、叠加
塞纳欧香
独栋、双拼
保利水韵长滩一期
独栋、双拼、联排、叠加
海域岛屿墅
联排、双拼
利民开发区
慧隆苑
联排、叠加
锦园
联排、叠加、多层
碧水庄园（新湖别墅）
独栋、联排、双拼
江北区楼盘产品比较丰富，以双拼和联排为主，
一些楼盘采取别墅产品与多层、小高层或者高层相结合的形式。
“锦园”将别墅区和多层区用围墙分割开来，世纪花园采用多层项目围合别墅产品的方式，世贸滨江新城也将别墅区和高层区进行分割，以提升别墅产品品质。
从今年投放的别墅产品来看，以纯别墅产品的项目为主，说明开发商越来越重视项目的品质，也愿意为了提升品质而放弃其他产品的开发。
从产品所在比例情况看，联排别墅是当地高端主流产品。
3、价格分析
区域
楼盘名称
销售均价元/㎡（建筑面积）
别墅
普通住宅
独栋
联排
双拼
叠加
多层
小高层
高层
松北区
新新怡园
——
4800
——
——
3400
——
——
世纪花园
——
4100
——
——
2400
2600
——
世茂滨江新城
-
5500
7000
4800
2600
3400
4500
塞纳欧香
8500
6500
6500
——
——
——
——
保利水韵长滩一期
8800
6800
8400
——
——
——
——
海域岛屿墅
——
8000
——
——
——
——
——
利民开发区
慧隆苑
——
3000
——
2800
——
——
——
锦园
——
3500
——
3300
2000
——
——
碧水庄园
（新湖别墅）
7500
5000
5500
——
——
——
——
※从上表可以看出，开发商的品牌优势和楼盘品质对销售价格的影响很大，如保利集团的纯别墅项目：
保利水韵长滩项目的开盘价格就比同区位的其他楼盘高很多。
※松北区联排别墅主力价格为4800－6500元/平方米，利民开发区联排别墅主力价格为3500－4000元/平方米。
松北区多层均价为2400－3400元/平方米。
4、户型面积分析
区域
楼盘名称
产品
户型面积㎡
使用面积
建筑面积
松北区
新新怡园
联排
三室二厅二卫：
210
四室二厅二卫：
300
三室二厅二卫：
273
四室二厅二卫：
390
世纪花园
联排
159-308
206-400
世茂香堤雅
双拼
232－239㎡
296－306㎡
叠加
151-170㎡
193-218㎡
联排
182－211㎡
233－277㎡
塞纳欧香
独栋
-
300-565㎡
双拼
-
267-293㎡
保利水韵长滩一期
独栋
374~417㎡
双拼
281~307㎡
联排
258~304㎡
叠加
247~358㎡
海域岛屿墅
联排、双拼
290-320㎡
利民
开发区
慧隆苑
联排
三室二厅四卫：
190-206、五室二厅三卫：
220、五室二厅四卫218-296
三室二厅四卫：
247-268、五室二厅三卫：
286、五室二厅四卫：
283-385
叠加
（一二层）三室一厅三卫：
147
（三四层）三室一厅二卫：
160
（一二层）三室一厅三卫：
208
（三四层）三室一厅二卫：
227
锦园
联排
三室二厅四卫：
202、四室二厅三卫：
213－224、四室二厅四卫：
188－216、五室二厅三卫：
267
三室二厅四卫：
262、四室二厅三卫：
276－291、四室二厅四卫：
244－280、五室二厅三卫：
347
碧水庄园
（新湖别墅）
独栋
——
200－600
联排
四室二厅三卫、五室二厅三卫
200－230
四室二厅三卫、五室二厅三卫
260－300
国基名墅
（威尼斯水岸）
叠拼
247-322
联排
234-300
※独栋别墅的建筑面积在200-600㎡，主力面积300－450㎡。
※联排别墅建筑面积在207－390㎡，主力面积240－300㎡。
※叠加别墅建筑面积在208－227平方米。
根据上表，别墅产品还是以四室二厅n卫这一类型户型为主，且面积配比上比较合理，在能满足日常生活需求和业主高品质生活追求的同时，兼顾科学合理的户型设计的产品受到消费者的普遍欢迎。
第四部分：
总论
通过对松北新区与利民开发区片内别墅项目的调查分析，认为该区域发展主要受限于与市区的快速交通未能解决，生活配套设施完善进度较慢且无有效的产业政策引进高消费人群，致使松北新区与利民开发区的人口导入速度较慢，发展提速也未能有效启动。
这是整个片区发展滞后的一个原因，那么从别墅产品发展前景来看，因为别墅的消费群体的独有特征和产品需求，且哈尔滨别墅市场的供应量一直较为合理且品牌别墅小区及品牌开发商都较少。
若在该区域内开发别墅项目，能够合理的利用现有的资源，通过建造优质并符合主流的产品和差异化的推广手段，相信销售前景还是较为乐观的。
2008-10-28
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