售楼部精装修工程施工组织设计方案.docx
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售楼部精装修工程施工组织设计方案
第一章编制依据………………………………………………………………………………………………3
第一章编制依据
编制依据如下：
分类
名称
文件号
国
家
规
范
《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）
《建筑内部装修防火施工及验收规范》
GB/T50353-2005
《建筑项目工程总承包管理规范》
GB/T50358-2005
《建筑地面工程施工质量验收规范》
GB50209-2002
《硅酸盐、普通硅酸盐水泥》
GB175-1999
《建筑工程施工质量验收统一标准》
GB50300-2001
《建筑工程监理规范》
GB50319-2000
《给水排水管道工程施工及验收规范》
GB50268-97
《建筑给水排水及采暖施工质量验收规范》
GB50242-2002
民用建筑工程室内环境污染控制规范
GB50325-2001
建筑材料放射性核素限量
GB6566-2001
室内装饰装修材料人造板及其制品中甲醛释放限量
GB18580-2001
室内装饰装修材料溶济型木器涂料中有害物质限量
GB18581-2001
室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量
GB18582-2001
室内装饰装修材料胶粘剂中有害物质限量
GB18583-2001
室内装饰装修材料木家具中有害物质限量
GB18584-2001
室内装饰装修材料壁纸中有害物质限量
GB18585-2001
室内装饰装修材料聚氯乙烯卷材地板中有害物质限量
GB18586-2001
地毯、地毯子衬垫及地毯胶粘剂有害物质限量
GB18587-2001
建筑材料放射性核素限量
GB6566-2001
建筑装饰装修工程质量验收规范
GB50210-2001
行
业
规
范
《建筑工程饰面砖粘接强度检验标准》
JGJ100-2000
《建筑玻璃应用技术规程》
JGJ113-97
《玻璃幕墙工程质量检验标准》
JGJ139-2001
《金属与石材幕墙工程技术规范》
JGJ133-2001
《建筑施工安全检查标准》
JGJ59-99
《普通混凝土配合比设计规程》
JGJ55-2000
《砌筑砂浆配合比设计规程》
JGJ98-2000
《排水管道维护安全技术规程》
CJJ6-85
《绿色照明工程技术规范》
DBJ1-607-2001
《施工现场临时用电安全技术规范》
JGJ46—88
《建筑施工安全检查标准》
JGJ59-99
地
方
标
准
《建筑工程施工测量规范》
DBJ01-21-95
《瓷质砖》
JC/T665-1997
《建筑安装分项工程施工工艺规程》
DBJ01-26-96
《建设工程监理规程》
DBJ01-41-2002
《北京市给水排水管道工程施工技术规程》
DBJ01-47-2000
《绿色建筑评估标准》
DBJ/T01-101-2005
《建筑安装工程资料管理规程》
DBJ01-51-2003
图
集
《建筑构造通用图集》（华北标准）
88J1～12，88JX
《给水排水标准图集合定本》
S1（上、下）
5、企业文件：
1）我公司编制并经复审完善的ISO9001《质量管理手册》及质量保证体系的相关程序文件；
2）我公司编制并经复审完善的ISO14001《环境管理手册》及环境保证体系的相关程序文件；
3）我公司编制并经复审完善的OHSMS18000职业安全卫生认证体系的相关程序文件；
4）我公司制定、颁发的《施工现场管理工作实施细则》。
第二章工程概况
第一节工程概况表
1、总体概况表
项目位于
序号
项目
内容
1
工程名称
2
建设单位
3
设计单位
4
图纸状态
监理单位
5
总承包单位
6
计划工期
7
质量要求
8
质量标准
9
工程地址
2、土建专业概况
本工程，其各部位的功能均不太相同，主要功能为大堂部分、模型展示区、资料展示区、销售洽谈区以及公共卫生间等相应配套部分的装修等。
各层主要使用功能如下表：
序号
层号
主要使用功能
主要材料
1
1层
大堂部分
地面石材、纸面石膏板造型吊顶、干挂石材墙面、木饰墙面、沙盘模型石材、卫生洁具和隔断等
2
2层
VIP室、签约室、办公室公共卫生间及普通办公室等
地面石材、地面玻化砖、纸面石膏板造型吊顶、矿棉板吊顶、、轻钢龙骨隔墙、干挂石材柱面、壁纸墙面、不锈钢门套玻璃门、卫生洁具和隔断等
3
房顶
屋面部分
基层找平层、SBS3+3防水卷材、50厚挤塑板钢筋网片及块瓦施工等。
4
外墙
墙面部分
墙面干挂石材、30厚挤塑板保温、外墙砖粘贴等
本工程为精装修工程，屋面、地面、墙面的装修均有不同的装饰效果，具体做法和节点见施工图纸和深化图纸，为顺利进行组织施工，实现设计意图，必须精心进行施工组织。
3、给排水消防、空调等专业概况
序号
专业
施工内容
1
给排水、空调
给水设计的深化，管线的敷设、洁具的安装等、空调机组的安装施工细节的深化及调试等、消防图纸的深化及施工等
4、电气专业概况
序号
专业
施工内容
1
电气
灯具、插座、面板安装、卫生间等电位连接等
第二节工程总体情况分析
总建筑面积2115平方米，为地上两层、仿欧式建筑，交通便利，为精装修工程，工程特点和要求是施工期间对工艺、质量、进度、、环境卫生等管理和控制要求较高。
我公司将对本装修工程以高起点、高要求进行严格施工，工程质量将在合格的基础上达到精品工程。
我公司根据仔细研究现场和图纸，并根据以往工程的施工经验，施工中将合理进行施工组织安排，工期为60天。
对于与本工程精装修工程，我公司在北京有多个工程的施工经验。
因此，以我公司的技术实力和施工能力，并将按照优质工程的施工标准和五星级的施工质量和服务，必将奉献给贵单位完美的精品工程。
第三章本工程主要重点、难点分析及主要应对措施
第一节工程重点、难点的控制程序
根据本工程具体情况，进行综合分析，依据灵活机动原则，确定各分项工程的控制重点、难度和控制程序。
控制程序图
分析影响因素
第四章施工部署及现场组织机构
第一节工程施工部署
经过我公司对本工程的特点及难点进行了深入分析，依据图纸并结合多年的施工经验，现做出如下施工部署：
1、施工部署总原则
为保质如期完成施工任务，应该考虑到各方面的影响因素，充分酝酿任务、人力、资源、时间、空间的总体布局。
在空间上的部署原则——立体交叉施工的考虑：
为了贯彻空间占满，时间连续，均衡协调有节奏，力所能及留有余地的原则，保证工程按照总控计划完成，采用分区域流水施工的工作安排方法。
根据本工程现场的实际条件，为了确保在规定的时间内完成，合理排定施工顺序和流水方向，减少穿插，避免互相制约，使各专业工种形成单线式流水施工线。
因此本方案本着先深后浅的原则,流水线安排施工，先机电后装修。
自上而下采用立体交叉,由内向外流水的施工方法。
避免劳动力高低峰，原材料进出场不平衡，最大限度利用机械设备等手段使工程在宏观控制下，处在均衡、连续，有节奏的施工中。
2、计划工期的管理
为了更好的把握住精装修全过程，以期顺利地实现预定的工期目标，必须加强施工计划管理，做到人尽其力，物尽其用，以优质、低耗，高速获得最佳的经济和社会效益，本工程建立工期计划动态管理模式，以业主指令计划为目标，控制关键工序，通过信息反馈，掌握工程进度动态，及时制定追赶计划，做到日保旬、旬保月调度，工期倒安排，确保计划的衔接稳定与均衡，对计划执行全过程实行系统性的有效控制，使工期按时达到目标。
3、针对本工程拟订管理措施
（1）材料预订、预拼及原材料把关及成品保护
本工程中包括大量的装修装饰材料，认真作好本工程中材料预订、预制、预拼工作。
精确、精美排版，提前订货。
把好建筑装修材料关。
杜绝因材料物资问题对工期造成不良影响。
做好半成品准备工作和现场已完工成品及原留置设备保护工作，作到现场拼装高效率和成品一次交活，以缩短工期。
（2）采用精干的劳务队伍
信誉良好、素质高的施工队伍是保证工程按期完成的基本条件之一，我公司具有公司直属的管理水平高、技术素质强的装饰施工队伍，并通过我公司严格的管理和控制，确保工期目标的实现。
（3）加强协调工作
施工期间，加强各施工工种、各专业之间的协调工作，力争为工程施工创造条件。
为尽量避免装修与机电相互交叉的影响，必须遵循下列原则：
1）机电安装进度必须服从总的进度计划，选择合理的穿插时机，在统一协调指挥下施工，使整个工程形成一盘棋；
2）建立固定的协调制度，各专业穿插和施工所遇到的问题均通过协调解决。
4、施工部署
进场后我单位设计工程师及时与设计、总包等单位进行沟通，进一步明确细部节点的处理方法；然后由项目经理牵头，在总包单位的配合下，与各专业分包进行沟通，了解、明确施工配合区域、施工顺序、施工进度以及施工协调的有关事项，提前沟通，明确责任；工程经理负责与总包相应人员进行协调，明确现场的临设布置、材料堆放场地、施工责任区、人员资质的申报等有关工作。
根据每个流水段具体施工部位的使用功能的不同，细化流水，主要分为屋顶施工、外墙装修、办公室装修、大堂部分装修，分别进行流水施工。
第二节施工总体安排及施工段划分
1、为保证本工程在施工中有组织、有部署，自始至终的有条不紊进行，我们将专门成立施工项目经理部，负责本工程的施工技术、施工质量、进度控制、材料采购、安全生产与文明施工等总体管理，公司领导及技术负责进行指挥，协助项目部在施工过程中的协调工作。
2、根据本工程特点及招标文件的要求，做好各分项工程间的配合，是本工程的关键。
本工程决定统筹协调各分部、分项工程的施工，合理划分流水段，安排好各工种的流水施工，在确保质量的前提下，满足进度控制，满足业主的要求。
3、综合统一放线测量措施
测量放线工作作为一个重要施工工序在以往多年的建筑精装修施工中常常没有引起一些施工单位足够的重视，具体表现在两个方面：
一是没有进行综合、编码一的测量放线；二是测量放线的精确度不高。
这两种情况的存在主要是由于施工人员对整体协调作用的认识不够和装修设计的非标准化。
（1）墙地面石材排版图的制作需在现场准确的放线，在基层结构面上放出分割完成线。
（2）进场后先根据基准放线点放出1米线、隔墙位置线、轴线。
（3）灯具、风口、广播喇叭喷淋、喷淋、烟感等需均匀布置均匀、安排合理布置,均需要放线完成安排布置工作。
第三节施工平面布置原则
1、施工平面布置原则
我公司考虑施工现场平面布置按以下要求执行，并在现场依据实际情况和工程进度进行合理调整。
2、施工总平面要求：
（1）工地办公室：
临时办公室布置的原则是便于管理。
工地临时办公室设置在建筑围挡外的西边，用帐篷搭设。
（2）材料仓库：
在施工现场按需设置临时材料堆放区，在建筑围挡外建有一个小型机具及贵重物品仓库，存放贵重物品、小型工具、电料、易耗辅料。
易燃易爆物品将严格按照要求布置在楼外自做的铁笼子内。
（3）临时材料堆放处：
设置两处临时材料堆放处，用于堆放单位面积较大，占用施工场地大的材料，如沙子、水泥、基层板、轻钢龙骨、木龙骨、纸面石膏板、石材等材料，临时材料堆放处布置的原则是不影响市政施工。
临时材料堆放处只是临时的，将随施工的进行，在不同房间内进行搬移。
（4）临时加工区：
在一层设临时加工区，加工区是临时的，将随施工的进行，在不同房间内进行搬移。
（5）生活设施：
现场工人均不得在现场居住。
我公司工地现场派驻库管，三名人员在工地安排长住，不分昼夜巡视工地。
（6）施工用水、用电：
进场后由总包牵头同主体队进行协调使用。
（7）施工垃圾的管理：
现场设置专人进行卫生清理，保证施工现场卫生。
集中后及时清运至总包垃圾临时堆放点。
（8）现场消防器材按装饰装修施工现场的消防要求进行配置，每两个灭火器位一组，并设置消防沙、消防桶。
第四节项目管理组织机构
为了确保工程按期完成和确保工程达至质量目标的要求，公司的团队精神是我们这些年来持续发展的有效保证，我们不仅是以项目部为核心的现场管理机构，我们还有强大的公司在项目管理方面的强大后盾的配合。
我司为此项工程专门组建项目经理部，项目部人员的组成的原则是必须具备有很强的组织能力，对于同类工程的施工有经历且有丰富的施工经验，能与甲方、监理、设计等单位互相协作的人员担任。
第五节现场组织机构各主要岗位的职责概述
1、现场组织机构概述
（1）本工程我公司高度重视，现已拟建公司指挥中心和项目部，工程招标项目部即刻正式成立。
（2）针对本工程公司将成立工程指挥中心，总指挥由公司总经理担任，由公司工程总监、设计总监、商务总监、材料总监组成的指挥中心，对项目进行综合管理-----技术-----施工-----采购-----预算-----成本会计-----财务会计-----设计-----资料等一整套管理网络。
从而形成从上至下、从大到小齐备、完整的管理、控制、指挥决策系统。
（3）本项目将选派公司最为优秀、成熟、年轻且具有丰富管理经验和组织能力的项目经理全权负责本工程，其他主要管理人员。
由公司和项目经理统一确定，他们都具有极为丰富的同类工程施工经验和管理水平，多次组合参加过公司的各类大型工程，是可靠、信誉和质量的保证。
2、公司对项目部的授权
（1）按照项目法施工，为了保证工程质量，创优质工程，公司坚持了两权不放的原则：
即材料采购、人事安排两项（两权）。
其它如生产指挥、技术决策、分包选择及资金使用方面公司都给以充分的授权；并给予项目部从资金、技术和各项资源上以充分的支持。
3、项目经理职责
（1）主持项目经理部的生产经营管理、技术决策、材料确认和组织实施公司决议。
（2）主持项目经理部生产例会，召集或参加公司重要会议。
（3）负责制定项目经理部经营计划经总经理批准后，组织实施。
（4）根据市场需求和项目经理部实际情况，向总经理提出项目经理部资源需求计划和经营战略计划。
（5）组织预算方案制定、实施、控制。
（6）负责对工程施工过程进行整体组织安排；
（7）组织对分承包方的评定；
（8）审阅公司及项目部重要文件和经营报告、报表，在权限范围签发文件。
（9）负责安排项目经理部管理人员的培训工作。
（10）拟订项目经理部的基本管理制度，报公司批准后施行。
（11）拟定项目经理部内部管理机构设置方案、人员编制和薪酬方案，报公司备案。
（12）组织制定并实施项目经理部的具体规章和工作程序。
负责编制项目经理部质量管理办法，保证提供符合标准的产品和服务。
（13）提出重大技术、设备更新建议和预算外开支计划。
（14）在必要情况下对所属下级授权。
（15）制定直接下级的岗位描述，定期听取述职并对其做出工作评定。
（16）巡视、监督、检查和推动项目经理部的各方面工作。
（17）及时向总经理汇报项目经理部经营管理运作情况和有关数据。
（18）培养和发现人材，提请聘任或解聘项目经理部管理人员。
（19）受理直接下级上报的合理化建议，按照程序处理。
（20）填写直接下级的过失单和奖励单，根据权限按照程序处理。
（21）指定专人负责项目经理部文件、报表等资料的保管与定期归档工作。
（22）在权限内代表项目经理部对外开展商务活动，与政府有关部门和社会团体、机构建立和保持良好的合作关系。
4、项目副经理职责
（1）认真组织贯彻执行施工组织设计及施工技术方案中有关保证工程质量、环境、安全、生产等的各种技术措施。
（2）对施工组织设计、施工方案、技术方案执行情况，进行监督与检查。
（3）实施推广应用新工艺、新材料、新技术工作。
（4）领导并组织结构验收与竣工验收工作。
（5）是施工现场全面生产、管理工作、组织与指挥者。
（6）领导编制项目施工生产计划（年、季、月、周），并组织贯彻实施。
（7）领导项目质量目标及质量计划的贯彻实施。
（8）对项目安全生产负责。
（9）领导与组织编写工程施工总结工作。
5、项目技术负责人职责
（1）项目部工程技术管理工作的组织和指挥者；
（2）协助项目经理做好质量管理工作；
（3）组织编制项目施工组织设计，施工技术方案，专业施工技术方案和工序设计并审批；
（4）组织项目经理部有关部门对待大型或特殊工程，对项目经理部有关人员进行技术交底；
（5）对项目经理部质量保证体系运作情况组织有关人员进行定期指导与检查，（6）并组织领导ISO9001标准认可项目经理部的挂牌工作；
（7）负责公司年度项目创优规划的实现；
（8）定期组织召开质量研讨会，总结经验，相互交流；
员在图纸文件中存在的问题；
（4）编制施工组织方案，工艺标准及工序设计；
（5）检查落实竣工资料的完成和编制工作；
（6）编制各项保证措施，并报主任工程师审批后监督执行；
（7）负责项目的技术交底工作，负责工程洽商，并做好竣工总结；
（8）协调项目部于设计单位（部）的图纸完善时间，确保技术指导施工的正常秩序；落实公司管理手册中相关工作。
7、项目设计师职责
（1）提供设计方案、施工图并配合项目部和甲方完善设计工作。
（2）服务于业主和施工项目经理部，提供设计支持；
（3）在第一时间提供业主对设计的更改相关图纸；
（3）监督项目部是否严格按照设计要求进行施工；
（4）解决现场设计问题；
（5）接洽业主设计方面主管，了解业主设计思路的变化；
（6）确认到场材料是否符合设计要求；
（7）对设计变更及时进行补充图纸的编排并随项目进展绘制竣工图；
保证设计（概算）控价的顺利实施。
8、专职质检负责人
（1）负责对现场材料质量的检查，符合质量标准要求的方可使用；
（2）负责项目质量目标及质量计划的贯彻实施；
（3）考核施工操作人员的技术能力；
（4）检查现场施工质量，配合监理对工程质量进行各类检验；
（5）办理现场材料检验、实验相关事宜；
（6）检查校正现场测量仪器，检测设备的精度和有效期；（9）审定季节安全技术措施；
（10）审批重大工程安全措施；
（11）负责公司安全生产技术管理工作。
6、专业工程师职责
（1）根据管理手册编制项目技术管理的具体措施并报项目经理审批；
（2）据项目特点和ISO9001要求，编制项目质量管理措施，报项目经理审批后执行；
（3）分析招标文件，组织概算处进行现场勘察和图纸会审并作书面交底，解决投标人
（7）检查机具、工具的加工精度和有无存在隐患；
（8）提供现场检测数据，配合技术资料的编制工作。
9、专职安全员职责
（1）编制季节性安全技术措施；
（2）编制重大工程安全措施；
（3）负责安全生产的具体管理工作；
（4）组织进行安全教育、培训和考试工作；
（5）编写安全技术交底，检查落实交底情况；
（6）检查施工机械的安全和保养状况；
（7）检测现场动态安全数据；
（8）管理临电使用安全及明火（动火证）的签发；
10、专职资料员职责
（1）熟悉档案管理相关程序并建立有针对性的档案管理办法。
（2）对所辖项目的图纸和现场情况，合同概况，施工部位，特殊施工工艺应全部了解并存档备查；
（3）完成投标活动中规定的档案建立、存储工作；
（4）收集和记录员工的各项工作，并随时收项目各类资料；
（5）负责对外联系和内部传达；
（6）主持办公室的全面日常工作；
（7）掌握并按规定使用印鉴；
（8）制定项目经理部的培训计划。
（9）质量资料的管理包括项目部资料管理是否按照公司要求运行，重点是竣工资料；
（10）程序管理的各项资料收集，存档和管理包括项目部竣工资料以外全部凭据和各项往来文件；
（11）协助做好办公室的各项工作；
（12）跟踪及督办计划内部门员工的各项工作；
（13）维护和执行管理手册中的相关工作；
（14）监督和协助员工正常工作；
（15）明确施工目标：
符合有关规定及甲方的相关要求。
11、预算员职责
（1）管理项目工程合同，认真研究和理解合同的每一条款所表述的内容，含义与责任，对模糊不清的条文，要以充分的依据说服业主予以修改或加以说明；将合同中值得研究的重要条款及时提醒企业主管领导的项目经理，即指导项目经理部履行合同，指导项目经理部并管理结算和索赔工作，建立各种合同履约台帐，及时分析，整理《承包合同履约情况日报表》；
（2）掌握项目生产经营动态，收集完整的索赔资料，管理好手续的见证和费用的回收；
（3）主管分承包合同，根据公司相关规定完善和管理手续的正常运行，签发的费用要小于当次实际完成的工作量；
（4）对合同外用工要认真记录和研究，并不断优化，认真研究企业内部定额，使其产生效益；
（5）负责编制项目制造成本计划，经公司和项目经理认可后控制执行。
其计划要于相关人员密切配合，相互沟通，共同努力确保计划的实现；
（6）负责与业主的工程款结算；
（7）分承包方的结算；
（8）与责任工程师项目经理配合防止分承包方的反索赔；
（9）办理工程竣工决算；
（10）负责期间成本分析及竣工成本分析；
（11）对物资的供应，必须附和物资采购管理办法，按照项目物资管理程序对项目定期检查，并定期向经理汇报项目物资管理的最新动向；
（12）每周进入项目进行调查，对成本的构成进行系统分析，随时总结项目成本的经验和偏差；
（13）全面领会招投标程序，组织安排商务标的研究，编制说明，现场勘察，组价、合价、封标全过程的管理。
12、材料员职责
（1）确定现场物资管理目标，制定现场材料管理措施。
（2）参与施工组织设计，做好现场平面布置规划。
（3）按照施工进度计划，做好现场用料分析，编制材料用料计划及时组织材料进场，保证施工生产需要。
（4）严格执行验收和复验制度，妥善保管材料，做好余料回收。
（5）严格按平面布置合理堆放材料，尽量一切就位。
（6）掌握未完工程量，调整用料计划，控制进场。
（7）及时拆除临时设施，回收处理废旧材料。
（8）进行各种材料结算和项目材料消耗及管理效果结算分析。
13、专业工长职责
（1）负责工程开工前期各种手续的催办工作，临建的报批，建设，组织人员及材料、机械的进场；
（2）配合公司技术负责人编制项目总进度计划报经理审批；
（3）按照审批的计划，协助项目经理编制月计划。
周计划的具体实施计划，并备案管理，以日报形式递交主管审批；
（4）负责处理施工期间各种技术，质量，安全，文明施工，材料；
进场等各技术问题，并定期以文字形式向经理汇报，不断学习和改进施工技法；
（5）负责施工设备和机具的管理工作；
（6）负责新技术、新材料、新工艺的应用并及时做好总结；
（7）负责编写项目施工管理方面的总结（工期、质量、安全、文明施工、成本等方面）
（8）组织项目各项施工和竣工验收工作；
（9）负责对区域的施工技术资料定期检查与指导，及竣工前的资料收集汇总交圈工作；
（10）树立工程项目索赔的意识，及时收集完整的索赔资料并得业主和工程师的认可，每月23日前将相关资料交预算合约室，以便合约室及时向业主索回款项和向公司收取承包费用。
由于业主或业主指定承包商原因造成的工期延误和其他责任损失，要及时协助项目经理办理签证手续。
（11）负责编制相关项目的文明施工措施计划及成品保护措施；
（12）负责工程竣工，项目经理部尚未解体前的，用户服务工；
（13）经理部解体后负责将有关资料进行接管，直到保修工作全部完成收回结算款为止。
第五节有效协调质量、工期、成本三大目标
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