光华苑二期承接验收方案.docx
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光华苑二期承接验收方案
光华苑二期承接验收方案
为规范光华苑二期项目的承接验收工作,确保物业验收工作高效有序,为物业进行全面接管打牢基础，厘清责任，保证物业入住工作顺利进行，制订本方案。
一、实施时间及组织分工：
（一）时间：
年 月 日—— 年 月 日，共用 天时间，分四个阶段进行查验，各阶段时间可视情交叉。
第一阶段：
文件资料查验接收，对照文件资料目录，逐项查验，登记造册，建立台帐，移交全部各类资料。
新产生的资料即时移交，逐次接收；
第二阶段：
共用部位、公共配套及隐蔽工程查验接收；
第三阶段：
分户验收，移交钥匙；
第四阶段：
设施设备查验接收；
需要说明的是：
对于查验中发现的问题，由甲方责成施工建设方进行整改，这一过程随各查验阶段同步进行。
（二）参加人员：
工作总协调：
参加查验人员：
项目经理：
米军瑞
物业公司：
验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1名客服人员负责验收所有的钥匙，秩序维护人员参加分户查验。
开发建设单位：
开发单位工程管理人员、建设单位工程管理人员、技术人员、监理方代表
（三）组织分工：
设立四个查验接收组：
1、文件资料接收组：
负责各类文件资料的查验接收（客服主管负责）；
2、建筑工程查验组：
负责共用部位、公共配套、隐蔽工程查验接收（项目经理或工程主管负责）；
3、分户查验组（秩序维护主管负责）；
4、共用设施设备查验组（工程主管负责）。
（四）名词解释
共用部位：
一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
共用设备：
一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
共用设施：
一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；
房屋本体专有部位及设施：
专有部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。
设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
房屋本体专有部位及设施的产权属于小业主。
（五）查验接收的条件
物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。
应满足的条件为：
1、一般条件
（1）土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过小区综合验收。
一般来说，应取得以下证书：
①工程竣工核验证书
②规划验收证书
③消防验收意见书
④电梯验收结果通知书
⑤燃气管道工程验收证书
⑥城建档案验收证书
⑦民防工程验收证书
⑧已签订《工程保修书》
（2）供电、给排水、卫生、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、主题公园等设备和设施能正常使用。
2、最低要求
在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求：
（1）室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕，可正常使用。
（2）向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。
如强弱电系统图、给排水系统图、室外管网图及设备说明书等。
（3）业主室内可进行精装修，可向物业公司移交锁匙。
（六）查验接收流程图
签署物业管理委托合同
选定主要管理人员
收楼三个月前
进楼掌握情况
印制验收表格
确定验收日期
大业主（开发商）或施工单位和物业公司组成联合验收小组
自用部位的验收
共有部分验收
资 料 移 交
按系统进行查验收
每项、每间、每个查验
水电
供应合同
竣工验收合格证
产
权
资
料
技
术
资
料
缺陷登记
缺陷登记
缺陷返修
移交钥匙
复验合格
缺陷登记汇总交开发商,由开发商交施工队
移交钥匙
缺陷返修
施工单位、管理处按单查验
办理移交凭证
物业管理公司正式进行物业管理
小业主收搂验楼
注：
对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。
（七）工具准备（由开发公司提供或从前期费用中支付）：
捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。
另准备木板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户门钥匙。
以上工具数量待定。
二、查验接收的主要内容及实施方法
（一）查验接收的文件资料目录检索
1、综合资料
（1）项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）。
（2）建设许可证、工程建筑报建表（永久）。
（3）工程招、投、定标书（永久）。
（4）上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）。
（5）征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。
（6）初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。
（7）施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。
（8）单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。
（9）工程勘测资料：
地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。
（10）竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。
（11）工程决算书、三算表（永久）。
（l2）消防设施验收合格证（永久）。
2、土建资料
（1）主体隐蔽工程验收记录（永久）。
（2）图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。
（3）事故处理记录（永久）。
（4）建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。
（5）原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。
3、给排水、消防资料
（1）开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。
（2）图纸会审及设计修改变更通知（永久）。
（3）事故处理及探伤记录（永久）。
（4）隐蔽工程验收记录（永久）。
（5）材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。
（6）管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。
（7）试水、闭水试压试验记录（永久）。
（8）设备调试记录（永久）。
（9）管线清洗、通水、消毒记录（短期）。
4、电气资料
（1）开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。
（2）图纸会审及设计变更通知（永久）。
（3）事故处理及探伤记录（永久）。
（4）隐蔽工程验收记录（永久）。
（5）防雷电阴接地实测记录（永久）。
（6）引下线焊接记录（永久）。
（7）材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。
（8）绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。
（9）空调资料、动力、通讯、有线电视资料。
5、施工图
（1）总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。
（2）建筑施（竣）工图（永久）。
（3）结构施（竣）工图（永久）。
（4）给排水、消防施（竣）工图（永久）。
（5）电气施（竣）工图（永久）。
（6）空调施（竣）工图（永久）。
（7）智能化系统施（竣）工图（永久）。
（8）通讯施（竣）工图（永久）。
（9）液化（煤）气施（竣）工图（永久）。
6、声像资料
（1）建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。
（2）内外景观照片（永久）。
（3）建筑小品。
（4）工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）。
（5）工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。
（6）其它。
（二）专有部位及设施的验收（分户验收）
物业公司代小业主对其室内部分进行接管验收，入伙时移交给小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。
现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部ZBP30001－90标准要求，分别每单元每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。
①确定物件数量是否符合；
②外观上有无人为损坏；
③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。
将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行验收。
根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。
物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。
物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
（三）共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收
验收时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。
对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。
设施设备的交接和验收原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但应开发商之间的要求，也可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。
但应注意：
对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应的防范措施。
（注意：
只能按系统验收，不能将系统再细化进行验收，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。
）
按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。
验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。
功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。
对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商，由其督促施工单位限时整改。
根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。
设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承担相关责任。
（四）查验接收的标准和要点：
1、土建验收
验收标准：
建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点：
观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。
填写表格：
《楼宇建筑接管验收记录表》
2、电气
验收标准：
建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点：
清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰。
填写表格：
《楼宇电气接管验收记录表》
3、给排水
验收标准：
建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点：
开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。
填写表格：
《楼宇给排水接管验收记录表》
4、燃气：
验收标准：
建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点：
气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。
填写表格：
《楼宇给排水接管验收记录表》
具体查验标准及要点如下：
1、屋面
验收标准：
《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ301~305-88
检验要点：
分项工程
检验要点
屋
面
保证项
防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试
广告牌、沿口等固定牢固
屋面金属物体均做可靠防雷接地
基本项
无非法占用、改建及搭建
女儿墙完整无污染
隔热层完好，面层砖无破损
屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀
天面无积水、杂物
排水沟、排水口完好畅通
2、楼层
验收标准：
《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ301~305-88
检验要点：
分项工程
检验要点
楼
层
保证项
防火门完好开闭灵活
消火栓内物品齐全，按钮等功能正常
消防通道通畅
灭火器的数量、位置、压力正确
应急照明、诱导灯正常
基本项
楼层号、房号、疏散标志标识清楚
公共部分无加建、改建
天棚完好
墙面无碰坏、无污迹、无脱落
地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角
公共照明完好
消火栓外封条、门锁完好
3、地下室
验收标准：
《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ301~305-88
检验要点：
分项工程
检验要点
地
下
室
基本项
地面、墙面及顶棚无渗漏
顶棚、墙面无损坏及污迹
照明系统完好
水池周围整洁无污染隐患
管线表面整洁、无锈迹、有明显标志
主要入口处有平面示意图，导向标识清楚
车场地面划线清晰，无大面积起砂现象
4、外墙面
验收标准：
《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ301~305-88
检验要点：
分项工程
检验要点
外
墙
面
保证项
墙面完好，无污迹
门窗及玻璃完好
外墙面转无空鼓
外墙、窗口无渗漏
空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀
招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损
5、供配电系统
验收标准：
《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ303-88；《电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50182-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96，《建筑物防雷设计规范》GB50057－94
检验要点：
分项工程
检验要点
供配电系统
保证项
安全防护装置完善，无安全隐患、无虫、鼠害
油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常
干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常
双回路电源切换，电气、机械互锁正确
无故障停电记录
基本项
设备接地牢固
电缆沟内干燥、无积水、无杂物
操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等
各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音
各种仪表指示正确
断路器电流值整定正确
母线、端子无过热、松动现象
电气井接地规范，电缆敷设规范
设备、机房清洁，油漆完好
应急灯正常，机房温度正常
6、给排水系统
验收标准：
《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ302-88
检验要点：
分项工程
检验要点
给排水系统
保证项
水泵电机温度正常
各层水压正常
按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求
潜水泵工作正常，排水通畅
基本项
压力表工作
水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象
水泵运行无异常噪音，润滑良好
水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常
设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常
蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔
污水池池盖完好，排水沟通畅
排水系统畅通，抽查6~8个井
化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味
雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物
7、消防系统
验收标准：
《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92，《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001，《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5135-85，《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89，《室内消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995
检验要点：
分项工程
检验要点
消防系统
保证项
自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常
消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态
消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵
水泵结合器未被圈占、堵塞
探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同
警铃工作正常
防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常
消防中心可启动风机，风机风量正常
气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，
消防中心有放气反馈信号
消防广播正常
备用电源切换正常
基本项
消防中心、机房清洁温度正常
设备清洁，油漆完好
电控箱、电瓶等工作电压正常
风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）
风机运行噪声、震动正常，润滑到位
消防对讲通话清晰
消火栓、喷淋头无漏水现象
烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固
管理机软件有备份，系统误报率低
出口指示灯荧光显示板正常
出口指示灯指示发光管正常
灭火器压力在正常范围
防火卷帘门就地手动正常
防火卷帘门与探测器联动正常
防火卷帘门在消防中心手动正常
8、中央空调系统
验收标准：
《通风空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002
检验要点：
分项工程
检验要点
中央空调系统
制冷机
部分
主体外观无损伤、无锈蚀、安装必须水平、机脚架有防震垫,地脚螺栓无松动
机器密封性能好、不漏油、不漏气
油箱油位在视油镜孔中心线上，油质正常（机器运行时无气泡）
冷媒液加入量准确
制冷机微电脑控制中心运行正常，各传感器、控制器数据控制准确可靠
制冷机电机一般采用闭式星/三角转换的方式降压启动,启动切换时间应正确、启动电流、线路电压降正常
主机运转时噪音、振动、在标准范围内
水泵部分
冷冻水泵、冷却水泵外观无损伤，油杯、油箱、油质良好,油量充足
水泵运转时噪音、振动无异常，轴封、水阀不漏水
水泵电机运转电流，温升正常
冷冻水、冷却水、流量正确，水质良好，水压符合设计要求
冷却水、凉水塔
部分
冷却水管道表面防锈处理良好，试压不漏水
各种阀门开、关灵活不漏水
凉水塔组装质量良好，清洁无异物
检查水塔扇叶，电机及控制电路运行正常
塔体安装应保持水平，壳体连接螺栓无松动
空调终端设备部分
新风空调机运转正确，无异常噪音
空调风机盘管安装良好，冷凝水滴水盘回水正常
空调送风管道保温层制作良好，风口安装准确
冷冻水管道系统保温层制作良好，所有焊接处及阀门，试压不渗水、不漏水
9、闭路监视系统
验收标准：
《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92，《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94
检验要点：
分项工程
检验要点
基本项
监视器图像清晰
摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角
控制矩阵、图像分割器工作正常
设备接地良好，抗干扰强
录像机工作正常，录像效果清晰
10、背景音乐系统
验收标准：
请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
检验要点：
分项工程
检验要点
背景音乐设备
基本项
声压符合设计、音质较好
矩阵控制器工作正常
功放工作正常
音箱安装牢固、防雨
线路敷设规范
11、门禁对讲系统
验收标准：
请施工方提供
检验要点：
分项工程
检验要点
门禁对讲
基本项
可视对讲图像、声音清晰，电锁开启关闭正常
接地规范
解码器、电源安装规范
布线规范
室内机安装规范
12、车场管理系统
验收标准：
请施工方提供
检验要点：
分项工程
检验要点
车场管理系统
保证项
道闸开启灵活，无砸车隐患
基本项
读卡器感应灵敏，出临时卡正常
交通装置、标志完好，划线清晰
设备表面清洁无锈蚀
系统收费、控制软件正常
13、电梯
验收标准：
《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ306-88
检验要点：
分项工程
检验要点
电梯
保证项
电梯准运证、年审合格证
无故障停机、关人现象
报警装置工作正常
轿厢应急灯正常
应急时可迫降至首层
消防电梯消防操作功能正常
基本项
操纵箱各种开关功能正常
厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常
厢内与消防中心和机房的对讲正常
安全触板或光电应正确、照明有效
轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦
轿厢内无杂乱广告
机房门应安全、可靠，应有“机房重地闲人免进”标识
机房墙壁完整，无孔洞
机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全
有照明、电插座、灭火器、对讲等
有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好
曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准
控制柜在电梯运行时应无较大的噪音
各功能开关正常，油杯有油
轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆
各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀
各层门门头脚盖板滑块齐全
层门与门框无摩擦，无碰撞
导轨支架无松动，压板牢固
井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标
层站指示信号按钮清晰、齐全
底坑照明、急停开关有效
补偿链、缓冲器补应安全、可靠
大小轨道有接油装置
14、公用设施
验收标准：
《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ306-88
检验要点：
分项工程
检验要点
公
用
设
施
保证项
室外排水通畅，井盖完好、无缺
游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全指引
平面图、路标、提示标识等各种标志齐全
基本项
辖区道路完好无损
通透式围栏完好、无锈迹
路灯完好
停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所（地）完好
建筑小品、雕塑等完好无损
三、缺陷整改与保修
物业公司验收同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，开发建设单位也不能由此排除应承担的整改质量缺陷的责任。
因此建议在保修期结束时，须取得物业公司认可后，方可向施工单位支付保修金。
1、一般缺陷的返修
对接管验收或使用过程中发现的非结构性的质量问题，物业公司将在两天内将检查记录整理好后提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司自留一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。
也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付（具体操作流程详见《房屋售后客户服务流程》）。
2、房屋结构的加固补强
在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。
由开发建设方对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。
并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。
3、对不具备使用功能问题的处理
接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，要提请开发商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再行组织验收。
4、小业主在验收中提出问题的解决办法
①对小业主在接管验收或使用过程中提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。
也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。
②对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《装修管理手册》。
四、各类表单（见查验接管记录表）
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