养老养生产业调研报告.docx
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养老养生产业调研报告
养老（养生）产业调研报告
企划招商部
2014
前言...........................................................................................5
第一章养老（养生）产业现状分析............................................6
一、养老养生定义.....................................................................6
二、目前世界与我国此产业的市场现状与差距............................7
三、发展中遇到的机遇、优势及问题.......................................12
第二章现有国内外主流养老（养生）模式与案例分析..............16
一、国外典型老年社区模式特点与案例....................................16
1、美国品质社区养老模式.....................................................16
2、日本家属社区式养老式.....................................................17
3、英国社区照顾养老模式.....................................................18
4、台湾社区医疗养老模式......................................................20
二、本土养生养老社区成功案例.................................................21
1、北京东方太阳城...................................................................22
2、广州友好老年公寓.................................................................22
三、思路总结.............................................................................24
第三章陕文投养老（养生）发展模式探究.................................26
一、战略目标.............................................................................26
二、模式构思.............................................................................26
三、第一类、与社区共同建设.....................................................35
（1）模式1：
专门建设综合型养老社区......................................35
（2）模式2：
新建大型社区的同时开发养老组团.........................36
（3）模式3：
普通社区中配建各类养老产品..................................36
（4）模式4：
成熟社区周边插建多功能老年服务设施...................37
四、第二类、与相关设施并设.....................................................38
（1）模式5：
与医疗机构结合，就近设置养老设施.....................38
（2）模式6：
养老设施与幼儿园并设...........................................38
（3）模式7：
与教育设施结合，建设养老公寓.............................38
五、第三类、与旅游或商业地产结合...........................................39
（1）模式8：
在旅游风景区中开发养老居住产品.........................39
（2）模式9：
与商业地产结合，开发老年公寓.............................39
六、第四类、与国际品牌接轨.....................................................40
（1）模式10：
引入外资，建世界型连锁老年设施.......................40
（2）模式11：
与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式......40
七、第五类、以其他方式转型.......................................................41
（1）模式12：
与保险业结合，利用险资投资养老地产................41
（2）模式13：
与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产......41
（3）模式14：
利用自身独特资源转型开发养老地产....................41
（4）模式15：
将旧的国有资产盘活，改造为老年设施...............42
八、元素融入.............................................................................42
1、文化养老与养老文化.............................................................42
（1）产业核心：
文化养老..........................................................42
（2）产业构成:
多元文化养老...................................................43
（3）产品定位...........................................................................44
（4）项目开发模式.....................................................................44
2、科技养老与养老科技..............................................................44
（1）核心产业：
科技养老..........................................................45
（2）产业构成：
智能化养老.......................................................45
（3）产品定位............................................................................45
（4）项目开发模式.....................................................................47
九、发展方向.............................................................................46
（1）佛家修身养生社区..............................................................48
（2）绿色生态养生社区..............................................................48
（3）母亲河养生庄园.................................................................49
（4）紫阳道教文化养生殿..........................................................49
（5）陕文投跨国养老休闲..........................................................49
（6）陕文投特色老年超市..........................................................49
第四章总结..............................................................................50
前言
“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。
未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。
国务院总理李克强2014年3月5日在政府工作报告中重申支持养老发展，养老产业或迎来政策制定高潮。
李克强指出，我国要扩大服务消费，支持社会力量兴办各类服务机构，重点发展养老、健康、旅游、文化等服务，落实带薪休假制度。
尽管养老市场长期需求巨大，前景诱人，但由于诸多因素造成目前满足市场需求份额尚不足两成。
短期看我国养老产业是“铜矿”，长期看是“金矿”，近期投资重点在老年医疗、老年房地产、高端养老院、老年保健品等领域，长期投资可全面布局养老产业。
陕文投西安公司作为一个新进踏足养老产业的公司，在养老产业的发展及研究上处于开拓期，并未形成完整的养老产品链。
要实现文化产业融入养老产业的跨越式发展，需要引进和建立新的思想理念，并在基础上进行整合发展，形成完整高效的产业链新形态，对今后西安公司在新项目发展上做好充足的铺垫。
第1章养老（养生）产业现状分析
养老（养生）产业是指以老年人为主体目标客户的产业，养老产业作为一种新兴产业，发展潜力巨大。
根据老年人群的基本需求和深层需求，可将其产业分成三个维度的产业：
本位产业、相关产业、衍生产业。
目前，我国该产业处于市场的起步发展阶段，未来前景巨大。
一、养老养生定义
1、什么是养老
即老有所养，在我国，60岁步入老年阶段，养老就是如何在老年人退休后从物质、精神等方面使他们得到满足。
养老产业主要是指以市场化机制为老年人提供产品或者劳务，满足老年人衣食住行用等各方面需求业态的统称，涉及生产、经营和服务等领域。
养老产业涉及许多行业，它并不是传统意义上一个独立的产业部门，而是由于老年消费市场需求增长带动而形成的国民经济中一个新兴产业系统。
2、什么是养生
"养生"一词，原出《管子》，乃保养生命以达长寿之意。
通俗的说就是指通过各种方法颐养生命、增强体质、预防疾病，从而达到延年益寿的一种医事活动。
在漫长的人类发展历史中，健康与长寿一直都是人们向往和追求的美好愿望，尤其是在今天的高压环境之下，人们越发关注养生话题。
旅游成了人们放松自我，缓解压力的一个好方法，而旅游与养生的结合更是成为越来越多人的最佳选择。
3、什么是养老\养生地产
养老养生地产作为养老地产与养生地产的结合体，既有概念上的结合，更有实践上的结合，是对养老地产与养生地产优势的整合升级。
养老养生地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式，是提升生活水准、生命质量和公民尊严的现代服务业的消费载体，正在引领和推动着养老产业的发展以及生命健康产业的发展。
养老养生地产在功能组合上，吸收了养老地产与养生地产的优势，舍弃了养老地产的失能介护、临终关怀等功能，舍弃了养生地产的奢华风格，从而在功能上更集约，服务目标群体更有效。
同时，作为一种独立业态，它与单纯的养老地产或养生地产相比较，在客户选择、社区完善配套、特色功能性元素组合上更容易有效扩大目标客户群，市场接受程度较高，盈利性较好，同时在开发商选择和项目选址上有更好的适应性要求，更有利于实现产业的福利性、公益性和盈利性的统一。
二、目前世界与我国此产业的市场现状与差距
1、市场研究
（1）养老市场解读：
对老年人尤其是高龄老人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老市场日趋扩大。
联合国《世界人口统计》指出，2010年到2050年间，全球60岁以上人口将由11%上升到21.9%，而中国则由12.3%上升到31.1%。
这意味着中国在未来40年里的老龄化增长程度十分惊人。
根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2020年我国仅离退休人员可用于购置住宅的资金可达2.8万亿元，2030年达到7.3万亿。
随着我国步入老龄社会，老年人对待晚年生活的观念和态度也在逐步发生变化。
中国每年国有企业离退休职工快速增长，其中大部分职工对第二居所，养老居所有强烈需求和消费能力。
目前养老服务总量不足，养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%—7%的比例，也低于一些发展中国家2%—3%的水平。
（2）养生市场解读：
针对中国亚健康问题，养生休闲度假产品必将在赢得市场。
"亚健康问题"的增多已经成为社会问题。
它的广泛存在，正是人们生活质量提升到较高水平后，转而关注自己身心健康的一种越来越强烈的信号。
广泛的需求就会有广阔的市场，这必将迎来一种前所未有的保健康复新趋势、形成新热点、得到新发展。
（3）养老养生地产市场解读：
我国养老养生产业发展具有厚积薄发的内生动力。
养老旅游业作为一种时尚的养老产业，大有方兴未艾之势，养老旅游业作为一种时尚的养老产业，逐渐成为备受老年人欢迎的旅游形式和养老方式。
近几年来，养老旅游在我国发展迅速，其主要表现在随着季节、气候的变化，越来越多的老年人乐意选择环境更舒适的地方度假养老，比如旅游度假地、环境宜人的中小城市、风光优美城市郊区等。
其主要表现形式有"候鸟"型旅游养老、"生态养老"、老年"旅居团"、老年"养老部落"、"乡村养老游"、老年"长期游"等。
2、市场差距
世界历史上中国一直是人口最多的国家，也是60岁以上老年人最多的国家。
但是中国的养老事业发展过程中矛盾众多，主要体现在以下5个方面。
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xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商老龄人口服务管理与现行体制的矛盾十分突出：
多数老龄人的待遇和在职人员相比差距较大，相当多的人还经历了下岗、买断工龄等，构成了矛盾突出的社会群体，已经逐步成为制约我国经济社会发展的战略问题，迫切需要加强应对和服务管理。
但是，当前老龄工作分属多个部门，多头领导，缺乏整体性的规划和落实机构。
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xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商老龄人口快速增长与养老保障负担能力的矛盾十分突出：
中国老龄化人口中高龄化速度加快，据预测，到2050年65岁以上老年人口将增加到33578万，比2000年增加2.81倍，高龄老人将达到1亿人，比2000年增加7.18倍。
日本是公认的老龄化速度最快的国家，我国65岁以上人口比例由7%增长到14%将用27年时间，可以说我国老龄化速度仅次于日本，是发展中国家最快的。
我国进入老龄社会时人均GDP还在3000美元以下，而发达国家都在人均1万美元以上，这种“未富先老”的状况，使养老保险金支付压力剧增，地方社保基金缺口加大，医疗保险基金支出快速增长。
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xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商社区服务网络与“空巢”家庭老人、高龄老人的服务需求不适应：
目前我国家庭“空巢”化问题十分突出，根据在北京、南京、沈阳等8个大中城市的调查，空巢老人的比例已经达到了56.1％。
比照英美等发达国家空巢老年人的比例达到80％以上的现实，我国老年人空巢化比例仍将持续上升。
但是，我国包括社会养老服务在内的各种社会服务事业总体比较落后，与人民群众的现实需求不相适应。
据统计，发达国家的社区服务从业人员占就业总人口的20％~30％，发展中国家平均水平也在12％~18％，而我国只有3.9％。
目前，全国只有60％的城市街道办事处和不到一半的社区居委会建有老年服务机构和设施，农村乡镇更少。
这使得面向绝大多数老年人的社区照顾和居家养老服务的供给与老年人众多的且日益增长的需求之间的矛盾更为尖锐和突出。
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xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商卫生保障体制与老年群体医疗需求不适应：
老年群体是医疗卫生服务的重要对象。
由于人口特点变化将会带来医疗费用的增长，在人口老龄化的趋势下，未来医疗资源将有近50%的比例用于老年人口，这种变化是对有限医疗资源在配置选择上的一个大挑战。
经预测到2050年，纯由人口因素变化将会导致门诊及住院费用分别增长到2000年的1.5倍和1.6倍，其中由人口老龄化的影响将导致门诊及住院费用分别增长到2000年的1.3倍和1.4倍。
但是，我国医疗卫生事业的改革和发展却难以适应这个形势。
我国公共卫生支出占整个GDP的比重为0.9％，而世界平均水平是4％，在一些发达国家，这个比例更高达40％。
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xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商养老护理机构建设和失能老年人的护理需求不适应：
2005年底，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构39546个，总床位149.7万张，其中农村乡镇敬老院29681个，总床位89.5万张。
我国老年人口的失能率约为8.81％（中国老龄科研中心2006年追踪调查得出的数据则高出14％），这样我国就有约1260万失能老人需要不同形式的长期护理。
由此就会明显看出目前专为老年人提供护理服务的社会机构和设施严重不足，现有养老机构的服务项目和服务内容也不齐全，服务人员总体素质和服务质量不能满足老年人的需要，失能老人的长期照料护理服务的供求失衡矛盾相当严重。
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xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商5大矛盾的日益严重和凸显，正在或将要成为影响和谐社会建设的不和谐因素。
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xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商2010年和2020年中国人口总量将分别达到13.7亿和14.6亿，不少人口预测结果都表明，中国人口将在21世纪30~40年代达到15~16亿的峰值后逐步下降。
“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键期，是人口老龄化加速发展期，也是应对人口老龄化的重要机遇期。
据悉，发达国家老龄产业老年人的公共支出是年轻人的3倍，已成为占第三产业比重很大的产业，而我国尚处于创建阶段，目前，我国城市老年人的人均消费额约为6000多元，消费总额达2700亿元，占城市消费额10%左右。
虽然我国超过60岁的老年人有1亿左右，但有90%左右的老人对现在的老年消费品不满意。
可以看出，老龄市场产业链上的多种需求未能得到满足，巨大潜力尚待挖掘。
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xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商随着我国人均GDP的不断提高，从经济上给社会养老带来可能。
参照国外的社会化养老历史变迁，和对上海等国内经济较发达的大中城市居民调查结果，发现支持社会化养老人数越来越多。
同时，独生子女家庭的养老问题，将成为家庭和社会突出的矛盾之一，这将改变传统的家庭养老的观念，转向社会养老型观念。
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xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商养老产业在我国尚处于起步阶段，其发展迅速且涉及的范围广泛，既涉及医护康复临床服务，又包括行政管理及老年人的日常生活管理。
从养老机构建设标准到评鉴标准，从人力资源配置到从业人员的医护康复临床能力要求，从质量管理到风险管理，从养老机构与医院合作到知情同意及相关法律议题等各方面都有待完善。
同时，也看到了当前我国与发达国家和地区在养老产业上的差距和在养老服务过程中的一些共性困难。
如何适应快速增长的老龄化社会养老需求及促进机构养老事业发展是我国当前面临的一个重大课题和挑战。
但同时也为我们提供了一个巨大的产业发展空间和无比美好的前景。
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三、发展中遇到的机遇、优势及问题
1、国家政策
（1）2013年7月1日起，我国将实行修订后的《中华人民共和国老年人权益保障法》（以下称为《老年法》）。
《老年法》中，提出将老年人的宜居环境作为一项保障权宜，各级人民政府应当根据经济发展水平和老年人服务需求，逐步增加对养老服务的投入。
各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业、事业单位、社会组织或者个人以新建、改建、租赁等方式兴办养老服务设施。
（2）民政部发布的《社会养老服务体系建设"十二五"规划（征求意见稿）》指明了"十二五"期间中国养老服务建设体系的目标，提出"2020年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5000亿元"，这成为养老服务民营发展的风向标。
如何分割这样巨大的利益蛋糕，各大房产也已纷纷下水开始打造养老地产这种新型的"社区养老"模式。
2、地方政策
（1）贵州省出台十二五社会养老服务体系建设规划
（2）青岛市出台《加快养老服务业发展的意见》
（3）湖北省政府办公厅出台养老服务意见
（4）济南市社会力量兴办福利机构资金资助暂行办法
（5）天津市出台首个《养老行业社会义工服务指南》
3、陕西省政策
陕西省政府办公厅下发《关于鼓励和引导社会资本进入养老服务领域的若干意见》，明确规定对新建民办养老机构每张床位一次性补助3000元，改扩建机构每张床位一次性补助2000元。
《意见》鼓励社会资本参与居家、社区、机构养老服务，为老年人提供生活照料、医疗康复、家政服务、老年餐桌等多方面服务。
鼓励社会资本以独资、承包、合资、联营等方式，兴建老年公寓、老年养护院、农村互助幸福院、敬老院等养老机构或服务设施。
鼓励民办养老机构接收安置政府供养对象，政府按照规定标准拨付相关生活、医疗、照料等费用。
《意见》要求，各地要建立民办公益性养老机构建设补贴制度。
对符合条件的民办公益性养老机构（含租用期限在10年以上的）新建机构每张床位一次性补助3000元，改扩建机构每张床位一次性补助2000元。
具体资金拨付管理办法由陕西省民政厅、陕西省财政厅研究制定。
各级福利彩票公益金要列出一定比例
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