某商业广场建设项目可行性研究报告.docx
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某商业广场建设项目可行性研究报告
某商业广场建设项目
可行性研究报告
第1章总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称：
XX商业广场建设项目
1.1.2建设单位：
安徽省XX市XX置业有限公司
1.1.3建设地点：
该建项目建设用地位于XX市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。
其地理位置位于XX市中心区域。
1.1.4主要建设规模与内容：
该建项目占地面积39087平方米，总筑面积181076平方米，主要建筑物情况见表1-1。
表1-1主要建筑物一览表
建筑
分类
建筑名称
建筑面积
（m2）
备注
地上
建筑
1＃楼
59910
主体楼26层，1～5层为商业用途，6～26层为住宅；裙房为5层，商业用途。
2＃楼
31874
主体楼24层，1～3层为商业用途，4～24层为住宅；裙房为2～3层，商业用途。
3＃楼
18448
主体楼18层，1～4层为商业用途，5～18层为住宅；裙房为4层，商业用途。
4＃楼
7976
3～4层，为商业用途。
5＃楼
18028
15层，1～4层为商业用途，5～15层为单身公寓。
地下
建筑
1＃楼地下室
41891
地下一层面积21617m2，地下二层面积20274m2。
2＃楼地下室
2949
地下一层。
1.1.5投资估算与资金筹措：
项目总投资估算为84679万元，其中含建设期利息1350万元。
资金筹措计划为：
企业自筹25404万元，楼盘预售款49275万元，申请银行贷款10000万元。
1.1.6进度计划：
本项目拟在3年内建设完毕，5年内销售资金全部回笼（含建设期）。
1.1.7主要技术经济指标
表1-2项目主要经济技术指标汇总表
序号
项目
单位
指标
备注
一
技术指标
1
总占地面积
平方米
39087
2
总建筑面积
平方米
181076
2.1
其中：
地上总建筑面积
平方米
136236
计算容积率
2.2
地下总建筑面积
平方米
44840
不计算容积率
3
建筑占地面积
平方米
17920
4
综合容积率
3.49
5
建筑密度
%
45.8
6
绿地率
%
10
7
居住户数
户
474
8
机动车停车位
辆
675
8.1
其中：
地面停车
辆
100
8.2
地下停车
辆
575
二
经济指标
1
总投资
万元
84679
2
销售收入
万元
116601.15
3
上缴税收
万元
16995.89
4
税后利润
万元
14926.27
5
投资利润率
%
23.50
6
资本金利润率
%
78.34
7
内部收益率
%
26.86
税后
8
财务净现值
万元
14253.26
税后
9
借款偿还期
年
3
贷款意向
1.2编制依据
（1）《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
（2）《XX市城市总体规划》（调整）
（3）《XX市城市商业网点规划》（2006-2020年）
（4）《XX市商品房销售管理办法》
（5）《城市房地产开发经营管理条例》
（6）《XX商业广场规划方项目设计》
（7）项目单位提供的其他资料
（8）有关统计调查资料
（9）有关政策和技术标准
1.3研究范围
我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。
1.4开发企业概况
企业名称：
安徽省XX市XX置业有限公司
公司成立日期：
2009年11月
企业住所：
XX市长江中路30号
法定代表人：
XX
注册资本：
5000万元
公司类型：
其他有限责任公司
经营范围：
房地产开发、销售
1.5项目综合评价
1、本项目属房地产开发项目，符合国家产业政策。
2、XX商业广场建设项目在XX市主城区以打造XX市一流商业体为目标，引领XX时尚文化为宗旨，建设XX第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客层特点。
城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，目前XX市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态出现。
XX置业有限公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。
3、项目建设地点位于位于XX市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学，是宜商宜居的优良地段，建设开发条件优越。
在XX市总体规划和城市商业网点规划中，秋浦路、翠柏路、池阳路均是XX市市级商业中心和商业街的发展目标，建设本项目是实施XX城市发展规划的需要。
4、项目规划建设商业建筑和居住建筑，为城市发展和就业提供综合性商业平台，为城市居住提供优越的居所，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标明确，规划设计定位准确。
5、2009年以来，XX市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升。
最近的XX市主城区房地产市场情况分析报告显示，2010年我市主城区房地产市场交易继续稳步增长，需求旺盛。
项目市场前景良好。
6、国务院已正式批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，该规划是国家层面的战略规划，XX是“皖江城市带承接产业转移示范区”的重要组成部分。
随着XX市承接产业转移示范区的建设，我市房地产市场正迎来一个黄金时代。
7、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方项目是可行的。
8、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。
9、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润19088.09万元，资本金利润率100.18%，投资利润率30.06%，内部收益率26.86%，上缴税收17088.88万元。
敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。
清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。
该项目在经济上是可行性。
第2章项目选址及建设条件
2.1选址分析
XX商业广场建设项目用地位于XX市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。
秋浦路为XX市城区最早和最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是XX市城市商业网点规划规划精心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。
本项目基地紧邻贵池中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪河，西北一里为XX古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。
2.2建设条件
2.2.1配套条件
项目建设地点位于XX市主城区，交通便利、市政基础设施完善，给排水、供电、通讯、有线电视、网络、燃气配套条件等均能满足项目建设和营运要求。
2.2.2自然条件
1、地质：
XX大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，XX市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。
2、水文条件：
XX市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。
长江在XX市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。
境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。
3、气候：
XX市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm，平均温度16.1，平均无霜期240天。
年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。
对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。
基本风压：
0.40kpa
基本雪压：
0.70kpa
4、地震：
XX市所在区域，地震活动频繁，但震级较低，查《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），地震动峰值加速度为0.05g，相应区域地震基本烈度为6度。
第3章市场分析及营销策略
3.1市场分析
3.1.1XX市社会经济发展概况
XX市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。
现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口158万。
全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。
XX是国家生态经济示范区、实施《中国21世纪议程》全国十六个地方试点之一、“生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。
XX是长江经济开发带的重要组成部分，XX港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。
XX自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。
野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。
已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。
几年来，XX市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力XX、活力XX、魅力XX、和谐XX”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，2008年在全省17个市中居第2位，达到16%。
几年来，XX集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础性工程。
沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场、宁宜城际铁路XX段正在加快建设，国内风景区首条轻轨—九华山旅游轨道交通项目、望东长江公路大桥、江口港区铁路专用线开工建设，立体交通网络基本形成；城市框架拉开，达到80平方公里，“一城五区”型态基本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间；发展平台基本形成，园区建设已达到40平方公里，远期规划达到100平方公里。
基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。
到2008年底，XX市主城区城市人口由2001年的11.6万人发展到22.91万人，建成区面积由2001年的12.3平方公里扩大到26.33平方公里，均大大超过《XX市城市总体规划》的预期。
近五年来全市人民收入变化情况表
人民收入
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
城镇居民人均可支配收入
（万元）
6974
7882
9015
11017
12848
增长率（%）
12.3
13.0
14.4
22.2
16.6
农村民人均可支配收入
（万元）
2648
2940
3347
4012
4758
增长率（%）
11.0
11.0
13.8
19.9
18.6
2009年，全市经济社会呈现“回升平稳、后劲增强、结构优化、民生改善”的良好态势。
据政府工作报告，预计，全市生产总值225亿元，与2000年相比增长274%，与2008年相比增长17%；财政收入33.18亿元，与2000年相比增长621%，与2008年相比增长27%；全社会固定资产投资总额260亿元，与2000年相比增长1412%，与2008年相比增长45%；社会消费品零售总额79亿元，与2000年相比增长216%，与2008年相比增长19%；城镇居民人均可支配收入14200元，与2000年相比增长194%，与2008年相比增长10.5%；农民人均纯收入5280元，与2000年相比增长155%，与2008年相比增长11%。
可以看出，虽然XX市目前城市规模和经济总量不大，但发展条件优越，发展基础不断加强，发展优势不断提高，发展速度不断加快。
城市的快速发展，为房地产开发提供了巨大的市场需求。
3.1.2发展规划分析
XX市总体规划将XX市设计为“一城五区、临江环湖”的城市格局，以老城区为主的中心城区部分主要以居住、办公和商业服务为主要职能。
市级商业金融中心布置在秋浦路、长江路汇合处的中心地段。
商业街以秋浦路为轴线发展为主，西向联系杏花村、三台山公园，东面连接孝肃街历史街区和滨湖广场及文化中心。
商业金融中心区具备商业、金融、办公、信息、管理的综合功能，其他主要服务设施也依托其发展。
建设少量规模较大、档次较高、功能齐全、服务配套、设施先进的大中型商场或购物中心。
运用城市土地配置的市场经济机制，促进形成市中心区的商业金融核心地块。
XX市城市商业网点规划提出积极推进改造传统商业中心，增强个性化、特色化、品牌化和网络化商业功能。
未来的市级商业中心应以现状十字街与杏村商业街为基础，向东向北拓展商业中心用地，通过对主要商业街道进行业态整合，控制新增非商业建筑，增设上档次、有一定规模的商业服务设施。
规划精心打造翠柏路、池阳路旅游特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。
加大旧城改造力度，完善城市功能，提升并壮大核心区，优化用地布局，积极改造现有商业街，完善综合和特色商业街的建设，合理布局大中型商业网点，全力打造市级商业中心。
优化杏村西街和百荷公园步行街的环境建设，同时建设池阳路步行旅游特色商业街，打造步行者购物天堂。
改造并完善长江路综合商业街、翠柏路旅游特色商业街和东湖路观光休闲商业街的建设；建设杏村东路风味小吃特色街和南湖水街。
本项目完全符合上述规划内容，具有良好的支持背景。
3.1.3未来发展分析
2010年1月12日，国务院正式批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》。
这是我国第一个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订的战略规划，也是今年国务院第一个颁布实施的区域规划，对于崛起中的安徽具有重要的里程碑意义。
XX被列入“皖江城市带承接产业转移示范区”，XX市承接产业转移示范区建设总体构想提出，到2015年，全市生产总值跨入全省第二方阵，人均生产总值跻身全省第一方阵，实现“总量居中、人均居前、速度居先、环境居优”的目标，五大组团成为现代化大工业和物流业的重要集聚区，初步形成中等规模的新兴产业化城市、生态宜居城市、国际旅游目的地城市和长江经济带重要滨江港口城市。
随着XX市承接产业转移示范区的建设，将有利于房地产开发，意味着我市房地产市场正迎来一个黄金时代。
3.1.4全国房地产市场运行情况
国家统计局发布的“2009年全国房地产市场运行情况”报告显示：
2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。
2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。
其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。
2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。
其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。
2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。
其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。
从09年全年来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了2007年，销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。
全国全年商品房平均成交均价4695元/平方米，同比增长21%，远高于07年3885元/平方米的水平。
3.1.4XX市主城区房地产市场情况分析
2009年份XX市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过08年同期水平：
一、房地产市场基本情况
房地产投资增幅明显。
1-12月份我市主城区房地产开发投资35.89亿元，同比增长100.05%。
其中住宅14.15亿元，商业房15.17亿元，办公房6.57亿元。
商品房新开工面积增幅较大。
1-12月份我市主城区商品房新开工面积154.08万平方米，同比增长45.36%。
其中住宅69.26万平方米，商业房57.23万平方米，办公房27.58万平方米。
商品房竣工面积保持增长。
1-12月份我市主城区商品房竣工面积110.46万平方米，同比增长78.16%。
其中住宅81.91万平方米，商业房23.41万平方米，办公房3.35万平方米。
以上数据均为我局根据各开发公司上报所统计的数据。
截止2009年12月底，我市主城区商品房累计可售量为120.79万平方米，其中商品住房88.4万平方米，其中1年以上待销售商品房的面积为40.2万平方米（含住宅18.32万平方米）。
二、房地产市场供给和销售情况
2009年1-12月我市主城区共批准商品房预售面积129.91万平方米，同比上升2.22%，其中住宅84.74万平方米，同比下降1.95%。
2009年1-12月份我市主城区各类商品房销售（签约）面积共139.34万平方米（预售房销售面积108.2万平方米，现房销售面积31.14万平方米），同比08年全年增长144.69%，其中商品住宅销售（签约）面积共102.95万平方米，同比08年全年增长114.69%。
三、房地产供销结构情况
（一）价格阶段供销结构情况
2009年1-12月份我市主城区销售的商品住房中，价格在800元/平方米以下的为0.27万平方米，占总成交量的0.26%；价格在800-1000元/平方米的销售面积为0.74万平方米，占总成交量的0.72%；价格在1000-1500元/平方米的销售面积为1.7万平方米，占总成交面积的1.65%；价格在1500-2000元/平方米的销售面积为7.74万平方米，占总成交面积的7.26%；价格在2000-2500元/平方米的销售面积为33.77万平方米，占总成交面积的32.8%，价格在2500-3000元/平方米的成交面积为35.93万平方米，占总成交面积的34.9%；价格在3000-4000元/平方米的成交面积为20.44万平方米，占总成交面积的19.85%；价格在4000-5000元/平方米的成交面积为1.15万平方米，占总成交面积的1.12%；价格在5000元以上的成交面积为1.48万平方米，占总成交面积的1.44%。
从以上数据来看2000-3000元/平方米的占总成交面积的68.73%，是目前市场的主导消费价格，但3000-4000元/平方米的房价比例有所提高，我市总体房价处于缓慢但稳定的上升中。
（二）面积阶段供销结构情况
2009年1-12月份我市主城区销售的商品住房中，90平方米以下的成交面积为15.2万平方米，占总成交面积的14.78%；90-100平方米的成交面积为11.74万平方米，占总成交面积的11.4%；100-120平方米的成交面积为31.13万平方米，占总成交面积的30.24%；120-144平方米的成交面积为22.34万平方米，占总成交面积的21.7%；144-180平方米的成交面积为11.57万平方米，占总成交面积的11.24%；180平方米以上的成交面积为10.96万平方米，占成交面积的10.65%。
从以上分析数据看，我市商品房的热销户型集中在90-144平方米之间，占总交易量的72.5%，中小户型增多体现住房供应结构趋向于合理化。
（三）购房对象结构分析
从商品房住房购买对象分类来看，1-12月本市区居民购房比例约占总成交的63.7%；其市其它地区约占11.9%；本省其它地区约占17.6%；外省市约占7%。
从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例的36.3%。
这说明我市对周边地区人口吸引力不断增强，中心城市地位稳步提高。
四、房地产市场价格分析
2009年1-12月份我市主城区商品房平均销售价格为3033.18元/平方米，同比上升7.09%；商品住房平均销售价格为2485.14元/平方米，同比上升2.95%。
我市由于市场总量较小，一些大项目进入市场后其价格对市场价格影响较大，如09年4、9月有“秀山美地”、“华邦阳光城”、“XX徽商城”、“希望财富广场”、“金汇广场”等一批商业办公用房为主的预售项目造成了5月、10月份商业用房成交均价骤升的情况，12月以来无大型商业楼盘开盘。
排除此类偶然因素，我市房地产市场总体处于稳定态势。
五、市场总结
从以上分析情况看今年全年度我市房地产市场交易稳步增长，特别是9-12三个月市场交易量增长幅度较上半年更为明显，显示一方面宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持续地发挥拉动房地产市场消费的作用，预计短期内我市房地产市场仍将保持持续增长势头。
3.1.5对今后房地产市场形势的初步判断
2009年全国房地产市场急剧升温，具有一定的合理性，这种合理性表现在三个方面：
其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大增，资本避险因素推动房产成交放量。
但流动性过剩引发的投资需求主要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限。
针对部分城市出现房价上涨过快等问题，2010年1月10日，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，“国十一条”主要内容是增加保障性住房和普通商品住房有效供给，抑制投资投机性购房需求，严格执行房地产项目资本金制度，强化商品住房价格监管和扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，实行土地合理供应，加强商品房销售管理，控制不断上扬的房价，引导合理的住房结构和消费结构。
这一政策出台，表达了中央遏制房地产过快上涨的决心和信心，但全国各地情况不同，全国的一线城市和二线城市、三线城市也不一样。
不能排除部分地区、部分城市的楼价还会有较大的上涨。
国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。
2008年中国人均GDP达到3266.8美元，09年中国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是中国居民消费结构升级的主力军。
2009年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与居民消费结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。
从本地市场来看，有几大因素决定了可以对XX市未来房地产市场持积极乐观看法：
一市XX市经济将进入更加快速的发展时期；二是XX市对外吸引力正在不断增强；三是XX市城市规模有很大的发展空间（按照新的城市总体规划，XX市中心城区将发展到60平方公里和60万人口）；四是XX市第三产业发展和人均住房消费还处于较低水平。
在城市性质、人口、政府财政收入和居民收入相近的情况下，2008年，XX的第三产业增加值、社会消费品零售额、商品住宅销售比黄山分别少42.4亿元、23.92亿元、4.39亿元，城镇居民人均消费性支出占可支配收入的比重低8.1个百分点，农村居民人均现金消费性支出占现金收入的比重低1.8个百分点。
这说明，XX市在大力发展工业和建设城市基础设施的同时，需要进一步增加有利于促进消费的基础设施投资，以不断改善消费环境，促进居民消费，加大商品房开发，以促进城
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