公允价值计量在投资性房地产中的应用分析以世茂股份为例.docx
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公允价值计量在投资性房地产中的应用分析以世茂股份为例
西南财经大学天府学院
2016届
本科毕业论文（设计）
论文题目：
公允价值计量在投资性房地产中的应用分析
——以世茂股份为例
学生姓名：
蔡玙璟
所在学院：
西南财经大学天府学院
专业：
会计学（CPA注册会计师方向）
学号：
41203022
指导教师：
柳玉寿
二○一六年三月
西南财经大学天府学院
本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明
本人郑重声明：
所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。
对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。
本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。
特此声明。
毕业论文（设计）作者签名：
作者专业：
作者学号：
________年____月____日
西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表
论文（设计）名称
公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例
论文（设计）来源
自定题目
论文（设计）类型
B—应用研究
导师
柳玉寿
学生姓名
蔡玙璟
学号
专业
会计（CPA）
一、参考文献
财政部：
企业会计准则应用指南，中国财政经济出版社，2006
周施叶，余立攀：
公允价值计量的国际比较与借鉴，会计研究，2010
葛家澍：
关于在财务会计中采用公允价值的探讨，会计研究，2007
胡建永：
公允价值带来了什么—基于我国发现，中国市场，2014
通过互联网、期刊、杂志等搜集论文写作所需要的文献资料。
二、设计的目的、要求、思路与预期成果
1、设计目的
投资性房地产有两种不同的计量模式即成本计量和公允价值计量，选择不同的计量模式会导致不同的会计后果和经济后果。
本文通过统计我国上市公司采用公允价值计量模式的情况并结合案例，分析公允价值计量在投资性房地产中的应用存在的问题，并提出建议，以使公允价值计量在投资性房地产中更好的应用。
2、设计要求
通过在学校专业课上所学知识作为理论基础，同时广泛地参考优秀文献、网络以及相关书籍方面的资料，用严谨的分析对问题进行阐释，最后找出高效率的改进策略。
3、设计思路与预期成果
首先对公允价值相关理论进行阐释，包括公允价值计量模式的特点以及估值技术，说明引入公允价值模式的必要性。
然后对我国投资性房地产中公允价值计量模式的应用现状做有关分析，同时分析公允价值计量模式的应用对企业财务的影响和公允价值计量模式的利弊。
结合实际案例，定量分析采用公允价值模式对公司各方面的影响，以及该公司公允价值模式应用存在的问题及建议。
最后基于前面的分析为我国公允价值计量模式摆脱应用困境提出建议，以期公允价值计量模式能在我国投资性房地产的后续计量中更好的应用。
预期成果：
一是得出问题有效的解决方案，二是丰富理论知识和实践经验。
三、任务完成的阶段、内容及时间安排
2015年11月25日前：
完成开题报告
2015年12月24日前：
完成文献综述
2016年01月20日前：
完成论文粗纲
2016年03月15日前：
完成论文终稿，并且打印成册，上交论文准备答辩。
四、完成论文所具备的条件因素
作为一名会计专业的应届毕业生，学校开设的各门专业课程为论文的写作打下了扎实的理论基础，通过几年的理论学习和实训课程的实践，并且在学校的支持和指导老师的帮助下，以及利用图书馆以及互联网的大量相关文献作为写作支持，目前基本具备完成论文的条件。
指导教师签名：
日期：
论文（设计）类型：
A—理论研究；B—应用研究；C—软件设计等；
摘要
长久以来，拥有高度可靠性的历史成本一直在计量领域占领着主导地位。
但是，因为历史成本所面对的事物都是过去的，缺乏时效性，已无法满足现实经济环境的需要。
2006年，我国颁布了新的《企业会计准则》，引入新的投资性房地产后续计量模式——公允价值计量模式。
自此以后我国便有两种投资性房地产后续计量模式，而不同的选择会产生不同的经济后果。
因此，对投资性房地产后续计量模式的分析具有重要的现时意义。
本文通过分析我国上市公司中应用公允价值计量模式的现状并结合实际案例定量分析公允价值计量模式在世茂股份的应用情况，探究公允价值计量模式应用中存在的问题。
并基于此为公允价值计量能在实务中得到更好的运用提出改进建议。
关键词：
投资性房地产公允价值计量会计准则
Abstract
Foralongtime,thehistoricalcostmeasurementmodelthathashighreliabilityoccupiedadominantpositioninthefieldofmetrology.However,thehistoricalcostmeasurementmodelfacesthepast,andislackedoftimeliness.Ithasbeenunabletomeettheneedsofthedevelopmentofeconomy.In2006,thenew"AccountingStandardsforEnterprises"wasissuedinChina,andthefairvaluemeasurementmodelwasintroduced.Differentchoicesofmeasurementmodelofinvestmentpropertywillresultindifferenteconomicoutcome.Soitisimportanttoanalyzetheapplicationofmeasurementmodelofinvestmentproperty.
ThispaperinvestigatestheapplicationstatusoffairvaluemeasurementmodelinListedCompaniesinChina,andcombineswithactualcases,toanalyzetheproblemsthatexistinapplicationoffairvaluemeasurementmodel.Andthengivessomesuggestionstomakefairvaluemeasurementmodeltobeusedbetterinapplication.
Keywords：
InvestmentpropertyFairvaluemeasurementmodelAccountingStandards
一、前言
在我国，直到2006年以前是没有设立特有的准则去计量公司所拥有的投资性房地产的，而是将其与固定资产和无形资产等科目一起采用成本模式核算。
这种情况下投资性房地产的账面价值与市场脱轨，不能够反映真实情况，同时也无法提供有意义的决策信息。
而在此时，国际上关于投资性房地产计量的相关准则已比较发达，也比较完善。
国际会计准则委员会（IASC）表示可以选择成本模式和公允价值模式中的一种作为投资性房地产的后续计量方式。
对于上市公司来说，公允价值计量能使会计信息变得更加可靠和可比，帮助信息使用者做出更加精准的判断。
因此，更多的公司更倾向于选择公允价值计量模式。
随着经济全球化的进程和发展需要，2006年我国财政部颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，其中对投资性房地产的计量引入了更贴近实际的计量方式——公允价值计量模式。
而这部准则的颁布也标志着我们国家在会计准则国际趋同化的道路上踏出了极其重要的一大步。
二、公允价值相关理论阐释
（一）公允价值的特征
1、公允性
公允性在公允价值中作为根本特性而存在。
这一特征也体现在了2014年颁布的《企业会计准则第39号——公允价值计量》中。
其中对公允价值的取得应当遵循的原则作了明确规定：
交易应当有序。
换句话说，也就是具有惯常市场活动的交易。
参与这个过程中的两方不是被迫而是平等、自愿的；双方是市场中熟悉情况且了解有关信息的无关联买卖双方。
公允价值最好以主要市场或者最有利市场的价格信息为基础，但这并不绝对。
也就是说只要能够具备与基本特征相契合的充分条件，则能够将交易的价格视为是具有公允性的。
2、时效动态性
公允价值与历史成本所面对的事物的时态有所不同。
公允价值所指的是假设在计量日当天对资产或者负债进行交易，从而得到它的估价，其随着时间以及环境等因素变化而变化，它强调时点性。
而历史成本面对的是过去，它是将交易真实地发生时的成本当做其入账价值，并不会随着时间推移而产生变化，它强调真实性。
3、结果估计性
公允价值一般都不是真实的市场交易价格，因为真实的交易并没有发生。
它只是以市场价为一个基础，在计量日对资产或者负债进行假设交易的估价。
著名的日本会计学家井尻雄士曾这样评价公允价值：
它一般是由市场价格决定的，但是如果资产或负债在市场交易之外时，它就应当是一个假设的市价。
因此从某种程度来说，它的含义其实要比市场价格更为广泛。
（二）公允价值的取得方法
1、估值技术
对于各企业来说，若是想要估计在计量日的现时环境之下，具有惯常市场活动的交易或是清偿的价格，那就需要相应的手段去获取这个价格。
因此，估值技术也就应运而生。
对于目前我国的发展情况，各企业中主要使用的估值技术有如下三种：
市场法、收益法和成本法。
（1）市场法
该方法是通过对照同类或者相似对象在市场中的近期有序交易价格以及其他的关联信息，经过分析对比，找到一个合适的价格以此作为被计量目标的公允价值。
（2）收益法
该方法是建立在以利求本的假设上的，将与被计量对象相关的未来金额转化成单一现值的一种估值技术。
换句话说，就是将未来的预期产出或者回报折现并作为估值的基础。
（3）成本法
该方法是将已发生的各项减值损失从被计量对象的估测重置成本中扣除，以此得到的被计量对象价值的估值方法。
2、估值技术的分析
表2-1三种估值技术比较分析
估值技术
优点
缺点
适用范围
市场法
以通过实践检验的市场价格为依据，直接，最具有说服力
适用性较差，且主观性较强
有活跃的交易市场；交易信息公开可收集（二者需同时满足）
收益法
估值原理与会计对资产的定义相符，充分考虑资产未来收益和货币时间价值
预测未来收益额以及风险报酬率较难；适用条件使适用范围受限
被计量对象未来的预期产出和回报可预测且能用货币表示；为获利而持有该资产所需承担的风险可量化；资产的使用寿命可预测（三者需同时满足）
成本法
适用性强；充分考虑了资产的各项损耗；
计算复杂且量大；各种贬值难以计算，影响准确性和可靠性
适用范围广，尤其适用于不存在活跃市场，市场法和收益法无法评估的情况
公允价值计量的三种估值技术并无特定的使用排序，企业应当根据市场条件和自身情况等综合因素，选择适合企业的估值技术。
如果在计量时选择了不止一种的估值技术，就要对所得的不同的估值结果认真地做好详细分析，评判其合理性，然后选择现时条件下最能够体现真实价值的金额评定为最终结果。
三、公允价值计量在投资性房地产中的应用分析
（一）我国投资性房地产中公允价值计量模式的应用现状
新准则施行以来，其应用最先是在我国的上市公司中开始的。
但由于我国市场的条件限制和企业自身因素导致其在我国的应用情况并不理想。
依据我国财政部发布的有关分析报告，笔者将新准则出台以来六年内我国企业运用公允价值计量模式的相关情况作了整理归纳，并做成表格形式方便直观地观察其应用情况。
表格中的占比为采用公允价值计量的公司数量与拥有投资性房地产的公司数量之比。
表3-1我国公允价值计量应用情况
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
上市公司
1570
1624
1774
2129
2293
2472
拥有投资性房地产的公司
630
690
772
833
905
968
采用公允价值计量的公司
18
20
25
27
31
43
占比
2.86%
2.90%
3.24%
3.24%
3.42%
4.44%
由以上表格可以直观的看到拥有投资性房地产的公司数量是很多的，其在上市公司总数中的比例即使不用计算，也能发现占比是较大的。
但是采用公允价值计量的公司数相对拥有投资性房地产的公司数量来说，却实在太少。
准则执行以来，不仅占比基数小，且六年里的变动幅度也不大。
基于表格数据我们可以发现，准则颁布以来公允价值计量在我国上市公司中的实际运用情况实在不容乐观。
（二）公允价值计量模式对企业财务的影响
1、对资产结构的影响
公允价值计量模式被采用后，投资性房地产公允价值的变动，也会导致资产负债表中的投资性房地产科目的金额被相应调整，房地产不会大幅贬值的情况下，这就使得总资产值被增加。
与此同时，总资产作为资产负债率的分母，它数值的变大也就使得公司的资产负债率被降低。
2、对盈利能力的影响
投资性房地产的后续计量中，成本模式需要定期对其计提相应的折旧或者进行摊销。
而变更为公允价值模式后，根本不存在折旧摊销，之前计提的金额也将被一并转销。
这减少了公司的成本费用，而且公允价值变动损益还影响企业的当期损益，我国目前的房地产市场总体上还是呈上涨趋势的，那么企业利润也会随之上升，企业盈利能力增强。
3、对融资能力的影响
因为国家政策原因和市场环境影响，房地产企业在融资方面还是有些许困难。
如今，房价依然坚挺，企业如果选择公允价值计量模式，那么他们所持有的投资性房地产都会获得不错的市场估价（高于账面余额）。
而公允价值变动损益影响公司当期损益，财务报表上利润的增加也会优化公司形象，并显著提升融资能力。
（三）投资性房地产运用公允价值计量模式的利弊
公允价值计量模式有着严苛的应用条件限制。
我国各企业在此选择上都显得非常地谨慎，而且很多企业也因对公允价值的具体参照标准不明确而放弃此模式。
尽管公允价值计量模式在我国的应用还并不普遍，但随着我国会计业发展的国际趋同化以及在经济良好发展下成本模式逐渐显现的不足。
在今后的发展中，公允价值计量模式定会渐渐占据主导地位。
1、公允价值计量模式应用的优势
（1）改善企业的财务状况指标。
企业使用该模式后，只要当期投资性房地产资产价值没有出现大幅贬值，而且按照我国目前房价依然坚挺不倒的走势，基于公允价值调整的同时这种计量模式还会将之前所计提的折旧摊销都一并转销掉，那么其对比变更前，增加了该科目的账面价值，总资产也得以增加，公司的资产负债率也得到改善。
而且之后的公允价值变动损益会影响企业的当期损益。
当期利润的增加会使企业形象得以提升，融资能力也将显著增强。
（2）提高企业的会计信息质量。
其作为一项动态的计量模式，反映在计量日的现时交易情况。
公允价值计量使得会计信息更加贴近当前实际境况，使所获得的会计信息更具有相关性。
与历史成本模式相比，其显得更合理，更及时，更能帮助决策者做出最科学的判断。
2、公允价值计量模式应用的弊端
（1）应用条件太严格。
新的准则中对公允价值计量模式的运用有着非常严苛的条件规定。
而且其中还明确地表示，对于公司所持有的全部投资性房地产，只允许采用一种后续计量模式；对公允价值计量模式的选择是单向的，也就是说，选择之后便不可以再转回成本模式。
并且准则中还尤其强调了投资性房地产所在地要有活跃交易市场。
但是很多情况下，企业的投资性房地产并不都是在一个城市，若是其中有一处所在地不存在活跃的市场的话，那么该计量模式的使用都会存在许多困难。
（2）增加了企业财务状况的不稳定性。
该计量模式的应用会直接影响企业投资性房地产的价值变动，不仅如此，利润也会受其影响随之波动。
这还将影响企业各项财务指标产生异常变化，甚至会使得决策者因此做下不正确的决策。
（3）该计量模式加剧了实际收益和现金流的背离。
公允价值计量模式引起企业的利润变化，仅仅是通过财务报表反映的，却没有真实发生的现金流入或者流出，并不会增加公司的现金流，因此其利润的增加其实是“虚”的。
四、案例分析
（一）公司简介
“世茂股份”全称为“上海世茂股份有限公司”，原名上海万象（集团）股份有限公司，成立时间为1993年12月22日，1994年于上交所挂牌上市，股票代码为600823。
上海世茂的经营业务十分广泛，主要经营业务有各种商业地产的开发与运营、实业投资和酒店管理等。
做中国房地产业的领头羊，做国际一流综合地产公司的一份子，是该公司一直以来的发展愿景。
自成立以来，世茂股份不断发展，开拓进取，获得了许多在业内极具影响力的的荣誉。
（二）世茂股份公允价值计量模式的选择
2009年，世茂股份发布关于公司会计政策变更的公告，其中表示为了使公司主营业务的经营成果能更合理及准确地被反映在财务报表中，同时也是方便给广大的投资者们一个更科学的参考，使其能更清楚地判断世茂股份的内在价值，世茂股份决定将投资性房地产的后续计量模式变更为公允价值计量。
（三）世茂股份采用公允价值计量对财务的影响
根据世茂集团的各年度财务报表数据，经过追溯调整以后，2008年世茂股份的部分财务数据发生变化，投资性房地产公允价值变动损益被确认为85万元。
表4-1世茂股份财务数据统计
单位：
万元
年份
投资性房地产
资产总额
净利润
公允价值变动损益
2005
1,687
264,965
7,843
—
2006
1,569
285,452
22,270
—
2007
1,490
312,765
13,981
—
2008（调整前）
1,392
271,472
10,152
—
2008（调整后）
2,824
869,891
8,251
85
2009
235,460
1,597,942
22,200
16,135
2010
763,930
2,594,560
102,721
42,650
2011
1,080,830
3,300,656
123,592
46,600
2012
1,203,250
3,708,449
140,103
29,120
图4-1投资性房地产占总资产的比重（单位：
万元）
根据图4-1的趋势图，对世茂股份的财务结构分析。
2009年变更后续计量模式前，投资性房地产在该公司的总资产中的份额非常少，2005年为0.64%，2006年为0.55%，2007年为0.48%，追溯调整前的2008比重为0.51%，追溯调整后为0.32%。
而变更后，投资性房地产在该公司总资产中的份额明显上升，在2009年为14.74%，2010年上升至29.44%，2011年为32.75%，2012则为32.45%。
图4-22005-2012年世茂股份营业总收入（单位：
万元）
图4-32005-2012年世茂股份净利润（单位：
万元）
根据趋势图4-2和4-3的走势，我们可以看到在世茂股份2009年变更投资性房地产的计量模式后的四个年度里，营业总收入和净利润相比2009年前的四年都有着明显提高并且不断的攀升。
2008年调整后的营业总收入为61792万元，净利润为8215万元。
2009年营业总收入迅速增加至106140万元，净利润也迅速达到22200万元。
2010年营业总收入再增加，达到456940万元，净利润为102721万元。
2011年营业总收入同比增长24.51%，为568948万元，净利润123592万元。
2012年营业总收入为678598万元，净利润增长15.43%，为140103万元。
不难发现，世茂股份变更投资性房地产后续计量模式之后，经营业绩得到明显改善，因此其融资能力也可得到显著提高。
表4-2世茂股份相关财务数据统计
单位：
万元
年份
公允价值变动损益
房地产项目营业利润
比例
2008年（调整后）
85
31030
0.27%
2009年
16135
46132
34.98%
2010年
25262
240499
10.50%
2011年
17365
278464
6.24%
2012年
29120
264414
11.01%
而从投资性房地产的公允价值变动损益对房地产项目的营业利润影响来看，若二者的比值与其对房地产项目的营业利润的贡献程度成正比。
世茂股份变更后续计量模式前，投资性房地产的价值并不能体现与市场接轨，也不会产生公允价值变动损益，也就没有所谓的贡献。
变更之后，2008年经追溯调整得公允价值变动损益85万元，房地产项目营业利润31030万元，则公允价值变动损益与房地产项目营业利润的比值为0.27%。
2009年占比达到34.98%，2010年为10.50%，2011年为6.24%，2012年为11.01%。
通过分析后可得，在世茂股份变更后续计量模式的2009年，公允价值变动损益对房地产项目的营业利润的贡献是非常可观的，较之追溯调整后的08年，更是有显著增长。
而在之后尽管有所下降，但贡献程度依然较好。
表4-3世茂股份财务数据统计
单位：
万元
年份
公允价值变动损益
利润总额
比例
2005
—
20875
—
2006
—
38852
—
2007
—
24862
—
2008（调整前）
—
14444
—
2008（调整后）
85
13301
0.64%
2009
16135
31572
51.11%
2010
25262
150117
16.83%
2011
17365
172497
10.07%
2012
29120
188069
15.58%
图4-42005-2012年世茂股份利润总额（单位：
万元）
世茂股份拥有大量房地产项目。
由以上趋势图4-4，我们可以清楚地看到世茂股份变更投资性房地产后续计量模式前的四年里，利润总额除了2006年略有上升，之后利润总额一直在下降。
而2009年变更投资性房地产的后续计量模式后，当期利润便有大幅度增长，并且在之后也持续显著地增长。
而根据表4-3的数据显示，2009年的投资性房地产的公允价值变动损益在利润总额中所占的比重显著增加，从2008年追溯调整后的0.64%增长至占到利润总额的一半以上。
而在2010年，比例又迅速跌落至16.83%，2011年继续下降为10.07%，2012年，公允价值变动损益占比又升至15.58%。
由上述分析可以看出，世茂股份变更计量模式后，其投资性房地产当期价格变动对企业利润总额的影响程度并不稳定，波动较大。
（四）案例启示
我国为了稳定房价，对房地产行业的结构也在做着调整，并且陆续颁布了许多相关的文件，实施一系列调控房价的措施。
因此，房地产业的竞争压力大，行业也面临着前所未有的挑战。
世茂股份及时把握市场动向，创新发展形式，变更投资性房地产后续计量模式，将企业的发展方向成功转型，使得企业的经营效率和盈利能力都得到了提高。
1、世茂股份运用公允价值计量模式存在的问题
（1）世茂股份的公司年报里并没有具体披露是用的何种方法对投资性房地产进行的价值评估。
这种不透明的评估程序使取得的相关信息让人们觉得其更偏向主观，缺少公允性。
同时，对于那些当地市场并不活跃的投资性房地产，若是想要获取公允价值的相关信息，企业需要耗费大量的成本。
（2）世茂股份变更计量模式后，企业
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