XX项目商品房买卖合同补充协议.docx

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XX项目商品房买卖合同补充协议

CG-510107-

编号：

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××××

《商品房买卖合同》之补充协议

本补充协议是【××××××】《商品房买卖合同》不可分割之要件，与之具有同等法律效力，请仔细阅读后签署。

《商品房买卖合同》之补充协议

出卖人：

××××××××××

注册地址：

××××××××××××邮政编码：

610041

营业执照注册号：

××××××××企业资质证书号：

×××××××××

法定代表人：

×××固定电话：

（××）×××××移动电话:

××××××××

买受人：

，所占份额：

【法定代表人】【负责人】：

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【组织机构代码】【】

通讯地址：

邮政编码：

固定电话：

移动电话：

买受人：

，所占份额：

【法定代表人】【负责人】：

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【组织机构代码】【】

通讯地址：

邮政编码：

固定电话：

移动电话：

买受人：

，所占份额：

【法定代表人】【负责人】：

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【组织机构代码】【】

通讯地址：

邮政编码：

固定电话：

移动电话：

鉴于：

出卖人与买受人所签订的【××××××】《商品房买卖合同》（合同自编号：

以下简称主合同）中部分内容尚有不详尽之处，经双方平等协商，自愿就相关条款达成如下补充约定，供双方共同信守：

第一条关于买卖双方应当履行的告知事项的约定

1.1出卖人在签订合同之前，已如实公布了可售房源信息，建立了完整规范的信息查询平台，并向买受人明示了下列文件及资料。

买受人知悉明示文件及资料的所有内容，且对此予以认可：

1.1.1《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《开发企业资质证书》、《物业服务企业资质证书》等证书；

1.1.2《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《成都市商品房销售现场信息披露管理办法》等文件；

1.1.3《银行按揭贷款须知》、《项目相关因素特别提示》、《商品房预售方案》等资料；

1.1.4主合同示范文本（含附件、附图）、本补充协议、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等合同文本。

1.2出卖人与买受人均承诺按照主合同及附件、本补充协议、以及双方签订的其它书面协议中的约定主张权利、履行义务。

以下事项不构成双方主张权利、履行义务的依据：

1.2.1出卖人通过报纸、杂志、电台、电视台、多媒体广告、售楼书、DM单、户型单页、宣传折页、易拉宝、灯箱、公交站台、户外大牌、举牌、模型、项目网站、短信、微信、微博、工作人员口头解释等方式向买受人所作的介绍、宣传、展示等，仅供买受人参考，不构成合同内容，双方不受其约束。

但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的除外；

1.2.2出卖人已明示或虽未明示但确实不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中所产生的作为双方工作沟通、日常交流的谈话记录、会议纪要、电子邮件（含各类电子数据）、电话、传真、短信、录音、口头答复等，不能作为本合同的生效附件；因上述方式形成的书面文件并加盖了出卖人公章和买受人签字的以及采用主合同及本补充协议约定的方式履行合同通知义务的除外；

1.2.3出卖人提供的样板房、装修体验馆等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供买受人购房前参考；

1.2.4出卖人对规划建设范围之外的环境、市政配套设施、道路交通、线网架设等情况的说明或介绍，仅为其现状和政府部门已公布的现行规划方案。

该类说明或介绍仅供参考，不构成出卖人的允诺，买受人在合同履行中不能以此为由向出卖人主张任何权利；

1.2.5因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标注，该情形出现不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供买受人购房前参考。

第二条关于通知送达的约定

2.1买卖双方确认，主合同及本补充协议中所填写的买卖双方的名称、通信地址、电话（含移动电话）号码等均真实准确有效，双方约定通过填写的通讯地址及联系电话作为在合同履行中双方合法、有效的送达地址和联系方式。

2.2合同有效期内，如买受人的通讯地址、联系电话发生变更的，买受人应及时书面通知出卖人。

如因合同中买受人通讯地址及联系电话不准确，或者发生变更而未及时、有效通知出卖人，造成出卖人发出的通知未能实际送达买受人的，出卖人的通知应视为已合法有效送达买受人，未能实际送达的责任及由此引起的相关损失，全部由买受人自行承担。

2.3合同履行期间，对于涉及交房、退房、退款、保维修、追究违约责任、规划变更、车位的正式销售时间信息，以及主合同第八条第

（一）小条约定的设计变更等重大事项，均应在合同约定的时间内采用书面方式通知对方。

其中，对于交房通知，出卖人还应在《成都商报》上进行公告。

对于合同履行期间的除上述以外的其他一般事项，买卖双方可直接采取语音电话、手机短信等方式通知对方。

买受人以书面方式明确拒绝的除外。

2.4现场签收、特快专递为双方约定的书面方式，现场签收当日即为通知送达日；特快专递寄出后的第5日为送达日；在《成都商报》上公告的，公告发布满30日为通知文件送达日。

如采用语音电话的，以通话录音和通话记录为准，通话当日即为送达日；采用手机短信的，短信发出当日即为送达日，但必须以买卖双方合同中预留的手机号码发送，方为有效。

2.5若一套商品房的买受人为数人时，出卖人向其中任何一人进行的有效通知，即视为向买受人全体发出通知。

第三条对主合同第三条（对商品房基本情况）的补充约定

3.1买受人所购商品房总价款中不包含电话开户费、网络接入开通费、光纤电视开通费以及根据相关法律法规应由买受人自行承担的税费等其他费用，该等费用除主合同及本协议有明确约定的外，一律由买受人自行向相关部门缴纳。

3.2该总价款中关于天然气费用的相关约定如下：

3.2.1住宅：

天然气的入户费，已计入出卖人的商品房开发建设成本之中，出卖人不再另行向买受人收取。

买受人应当自行向相关部门申请开通。

3.2.2商业用房：

天然气未接通到户，买受人支付的商品房总价款中未包括天然气入户费。

与天然气相关的所有接入、开通手续，由买受人自行办理，并承担相关费用。

3.3该商品房关于市政供水的情况：

管网接至项目红线范围内进行总表计量，分户表集中安装至楼层水表井，由物业服务公司按照自来水公司确定的单价代收水费，水损部分按照国家相关规定执行（商业用房除外）。

第四条对主合同第四条（对抵押情况）的补充约定

4.1买受人已知晓并同意出卖人对该商品房所分摊的土地使用权设定抵押，但出卖人不得因此延误买受人对所购商品房权属登记的办理日期，否则按照主合同及本补充协议关于产权登记逾期的约定承担违约责任。

4.2在不延误买受人对该商品房产权登记的办理日期的前提下，买受人同意出卖人在合同履行期间可以对该商品房的在建工程设定抵押。

第五条对主合同第五条（对付款方式及期限）和按揭贷款的补充约定

5.1出卖人与买受人双方约定，按照下列第条规定的方式确定买受人的付款方式和付款时间。

5.1.1一次性付款【是指买受人在本协议约定时限内，采用现金/银行卡/转账等方式直接一次性付清全部购房款，同时无须出卖人提供任何协助手续的情形】。

该商品房总价款为人民币元，金额大写：

佰拾万仟佰拾元整。

付款方式及相关约定如下：

买受人须于年月日前，向出卖人交纳购房款计人民币元,金额大写：

佰拾万仟佰拾元整。

【本金额不包含买受人依据《商品房认购书》交纳的定金人民币元，金额大写：

拾万仟佰拾元整，定金在出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》后自动转入该购房总价款中】。

5.1.2抵押贷款方式付款【即银行按揭方式付款，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住商品房，并以其所购商品房为抵押物，作为偿还贷款的保证，且需按月偿还贷款本息的一种贷款方式】。

该商品房总价款为人民币元，金额大写：

佰拾万仟佰拾元整。

付款方式及相关约定如下：

（1）买受人须于年月日前，向出卖人交纳首期购房款计人民币元,金额大写：

佰拾万仟佰拾元整。

【本金额不包含买受人依据《商品房认购书》交纳的定金人民币元，金额大写：

拾万仟佰拾元整，定金在出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》后自动转入该购房总价款中】。

（2）购房余款计人民币元整（大写：

佰拾万

仟佰拾元整），由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行将取得的按揭贷款全部一次性转付至出卖人指定的账户。

5.1.3其它付款方式：

。

5.2关于按揭贷款的约定

5.2.1买受人在签订合同之前，出卖人已就办理按揭贷款条件、程序、所需提供的文件及资料、办理手续及时间、贷款政策风险等相关事宜向买受人做了详细的说明和介绍，买受人已充分了解，并结合自己的家庭情况、经济状况进行了综合的分析和考虑。

5.2.2买受人可在双方认可的银行办理按揭贷款手续，但出卖人不承担买受人的商品房抵押贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。

买受人应遵守银行按揭的所有规定并交纳相关费用，必须接受银行按揭的资格审查。

5.2.3买受人在办理按揭贷款时，应在主合同及本协议签订后7日内向银行提交完整、真实、准确的按揭贷款资料及完善相关手续（包括但不限于签字、盖章、公证等）。

如买受人办理按揭贷款时向银行提交资料不齐全或已经提交的资料不能满足按揭贷款的要求，则买受人应当于收到银行或出卖人的电话或书面通知之日起5日内向银行补齐资料或补办手续。

5.2.4若买受人不能按以上期限和银行要求向银行补齐按揭资料或补办手续，经出卖人合理催告后（包括但不限于发送律师函等方式），按发出的书面通知的时间要求仍不能在5日内完成的，导致其按揭贷款不能按时办理，同时买受人也不能变更付款方式为一次性付款的，买受人构成违约。

买受人应按照购房总价款的5%向出卖人支付违约金，违约金出卖人可以从买受人已交付的购房款中直接扣除。

承担违约责任后5日内，买受人仍不能向银行提交完整、真实、准确的按揭贷款资料及完善相关手续，出卖人有权单方面解除合同，买受人已付购房款（扣除违约金部分）出卖人在合同解除后90日内无息退还给买受人。

5.2.5在签订主合同及本协议后，买受人由于“限贷”原因（期间国家政策调整除外）导致不能办理按揭贷款，同时买受人也不能变更付款方式为一次性付款，导致合同无法履行的，买受人构成违约，经出卖人合理催告后，买受人仍无法履行，出卖人有权单方面解除合同。

买受人应按照购房总价款的3%向出卖人支付违约金，出卖人可以从买受人已交付的购房款中直接扣除违约金，买受人已付购房款（扣除违约金部分）出卖人在合同解除后90日内无息退还给买受人。

5.2.6买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行确认为准。

若银行核准贷款的额度与本协议不一致的，买受人应在收到出卖人的通知之日起10日内，一次性补交首付款或购房总价款的不足部分。

经出卖人合理催告后，若买受人未在10内补交首付款或购房总价款的不足部分，买受人构成违约，应向出卖人支付购房总价款3%的违约金，导致合同无法履行的，出卖人有权单方面解除合同。

出卖人可以从买受人已交付的购房款中直接扣除违约金，买受人已付购房款（扣除违约金部分）出卖人在合同解除后90日内无息退还给买受人。

5.2.7商品房他项权证办理前，凡出卖人为买受人申请按揭贷款提供担保的，因买受人拖欠按揭款的原因，导致按揭银行或担保公司从出卖人账户中扣款的，买受人必须在收到出卖人书面通知之日起3日内归还出卖人代还款项（含本金、利息、违约金、罚息等），若买受人拒绝和拖延支付代还款项构成违约，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款3‰的违约金。

5.2.8商品房他项权证办理前，凡出卖人为买受人申请按揭贷款提供担保的，因买受人原因拖延办证和抵押登记的，导致出卖人担保责任期限超过交房期限500日以上的，视为买受人违约，买受人应按购房总价款每月1‰的标准向出卖人支付违约金。

5.2.9因国家限购政策的进一步调整或银行按揭要求变化等无法归责于买受人自身原因导致其被“限购”、“限贷”的，经核实买卖双方合同予以解除。

出卖人按照本补充协议第16.3条之规定退还所收取购房款及产生的利息，并按照本补充协议之其他约定办理退款、撤销备案、退房等相关手续。

5.3在买受人每次交纳相关款项后，出卖人将分次出具盖有出卖人收款专用章的收款凭证，买受人应妥善保管该等凭证，以备在商品房交付、产权证件申领或办理其他相关事项时使用。

5.4买受人采取一次性付款方式的，《商品房买卖合同》的登记备案须在买受人的所有购房款实际达到出卖人的银行账户后才予以办理；买受人采取按揭贷款付款方式的，《商品房买卖合同》的登记备案须待按揭银行审批通过后，方可办理。

第六条对主合同第七条、第八条（规划、设计变更）的补充约定

6.1本协议及主合同签订后，由于国家、地方政府颁布的法律法规、规范标准发生变化或因政府行政命令等因素，直接影响到买受人所购商品房质量和使用功能的规划或设计变更的，属于不可归责的事由，出卖人不承担违约责任。

6.2在不影响买受人所购该商品房地基基础及主体结构质量或使用功能的前提下，出卖人可对原规划、设计方案做出局部的优化或调整，对建筑材料、设备、装饰构配件进行优化处理。

凡符合国家建筑施工标准和使用的建筑材料、设备、装饰构配件为合格产品且不低于主合同附件约定标准的，不构成买受人提出退房的条件，且不属于出卖人应当告知买受人的范畴。

6.3非机动车停车位、变（配）电箱、调压设施、垃圾集中收集点、健身设施及其他小区配套设施和功能性设施以及外立面、外墙颜色、景观布局、室内细节、材料、设备等凡未进入合同明确具体约定范畴的事项，以及不属于必须经过规划、设计单位同意的事项，均以出卖人不违背最终规划设计图纸而修建的实况为准，不构成买受人提出退房的条件，且不属于出卖人应当告知买受人的范畴。

6.4因楼层、立面或整体设计原因，相同户型的局部结构、露台、门窗洞口的位置和形状可能与主合同附件一《商品房平面图及在整个楼栋中的位置图》标准层户型及宣传资料存在细微差别的，商品房以最终交房户型为准。

第七条对主合同第十条至第十二条（交付条件、配套设施以及逾期交房责任）的补充约定

7.1因以下原因造成商品房延期交付的，买受人同意出卖人将该商品房交付日期同期顺延，且不承担延误责任，也无须对买受人补偿任何费用：

（1）遇不可抗力，且出卖人在不可抗力事件发生之日起30日内告知买受人的；

（2）因政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、政府规划调整、市政配套的批准与安装延误或市政设施及相应配套建设不全等非出卖人所能控制的因素的；

（3）发现文物古迹、施工合同中准许的顺延工期情形以及群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国际庆典、体育盛会、“创卫”检查）期间的管制、戒严；

（4）买受人未付清应付款项（包括但不限于购房款、违约金、滞纳金等）。

7.2主合同第十一条第2小条第（8）项约定的体育设施仅指修建、安放在公共区域内，供全体业主免费使用的健身器材等体育设施，不包括专属于产权所有人的收费游泳池等体育设施。

第八条对主合同第十三条（面积差异处理）的补充约定

8.1该商品房的预测面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得。

该商品房交付时，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致预测面积与实测面积存在差异，因该差异的产生非出卖人的责任，买受人不能以此为由提出退房，双方按照多退少补的原则进行面积补差。

8.2如果买受人对实测面积有异议的，应当自商品房交付后的15日内书面提出，逾期则视为买受人无异议。

同时买受人应自行聘请具备资质的机构重新测量，出卖人应当积极配合，重新测量的数据须经成都市城乡房产管理局出具书面意见方为有效。

第九条对主合同第十四条（交接手续）的补充约定

9.1商品房达到主合同第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，通过书面方式向买受人送达《交房通知书》，同时还应在交付日的30日前按照本协议第2.3条之约定在《成都商报》上刊登交房公告。

9.2买受人持《交房通知书》与出卖人或出卖人委托的物业服务公司办理完毕商品房交接手续，并签署《商品房交接验收单》后，即为合同项下商品房已交付。

自交付之日起，该商品房的毁损、灭失风险责任转由买受人承担，此后有关该商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、天然气费、物业服务费等费用）全部由买受人负担。

9.3买受人同意接受出卖人的提前交房安排，如买受人未按期前来办理交接手续的，经合理催告在出卖人通知交接商品房的截止日期届满30日后仍未办理的，视为出卖人已向买受人交付该商品房。

买受人确因个人原因无法提前收房，在收到《交房通知书》后30日内通过书面方式告知出卖人的，仍按照主合同原约定时间收房。

9.4出卖人交付的商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，买受人按照交房通知确定的交房日期对所交付的商品房进行查验收房，发现有其他问题的双方应在签署《商品房交接验收单》时明确注明，否则视为无异议。

买受人提出的问题属于《商品房质量保证书》中的保修项目的，在买受人收房后，由出卖人按照规定履行保修义务。

9.5商品房验收过程中，因买受人提出、并经出卖人确认的整改修复事项，出卖人应按《商品房交接验收单》约定的时间进行整改修复；《商品房交接验收单》没有约定整改修复时间的，出卖人承诺在90日内整改修复完毕。

除经相关部门检测该商品房确属存在严重质量问题无法使用外，买受人不得以商品房存在其他整改修复事项为由拒绝接收商品房。

9.6买受人未按主合同及本协议约定付清购房款或其他应付款项之前，但又向出卖人提出交付商品房要求的，出卖人可以拒绝交房，且买受人应承担办理该商品房的分户所有权证书迟延的风险。

9.7如买受人购买的商品房为已完工或已竣工验收后的现房，则买受人须在签订主合同及本协议前对商品房的现状进行实地查看，双方以商品房的现状标准进行交付。

在与出卖人签订主合同及本协议后，买受人不得以商品房现状存在个别瑕疵为由向出卖人主张解除合同和赔偿要求。

第十条对主合同第十五条（商品房质量、装饰、设备标准）的补充约定

10.1主合同第十五条第

（二）小条第1项约定的“商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格”，其中主体结构系指主体的梁、板、柱及剪力墙承重构件。

10.2商品房涉及空间尺寸上技术规范允许的误差值，不属于商品房的质量问题，买受人不能以此作为拒绝接收该商品房及要求退房、赔偿的理由。

10.3如果该商品房交付后60日内室内空气质量经检测确实不符合国家标准，但买受人通过书面方式明确不退房的或该商品房交付使用已超过60日的，由出卖人按照规定的要求和期限对该商品房进行修复和整改，修复和整改费用由出卖人承担。

但在房屋交付后60日内买受人已进行装修的除外。

10.4除具备相应资质的鉴定机构书面认定商品房主体结构质量不合格以外，出卖人根据《商品房质量保证书》及相关规程规范标准负责予以整改或保修的商品房一般质量问题，即主合同第十五条第

（二）小条第3项约定的“其他问题”，均属于本补充协议所述的“整改修复事项”。

10.5出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合主合同附件六约定的标准，出卖人以同等品质或高于原品质（如价格）的材料、设备替代的，视为符合约定的标准。

如买受人主张交付使用的商品房的装饰和设备标准低于约定标准的，须出具相关部门或机构的认定。

第十一条对主合同第十六条、第十八条（保修与使用）的补充约定

11.1出卖人所售商品房的质量要求和保修责任应符合《商品房质量保证书》所作的说明和规定；买受人对商品房的使用、装修、装饰应遵守《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》所作的说明和规定。

商品房的保修期自交房通知书载明的交房之日起开始计算。

11.2商品房在保修期内，如因买受人使用不当等不可归责于出卖人的原因导致的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。

11.3根据经批准的规划设计要求，买受人所购商品房前后或者花园所在地块的地表或者地下可能安装有变压器、配电箱及铺设有天然气管道、雨污排水管道、管道井等公用设施设备，该类公用设施设备严禁买受人私自覆盖，其实际现状和位置严禁买受人私自改变，

11.4买受人对交付的商品房进行二次装修时：

11.4.1装修方案须符合政府管理部门的相关规定并报物业服务公司备查，买受人的装修不符合政府及相关职能部门的管理规定或要求的，导致的一切责任由买受人自行承担；

11.4.2买受人进行装修施工或装修完毕的商品房不得损坏商品房建筑结构，不得影响室内及公共区域配套设施、管道及公共设施的正常使用和维护，对造成的损坏应承担相应恢复及赔偿责任；

11.4.3保修期内，买受人对室内房屋进行装修，将房屋交付时原有的包括门、窗、内墙、（水、电、气）设备管道、网络接口、光纤接口等装饰和设备（详见主合同附件六）现状改变后（包括位置移动、材料更换等）出现的质量问题，出卖人不承担整改、维修责任；

11.4.4买受人进行装修施工时，发生对相邻物业的侵权行为，由侵权行为人承担责任，出卖人不承担任何责任。

11.5出卖人对与买受人所购商品房相邻的商品房或公共部位及设施进行维修，需买受人协助时，买受人应先行提供便利，如给买受人造成损失的，出卖人应当进行补偿。

若买受人无正当理由拒绝或不及时协助，对于由此造成公私财物损失扩大的部分，由买受人承担。

第十二条对主合同第十九条（产权登记）的补充约定

12.1买受人如委托出卖人代为办理商品房权属转移登记及分户国有土地使用权登记的，买受人在办理商品房交接手续的同时应分别签署书面授权委托书，并在商品房交付之日起30日内向出卖人交齐办理商品房权属转移登记及分户国有土地使用权登记所需各项资料及税费。

12.2如买受人收房后30日内未按时提交相关办证资料，以及因买受人过错造成延期收房60日以上的，双方原建立的权属办理委托关系予以终止，由买受人自行办理商品房权属转移登记及分户国有土地使用权证，且出卖人不承担任何责任；若因办证机关原因等不可归责于出卖人的事由导致逾期办理权属登记的，出卖人不承担逾期办证责任。

12.3书面授权委托书格式和内容应当按照房产管理部门和国土部门的要求制作及填写。

房产管理部门和国土部门如要求对《授权委托书》进行公证的必须办理公证，公证费用由买受人负担

12.4应由买受人自行承担，出卖人代买受人向相关部门缴纳的税费包括但不限于契税、印花税、产权登记费、他项权证费、专项维修资金、证书工本费等，因政策、法规变化导致税费发生变化的，双方据实结算，多退少补。

出卖人代缴后应保证向买受人出具相关正式票据。

12.5以按揭贷款方式支付购房款的，出卖人在办理商品房转移登记后，商品房所有权证书原件由出卖人在协助贷款银行办理完毕商品房抵押登记后再交予买受人。

12.6买受人同意出卖人在商品房分户产权证办理后12个月内办理完毕分户国有土地使用权证。

（地下车库的国有土地使用权证办理，按成都市国土资源局的规定执行）。

12.7主合同中约定的关于商品房逾期交付的违约责任，关于商品房产权登记延迟的违约责任，买受人同意不向出卖人同时主张两种违约责任，买受人只选择其中一项主张。

第十三条对主合同第二十条及第二十一条（对共有权益及附属建筑物、构筑物）的补充约定

13.1为了提