汽贸园建设项目可行性研究报告.docx
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汽贸园建设项目可行性研究报告
汽贸园建设项目可行性研究报告
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目 录
第一章总论 ……………………………………………………………………………………3
1.1项目名称及承办单位…………………………………………………………………………3
1.2项目概述……………………………………………………………………………………3
1.3项目研究结论…………………………………………………………………………………4
第二章项目建设背景与发展概况……………………………………………………………6
2.1项目建设的背景………………………………………………………………………………6
2.2项目建设单位状况……………………………………………………………………………9
2.3项目建设的必要性……………………………………………………………………………10
2.4项目建设的可行性……………………………………………………………………………14
第三章 市场分析与预测及项目开发策略………………………………………………………15
3.1我国汽车产销市场发展现状与趋势分析…………………………………………………15
3.2福建省汽车产销市场发展现状分析………………………………………………………22
3.3某某市汽车产销市场发展现状分析………………………………………………………23
3.4某某汽贸园的发展优势…………………………………………………………………24
3.5项目的市场定位、竞争对手及市场策略…………………………………………………27
第四章选址与建设条件…………………………………………………………………………30
4.1场址与交通运输条件…………………………………………………………………………30
4.2自然条件……………………………………………………………………………………30
4.3社会经济状况………………………………………………………………………………31
第五章工程建设方案……………………………………………………………………………32
5.1项目组成及场地规则……………………………………………………………………32
5.2场地概述…………………………………………………………………………………34
5.3总图布置…………………………………………………………………………………35
第六章公用工程…………………………………………………………………………………38
6.1供配电…………………………………………………………………………………………38
6.2给水……………………………………………………………………………………………39
6.3消防……………………………………………………………………………………………40
6.4排水……………………………………………………………………………………………40
6.5通讯……………………………………………………………………………………………40
第七章环境保护……………………………………………………………………………………40
7.1污染物及来源……………………………………………………………………………………40
7.2治理措施……………………………………………………………………………………41
第八章公司定员……………………………………………………………………………………42
8.1组织机构……………………………………………………………………………………42
8.2劳动定员……………………………………………………………………………………43
第九章建设方式和实施进度………………………………………………………………………43
9.1建设方式……………………………………………………………………………………43
9.2实施进度……………………………………………………………………………………43
第十章投资估算与资金筹措…………………………………………………………………46
10.1投资估算……………………………………………………………………………………46
10.2资金筹措……………………………………………………………………………………47
第十一章财务评价……………………………………………………………………………51
11.1财务评价基础条件……………………………………………………………………………51
11.2财务评价……………………………………………………………………………………51
第十二章结论及建议……………………………………………………………………………63
12.1结论…………………………………………………………………………………………63
12.2建议…………………………………………………………………………………………63
第一章总论
1．1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
项目名称：
某某汽贸园建设项目
项目地点：
某某市东侨区漳湾工业集中区输港路
1.1.2承办单位
项目承办单位共3家，分别为某某汽车股份有限公司、某某汽车销售服务有限公司和某某市汽车行业协会。
1.2项目概述
在项目运作中，我方定位为：
在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过汽车商业物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。
本项目拟选址于某某市东侨区漳湾工业集中区输港路，地块地理位置较好，交通优越，有适合本项目操作的交通条件；地块面积较大，适合本项目的大面积需求；但片区尚未启动，本区域人流、客流、商流欠缺，将会加大项目的宣传难度。
本项目计划投资人民币15亿元，拟建设三大功能区，A、贸易园区：
包括4S店集中区、二手车交易区；B、配套园区：
包括汽车配件、检测维修、装饰、物流配送综合区；C、汽车文化主题公园：
包括汽车会展中心、汽车酒店、汽车俱乐部、汽车影院、休闲娱乐、员工住宿、生活配套等区域，以及绿化、景观、道路等必要配套设施。
本项目初步的经营模式设定为：
一期以贸易园区中的4S店集中区、二手车交易区等开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行配套园区、汽车文化主题公园等功能区域的建设，物业以出租方式进行。
项目建设期周期预计为2.5年。
1.3项目研究结论
1.3.1工程建设方案
本项目总占地66.6公顷，将分为两期进行建设。
第一期工程贸易园区占地500亩，建设内容有4S店集中区、二手车交易区等。
第二期工程占地425亩，建设内容有配套园区中的汽车配件、检测维修、装饰、物流配送综合区和汽车文化主题公园中的汽车会展中心、汽车酒店、汽车俱乐部、汽车影院、休闲娱乐、员工住宿、生活配套等区域，以及绿化、景观、道路等必要配套设施。
另外74亩为后续项目用地。
1.3.2公用工程
项目用水用电落实，近旁有104国道、沈海高速公路、宁武高速公路、温福铁路通过，交通便利。
1.3.3项目投资估算和资金筹措
本项目的投资估算和财务评价仅限于一二期工程。
项目固定资产投资141507万元。
其中：
建筑工程费90740万元，其他费用26844万元，预备费用4245万元，固定资产投资方向调节税14151万元。
项目需要筹措资金148955万元。
自筹资金占总投资的比例30%，为44690万元，其中用于固定资产投资42455万元，用于流动资金2235万元。
流动资金贷款87563万元，固定资产投资贷款87563万元。
1.3.4财务评价结论
全部投资内部收益率：
（所得税前）24.72%，（所得税后）13.72%；投资回收期（静态）：
（所得税前）4.64年，（所得税后）6.99年；全投资财务净现值（ic=12%）：
（所得税前）71005万元，（所得税后）9627万元。
项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。
财务评价项目可行。
1.3.5项目主要经济技术指标（一二期工程）见表1-1
表1-1主要技术经济指标表（一二期工程）
序号
指标
单位
数量
备注
1
建设规模
1．1
总占地面计
M2
599400
规划控制0.65平方公里
1．2
会展中心、综合办证大厅
万元
9500
1．3
汽车酒店及商务及会议中心
万元
7500
1．4
品牌汽车4S店、汽车销售店
万元
29400
1．5
试车场
万元
5000
1．6
配件及用品市场、二手车销售市场
万元
18300
1．7
培训、检测、维修中心
万元
6040
1．8
物流中心、保税仓
万元
5000
1．9
基础设施、公建配套设施
万元
6000
1．10
绿化工程、主题公园
万元
4000
2
总投资
万元
2．1
固定资产投资
万元
141507
2．1．1
预备费
万元
4277
2．1．2
投资方向调节税
万元
14151
2．1．3
建设期借款利息
万元
50767
2．2
铺底流动资金
万元
2335
3
项目定员总计
人
290
4
全年生产天数
天
350
5
原材料、辅料、燃料需用量
5．1
水
万吨/年
12
5．2
电
万度/年
378
6
年总成本
万元
3523
2011年，下同
7
年利税
万元
20190
税后
8
年利润
万元
13527
所得税后
9
投资回收期
年
6．99
税后
10
投资利税率
%
19．41
11
财务内部收益率
%
13．72
1.3.6结论、存在问题与建议
汽车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。
某某缺乏现代、大型、多功能的汽车市场，某某有必要也有可能建设现代、大型、多功能的汽车市场。
本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很有竞争力。
项目预计有较好的财务效益及社会效益。
综合评价，项目可行。
项目的建设资金需有关银行给予支持。
第二章项目建设背景与发展概况
2.1项目建设的背景
汽车产业在我国属朝阳产业，是国家重点扶持和培育对象，是国民经济重要的支柱产业，产业链长、关联度高、就业面广、消费拉动大，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。
2009年国务院发布《汽车产业调整和振兴规划》，提出要通过实施积极的消费政策，开拓城乡市场，稳定和扩大汽车消费需求，在规划期内（2009—2011）年平均增长率达到10%。
要采取有力措施，培育汽车消费市场，在汽车购买、使用、报废更新等环节，调整和出台鼓励汽车消费、恢复市场信心的减征乘用车购置税、开展“汽车下乡”的政策措施。
同时，加快发展汽车研发、生产性物流、汽车零售和售后服务、汽车租赁、二手车交易、汽车保险、消费信贷、停车服务、报废回收等服务业，支持骨干汽车生产企业加快建立汽车金融公司，开展汽车消费信贷等业务。
近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。
近年来某某地区经济增长持续强劲、有力，消费水平高，消费比较追逐时尚，汽车消费历来走在全国前列，因而这一地区的汽车消费潜力十分巨大。
经济的发展，带旺了消费市场。
汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。
在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。
据国外资料表明：
在汽车产业的利润中，制造业仅占30%---40%，流通及售后服务领域占60%---70%。
我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。
服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：
售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。
国家有关汽车服务政策的制定与执行、各地区的汽车交易大环境状况、生产厂家对所售车辆执行的售后服务力度等，都将直接影响到汽车服务贸易的水平。
现阶段，主要问题集中在生产与售后服务脱节，服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府有关部门监控不力，收费混乱等方面。
虽然我国的服务贸易水平发展缓慢，但在不久的将来，服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。
近几年，某某汽车市场快速发展，大大小小上百家汽车市场遍布于某某城乡各地。
汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。
汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。
尽管如此，某某的汽车市场发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：
一是汽车市场的规模普遍偏小，除市汽车市场有一定规模外，其它的市场规模都比较小，面积不大的汽车专卖店尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。
随着某某汽车消费市场呈“井喷”的扩大，某某汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。
无论是从汽车销售来说，还是从流通来说，某某都需要有规模宏大的、能抗衡国内外汽车销售商竞争、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。
本项目的主办方敏锐地观察到了这一机会。
该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个集购物、物流、展销、信息、休闲、娱乐等多种功能于一体的大型现代汽车市场。
根据某某市《加快建设海西战略部署实施意见》要求，作为对台经贸合作的重要窗口，某某市将抓住世界汽车、摩托车工业快速发展、台湾汽车产业转移的契机，及其配件行业国际整合重组、全球化趋势，努力把某某市建设成为中国机动车配件生产和承接世界零部件产业转移的重要基地之一，力争到2020年实现汽摩配件产业工业总产值150亿元。
该项目从一开始酝酿就得到了各方面的大力支持，某某市政府的领导对项目的发展十分关心和支持，并于年月日获市政府立项批准。
综上所述，本项目的实施不仅符合国家产业政策，也符合某某市经济发展的战略部署。
2.2项目建设单位状况
某某汽车股份有限公司成立于1985年，前身为以新有限公司，公司总部位于台湾台南县。
以新公司主要经营销售丰田、奥迪、奔驰、BMW等汽车国际知名品牌，并研发车辆保全卫星定位系统（GPS）、车队监控管理系统及车辆防盗系统等汽车软件，是台湾较知名的汽车销售服务公司，入选2009年台湾地区50大汽车销售企业。
某某公司兼具汽车销售与汽车修护、保全等软件设计开发于一体，深悉欧美、日车系，尤以奔驰及BMW更为专注，对国际汽车品牌的营销有着成熟的运作模式，熟悉国内汽车市场。
根据以新公司战略发展规划，2010年，公司瞄准大陆汽车市场，借由台湾汽车产业转移的契机，将对大陆汽车产业投资作为公司发展战略，充分利用自身技术优势与经营优势，加大对大陆特别是福建省汽车产业投资力度，开发汽车贸易、服务项目。
某某汽车销售服务有限公司是德国进口奥迪汽车品牌特许经销商，是福建省知名的汽车销售服务公司，全省首家取得奥迪进口车经营权，连续五年全省奥迪销量第一，荣获奥迪“优秀销售业绩奖”。
公司注册资本金1100万元，2009年实现销售收入4亿元人民币。
华奥公司有着多年的汽车销售、服务经验，对我省乃至国内汽车行业市场进行了深度调研，在把握市场脉络上有着独到投资胆识与战略眼光。
目前，华奥公司瞄准我国汽车行业发展的巨大潜力与良好前景，已准备在某某、某某等地投资建设德国奥迪、一汽丰田、广州本田、东风本田、宝马4S店，德国大众4S店、一汽大众4S店，东风雪铁龙4S店、江淮4S店、上海通用4S店等三十多家国际知名汽车品牌4S店。
某某市汽车行业协会成立于2009年，为某某市汽车行业企事业单位自愿组成的，依照国家法律法规所组织的、自律性的、非营利的经济类社会团体，具有独立的法人地位。
协会现有会员单位52家，拟发展会员200多家，主要以注册地在某某的整车销售、零部件销售等行业企业为主，同时吸收部分与汽车行业相关物流等行业企业单位参加。
2.3项目建设的必要性
2.3.1项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力
当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。
中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而以某某为中心的闽东地区又是中国有潜力的汽车消费市场。
近年来随着购车热的兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。
遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的汽车交易市场在某某却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。
因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。
本项目的发展方向正在于此。
本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、物流、展示、培训、体验、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题公园，成为一个国际性的汽车城。
这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了某某这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。
2.3.2项目的建设对推动某某发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用
现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。
本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表某某大都市形象的国际性的汽车流通市场。
项目建设的这一指导思想与某某发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快某某现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升某某市场的总体水平方面做出突出贡献。
物流业是近年来在我国发展非常快的一个产业，其第三利润的地位已逐渐为人们所认识和重视。
由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。
因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。
而且随着某某汽车消费市场的发展，某某汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。
因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。
2.3.3项目的建设将有利于某某及周边区域国民经济及社会的发展
由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对某某及周边区域地方经济的发展带来积极的影响。
一方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、娱乐业、旅游业等，形成明显的侧向关联带动作用。
此外，项目突出汽车文化的主题，是一个集购物、休闲、游憩、信息等多种功能于一体的现代化大型企业，再加上该项目选址于某某市东侨区漳湾工业集中区输港路，地块地理位置较好，交通优越。
紧邻某某白水洋、三都澳、太姥山、白云山地质公园等重要旅游景点，因而项目开发完成后，将会成为某某又一个极有特色的汽车文化旅游景点。
2.3.4项目的建设有利于整合某某汽车市场，改善某某汽车市场的形象
目前，某某的汽车市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。
这种状况对整个某某汽车销售都带来不利影响，甚至影响了某某汽车市场的整体形象。
本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合某某汽车市场的作用。
因为，一方面将以其示范作用，使某某汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变某某汽车市场散而乱的局面，形成某某汽车市场的“航空母舰”，以增强某某汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。
2.3.5项目的建设将进一步扩大某某汽车市场的辐射范围
目前，某某汽车市场的辐射范围主要是某某市及周边地区，辐射范围并不大。
其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。
汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的发展无疑是不利的。
本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强某某汽车市场的影响力。
2.3.6该项目的实施可以促进对台经贸合作,带动某某市区域经济的发展
我国汽车市场处在大发展阶段，群雄并起，竞争剧烈，某某及周边地区汽车保有量多，销量大，某某地区是我省重要的汽车消费市场，需要一个规模宏大的汽车市场。
近年来，在经济持续增长、车价降低、入世等多种利好因素的影响下，这一地区的汽车交易额呈“井喷”式增长，而且某某在国内的汽车集散中心的地位日益确立。
但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车制造、流通和交易的需要。
本项目的建设将为某某提供一处集汽车整车、零配件及用品交易、物流配送、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的大型汽车城，从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强某某这一现代中心城市的对外辐射功能，以促进某某汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。
根据某某市《加快建设海西战略部署实施意见》，某某市将成为新兴的台商投资集中区和对台交流合作的重要平台，实现对台经贸合作和产业对接新突破。
该项目的实施将可有效利用台湾汽车产业转移的契机，积极引入台资，充分利用台资企业优势管理运营模式，在某某市新兴与快速发展的汽车消费市场实现海峡经济与文化的融合。
同时，将该项目的实施并运营，将填补某某市缺乏超大规模汽车市场的“空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，通过市场带动相关制造业与辅助行业的发展，包括物流中心、酒店、餐饮娱乐一条街等，并建立完善的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”，将有力地带动闽东区域经济的快速发展，推进海峡西岸经济区东北翼中心城市建设。
因此，该项目的建设符合某某市《加快建设海西战略部署实施意见》要求，项目的建设是非常必要的。
2.4项目建设的可行性
2.4.1省、市政府对汽车市场的建设都十分重视。
在本项目的酝酿、立项等过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。
2.4.2本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。
本项目采用“4S”的经营发展方式。
4S是指整车销售（Sale）、零配件（Sparepart）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）为一体汽车销售特许经营模式。
这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在某某市各汽车市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。
2.4.3项目
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