拆迁谈判技巧.docx

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拆迁谈判技巧

拆迁谈判技巧

拆迁谈判技巧大全

篇一：

拆迁谈判的技巧

1．收集必要的相关信息

（2）拆迁人是谁？

是否有拆迁许可证？

动迁服务机构是谁？

（4）拆迁的评估机构是谁？

如果已经做了评估，如何拿到评估报告？

（5）评估报告哪些地方较合理？

哪些地方可以要求重新评估？

是否有财产被有意无意地漏评？

（6）拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法？

如有违法，向谁申诉？

（7）是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议？

补偿金额是多少？

他们的谈判有何得失？

（1）业主熟悉自己企业的基本情况，负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订；

（2）谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询服务；

（3）资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在故意低评、错评、漏评等情况，为谈判报价提供必要的依据。

（4）律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆迁人。

拆迁源于**立项，拆迁人往往有**背后撑腰，业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决拆迁补偿问题的。

4．确定理性的谈判目标很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出一些不切合实际的无理要求。

过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方通过谈判解决的希望，其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。

理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。

这一目标应该是有理由支撑的，也就是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。

咨询团队的一个重要任务就是帮助业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。

这一目标可以以评估机构出具的评估报告为基础，但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。

谈判目标不是一成不变的，随着谈判的进行，局势的变化可以灵活调整。

在谈判初期，业主一方不宜过早亮出己方的谈判目标和报价，以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。

要通过策略的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值，使其越来越接近己方的谈判目标。

5．抓住谈判的核心问题

绝大多数拆迁谈判的核心问题是机器设备和房屋重置的补偿系数。

现在以2008年某评估机构给杭州市拱墅区康桥镇某企业出具的评估报告为例来说明这

一问题。

该报告提出总补偿金额为2340万元，具体包括：

（1）房屋1450万元，按重置价格（按当年材料价格重新建造所有拆迁房屋所需费用）

580万元的2.5倍补偿；

（2）未到期临时建筑204万元，按重置价格204万元的1倍补偿；

（3）地上附属物（装修等费用）149万元；

（4）机器设备净值（原值×成新率%）1547万，评估值537万元。

通过查看评估报告，还有两部分机器设备可以要求对方补偿：

一是有漏评嫌疑的设备净值184万元；二是不评金额320万元（该评估报告对那些拆迁后转移到别处不会影响使用价值的设备未进行评估，也不计入补偿范围）。

所以，机器设备一项涉及到的总金额是1547+184+320共2051万元。

而评估报告仅提出补偿537万元，相差1514万元。

其他地方谈得再好，如果机器设备一项谈不好，本次谈判也不能算是成功的。

机器设备一项毫无疑问成为谈判的核心问题。

通过资产评估师的认真核查，该企业的房屋补偿主要涉及到三部分：

一是房屋重置价格

580万元；二是未到期临时建筑重置价格204万元；三是部分房屋结构被误评、低评的重置价格66万元。

如果全部按非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁补偿系数3来补偿，一共可获得2550万元的补偿。

而评估报告仅提出补偿1654万元，相差896万元。

所以房屋重置补偿系数也是谈判的核心问题之一。

土地价格因素只是区位综合平均价格的一部分，区位综合平均价格反映的是房屋楼面价格，而土地基准地价反映的是土地平面价格。

影响房屋重置价格的主要是结构、等级和成新等因素。

今年6月1日，市房产局和物价局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格的标准。

国有土地房屋拆迁补偿款计算公式：

房屋建筑面积×房地产市场评估单价（区位综合平均价格＋房屋重置价格）。

应采取先打程序的办法：

先审查授权（拆迁公司须为有授权的行为）、《拆迁许可证》。

项目许可：

发改委、规划局或规委《建设用地规划许可证》、国土局《建设用地批复》）。

立项批复---用地批复----拆迁补偿方案---建设用地批准性文件---资金到位证明。

《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致、拆迁范围是否扩大等等。

一般开发商屁股都有屎，他们也不愿打程序。

打程序是为了迫使其与你协商和解，但还是那句话：

“首先不能寄希望于法律”！

中国不是法制社会，一般靠[瞎对付]来解决问题，拆迁尤甚！

任何问题的解决都靠“实力”，这才是重要！

篇二：

拆迁期间谈判技巧

一、公告拆迁期间谈话技巧当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽談拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求（如要求产权调换）被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。

二、起诉撤销拆迁许可证中止裁决在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时（提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月），被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼（一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼），请求法院撤销拆迁主管部门颁发的××号房屋拆迁许可证。

三、诉讼期间无权裁决根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。

四、诉讼期间作出裁决的后果如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到北京最高法，该裁决肯定会被判决违法无效！

依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。

五、告拆迁许可证的诉状这要针对各种综合情况来定，拆迁人提交的不合法的申请资料只有在案件受理后才能看见，写诉状时只能针对已发生的且看得见的（以证据说话，广为搜集拆迁人散发的各种拆迁宣传资料）一样或两样不合法的事实（含实体或程序违法）即可，案件受理后，见到被告提交的证据再补充撤销拆迁许可证的理由也不迟（诉讼的目的就是要拆迁人提交拆迁许可证的申请资料）。

六、法院受理

法院受理告拆迁许可证一案后，诉讼中既便是原告指出第三人提交的五份拆迁申请资料全部都不合法，绝大多数法院也会在最短时间内判决原告败诉。

七、提起第二个行政诉讼合法延长告拆迁许可证一案的时间

（一）被拆迁人可在此案一审判决下达的前或后时间内（不可超过二审判决书下达的时间），针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题，又提起第二个行政诉讼，请求法院撤销第三人提交的以下文件之一即可：

1、建设项目批准文件（2004年后改为建设项目核准或备案文件）；

2、建设用地规划许可证；

3、国有土地使用权批准文件。

八、暴力拆迁“强迫交易”的法律后果笔者曾代理过一件众多被拆迁户提起的第三个诉讼（打三个官司共用了约一年的时间），状告开发商的房地产开发资质证书不合法（此证书是取得建设项目批准文件的必要条件），开发商拖不起时间，在告拆迁许可证一案的二审判决未下达之前，自己就强行拆除了几十户被拆迁人的商铺房，被拆迁户将报案材料和强拆的录像资料一齐交到公安局，强烈要求追究强拆者和幕後指挥者的“强迫交易罪”（刑法第226条）的刑事责任、并要求附带民事赔偿（而不是补偿），开发商无法只好答应赔商铺房和经营损失。

九、案件办理与诉讼费用当然如何办理以上案件，是否需要请内行人或律师代理，这要视被拆迁户的各方面综合情况而定，如果被拆迁户提起诉讼的人数少、经济比较困难、多跑跑书店（或上网看看拆迁信息）不请律师也行。

以上诉讼一人提起是一案，几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的，也只算一案，一个案件法院只收诉讼费50元。

但不服拆迁裁决的案件，一户是一案，不能并案审理。

十、遭强拆的事后补救

（一）如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了，并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效，事后补救的.方法是：

1、如果以前未告过拆迁许可证，仍然可提起该诉讼，其作用是：

如果万一碰到个清官将违法的拆迁许可证给撤销了，依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销，实行执行回转。

2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性，通过信访途径进行投诉。

3、将拆迁裁决一案申诉到北京最高法。

（二）如果诉拆迁裁决一案还未结案，建议尽快提起告拆迁许可证一案，一旦法院受理了该案，被拆迁人（原告）应持告拆迁许可证一案的受理通知书，主动向第一个案件（即告拆迁裁决一案）的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼。

十一、期待物权法生效先予执行拆除了房屋，只是判前保障日后执行的一种措施，并不意味着被拆迁人已败诉，在该案未结案之前，告拆迁许可证一案的提起，大大增强了被拆迁人推翻（即撤销）

篇三：

拆迁谈判要点

谈判大赢家作者发表于搜房网-上海业主论坛-楼市话题因地方**土地财政和国内城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非常普遍的现象。

在拆迁谈判中，因拆迁人有**背景往往是谈判中强势的一方，而被拆迁人则是弱势一方。

尽管如此，被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。

谈判技巧和水平的高低会极大地影响到拆迁的补偿金额，其差距之大非亲历者有时难以置信。

2005年本人位于杭州市文二路的房子被拆迁，每平方获得了2.9万元的补偿，而最低的业主每平方只获得了7千元（相当于当时二手房的市场价格）的补偿。

2008年3月，因杭州市拱墅区半山地区环境污染综合整治工程需要，拆迁到康桥镇某企业。

该业主因对厂房拆迁谈判没有经验，聘请笔者为谈判顾问。

拆迁方按评估报告提出总补偿金额为2340万元。

经过2个多月的谈判，该业主最终获赔4200多万元，比对方的初始报价提高了1900多万元。

根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验，总结拆迁谈判的要点如下：

1．收集必要的相关信息

信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。

应收集的信息包括：

（1）该地段为什么要拆迁？

按照规划拆迁之后该地段作何用途？

用途不同，补偿系数不同。

（2）拆迁人是谁？

是否有拆迁许可证？

动迁服务机构是谁？

（3）对方谈判人员的组成情况如何？

谁是主谈人？

他们的职务、背景、性格、爱好如何？

（4）拆迁的评估机构是谁？

如果已经做了评估，如何拿到评估报告？

（5）评估报告哪些地方较合理？

哪些地方可以要求重新评估？

是否有财产被有意无意地漏评？

（6）拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法？

如有违法，向谁申诉？

（7）是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议？

补偿金额是多少？

他们的谈判有何得失？

2．组建一个谈判小组因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大（动辄上千万、几千万）、内容复杂、专业性强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团队。

顾问团队最迟应该在评估机构进厂评估之前组建好。

一旦评估报告出来，就会比较被动，少了很多回旋的余地。

拆迁谈判的团队成员最好由以下人员组成：

（1）业主熟悉自己企业的基本情况，负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订；

（2）谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询服务；

（3）资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在故意低评、错评、漏评等情况，为谈判报价提供必要的依据。

（4）律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆迁人。

拆迁源于**立项，拆迁人往往有**背后撑腰，业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决拆迁补偿问题的。

3．策略地安排谈判的时间和地点在拆迁谈判中，拖延是一种非常有用的时间策略。

对业主而言，时间几乎没有成本。

对开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。

所以在谈判之初最策略的做法是让对方找不到人，不要和对方进行任何接触。

让其他人先谈，随时了解他们取得的进展，作为己方谈判的有利基础。

越是到后面，拆迁人越是想尽快把整个事情了结。

到只剩下最后一两家的时候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，也就更容易做出让步。

在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。

主动去对方的办公室，对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。

要让对方找到己方的企业里来，并且很难找到你，在谈判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。

4．确定理性的谈判目标很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出一些不切合实际的无理要求。

过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方通过谈判解决的希望，其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。

理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。

这一目标应该是有理由支撑的，也就是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。

咨询团队的一个重要任务就是帮助业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。

这一目标可以以评估机构出具的评估报告为基础，但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。

谈判目标不是一成不变的，随着谈判的进行，局势的变化可以灵活调整。

在谈判初期，业主一方不宜过早亮出己方的谈判目标和报价，以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。

要通过策略的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值，使其越来越接近己方的谈判目标。

篇四：

律师教你获得更多拆迁补偿的技巧

一、公告拆迁期间谈话技巧

当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求（如要求产权调换）被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。

二、行政诉讼中止行政裁决

在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时（提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月），被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼，一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼，通过诉讼把拆迁人拖入泥潭，使其迟迟拿不到行政裁决，没有行政裁决，拆迁人根本无法实施合法的强拆。

三、诉讼期间无权裁决

根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。

四、诉讼期间作出裁决的后果

如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到最高法院，该裁决肯定会被判决违法无效！

依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。

五、法院受理后及时启动第二个行政诉讼

法院受理后，即使被拆迁人理由十分充分。

绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。

此时要在第一个案子判决前，及时设计第二个诉讼，咱们的目的就是要：

拖时间！

六、要求中止第一个行政诉讼，继续采用合法的手段延长第一个行政诉讼案件的时间

1、被拆迁人可在第一个案件一审判决下达的前或后时间内（不可超过二审判决书下达的时间），针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题，又提起第二个行政诉讼。

2、法院受理了第二个案件后，原告应持第二个案件的受理通知书，主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼，法院如不中止仍作出判决，将该判决申诉到北京最高法必被撤销！

记住：

第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。

因为拆迁人等不及，就只能自己提高补偿标准。

七、案件办理与诉讼费用

当然如何办理以上案件，是否需要请内行人或律师代理，这要视被拆迁户的各方面综合情况而定，以上诉讼一人提起是一案，几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的，也只算一案，一个案件法院只收诉讼费50元。

但不服拆迁裁决的案件，一户是一案，不能并案审理。

八、遭强拆的事后补救

如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了，并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效，事后补救的方法是：

1、可以提起行政诉讼要求撤销拆迁许可证，如果万一碰到个清官将违法的拆迁许可证给撤销了，依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销，实行执行回转。

2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性，通过信访途径进行投诉。

3、将拆迁裁决一案申诉到最高法。

先予执行拆除了房屋，只是判前保障日后执行的一种措施，并不意味着被拆迁人已败诉，在该案未结案之前，要求撤销拆迁许可证案的提起，大大增强了被拆迁人推翻（即撤销）拆迁裁决书的力度，因为法院如果要认定拆迁裁决合法，必然要求拆迁裁决的基础条件――拆迁许可证也要合法，如果出现拆迁许可证被撤销的结果，拆迁裁决必然会被撤销。

篇五：

房屋拆迁纠纷的处理方式有哪些

衡宇拆迁胶葛的处置方法有哪些？

分为达不成拆迁抵偿安顿协议的拆迁胶葛处置方法和告竣拆迁抵偿安顿协议后拆迁胶葛处置方法。

而行政判决、依法告状是未能告竣拆迁抵偿安顿协议的拆迁胶葛处置方法。

（一）达不成拆迁抵偿安顿协议的拆迁胶葛处置方法

1、行政判决

对拆迁人与被拆迁大概拆迁人，被拆迁人与衡宇承租人达不成拆迁安顿协议，就抵偿安顿争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告诉当事人可以依照《拆迁条例》向有关部分申请判决。

《拆迁条例》划定拆迁人与被拆迁人大概拆迁人与被拆迁人、衡宇承租人达不成拆迁抵偿安顿协议的，经当事人申请，由衡宇拆迁办理部分判决。

实施判决的衡宇拆迁办理部分是县级以上处所人民当局衡宇拆迁办理部分。

衡宇拆迁办理部分是被拆迁人的，由同级人民当局判决。

判决的内容包含抵偿方法和抵偿金额、安顿用房面积和安顿地址、搬家期限、搬家过渡方法和过渡期限等事项。

判决应当自收到申请之日起30日内作出。

二、依法告状

若拆迁当事人对判决不服，可以在接到判决书之日60日内向做出判决的衡宇拆迁办理部分的本级人民当局申请行政复议，也可以向做出判决的衡宇拆迁办理部分的上一级主管部分申请行政复议。

当事人也可以在接到判决书之日起3个月内向人民法院告状。

为了不影响拆迁工作的顺利进行，在诉讼期间，拆迁人已对被拆迁人赐与货泉抵偿大概提供了拆迁安顿用房、周转用房的环境下，诉讼期间可以不绝止拆迁的执行。

3、逼迫拆迁

在都会衡宇拆迁进程中，如被拆迁人或衡宇承租人回绝执行衡宇拆迁办理部分作出的判决，《拆迁条例》划定，被拆迁人大概衡宇承租人在判决划定的搬家期限内未搬家的，可以依法实施逼迫拆迁。

实施逼迫拆迁必需以判决为前提。

对在判决划定的搬家期限内未搬家的，可以依法逼迫拆迁。

实施行政逼迫拆迁，由衡宇所在地的市、县人民当局责成有关部分执行，大概由衡宇拆迁办理部分依法申请人民法院执行。

（二）告竣拆迁抵偿安顿协议后，拆迁胶葛处置方法

衡宇拆迁抵偿安顿协议是约定衡宇拆迁当事人之间民事权利和义务关系的合同。

拆迁抵偿安顿协议签订后，被拆迁人大概衡宇承租人在搬家期限内回绝搬家的，应当通过法律、仲裁途径来办理。

如果拆迁当事人之间没有告竣仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。

诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

如采纳仲裁方法，拆迁当事人必需自愿告竣仲裁协议。

仲裁协议包含衡宇拆迁抵偿安顿协议中订立的仲裁条款和以其他方法在胶葛前或胶葛后告竣的哀求仲裁的协议。

仲裁委员会的选择由当事人协议确定。

仲裁实行“一裁结局制”。

判决作出后，当事人就同一胶葛再申请仲裁大概向人民法院告状的，仲裁委员会大概人民法院不予受理。

没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理;当事人告竣仲裁协议的，

一标的目的人民法院告状的，人民法院不予受理。