徐州2019年房地产市场研究..pptx

徐州2019年房地产市场研究..pptx

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徐州楼市白皮书（2019年度）,目录,说明一：

徐州市区市场包含范围为：

云龙区（含新城区）、泉山区、鼓楼区、铜山区和经济开发区。

徐州县区市场包含范围为：

丰县、沛县、邳州和新沂。

说明二：

以下数据主要来源于徐州房地产信息备案网和各案场实地市调所得。

美好生活推动者NEWVISUALANGLE,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|2,一、宏观环境二、土地市场,三、住宅市场四、办公市场五、商业市场六、县区市场,目录,说明一：

徐州市区市场包含范围为：

云龙区（含新城区）、泉山区、鼓楼区、铜山区和经济开发区。

徐州县区市场包含范围为：

丰县、沛县、邳州和新沂。

说明二：

以下数据主要来源于徐州房地产信息备案网和各案场实地市调所得。

美好生活推动者NEWVISUALANGLE,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|3,一、宏观环境二、土地市场,三、住宅市场四、办公市场五、商业市场六、县区市场,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|4,以上数据来源于：

中国新闻网、观点地产网、徐州搜房网和徐州日报。

政策盘点,上半年：

注重因城施政，徐州房地产政策相对宽松，央行降息、不限购、商贷比例下调、营业税调整等政策密集出台，以保障徐州地区去化库存。

政策盘点下半年：

宏观市场由相对宽松逐变为收紧和集中收紧，徐州基本不受热点城市影响，基本保障去库存,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|5,城市经济,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|6,城市GDP：

徐州近4年三产优化调整，第三产业逐年提升；2019年1-6月城市GDP名义增长率8.7%，全国排名第26位，江苏排名第5位；与全国其他省会/二线城市相比，徐州城市发展后劲较强劲。

云南省会,江西省会,福建二线,1,2,3,4,5,6,7,8,91011,1213,特别说明：

因2019年度政府统计公报尚未出来，仅能提供至2019年的数据。

以上数据来源于徐州统计局和徐州市经济社会发展统计公报。

预估5783,特别说明：

因2019全年度政府统计公报尚未出来，仅能提供至2019年上半年的数据。

河南省会山东省会陕西省会安徽省会江苏三线浙江二线特别说明：

因2019年度政府统计公报尚未出来，仅能提供至2019年的数据。

城市人口,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|7,人口趋势：

作为苏北特大型城市，徐州的常住人口已呈现回流趋势，随着城市格局与城市经济的进一步发展，徐州城市吸纳力和影响力将进一步提升，已荣获人居环境综合奖第一名。

户籍人口变化：

近六年来，徐州市域范围户籍人口不断上升，2019年户籍总人口突破千万并不断呈上扬态势。

常住人口变化：

2019年以前徐州常住人口呈负增长态势，表明因城市经济活力不足而导致人口外流，是劳务输出大市。

但自2019年徐州市政府提出构建“八大中心”城市战略后，在城市建设、区域改造、经济转型、交通配套、教育医疗配置等方面的发展，徐州常住人口首次呈现回流。

可支配收入与人均存款：

徐州人均存款2019年达4.6万，城市消费相对保守，投资意识相对不强。

特别说明：

因2019年度政府统计公报尚未出来，仅能提供至2019年的数据。

特别说明：

因2019年度政府统计公报尚未出来，仅能提供至2019年的数据。

特别说明：

因2019年度政府统计公报尚未出来，仅能提供至2019年的数据。

以上数据来源于徐州统计局和徐州市经济社会发展统计公报。

目录,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|8,一、宏观环境二、土地市场三、住宅市场,四、办公市场五、商业市场六、县区市场,说明一：

徐州市区市场包含范围为：

云龙区（含新城区）、泉山区、鼓楼区、铜山区和经济开发区。

徐州县区市场包含范围为：

丰县、沛县、邳州和新沂。

说明二：

以下数据主要来源于徐州房地产信息备案网和各案场实地市调所得。

CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|9,土地市场：

徐州土地市场经历了2019年最高峰后一路下滑，近三年政府严控土地出让，小宗块、高单价将成为徐州土地市场现状，目前全市地价约295万/亩，成交率53%。

土地供应,数据来源：

新景祥,1034元/,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|10,供应成交,土地市场：

2019年政府导向仍以“去库存”为主基调，并严格控制土地市场供应量，单宗均为小规模用地。

供销情况：

延续去年国家调控商品存量房的目的，2019年徐州市区土地,供应下降更为明显，仅供应22宗土地，总建121.22万总建63.56万，土地成交总金额28.15亿元。

出让情况：

2019年仅泉山、鼓楼和云龙三大板块出现少量土地供应，其,中泉山（西区）将依然延续去年火爆态势，其他区域地主。

目前周边在售项目均价,2019-27号地块位置：

徐黄河南路南，矿山东路西体量：

15.3万性质：

商品住宅楼面价：

5686元/,房企：

万铭置业有限公司（万科）2019-26号地块,位置：

和平路北、汉源大道西体量：

22.8万性质：

商务金融、城镇住宅楼面价：

房企：

徐州市城市轨道交通公司,2019-31号地块位置：

徐萧公路北，淮海西路延南体量：

45.5万性质：

城镇住宅,楼面价：

1363元/,2019-4号地块,房企：

荣盛（徐州）房地产有限公司,位置：

文华园西侧，体孟量庄：

东12万性质：

商品住宅楼面价：

2453元/房企：

绿地地产集团徐州新诚置业,重点地块：

各大房企“疯抢”，万科展开百轮大战疯狂抢地2019年12月20日，2019-27号华东机械厂一期B地块拍卖历经9轮激烈竞价，最终徐州万铭置业有限公司以113轮竞价，72575万元价格拍得，楼面价5686.5元/平，溢价率达26.5%！

项目借助城区发展及周边近20万常住人口的居住氛围，或再创城西房价新高。

数据来源：

新景祥,目录,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|11,一、宏观环境二、土地市场三、住宅市场,四、办公市场五、商业市场六、县区市场,说明一：

徐州市区市场包含范围为：

云龙区（含新城区）、泉山区、鼓楼区、铜山区和经济开发区。

徐州县区市场包含范围为：

丰县、沛县、邳州和新沂。

说明二：

以下数据主要来源于徐州房地产信息备案网和各案场实地市调所得。

美好生活推动者NEWVISUALANGLE,住宅市场,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|12,住宅表现：

连创5年来新高，2019年总销面积538万，环比上涨58.24%，均价环比微涨1.91%；2019年去化依然以首置首改（90-120）为主力去化结构。

5月成交高峰,10月成交小高峰,5年来成交创新高,近5年成交平均值360万,数据来源：

新景祥,住宅板块,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|13,住宅板块：

与去年相比，2019年各区商品住宅成交均创新高，其中泉山区、云龙区成交均突破百万平米，成为前全市成交的热点区；在均价方面，云龙区依然引领全市，走在前列。

数据来源：

新景祥,板块成交：

泉山区有价有量，成交量最高领跑全市；云龙区排名第二，是徐州五区中价稳量升客认的板块；目前全市存量（已备案未销售）约276.27万（约2.4万套），按2019年月均去化速度约需6.2个月。

CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|14,住宅板块,数据来源：

新景祥,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|15,住宅排名,住宅排行：

2019年楼市榜单面积和金额同比去年全线提升，荣盛城、万科淮海天地、万科城引领全年商品房住宅市场总销面积、总销金额榜单。

面积榜单：

荣盛城以华东区最大单盘（520万）的市场占位，低开高走，营销动作频多，成交面积占据榜首；热销面积前五项目分布全市各区以走量型的刚需产品为供应主力，不断制造市场热点。

金额榜单：

2019年徐州房地产市场回暖，荣盛城凭借城市最大盘以总成交面积（52.09万）、总成交套数（约4955套）、成交总金额（35.42亿）位料榜首，均价年均涨幅500元/。

城市核心商圈荣盛城,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|16,年度总成交：

2019年累计成交4955套，成交面积为52.09万。

住宅典型,荣盛城：

2019年度徐州市区商品房销售面积、销售套数、总销金额三料冠军，2019年均价涨幅约500元/。

项目概况：

地处三环西路与新淮海路西路交汇处，项目占地面积3600亩，总建筑面积520万方。

项目包含高层、小高层、洋房、别墅等产品。

销售情况：

该项目于2019年12月首次开盘，截至2019年12月31日住宅累计上市5803套，61.11万，累计销售4955套，52.09万，去化率85.39%。

现库存848套，9.02万，成交均价7000元/。

产品供应：

84-104简装修大众刚需产品。

客户来源：

以西区、北区，以及萧县、丰沛县客户为主。

数据来源：

新景祥,住宅典型,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|17,万科城：

2019年度徐州市区商品房销售面积第二、总销金额第三，2019年均价涨幅约300元/。

项目概况：

项目地处鼓楼区九里山北，天齐路以西、平山路以东，丁万河以南。

总建筑面积约120万平米，配套30000平米社区商业，万科物业为“中国百强服务物业品牌”。

销售情况：

万科城项目于2019年8月首次开盘，截止2019年12月31日住宅累计上市8698套，84.64万，累计销售7640套，75.21万，去化率87.84%，库存1058套，9.43万，成交均价7000元/。

产品供应：

72、88、90、99、119，房价6800-7000元/左右，交1万抵3万，全款96折，贷款98折，精装修。

客户来源：

以北区首改客户为主，以及市区外溢、西区、丰沛县客户为辅。

万科城,城市核心商圈,数据来源：

新景祥,年度总成交：

2019年累计成交1894套，成交面积为18.20万。

住宅典型,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|18,荣盛花语城：

2019年度徐州市区商品房销售面积第二、总销金额第三，2019年均价涨幅约300元/项目概况：

位于泉山区三环南路科技大道交叉口东南200米，总占地面积约31万平方米，总建筑面积约107万平方米，容积率2.8，绿化率30%，规划总户数7026户。

销售情况：

花语城于2019年6月首次开盘，截止2019年12月31日住宅累计上市3186套，约计34.63万，累计销售2504套，26.86万，去化率78.59%，目前库存6827.77万，成交均价6400元/。

产品供应：

85-120平米，一成首付优惠50元/，三成首付优惠100元/（不借款）、全款优惠200元/。

客户来源：

地缘改善客户，以及乡镇客户。

城市核心商圈,花语城数据来源：

新景祥,年度成交：

2019年累计成交1446套，成交面积为15.43万。

住宅总结,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|19,市场政策：

随着契税调整、首付门槛降低和利息下调等各种政策相继出台，刺激购房者购房、投资，再加上目前楼市宽松的信贷环境。

营销活动也大都为了迎合“返乡置业”的客群，因此2019年住宅成交538万，连续5年以来的最高点，市场健康良好。

市场趋势：

TOP20排名中，8%的项目占整体53%的销售额，市场集中度越发明显。

市场供求：

截止16年底全市住宅库存276.27万（2.4万套），同比下跌22.22%；剩余库存量仅需要6.2个月即可消化完毕；2019年上半年预计上市的新盘均以小规模快走量为主。

板块情况：

泉山区及云龙区住宅为供销主流，90-120首置首改产品及120-144再改产品为去化绝对主流。

2019年住宅市场呈供不应求的发展趋势。

销售均价：

全市商品住宅销售均价约6500-7000元/。

目录,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|20,一、宏观环境二、土地市场三、住宅市场,四、办公市场五、商业市场六、县区市场,说明一：

徐州市区市场包含范围为：

云龙区（含新城区）、泉山区、鼓楼区、铜山区和经济开发区。

徐州县区市场包含范围为：

丰县、沛县、邳州和新沂。

说明二：

以下数据主要来源于徐州房地产信息备案网和各案场实地市调所得。

办公市场,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|21,办公表现：

徐州市区办公市场去化较为平稳，约计35.88万，2019年整体均价为8145元/，总市场主力供应产品依然以小户型办公产品为主，或挑高、或平层、或精装。

近5年成交平均值30万,办公板块,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|22,办公板块：

徐州办公去化主力区域以云龙区和鼓楼区为主，截止2019年12月底，全市办公库存约90.93万（约11933套），需30.4个月才可消化完毕，办公产品高位运行；云龙区库存量最高、去化压力最大。

鼓楼区,泉山区,云龙区,经开区,铜山区,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|23,办公排名办公排行：

2019年徐州办公市场以和信广场、绿地商务城、铜山万达位列全市成交前三名。

面积榜单：

绿地商务城目前办公售价约6700元/，以低价走量，凭借政务区日渐成熟的配套走在市场前列。

金额榜单：

和信广场日渐成熟的配套、双地铁交汇的交通以及无与伦比的市中心黄金地段，以平稳的成交量走在市场前列。

办公总结,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|24,办公总量：

今年的契税调整、首付门槛降低和利息下调等各种政策相继出台，刺激购房者购房、投资，再加上目前楼市宽松的信贷环境，2019年徐州市区办公总成交35.88万，达到近3年以来的最高点，全市成交均价为8145元/。

办公库存：

截止2019年底全市办公（含SOHO）库存90.93万，剩余库存量需30.41个月方可消化完毕，办公市场处于高位运行状态，尤其以云龙区的办公库存压力最大。

目录,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|25,一、宏观环境二、土地市场三、住宅市场,四、办公市场五、商业市场六、县区市场,说明一：

徐州市区市场包含范围为：

云龙区（含新城区）、泉山区、鼓楼区、铜山区和经济开发区。

徐州县区市场包含范围为：

丰县、沛县、邳州和新沂。

说明二：

以下数据主要来源于徐州房地产信息备案网和各案场实地市调所得。

商业市场商业整体：

2019年徐州全市商业总成交45.47万，均价约1.83万/，目前全市存量149.95万（约13857套），去化压力较大，约需39个月去化周期。

CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|26,商业市场商业板块：

对比近两年板块成交，泉山区（荣盛花语城、三胞广场等项目）继续领跑商业市场，铜山区因铜山万达、南洋国际持续热销晋升第二。

经济开发区和鼓楼区相对商业不发达板块，成交量持续低下。

CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|27,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|28,商业排名,商业排名：

截止12月31日，徐州商业销量45.47万，均价18311元/，总销额83.26亿元，徐州年度销量前20名的项目，累计销售金额47.57亿元，占总市场市场份额57.13%。

数据来源：

新景祥,商业库存,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|29,商业库存：

截止12月31日，徐州商业库存4149.95万，同比增加67.06%，目前全市存量需40个月方能去化完毕。

其中经济开发区（月星环球、金色年华、高铁时代广场等）库存最大、周转周期最慢，目前剩余库存按目的销售速度所需98个月才能去化完毕。

数据来源：

新景祥,商业总结,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|30,商业总量：

2019年徐州市区商业由于几个新盘的推动，如宏图三胞、铜山万达、荣盛花语城等新盘面市，商业总成交达45.47万，是近5年以来最高点，热点成交区域以泉山区和铜山区为主流。

商业均价：

目前全市商业均价约15000-20000元/。

办公库存：

截止2019年底全市商业库存149.95万，剩余库存量需40个月方可消化完毕，徐州市区的商业难题最大，对我司而言，商业机会点也最大。

目录,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|31,一、宏观环境二、土地市场三、住宅市场,四、办公市场五、商业市场六、县区市场,说明一：

徐州市区市场包含范围为：

云龙区（含新城区）、泉山区、鼓楼区、铜山区和经济开发区。

徐州县区市场包含范围为：

丰县、沛县、邳州和新沂。

说明二：

以下数据主要来源于徐州房地产信息备案网和各案场实地市调所得。

住宅供求：

2019年沛县全市商品住宅总成交113.89万，住宅成交均价4335元/，目前商品住宅库42.23万（约3741套），市场稍显供不应求态势；从供应结构看，90-120和120-144最多，但大户型相对好去化。

数据来源：

新景祥,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|32,沛县住宅,沛县商业,数据来源：

新景祥,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|33,商业供求：

沛县商业市场低迷，其中办公全年成交0.11万，目前存量约0.48万;商业全年成交14.82万，目前商业存量约20.8万（约1856套）。

CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|34,沛县排名,住宅排名：

2019年沛县市场住宅总成交113.89万，而住宅TOP20项目总成交面积为101.98万，因此，TOP20项目可以代表整个沛县住宅市场情况。

序号,成交面积（万）,成交套数,数,邳州住宅,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|35,住宅供求：

2019年邳州全市商品住宅总成交134.75万，住宅成交均价4683元/，目前商品住宅库106.49万（约9123套），市场依然高位库存；90-120供应最多，但120-144去化最多。

邳州商业商业供求：

邳州商业市场低迷，其中办公全年成交2.75万，目前存量约2.89万;商业全年成交14.4万，目前商业存量约28.51万（约2156套），库存压力较大。

CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|36,住宅排名：

2019年邳州市场住宅总成交134.75万，而住宅TOP20项目总成交面积为91.74万68.08%，TOP20项目对于邳州住宅市场来说，极具代表性。

CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|37,邳州排名,数据来,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|38,邳州排名,数据来源：

新景祥,新沂住宅,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|39,住宅供求：

2019年新沂全市商品住宅总成交125.06万，住宅成交均价4233元/，目前商品住宅库56.44万（约4319套），市场健康良好；面积段为90-120及120-144首置改善产品成为去化主流。

新沂商办,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|40,商业供求：

新沂办公全年成交2.83万，目前存量约1.41万;商业全年成交13.86万，目前商业存量约31.3万（约2377套），库存压力较大。

数据来源：

新景祥,新沂排名住宅排名：

2019年新沂市场住宅总成交125.06万，而住宅TOP20项目总成交面积为107.04万。

数据来,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|41,数据来源：

新景祥,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|42,新沂排名,住宅供求：

2019年丰县全市商品住宅总成交105.90万，住宅成交均价4331元/，目前商品住宅库53.19万（约4520套），市场健康良好；面积段为90-120及120-144首置改善产品成为去化主流。

数据来源：

新景祥,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|43,丰县住宅,Codeofthisreport|44,丰县商办,商业供求：

丰县办公全年成交0.22，目前存量约3.29万（453套）;商业全年成交9.99万，目前商业存量约38.68万（约1955套）。

以上数据来源于徐州房产信息网和徐州一房一家数据研究中心。

数据来源：

新景祥,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,丰县排名住宅排名：

2019年丰县市场住宅总成交105.9万，而住宅TOP20项目总成交面积为92.01万。

数据,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|45,数据,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|46,丰县排名,县区对比,CopyrightbyNewVisualAngle,2019,Codeofthisreport|47,数据来源：

新景祥,美好生活推动者NEWVISUALANGLE,Copyright