2011年哈尔滨市房地产市场研究.ppt

2011年哈尔滨市房地产市场研究.ppt

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,2012年大正莅江开发建议,哈尔滨市同程远景营销策划机构,报告提纲,PART1哈尔滨房地产市场研究,行政措施：

1、限购政策升级（7月份部分二三线城市限购，并开始出现双限）2、首次要求地方出台房价控制目标；3、2011年全国商品住房用地供应计划14.06万公顷，比2010年实际增长51%；4、商品房销售明码标价，严格要求一房一价制；5、完善土地招拍挂制度；6、国务院督察组督查16省；7、县级及以上城市上报异常交易地块。

货币信贷：

1、6次上调存准率，3次加息；2、二套房贷首付60%，利率1.1倍；3、房地产类贷款同比下降显著；,房地产发展情况研究政策调控,税收策略：

1、上海、重庆房产税改革试点；2、住房转让营业税免征年限提高；3、完善房地产相关税收政策,土地市场1、国土部“全国国土资源工作会议”，完善土地招拍挂制度；确保保障性住房土地供应。

2、国务院“国八条”单列保障性住房用地；3、国土部关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知，完善土地供应；确保保障房土地供应落实地。

保障房市场：

保障房的持续增加供应导致，商品房客户被分流，明年保障房产品持续增加，对商品房市场有这极大的负面影响。

建设管理1、单列保障性住房用地；2、关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知建设信息公开化；3、关于2011年纠风工作实施意见的通知防范和纠正保障性住房建设、配置等环节的不正之风；4、鼓励央企参加保障房建设；5、加强保障房用地管理；6、加强保障性安居工程质量管理,房地产发展情况研究政策调控,2009年-2011年8月黑龙江省出台的房地产政策回顾,房地产发展情况政策调控,房地产发展情况未来走势,未来走势预计哈尔滨市住宅供给量将有所提升，市场观望气氛浓厚，未来市场竞争将较为激烈，价格营销战略已不可避免。

住宅调控初见成效，明年营销力度加大在一系列的楼市调控政策的打压下，冰城住宅市场成交价格涨宗环比回落，其主要原因在于限购、加息、提高准备金率等一系列的“组合拳”的产生的叠加效应，在冰城这样一个以刚性需求为主导的市场中，大量的刚需消费费受到的限制，导致销售量下降，在组合拳下房企为缓解资金链的紧张，在伴随着大量的营销活动中，打折促销力度近一步加大，一些项目甚至低至93折及“0”首付，预计明年大量的价格营销活动将会覆盖整个冰城。

1.限购细则出台涨宗逐月回落。

2.销售量下滑致使新建住房价格涨势放缓。

3.大户型受政策影响程度最大。

政策影响：

PART2哈尔滨土地市场研究,数据来源：

同程信息中心,2011年1月10月哈尔滨市土地供应量共计11，760，922.39。

2011年土地供应主要集中于3、4月份，之后土地供应量逐步下滑。

哈尔滨土地市场研究,数据来源：

同程信息中心,2011年1月10月哈尔滨市土地成交共计12，263，947.9，同比去年同期上涨84%，规划建筑面积18，090，559.8。

哈尔滨土地市场研究,2011年1月-10月经营性土地价与楼面价情况,2011年1月10月哈尔滨市经营性土地均价3153元/，楼面均价1337元/。

数据来源：

同程信息中心,数据来源：

同程信息中心,哈尔滨土地市场研究,数据来源：

同程信息中心,2011年1月10月哈尔滨市土地市场供求比为1:

1.04。

.土地市场供需平衡。

数据来源：

同程信息中心,哈尔滨土地市场研究,哈尔滨市土地供应量11，760，922.39，土地成交面积12，263，947.9，大部分土地供应地块都处于二三环之间，二环以内供应量较小，未来哈市土地供应地块将逐步以城乡结合为主，随着轨道交通的日趋完善，城乡结合土地必将是各发展商重点选择。

PART3哈尔滨商品房市场研究,数据来源：

同程信息中心,数据来源：

同程信息中心,2011年1月10月哈尔滨市商品房供应面积共计13，220，689,哈尔滨商品房市场研究,数据来源：

同程信息中心,2011年1月10月哈尔滨市商品房成交面积共计5，356，805,数据来源：

同程信息中心,哈尔滨商品房市场研究,2011年1月10月哈尔滨市商品房成交均价7138元/,数据来源：

同程信息中心,数据来源：

同程信息中心,哈尔滨商品房市场研究,数据来源：

同程信息中心,2011年1月10月哈尔滨市商品房市场供求比为1:

0.4。

哈尔滨商品房市场研究,哈尔滨市商品房新增供应面积为共计13，220，689，成交面积5，356，805，供求比1:

0.4，供大于求现象日益明显，在正常的强势的打压下，商品房成交量持续低迷，个项目在营销手段上花样层出不穷“0”首付、“0”月供、买房送装修、买房送宝马，购房群体在期盼降价时，这些方法已不再是当年的制胜法宝，而10月出台的贷款利率上调政策又是给各发展商坡下冷水。