世联怡高2012年济南房地产市场报告之宏观市场.docx

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世联怡高2012年济南房地产市场报告之宏观市场

2013-01-31 21:

59:

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  第一章宏观市场

  【统计范围】：

济南市区和周边县市

  【数据来源】：

济南市统计局

  第一节宏观经济发展概述

  济南市2012年一季度、上半年、前三季度，全市生产总值增速分别为7.5%、8.1%、8.7%，固定资产投资增速分别为11.3%、16.1%、19.4%，四季度各项主要经济指标继续向好，均比前三季度有新的提高，经济运行呈现“低位开局、逐季向好”的态势。

截至2012年10月，济南地域财政收入为977.40亿元，经济运行态势总体良好。

但目前面临的困难和问题仍然不少，发展中不平衡、不协调、不可持续问题依然突出。

受宏观经济形势的影响，一些骨干企业生产经营比较困难，致使生产总值、规模以上工业增加值和进出口增长趋缓；传统产业比重过大，产业结构调整任务艰巨；实体经济支撑、增量消费拉动、城乡统筹发展的能力相对较弱等。

  国内方面，预计2013年的中国经济增长总体呈平稳走势。

但经济稳定的基础仍不扎实，包括外部市场不确定性加大，也包括国内房地产市场仍然存在一定的不稳定性等，这些都可能使经济增长的波动加大。

  一、人口

  济南市统计局公布的数据显示，近十年来济南市户籍人口基本保持平稳。

全国第五次人口普查及第六次人口普查结果显示，2000年和2010年济南市常住人口①（详见图表备注）分别为592.17万人和681.40万人，十年间共增加了89.23万人（其中城区人口增加了75.74万人），增长15.07%，年平均增长率为1.41%，即济南每年约新增近10万人口。

从十年间人口增长的速度看，山东省内济南的人口增长数量仅次于青岛。

对此，统计专家指出，济南常住人口增长快，说明近些年流入的人口增多，而这与济南经济发展速度快有很大关系。

  截至2012年12月，济南全市的户籍人口是606.6万，其中，主城区户籍总人口是349.2万，登记在册的外来人口（流动人口）是192万。

主城区外来人口和户籍人口之比是1：

1.5。

而10年前的2002年，济南市外来人口仅有60万，2009年达到了150万，2012年则达到了192万。

预计到2020年，济南市的人口规模将达到900万至1000万。

  （注：

图内实体柱为户籍人口数据，实体柱加虚线部分为2000年及2010年全国人口普查数据，均为常住人口。

①常住人口包括：

居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人；户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作工作学习的人，“境外”指我国海关关境以外。

）

  二、GDP及产业结构

  1.GDP

  2012年前三季度，济南经济总体保持平稳较快发展，实现生产总值3500.68亿元。

根据济南市经济工作会议上，市委副书记、市长杨鲁豫介绍，2012年预计全市生产总值（GDP）增长9.5%左右。

推算得出，2012年全年生产总值约4824.89亿元，是近七年来的最高值。

在确保经济平稳较快发展的任务下，济南前三季度GDP增长率已达到7.7%，邻近的青岛、西安、郑州、石家庄GDP增长率分别达到10.1%、10.5%、11.5%、11.8%。

  （注：

图内虚线代表的是2012年济南市全年生产总值的推算值。

推算依据为济南市经济工作会议上通报的“2012年预计全市生产总值GDP增长约9.5%”）

  2.产业结构

  2006年以来，济南三大产业产值呈逐年上升趋势，2012年前三季度三大产业总量分别为168.75亿元、1391.07亿元、1940.86亿元，三产比例由2011年同期的4.8:

41.4:

53.8调整为4.8:

39.7:

55.4。

全年数据方面，根据济南市经济工作会议中通报的“预计全年三产比例调整为5.2:

41:

53.8”，该数据与2011年同期相比，第三产业比重同比提高了0.7个百分点，产业结构进一步优化。

近年来，三产所占比重逐年攀升，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果。

然而，在产业结构积极转型的背后，还存有隐情。

目前济南服务业在国内生产总值中的比重超过第二产业，很大程度上是由济南工业增长乏力造成的，济南市服务业的发展尚缺乏更加牢固的基础。

在工业与服务业之间尚未形成真正的互动关系前，服务业带动国民经济发展的能力也就相对薄弱。

  （注：

图内虚线代表的是2012年济南市全年生产总值的推算值及三产比例。

推算依据为济南市经济工作会议上通报的“2012年预计全市生产总值GDP增长约9.5%”和“预计全年三产比例调整为5.2:

41:

53.8”）

  三、固定资产投资

  2012年1-10月份，济南市固定资产投资1717.5亿元，同比增长19.7%。

从产业结构看，第一产业61.7亿元，增长32.8%；第二产业540.1亿元，增长21.3%；第三产业1115.7亿元，增长19.0%，其中房地产开发投资557.0亿元，增长25.8%。

2012年1-10月济南房地产开发投资额占全社会固定资产投资的32.43%，呈逐年上升的趋势。

四、对外贸易

  2012年济南市进出口总值实现91.47亿美元，同比下降12.1%。

其中，出口实现57.2亿美元，同比下降5.4%，增幅低于全省7.8个百分点；进口34.3亿美元，同比下降21.3%。

其表现出的特点如下：

一是内资企业成为出口的主力军。

1-12月份内资企业出口41.97亿美元，占全市出口比重的73.4%；二是贸易方式以一般贸易为主。

一般贸易出口37.99亿美元，占全市出口的66.4%；三是北美洲、非洲、南美洲均保持较快增长，南亚、欧洲下降幅度较大；四是出口商品以机电、高新技术产品为主。

机电产品出口39.5亿美元，占全市比重69%，高新技术产品出口64249万美元，占全市比重11.2%。

五是部分骨干企业出口下滑。

1-12月，省冶金设计院和省电建公司工程承包带动出口同比分别下降了86%和27.7%，减少出口4.9亿美元；济钢集团出口同比下降52%，减少出口1.84亿美元；力诺公司出口下降43.6%，减少出口4577万美元。

以上4家企业共减少出口7.2亿美元，拉低出口增幅11.9个百分点。

  五、居民生活水平和消费

  1.人均可支配收入与人均消费性支出

  济南市城市居民收入逐年平稳增长。

2012年，济南城市居民人均可支配收入为32561.28元，同比增长12.7%。

2013年济南经济社会发展的预期目标初步确定为，城市居民人均可支配收入增长11%。

从支出来看，居民消费性支出不断增加，结构继续优化。

预计全年城市居民人均消费性支出可达20000.00元。

  2.社会消费品零售总额

  济南市消费品市场呈现较为平稳发展的运行态势。

2012年前三季度，全市实现社会消费品零售总额1660.60亿元，同比增长14.8%。

生活必需品类消费稳步上涨；住宿餐饮业和家居建材市场销售增速回升，前三季度，住宿餐饮业实现零售额306.0亿元，同比增长14.9%；建筑及装潢材料类实现商品零售额7.3亿元，同比增长55.8%；家具类实现商品零售额15.1亿元，同比增长6.8%；石油及制品类消费稳步上涨，前三季度，石油及制品类实现零售额127.2亿元，同比增长27.2%；通讯器材类继续保持较大增幅。

前三季度通讯器材类累计实现零售额17.4亿元，同比增长25.2%。

  六、其他

  1.财政收入

  财政收入运行稳定。

截止到2012年10月份，济南实现地域财政收入977.40亿元。

  2.存贷款余额

  2006年以来，金融业稳步提升。

截至2012年11月，各项存款余额已达9450.40亿元，较年初增长14.19%，是近七年来的最高值。

人民币各项贷款余额7390.60亿元。

  第二节房地产行业发展概述

  一、房地产开发投资情况

  2012年1-10月，济南市房地产投资额557.0亿元，同比增长25.8%。

其中住宅投资额为373.9亿元，同比增长9.0%。

自2006年起，济南市房地产投资额呈逐年上升趋势，其增长率虽然较去年同期有较大幅度的上升，这与2011年房地产投资增长率低（仅为8.8%，是近10年来的最低值）有很大关系。

但从绝对值来看，25.8%的房地产投资增长率在近几年的数值中仅处于一个中间水平，分析仍受国家宏观调控影响所致，预计这种较低速增长的局面仍将持续一段时间。

  二、销售面积及销售额

  截至2012年10月，济南市商品房销售面积为521.3万平米，商品房销售金额为347.1亿元。

自2006年起至2011年，商品房销售面积和销售额整体呈稳步上升趋势。

从图中来看，本年1-10月成交情况仍较佳，限购政策使得高性价比的刚需产品成为成交主力。

为顺应市场形势，不少开发商推出刚需大盘，市场新增供应量随之上升，加上系列优惠措施的配合，吸引大量前期观望的刚需客户出手，因此销售情况较好。

来源：

世联怡高