2013年世联房地产市场研究分析.pptx
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,2013-04-21,留一半清醒留一半醉1季度房地产市场报告暨购房者信心指数发布会,2,特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。
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3,4,市场永远是对的。
预料之中，新的调控又来了。
有那么一段时间，市场预期特别混乱，其后各地细则陆续出台，又让市场舒了一口气。
一波三折，市场似乎又重新回归到这样的怪逻辑：
经济向好的时候打压房地产比较有底气，经济不景气的时候总是很难对房地产下重手。
在最近这几年，这样的逻辑被大多数人所接受。
即使面临着政策的压力，但今年以来整体市场表现甚至要好于大家之前的预期，我们也无需过多的市场数据来赘述这一点。
核心城市主流产品供不应求是当前难以改变的现状，而刚需市场正在向政策展现出其坚强的韧性。
写在前面,一季度房地产市场回顾,1,6,7,商品房销售大增主要原因：
去年基数较低；信贷宽松；政策窗口期刺激置业需求,数据来源：
Wind，世联研究,8,房地产开发投资和新开工面积回升较为明显，购置土地面积增速维持低位，主要由统计局公布的购置土地数据滞后导致,数据来源：
Wind，世联研究,一季度，40大中城市土地市场延续去年下半年以来的回暖趋势，供应成交均同比上涨。
预计为稳定房价地方政府将进一步加大推地力度,9,数据来源：
Wind，世联研究,10,11,一线城市：
1月份延续了去年4季度的火热行情，2月份由于春节因素，环比有所下降，但同比均大幅上涨,数据来源：
世联研究,二线城市：
重庆、长沙、合肥、天津1-2月份成交量表现均不错,12,数据来源：
世联研究,二线城市：
杭州、济南、青岛、成交量均维持在高位,13,数据来源：
世联研究,三线城市：
佛山、东莞、惠州、临沂成交维持高位,14,数据来源：
世联研究,三线城市：
常州、肇庆、中山、镇江成交量维持在高位,15,数据来源：
世联研究,16,一线城市：
北京、深圳库存快速回落，去化时间低于10个月，广州、上海库存回落缓慢，但去化时间也在持续缩短,17,数据来源：
世联研究,二线城市：
重庆、济南、厦门库存和去化时间快速回落，杭州有所反复,18,数据来源：
世联研究,三线城市：
常州、东莞、惠州城区、苏州库存下降不明显，去化压力仍比较大,19,数据来源：
世联研究,20,信贷以及货币政策的宽松、产品结构的调整和推盘节奏的改变是首季度各房企销售额同比大增的主要原因,21,数据来源：
Wind，世联研究,多家房企2013年销售目标上调，表明对后市预期较为乐观,22,注：
万科2013年销售目标为预测值，中海销售额单位为港元。
数据来源：
公司公告，世联研究,由于采取快销的策略，房企的存货消化速度在加快,23,数据来源：
Wind，世联研究,在成交量的支撑下，房企的短期债务偿付能力有所提升,24,（短期借款+一年内到期的非流动负债）/货币资金,数据来源：
Wind，世联研究,（短期借款+一年内到期的非流动负债）/货币资金,房企的ROE处于高位,25,数据来源：
Wind，世联研究,26,通过2010年以来调控政策对比来看，“新国五条”采取限购、信贷、个税多种手段抑制投资投机,27,数据来源：
公开资料，世联研究,一线城市政策对比：
对比来看，北京细则较为严厉，其中出台的公积金贷款二套房首付款比例提高至70%，进一步抑制投机投资性需求,28,数据来源：
公开资料，世联研究,除了北京以外，其他城市2013年的房价控制目标均与城镇居民可支配收入实际增幅挂钩，预示着各城房价仍将有不同程度的上涨空间,29,10.1%,数据来源：
Wind，世联研究,未来房地产市场的展望,2,31,美国3月非农就业增加8.8万人，为2012年6月以来最小增幅，另外，3月失业率7.6%，为2008年12月以来最低，显示就业好转,32,数据来源：
Wind，世联研究,美国2月成屋销售总数年化498万户，创2009年11月以来最高，预示日益改善的房地产市场将提升今年经济增长,33,数据来源：
Wind，世联研究,受新订单和就业增长放缓影响，美国ISM制造业和非制造业PMI降至七个月最低水平；密歇根大学消费者信心指数显示消费者信心好转,34,数据来源：
Wind，世联研究,欧元区失业率及PMI表现，表明伴随深陷债务危机以及金融市场动荡，经济复苏艰难，这将成为今年影响中国经济增长的不稳定因素,35,数据来源：
Wind，世联研究,36,3月PMI小幅上升，反映当前经济回升势头仍然偏弱，虽然CPI有所回落，但未来通胀水平仍有向上的压力，政策进一步宽松可能性不大,37,数据来源：
Wind，世联研究,从宏观指标来看，国内经济受益于下游房地产和汽车的回暖，相关行业有一定程度的复苏，但发电量数据显示经济复苏力度较弱,38,数据来源：
Wind，世联研究,经济去产能仍在持续，上游疲软的特征表现明显,39,工业增加值累计同比数据不乐观,即使受季节性影响，上游疲软特征仍比较明显,数据来源：
Wind，世联研究,我国出口数据显著好于预期，但进口在低位徘徊，显示内需增长不够强劲，另外出口数据应该存在虚假贸易，由热钱流入导致,40,数据来源：
Wind，世联研究,基建投资和房地产投资增速回升带动固定资产投资企稳,41,数据来源：
Wind，世联研究,42,外围量宽措施，提振全球风险偏好，叠加中国资产价格见底回升，导致资本流入，推升人民币汇率，人民币兑美元汇率连创新高,43,数据来源：
Wind，世联研究,美元兑人民币NDF走势显示人民币升值预期强烈,44,数据来源：
Wind，世联研究,央行购汇行为导致今年首季外汇占款水平显著增长,45,数据来源：
Wind，世联研究,充裕的流动性导致资金利率总体平稳，7天回购利率和上海银行间拆借利率（Shibor）维持在低位,46,数据来源：
Wind，世联研究,中长期贷款占比明显提升表明信贷对于房地产市场成交量的支撑。
社会融资规模保持较快增长，说明金融脱媒的进程仍在持续,47,数据来源：
Wind，世联研究,信贷额度较为宽松支撑房地产了成交量。
此外，当前房地产开发资金来源数据也是不断在好转,48,数据来源：
Wind，世联研究,49,宽松的流动性使得国内资产价格开始回升，70大中城市新建住宅价格指数环比已经连续上涨7个月，同比连续上涨2个月,50,数据来源：
Wind，世联研究,世联监测的28个城市的新增涨价楼盘数据与统计局公布的数据一致，2013年以来，涨价楼盘大幅增加,51,数据来源：
世联研究,3月投资客占比11.6%，创2012年以来新低，说明当前政策压制投机投资需求效果明显。
此外，刚需为主的市场对政策存在一定的抗药性,52,数据来源：
世联研究,当前世联上门量、进线量仍维持在高位，未来成交量依然可期。
短期而言，4月开发商推盘量季度性下滑，将导致成交量环比小幅下滑,53,数据来源：
世联研究,世联购房者信心指数,3,55,从全国购房者来看，认为当前周边楼盘价格较半年前有所上涨的购房者占比为84.4%，较上季度提升14.4个百分点，主要城市情况如下图所示,趋势一：
本季度超八成购房者认为周边楼盘价格较去年下半年出现不同程度上涨，其中一线城市占比最高,56,北京92%,天津72%,惠州79%深圳89%,广州88%,上海87%,青岛76%,杭州75%,武汉85%,西安73%,重庆86%,成都83%,济南74%,长沙88%,东莞81%,佛山77%中山75%珠海87%江门76%,汕头82%,郑州81%,哈尔滨80%,南京97%,南宁72%,太原74%,合肥89%,昆明73%,沈阳72%,呼和浩特87%,乌鲁木齐84%,福州64%,贵阳78%,南昌89%,大连72%,数据来源：
世联研究,趋势二：
从全国范围来看，表示接受当前房价的购房者占比与上季度基本持平,57,近期全国购房者对当前房价看法的变化,2011年四季度以后，购房者对房价的不满程度有所缓和，但近期持续上涨的房价导致购房者的不满情绪有上升的趋势。
数据来源：
世联研究,趋势三：
近六成购房者预期未来成交量继续提升，但增速有所放缓,58,全国购房者对未来半年成交量是否会持续提升的看法,2013年1季度全国购房者当中，预期未来未来成交量将会继续提升的购房者占比为58.1%，较上季度提升3.2个百分点，增幅有所回落。
数据来源：
世联研究,趋势四：
超七成购房者看涨未来房价，再创“国八条”以来新高,59,近期全国购房者对未来半年房价预期的变化,从2011年四季度以来，预期房价上涨的比例呈现节节攀升的态势。
2013年1季度全国购房者当中，预期未来房价上涨的比例为75.2%，较上个季度大幅增加7.7个百分点。
数据来源：
世联研究,趋势五：
在房价上涨和“新国五条”政策的双重影响下，认为未来半年“适合购房”的购房者比例明显下降,60,全国购房者对未来半年购房时机预期的变化,2013年1季度，仅有22.8%的购房者表示未来半年适合购房，较上季度大幅下降5个百分点；而表示不适合购房的置业者占比达到了29.1%，较上季度提升4.9个百分点。
数据来源：
世联研究,趋势六：
表示会在未来三至六个月内置业的购房者占比有所下降，是自2011年4季度以来，近期置业者占比首次出现下降,61,近期全国购房者置业计划的变化趋势,2013年1季度，22.9%的购房者表示会在未来三个月内置业，较上个季度小幅下降0.3个百分点；14.5%的购房者表示会在未来半年内置业，较上个季度下跌2个百分点。
数据来源：
世联研究,中西部二线城市的购房者表示会在近三个月内置业的比例最高，中西部三线城市次之，东部城市最低,62,不同城市购房者置业计划分布情况,数据来源：
世联数据平台,趋势七：
政策对购房者购房决策的即期影响较为明显，近四成购房者表示会延迟购房，同时，14.5%的购房者表示会提前购房,63,“新国五条”对购房者置业时间的影响,数据来源：
世联数据平台,调查数据显示，政策对购房者购房决策的即期影响较为明显。
尽管仍有41.4%的购房者表示不会调整购房计划，但36.9%的购房者表示会选择延迟购房，静观政策进展和市场反应。
由于“新国五条”中的个税条款的刺激，有14.5%的购房者表示会选择提前购房，争取赶在地方细则出台之前抢到称心如意的房源。
从不同类型购房者反应来看，刚性需求观望和延迟购房的比例高于投资客，投资客不会调整置业计划或提前购房的比例高于刚需,64,不同置业套数,不同置业目的,不同置业面积,不同家庭收入,数据来源：
世联数据平台,三线城市购房者表示不会调整置业计划的购房者占比较高；而东部一二线城市表示推迟购房的置业者占比较高,65,“新国五条”对不同城市购房者置业时间的影响,数据来源：
世联研究,一线城市：
北京、广州、深圳购房者中表示延迟购房的比例高于不会调整置业计划的比例,66,“新国五条”对不同一线城市购房者置业时间的影响,数据来源：
世联研究,67,在接下来可能继续从严的调控政策中，购房者最期待的三个政策分别是限价、限购和房产税,68,购房者认为最能平抑房价的政策,在接下来可能继续从严的调控政策中，购房者认为最能发挥抑制房价的作用的政策是限价政策，占比为32.3%；其次为限购政策和房产税政策，占比分别为16.8%和16.5%；开发商预售资金监管、限贷、保障房政策提及率均在一成左右。
限价政策呼声最高也显示出购房者对当前房价的极度不满，期望政府通过价格干预手段给房地产降温的心声。
数据来源：
世联研究,首置和改善型购房者认为限价政策最能发挥平抑房价的作用，而投资客最担心房产税政策的出台,69,不同类型购房者认为对房价的抑制作用最大的政策,之所以会出现此种局面，我们认为原因有二：
一是当前各类政策对首次置业群体影响不大，而他们最关心的是房价，因而渴望通过限价来实现他们的愿望；二是当前各类政策对投资客影响较大，他们最关心的是出台什么新政策，而房产税恰恰刺到了他们的痛处，也是他们最担心的政策。
投资客对各类政策的认可度较为平均，也从侧面反映出这些政策对投资需求的打击作用都比较大，进而导致他们认为这些政策都较为有效。
数据来源：
世联研究,购房者的矛盾心理：
渴望出台新政策，但又不信任政策，且本季度对政策的认可度再次降低,70,购房者对房价控制目标平抑房价作用的感知购房者对限购政策平抑房价作用的感知,购房者对保障房平抑房价作用的感知当前保障房政策执行中存在的问题,数据来源：
世联研究,当前购房者并不认可地方政府对调控政策的执行力度,71,购房者对所在城市调控政策执行情况的感知,数据来源：
世联研究,不同城市购房者对调控政策执行的认可度有明显差异，经济不发达地区执行较宽松,72,不同城市购房者对所在城市调控政策执行到位情况的感知,数据来源：
世联研究,73,世联购房者信心指数说明,74,购房者信心是指购房者对未来购房决策时机的预期，是预测房地产走势和购房趋向的一个先行指标。
世联购房者信心指数是世联地产联合腾讯房产、搜狐焦点、搜房网等多家房地产主流媒体发布的一个民间地产指数，旨在为购房者购房决策和开发商制定销售策略提供参考依据。
世联购房者信心指数介于0100之间，0表示完全没信心，100表示完全有信心。
2013年一季度购房者调查时间为2013年3月1日-3月18日，共回收问卷30135份，剔除近期无置业计划等问卷后，有效问卷为16499份。
世联购房者信心指数,2013年1季度世联购房者信心指数为56.8，是自2011年四季度以来首次下降,75,2013年1季度世联购房者信心指数为56.8，较上季度小幅下降0.2，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度有所下降。
这也是自2011年4季度以来，世联购房者信心指数首次出现下降，表明“新国五条”对购房者的购房决策造成了一定的影响。
数据来源：
世联研究,未来房价预期指数继续提升，现状满意和购房时机指数均出现不同程度的下降,76,购房者信心指数变化情况,购房者信心分类指数变化情况,购房者现状满意分类指数变化情况,购房者未来预期分类指数变化情况,数据来源：
世联研究,不同类型置业者购房信心出现分化，投资客信心出现下降，首置群体信心继续提升，不同城市置业者购房信心也出现明显分化,77,不同住房套数购房者信心指数变化,不同置业目的购房者信心指数变化,不同地区世联购房者信心指数变化情况,数据来源：
世联研究,78,
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