昆山房地产市场月度研究报告45DOC.docx
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昆山房地产市场月度研究报告45DOC
07年8月昆山房地产市场月度研究报告
目 录
PART 1 宏观房地产发展形势
一、总体供求形势
1.房地产投资——增速加快
2.新开工及竣工面积——增幅平稳
3.供应结构——结构性矛盾依然突出
4.销售情况——空置下降，销售与竣工面积比上升
二、价格态势
1.土地价格——上涨远高于房价
2.商品住宅价格——涨势不减
三、最新政策解读
1.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
2.金融：
全国各地银行纷纷收紧个人住房贷款发放。
PART2 与房地产市场关系重大的经济、城市建设等动态
一、区域经济
1－7月昆山经济重要参数
二、城市建设
1.昆山成为国家生态园林城市试点市
2.前进西路等中心老城区改造进展迅速
3.环城滨江景观带建设启动
4.昆山参评“中国人居环境奖”成为全省唯一一个推荐参评城市
三、房地产政策
1.昆山整治房地产市场秩序、
2.建设局行政审批提速
PART3 8月昆山市场总体情况分析
一、土地市场分析
1.07年上半年供应情况分析表
2.8月成交地块明细表
3.与06年相比，土地成交量呈下降趋势
4.昆山周边乡镇领跑土地成交市场
二、销售及供应分析
1.8月销售前10排行榜
2.各区域进入销售前10及前20名项目分布情况
3.7、8月总体供应情况
4.7、8月供应量对比分析表
5.7、8月成交量对比分析表
三、二级市场特点分析
1.淡季不淡，成交活跃，总销售量与7月相比增长明显。
2.供应结构：
90平米左右的小户型是市场主力。
3.价格：
稳定之中小幅上扬。
4.市场格局：
各板块多点开花，花桥板块活跃，呈异军突起之势。
5.个性概念楼盘表现抢眼，业绩不俗。
6.精装修市场供应逐渐增加
7.大型商业蓄势待发，下阶段上市有集中扎堆态势。
PART4竞争性楼盘研究分析
1.华敏世家花园
2.绿中海
3.吉田国际
4.佑林泰极
5.弘基础财富广场
PART1宏观房地产发展形势
二、总体供求形势
1.房地产投资——增速加快
今年1-6月住房投资增长加快。
据国家发改委公布的数据显示，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%。
其中全国商品住宅投资6955亿元，同比增长30.8%，增幅同比提高2.6个百分点；经济适用住房投资292亿元，增长34.4%，增幅比一季度回落7.2个百分点，占住宅投资的比重为4.2%。
1至7月份，房地产开发投资同比增幅高于固定资产投资增幅。
同时，相比6月份28.5％和5月份27.5％的增幅数据，房地产开发投资上涨势头强劲。
2.新开工及竣工面积——增幅平稳
1－6月全国房屋施工面积17.14亿平方米，同比增长21.9%。
其中，住宅施工面积13.40亿平方米，增长22.9%；房屋新开工面积4.49亿平方米，增长18.4%，比一季度提高7.8个百分点。
其中，住宅新开工面积3.75亿平方米，增长20.9%。
房屋竣工面积1.49亿平方米，增长11.1%，比一季度提高1.7个百分点。
3.供应结构——结构性矛盾依然突出
1-6月全国90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资19.5%。
4.销售情况——空置下降，销售与竣工面积比上升
1—6月，商品房销售面积2.79亿平方米，同比增长21.5%，增速比一季度提高8.7个百分点。
按用途分，商品住宅销售面积2.54亿平方米，增长22.5%；办公楼销售面积544万平方米，增长21.6%；商业营业用房销售面积1656万平方米，增长5.8%。
上半年商品房销售面积与竣工面积之比达到1.88，高于去年同期1.72及今年一季度1.71的水平，其中商品住宅销售面积与竣工面积之比达到2.08，高于去年同期的1.9，市场供不应求的矛盾尚未缓解。
截止到7月末，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长0.5%。
其中，空置商品住宅6250万平方米，下降5.4%。
二、价格态势
1.土地价格——上涨远高于房价
二季度土地交易价格同比上涨13.5%，涨幅比一季度高3.7个百分点。
其中，居住用地交易价格涨幅最高，达16.2%，涨幅比一季度高7.3个百分点。
令人深思的是，这一涨幅已经接近房价涨幅度3倍。
2.商品住宅价格——涨势不减
全国二季度房价涨幅为6.3%，比1季度高0.7个百分点。
其中，涨幅较高的城市仍然是深圳、北京，以及后来居上的北海，其上涨幅分别为14.3%、9.5%、12.5%。
值得注意的是，新建商品房价格同比上涨高于平均水平，达6.4%，涨幅比1季度高0.4个百分点。
其中，普通住宅、高档住宅销售价格分别上涨6.8%和7.1%，涨幅分别比1季度高0.6和0.3个百分点；经济适用住房销售价格上涨1.4%，涨幅比1季度低0.5个百分点。
四、最新政策解读
1.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
《意见》是1994年全国城镇房改13年以来，第三次以国务院名义直接下发与我国住房制度改革相关的重大政策文件。
（前两次以国务院名义直接下发的有关住房制度改革的文件为：
1994年7月的《关于深化城镇住房制度改革的决定》和1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。
前者确立了住房社会化、商品化的改革方向，后者停止福利分房、在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。
）从文件级别来讲，它高于此轮房地产宏观调控中的任何政策。
有关专家认为，《意见》是中国住房制度建设的又一里程碑性文件，力度及影响非同一般。
《意见》的核心要点：
（1）.保障类住房受益群体扩大，由“最低收入”扩大到“低收入”；
（2）.新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；
（3）.购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；
（4）.政府责任细分为省级政府负责、市县落实；
（5）.明确保障类住房开发四个资金来源，其中土地出让金收入用于廉租房建设的比例由此前的5%提高到10%；
（6）.城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
《意见》出台的意义和影响分析：
（1）.如在建设性用地计划总量保持稳定的情况下，保障类住房的建设量加大，将使商品住宅土地供应减少，土地出让市场竞争加剧，推动地价继续攀升。
今年上半年以来，一线房地产开发商在长三角土地市场表现异常活跃，竞争日趋白热化。
显然，地产巨头对宏观政策非常敏感，决策有一定的预见性。
以南京为例，7月下旬到8月中旬的半个多月内，万科、金地接连创造“地王”，“地王”的楼面地价逼近周边现有房价。
上海、杭州等地土地出让价格也频频突破人们的心理底线。
（2）.房价方面，或将有可能呈现结构性两级分化。
保障类住房价格会被限制在较低的范围之内，而商品房市场可能出现较少政策干预的局面，在目前楼市升温的大趋势下，后者价格不排除进一步走高的可能。
（3）.中低档普通商品住宅的供应量将受到保障性住房的“挤压”而减少。
相当一部分中低档商品房的消费者将转移到保障性住房的范畴之内，与保障性住房形成竞争关系的项目顺理成章的会失掉部分市场。
（4）.从消费心理角度分析，人们对商品房市场政策调控和干预力度的心理预期会一定程度的被弱化，而对商品住房价格继续上涨的心理预期又将被强化。
2.金融方面，全国各地银行纷纷收紧个人住房贷款发放。
在二季度商品房价格涨幅达14．3％成为全国上涨最快的城市的背景下，深圳多数银行已收紧房贷政策，将按揭贷款首付比例提高至四成，多数银行已全面停止办理二手房按揭贷款。
与此同时，全国各地银行也相继采取措施，收紧住房个贷的发放。
在北京，银监局要求各商业银行审慎发放房贷；武汉，部分银行停办抵押贷款；浙江地区，商业银行收紧个人房贷，严格个贷条件。
PART2 与房地产发展关系重大的经济、城市建设等动态
一、区域经济
1－7月昆山经济重要参数
2007.1-7昆山市进出口统计表
指标名称
计量
单位
本年
累计
去年
累计
增长率
进出口总额
万美元
2762692
2253803
22.6%
出口总额
万美元
1629724
1255183
29.8%
其中：
三资企业出口
万美元
1611800
1241594
29.8%
内资企业出口
万美元
17924
13589
31.9%
进口总额
万美元
1132968
998620
13.5%
2007.1～7昆山市外经合作统计表
指标名称
计量
单位
本年
累计
去年
累计
增长率
新签国外工程合同额
万美元
1537
2192
-29.9%
国外承包工程营业额
万美元
2007
2006
0.0%
当年派出人数
人
231
170
35.9%
举办海外企业
个
-
1
-
2007.1～7昆山市利用外资统计表
指标名称
计量单位
本年累计
去年累计
增长率
批准三资企业数
个
347
336
3.3%
投资总额
万美元
515597
439198
17.4%
注册资本
万美元
249164
223805
11.3%
注册外资
万美元
237210
206905
14.6%
实际利用外资
万美元
96527
74558
29.5%
新增投产企业数
个
146
150
-2.7%
三、城市建设
1.昆山成为国家生态园林城市试点市
日前，国家建设部公布国家生态园林城市试点城市名单，昆山榜上有名。
这标志着昆山创建国家生态园林城市取得了重大进展，今年10月底，将迎来国家生态园林城市考核验收。
创建国家生态园林城市一年来，昆山以巩固国家园林城市成果为基础，以改善城市人居环境为重点，对照生态园林城市的各项指标，详细制定创建方案，积极发动社会各界广泛参与，大力推进污水处理，发展循环经济，建设资源节约型、环境友好型社会；实行老城区改造，完善城市基础设施；启动滨江景观带建设，优化城市公共生活环境。
目前，建设局等相关部门正在按建设部要求，不断深入开展创建工作，积极改进不足之处，争取通过10月份的国考，顺利获得国家生态园林城市的称号。
2.前进西路等中心老城区改造进展迅速
走在前进西路上，可以看到，多座建筑脚手架林立，外立面改造工人正在挥汗如雨地工作。
作为老城区综合改造工程的一部分，前进西路改造工程的建设者们继“啃”下污水管网改造顶管干管施工这块“硬骨头”后，正在实施包括建筑物外立面改造、公交港湾式站台等工程建设，全部工程有望9月底完成。
前进西路改造只是昆山市老城区综合改造的一个剪影。
进入8月份以来，尽管连日高温，但城乡建设战线仍然是一派热火朝天的景象。
老城区改造是今年的一号政府实事工程。
目前，改造工程进展顺利，正阳桥、人民南路已竣工通车，珠江路大桥建设拉开帷幕，黑龙江路便桥建设完毕，火车站北侧地区环境整治基本完成，市民文化广场正在加紧建设。
3.环城滨江景观带建设启动
昆山市民盼望已久的环城滨江景观带一期工程已经启动。
在长虹大桥一侧，一个沿河兴建的公园正在形成，这一片生机盎然的绿地就是环城滨江景观带第一个工程门户公园。
据负责施工的市城投公司朱工程师介绍，门户公园工程占地2万多平方米，目前公园已经完成了20%的工程量。
4.昆山参评“中国人居环境奖”成为全省唯一一个推荐参评城市
8月，江苏省建设厅推荐昆山参评“中国人居环境奖”，标志着昆山创建步伐迈进了一大步。
改善人居环境，走可持续发展之路一直是昆山落实科学发展观的重要措施。
近年来，昆山不断优化城乡环境，大力进行生态建设，先后获得国家环保模范城市、国家园林城市、国家节水型城市和江苏省人居环境奖。
一连串的荣誉，使昆山符合创建“中国人居环境奖“资格，成为江苏省唯一一个推荐城市。
2006年，昆山提出创建“中国人居环境奖“目标。
为此，市建设、园林、规划等部门对照指标，自找差距，落实整改措施，取得了显著成效。
目前，各有关部门正努力工作，精心做好各项”补短“工作，力争创建成功。
PART3 昆山市场总体情况分析
一、土地市场分析
1.07年上半年区域土地成交分析表
区域
商业、办公
住宅
商住
成交地块
中心城区
0
0
0
0
城东
0
0
0
0
城南
19005.7
0
54678
3
城西
0
0
154465.6
2
成北
33633
44721
128723
5
沿沪产业园
0
0
0
0
国际商务城
18875
0
287866
5
陆家
71759.7
0
53406.3
3
张浦
3408.1
13333.3
354435
4
南部水乡
29199
0
183936.7
3
合计
175881.3
58054.3
1217510.6
25
2..8月成交地块明细表
地块位置
面积（m2）
用途
容积率
建筑密度
起始价（元/m2）
竞得价（元/m2）
竞得人
巴城镇景城北路西侧
3574.4
商住（商业≤30%）
≤1.2
≤40%
750
1400
苏州翠城投资顾问有限公司
开发区圆明路以北、黑龙江路西侧
13391.7
商住
≤2.5
≤30%
2070
4100
陈水龙
玉山镇吴淞江北侧、312国道南侧
31833
商业、办公（五金电器交易中心）
≤2.2
≤45%
950
2300
昆山建伟物流有限公司和广厦建设集团有限责任公司
花桥镇花桥经济开发区C20
10867
其他商服业（企业总部、研发办公）
≤1.8
≤35%
450
450
江苏格林德斯投资有限公司
花桥镇花桥经济开发区C21
10867
其他商服业（企业总部、研发办公）
≤1.8
≤35%
450
450
江苏爱知投资有限公司
花桥镇花桥经济开发区C22
26214
其他商服业（企业总部、研发办公）
≤1.5
≤35%
450
450
玉源国际贸易有限公司
花桥镇花桥经济开发区B25、B26、B10、B11
35778
其他商服业（企业总部、研发办公）
B10、B11≤4，B25、B26≤3
≤40%
450
450
中城联合投资有限公司
花桥镇花桥经济开发区C8
33333.3
其他商服业（企业总部、研发办公）
≤1.8
≤35%
450
450
昆山苏豪投资有限公司
花桥镇花桥经济开发区兆丰路东侧
16547
其他商服业（企业总部、研发办公）
≥0.6
≤50%
450
450
晨风（昆山）国际会议中心有限公司
开发区小虞河路东侧、柏庐路西侧
10000
商业（办公、酒店）
≤2.5
≤35%
1500
1510
昆山信韩软件科技有限公司
开发区太湖路东侧、同丰路北侧
6219
商业办公
≤2.5
≤35%
1800
4800
昆山市振通建设工程有限公司
开发区黄浦江路东侧、前进路南侧
28168
商业（酒店）
≤5.0
≤35%
1200
1200
青岛山海天置业集团有限公司
3.与06年相比，土地成交量呈下降趋势
据昆山市政府有关职能部门统计，截至7月15日，昆山商品房土地成交面积为145.1446万平方米，与去年同期相比有所下降。
06年昆山全年商品房土地成交量为326.6991万平方米，而今年近7个月的成交数仅占去年总量的45％不到，如下阶段土地成交无明显增长，今年全年土地成交总量将大幅低于去年。
4.昆山周边乡镇领跑土地成交市场
从今年的成交情况来看，周边乡镇占据了绝大多数比例。
其中花桥国际商务城更是表现活跃。
二、销售及供应分析
1.8月销售前10排行榜
本月销量前十
入围套数64
绿地国际花园启航社
新城﹒域
青春雅居
东方丽池
绿地国际花园四期
森隆﹒蓝波湾
衡山城国际花园
早安青城
新华舍
第e特区
2.各区域进入销售前10及前20名项目分布情况
区域
销量前10楼盘
销量前20楼盘
月度总汇
上榜个数
总成交量
上榜个数
总成交量
在售楼盘个数
总成交量
中心城区
1
94
1
94
23
164
城东
0
0
0
0
33
182
城南
2
206
4
312
24
397
城西
1
64
3
172
55
602
成北
2
129
2
129
66
507
国际商务城
2
741
4
856
23
1030
沿沪产业园
0
0
3
178
13
394
张浦
1
67
1
67
19
132
陆家
1
287
2
344
16
405
南部水乡
0
0
0
0
23
82
合计
10
1588
20
2152
295
3895
3.7、8月总体供应情况
区域
楼盘个数
供应量
新批预售
总成交量
中心城区
23
2862
0
164
城东
33
4648
0
182
城南
24
3377
316
397
城西
55
4755
256
602
成北
66
7974
339
507
国际商务城
23
5340
1473
1030
沿沪产业园
13
3228
0
394
张浦
19
4123
178
132
陆家
16
2218
1195
405
南部水乡
23
1262
28
82
合计
295
39787
3785
3895
4.7、8月供应量对比分析
5.7、8月成交量对比分析
三、二级市场特点分析
1.淡季不淡，总体成交活跃，总销售量与7月相比增长明显。
据昆山建设局统计，8月全市月度总销售量比7月增长200多套。
从个案表现来看，8月成交量前10名的楼盘，最低销售量也达到了64套。
各区域如中心城区、城西、张浦、陆家、沿沪产业园等板块成交均有小幅增长。
在成交相对收缩的传统淡季，昆山市场能保持这样良好的状态，在接下来的“金九银十”旺销季节中，市场预期将非常乐观。
2.供应结构：
90平米左右的小户型是市场主力。
与其他城市开发商的消极抵触截然相反，国家90/70的宏观调控政策在昆山得到了很好的贯彻和执行，全国各大中城市普遍存在的较为突出的结构性供求矛盾在昆山并不存在。
究其原因，这与昆山房地产的特征密不可分——即70％以上的商品房住宅消费由外来人口完成。
外来人口中，30岁以下的占据了绝大多数，这些年轻人学历高，敢于创新和开拓，而事业大都处于起步或成长阶段，收入较高，但现有的消费能力相对有限，购买以中小户型为主。
购房目的多为解决基本问题的自住型消费。
开发商在开发定位时，都充分研究和分析了这一市场特点，针对性很强的推出住宅产品。
通过对昆山房地产市场的全面考察和分析后，不难发现，除了屈指可数的几个高端楼盘以及别墅项目之外，大多数楼盘的供应都以90平方米左右的两房及三房为主。
不论是地段较好的东方曼哈顿、人民路65号、黄埔城市花园、早安青城等，还是相对稍偏的新城域、衡山城国际花园、四季华城、东方罗马等，以及地段更为偏远的青春雅居、江南春晓、绿地家园四期等，虽然这些楼盘在市场定位上千差万别，但都选择了以小户型为主的产品供应结构。
在市场表现上，这些以小户型为主的楼盘也基本上占据了销售排行的前列，8月份，销售套数排名前10的楼盘绿地国际家园、新城域、青春雅居、东方丽池、森隆蓝波湾等均为小户型盘。
3.价格：
稳定之中小幅上扬。
供求结构的合理性使昆山的整个市场保持了较为平稳的良性发展态势。
据昆山统计局统计，今年上半年以来，昆山市场的房价涨幅不到10％。
，且据分析，拉动均价上涨的主要原因之一为城区价格相对较高的房屋成交量增加，并非具体楼盘的单价绝对上浮所造成。
从具体个案的分析来看，以今年来持续热销且一直进入销售套数前10的新城域为例，8月新推房源的价格比今年4月下旬的价格高出100元左右，上调幅度很小；5月中旬低价开盘的黄埔城市花园，一个多月内的时间内热销350多套，在二期新推小高层房源时，价格也仅较一期上调100元/平方。
热销楼盘如此，其他表现平淡的楼盘在夏季则明显加大了促销优惠的力度。
总体来看，价格表现为稳定之中的小幅上扬。
07年1月－8月部分楼盘价格变化
区域
楼盘名称
1月（元/平方米）
8月（元/平方米）
涨幅
中心城区
上海公馆（公寓）
4600
5000
8.7％
中心城区
昆山新天地（商铺）
21000
23000
9.5％
城东
红顶会馆（酒店式公寓）
8900
10000
12％
城东
和兴东城（公寓）
3500
3700
5.7％
城南
新城域（公寓）
3300
3600
9％
城南
现代广场（写字楼）
8000
8500
6.3％
城南
衡山城国际花园（公寓）
3900
4150
5.5％
城西
香榭水岸（公寓）
4500
4650
3.3％
城西
罗马假日（公寓）
3480
3600
3.4％
城西
天使湾（别墅）
6500
7500
15％
城北
君临天下（公寓）
3500
3900
11.4％
城北
锦绣豪门（公寓）
3400
3700
8.8％
花桥国际商务城
大上海国际商务广场（公寓）
4100
4300
4.9％
陆家
佳茂源城市空间（公寓）
3000
3300
10％
沿沪产业园
君临千灯（公寓）
2700
3000
11％
张浦
丰泽里（别墅）
3960
4200
6％
4.市场格局：
各板块多点开花，花桥国际商务城板块供求活跃，呈异军突起之势。
8月销售前10的楼盘，分别分布于中心城区1、城南2、城西1、城北2、花桥国际商务城2、张浦1、陆家1，前20名的楼盘分布则基本涵盖了所有板块，而花桥、沿沪产业园等周边乡镇在前20名的楼盘数达到了10，与城区各板块平分秋色，其中，花桥国际商务城的表现最为突出，有2家进入销售套数前10，4家进入销售套数前20名。
花桥国际商务城市场的优异表现，很大程度上归功于绿地集团开发的绿地国际家园项目。
今年上半年以来，绿地国际家园的四期和五期每月均同时进入销售排行的前10。
超级品牌大盘对市场的拉动效应作用十分明显。
5.个性概念楼盘表现抢眼，业绩不俗。
随着昆山房地产市场的迅速发展和繁荣，在昆山城区有限的地域范围内，产品的同质化竞争日趋白热化。
面对日益加剧的市场竞争，开发商开始求新求变，创新求变之路日渐凸现。
今年来，昆山市场的几个个性鲜明的楼盘，令人耳目一新，表现抢眼。
第E特区大打数字牌，主推形象为“打造昆山首席大型数字化社区”，以数字化管家、家庭数字化技术等为主诉求点，市场反响相当不错，本月又进入了销售套数前10名排行榜。
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