徐州铜山房地产市场研究分析报告39DOC.docx
《徐州铜山房地产市场研究分析报告39DOC.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《徐州铜山房地产市场研究分析报告39DOC.docx（31页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
徐州铜山房地产市场研究分析报告39DOC
铜山07年房地产市场研究分析报告
一、项目用地环境分析
1、项目土地性质调查
1）地理位置
地块位于徐州铜山新区，独龙片区，新茶路与黄河路的交汇处，洞山脚下，与中国矿业大学南湖校区相望；
2）地质地貌状况
地块现为荒地，一条规划道路将整个地块分为南北两块，北面大致呈现东北高西南低的格局，南面地块地势平坦，现地块内荒草丛生；
3）土地面积
用地面积：
367284.1平方米（550.9亩）；建筑容积率：
≤1．4；总建筑面积514197.74平方米。
2、项目用地周边环境调查
1）地块周边的建筑物
地块东面靠山，视野较好，北地块靠路有约60—70亩地块（未拍）上有尚未拆迁的居民建筑，西北角有一旧厂房建筑；南侧现为空地，规划为泉山森林海居住小区用地，已准备开工；西侧地块对面为矿大拆迁房；北侧为黄河路，西北侧是中国矿业大学南湖校区。
2）绿化景观
东侧为洞山，北面山坡植被较好，南面山体被开采过，破坏较为严重。
西侧是新茶路20米退让绿地；北侧是黄河路10米退让绿地；基地内有一片松树林。
3）自然景观
东面洞山山体景观，西面有较多山体，绿化植被较好；但项目内及项目周边区域缺乏水体资源。
4）历史人文景观
西北面为中国矿业大学南湖校区，为项目增加了丰富的人文底蕴。
5）环境污染状况
由于周边无污染工业，地块自然环境无污染。
3、地块交通条件调查
1）地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划
目前有少量公交线路到达本地块（72路、837路、22路、837辅），到达矿大南湖校区的工交线路教多（9路、39路、游一路等）。
2）地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
地块的对外交通便捷，通达城区的道路宽阔通畅，车流量小，到达徐州市区仅10分钟。
（车行）
4、周边市政配套设施调查
南面1.5公里处有一村庄，仅有一小型农贸市场，离铜山镇中心较远，黄河路上有尚未形成的小区配套，但距离较远，所以配套设施严重匮乏。
缺少包括：
购物场所、医疗卫生、娱乐、餐饮、运动、生活服务、游乐休憩的各类设施。
良好的山水以及人文资源与落后的基础配套形成了巨大的反差
二、项目用地区域规划解读
2006年按照《铜山县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》相关要求，为促进铜山城区和城乡协调区科学合理地建设与发展。
铜山县人民政府依据《中华人民共和国城市规划法》等法律及法规、建设部《城市规划编制办法》、《江苏省城镇体系规划（2001－2020）》、《徐州都市圈规划（2001－2020）》、《徐州市总体规划》以及铜山城区的实际情况；组织修编《铜山城区总体规划》（2006-2020）纲要。
该规划纲要共计十章一百二十九条，分别从社会经济发展目标与发展战略、县域城镇体系规划、城市性质与城市规模、综合交通规划、中心城区用地布局规划、市政设施规划、城乡协调区规划、城市规划实施与管理等方面对凡在铜山新区规划范围内进行的各项土地及空间利用规划和一切建设活动未来做出了较为详尽的规划指导。
1、区域规划总则解读
规划总则中通过对规划重点的要求，明确指出在规划期内，将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、经济繁荣、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地；成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出的生态园林城区。
使铜山城区达到社会、经济、人口、资源、环境协调发展。
规划重点主要包括：
1）科学分析城区发展目标，合理确定城区功能定位。
2）合理预测城市人口规模，确定适宜的城市用地规模和正确的城市发展方向。
3）重点研究铜山及周边地区的城乡统筹规划，建立城市长远发展的空间框架。
4）改善城乡人居环境，创造特色城市景观风貌。
5）研究城市科学的发展时序，加强近中期建设与长远规划的协调。
铜山新区山水园林生态居住的整体定位，将对市区置业者形成巨大的吸引力
2、城镇化规模化的整体发展思路
铜山县2010年铜山城镇化水平目标为48％，2020年铜山城镇化水平目标为70％。
通过优先发展中心城区，把铜山建设成为现代化的中等城市；选择条件优越的城镇，建设成为重点中心镇，形成地方经济增长极；充分发挥交通优势，形成产业和城镇发展轴线；进一步搞好小城镇建设，逐步完善县域城镇体系。
建立以铜山中心城区为核心，中心城、中心镇、建制镇相结合，规模不等、设施完善、布局合理的城镇发展格局。
城市规模上，区内人口近期（2010年）：
32万人；远期（2020年）：
48万人。
城市建设用地近期（2010年）为45平方公里，人均140平方米；远期（2020年）为62平方公里，人均128平方米。
通过上述的发展策略使铜山新区“形成一个发展核心、一条环城产业带、两条城镇发展轴、三片经济区域的城镇空间结构”。
同时在规模上成为徐州市南部的城市特色副中心。
3、全面的交通发展规划
位于江苏北部的徐州，其南部的铜山新区承担城市主要的对外交通功能，铜山新区的对外交通规划从铁路联络线、高速公路、公路、206国道改线、轨道交通、客货运交通枢纽的布局、水运格局等方面全面规划了铜山新区的对外交通。
在对内交通上，通过“十横十纵”的大路网结构，依托快速路系统、主干路系统、次干路系统三大系统，辅以对支路、路口以及停车场的合理布局，加强区内交通的便利性和主城区之间的易达性。
城市规模的提升以及交通系统的完善，将进一步强化铜山新区城市副中心的地位
4、单中心多片区的中心城区发展模式
未来形成以铜山老城片区为中心，独龙片区、铁东片区、女娥片区、三堡片区环绕分布，外围西侧玉带组团（汉王新镇区）、东侧棠张组团、南侧胜阳组团对称分布的总体空间格局。
中心城区规划结构为“两心、三轴、五片区”：
1）两心：
A城区商务中心——在北京路、上海路、黄河路、海河路一带形成集中的商务中心，服务于铜山乃至徐州南部片区的商业金融。
B城区行政文化中心——依托楚河，将现状河北岸政务中心及新规划沿河河娱乐休闲带组合为全市性的行政文化中心。
2）三轴
A北京路商务发展轴：
北京路两侧布置绿化、商业金融、大型商贸等公共服务设施，形成一条南北向的综合性发展轴线，串连老城片区以及三堡片区。
B楚河休闲娱乐发展轴：
沿楚河俩岸结和水体和绿化带两布置商业、文娱、行政等公共服务设施，由东向西串连独龙片区、老城片区以及铁东片区。
C东风路工业发展轴：
沿东风路由北向南发展城市工业产业带，连接铁东片区和女娥片区。
3）五片区：
老城片区，独龙片区，铁东片区，三堡片区，女娥片区。
A老城片区是以现状老城区为核心，进一步强化城市中心区的核心地位，形成全市性的商贸、文教、居住、行政综合区；
B独龙片区以独龙山为生态景观核心，布置高教园区及高尚住宅区，形成高尚文教居住区；
C铁东片区依托紧邻徐州未来新城中心的区位优势，规划成为以仓储、高新技术产业为主，同时兼有居住的综合工业园区。
D三堡片区的对外交通优势明显，规划发展为仓储工业园。
E女娥片区是未来城区重点建设的工业园区，发展大型、高效、现代的工业园。
项目所处的独龙片区是规划中明确提出的高尚文教居住区
5、独龙片区规划地位分析
规划中的独龙片区位于云龙湖南部，处于泉山、独龙山、龙腰山等一
系列山脉的环抱之中。
它具备的山水资源，不仅在铜山新区，而且在整个徐州的范围来看都是独一无二无可比拟的。
因此在规划中的独龙片区，是徐州城市人口宜居的外迁的选择佳地。
规划为一类居住用地为主的高尚住宅区，规划要求保持山水低密度、高质量开发。
规划居住用地面积508.91公顷，规划居住人口14.2万人。
而在与主城区的交通对接上，独龙片区虽然离市中心核心商业区七公里左右。
但其中五公里均为居住区和商业稀少的风景区：
云龙湖、云龙山和泉山。
随着矿大南湖校区的逐渐成型，独龙片区不仅具备了良好的山水和生态资源，同时也逐步形成了良好的人文环境。
而这些也将进一步推动独龙片区成为铜山新区乃至徐州的高尚文教居住区。
具备山水园林及人文积淀的项目区域不仅在规划上，也在实际上将形成徐州的高尚居住区
三、2007年上半年徐州土地市场概况
1、土地成交量对比分析
徐州市上半年成交土地22宗，土地成交量为196.54万平米，已快达到2006年一年的成交量，主要原因是2006年年末一部分挂牌的土地在2007年年初成交；总建筑面积2006年249.87万平米，2007年为343.81万平米，半年的建筑面积就比06年上升了43%；交易金额2007年为343.812万元，已经超过2006年总量；07年上半年在与06年同期相比，在土地供应量、土地成交量、成交金额上都有很大幅度的提高，徐州政府加快了发展速度，扩大城区范围，加快基础设施建设，表明徐州市房地产市场的发展速度将加快。
供应量加大，市场竞争激烈，项目自身的竞争力将通过产品差异化和特色化来体现
2、楼面地价变化分析
2005年至2007年上半年徐州市平均楼面地价分别为561.51元/平米、1147.23元/平米、867.37元/平米；05年徐州市楼面地价较低，06年重点开发在徐州市区，用地性质以商住混合为主，造成土地价格上升；07年上半年根据“十一五规划”，徐州发展方向是东拓南进，重点在开发周边新区，扩大城市市域范围，加大周遍新区基础设施建设，因此加大了土地的投放量，也说明徐州政府对地价控制的稳定性。
通过土地拍卖再次显示出政府的东拓南进计划，新区开发如火如荼
3、地块体量分析
现徐州土地市场上以1万以下（占36%）和10万以上（占31%）的地块为主，成两极分化状态，05、06年地块体量在10万平米以上地块所占比重较大，政府在发展方向上偏向于郊区大盘开发，07年先挂牌未拍地块有两块是10万方以上，通过大体量地块开发，控制了整个区域的地价；大地块、大盘开发是将来的趋势，本地块也是属于大体量地块，占地550.9亩，总建51万平米。
大体量地块导致大盘云集，项目将来面临强有力的市场竞争
4、容积率指标分析
徐州市2005年—2007年上半年土地平均容积率分别为1.4、1.2、1.75，徐州市土地利用规划方向在向小高层发展，城中心云龙湖周边也林立了许多高层；现向周边新区发展，小高层同样是发展趋势，政府的引导使市民对小高层的抗性也越来越小。
低密度、高品质住宅小区将成为市场供应的空白点。
未来市场上将以小高层、高层为主，代表居住品质的低层低密度住宅相对稀缺
5、铜山土地市场分析
铜山现处于政府重点开发片区，07年上半年成交2块宗地，用地性质为居住及旅馆；现有5块06年挂牌但未拍出的土地，其用地性质也是居住。
与本案相邻的泉山·森林海地块（总建120万方），都属于大体量地块；铜山新区土地市场遵循了徐州市总体规划的发展方向，出让地块大，单价相对较低，吸引资金向本区域的投入，带动了铜山片区房地产的快速健康发展。
6、小结
07年徐州市土地供应量比较充足，成交量、成交金额与去年同期相比都有很大程度的提高，平均土地楼面价格却较去年同期下降了24%；
徐州市确定了整个城市向东、向南的发展方向，并加大了对新区的发展力度；
06年房价涨幅过快，政府通过降低土地价格来宏观调控房地产市场；
大体量发展趋势明显，对周边新区的开发，将加大投入基础设施建设，提供足够的住宅供应量，以满足“十一五规划”中提出的徐州市人口发展规模；
07年地块容积率提高幅度很大，将来市场上小高层、高层比重增加，会造成低层住宅的稀缺。
四、项目核心竞争市场分析
本项目总建筑面积超过五十万米，预计年消化量在10～15万以上。
项目行政上隶属于铜山新区，实际位于铜山新区中心区西部的独龙片区，项目周边配套目前较为缺乏。
因此在去化必然不能以铜山新区的原有居住者为主，而要将客群扩大至全市范围。
当然在客群扩大的同时必然导致竞争对手的扩大。
在此我们将项目的竞争对手分为两个级别：
距离项目较近的核心竞争区域和与项目有一定距离，但在客群选择度上较为接近的延展竞争区域。
1、核心竞争区域圈定
南三环路以南、中山南路南延线以东、北京路以西围合而成的类矩形区域。
其中包括泉山板块和铜山板块两个相对集中区域。
圈定该核心竞争区域主要考虑区域主要客群以徐州南部区域（包括铜山新区）为主，项目作为区域内大盘将不可避免与该范围内的众多项目产生竞争关系。
2、核心区域特征分析
1）自然景观优越，城市绿肺
区域内以山景为主，泉山森林公园是国家级森林公园，自然植被茂密，景色优美，是徐州最高的山体，著名的休闲游玩胜地。
泉山周边还分布有洞山、龙腰山、圭山等小山体，和泉山连绵成一片，成为城市的绿肺，可以吸收城市的污染，改善周边环境质量，该地区具备开发高端物业的景观条件。
2）政府规划定位独龙片区为高尚文教居住区
徐州市“十一五规划”中明确定位该区的独龙片区为徐州市唯一一个高尚文教居住区，这一规划法规的出台，使本案具备了开发高端文教居住区的规划条件；
3）大盘开发为主，销售速度较快，整体去化良好
目前徐州土地供应，单幅土地面积逐步增大，房产开发逐渐进入大盘时代，同时房地产的发展，也由城市中心区向城市周边发展；各项目内物业种类丰富，拥有联排、叠加、双拼别墅、多层、小高层的综合项目众多，不可避免的带来楼盘品质提升的困难。
泉山美墅０５年底开盘至今约去化了１３万㎡，山水华美０６年５月至今去化了约１０万㎡，中川御苑０６年１２月至今已经消化了３万㎡平方左右，上院０６年９月至今去化约在１万方左右，久隆凤凰城也进入尾盘阶段，从楼盘的去化量分析可以看出，目前本区域内楼盘的去化速度较快，特别是０６年下半年以来去化速度稳步增长，今年下半年，多数楼盘进入尾盘，整体去化良好。
4）近阶段区域市场高端物业反映良好
永嘉太阳城，借坡地景观优势全力打造城市首席花园洋房；泉山美墅借助于泉山森林公园致力于城中别墅的开发；山水华美更是以“后来居上”之势加冕城市中产阶层。
目前该区域的在售楼盘主要是以多层、花园洋房为主，兼顾别墅、高层和小高层。
随着区域价值提升及别墅物业的成功开发，区域市场的高端吸引力将充分释放
3、核心区域客群分析
该区域位于目前城市规划发展方向上，环境优美，地理位置优越，依云龙湖靠泉山；目前已经有较多楼盘在此推出，吸引了该区以及周边地区的消费群体。
目前本区域的客群主要是原南区居民、当地企业职工、院校教职员工、个体私企老板以及部分徐州市区及周边地区的消费客群。
原南区居民选择来此区域置业购房是习惯了在当地的生活习惯和周边的配套设施，而其他大多客户基本上是被该区域良好的自然资源条件和丰富的人文景观资源所吸引；
整个区域的物业形态向高端物业方向发展，区域内众多楼盘以向联排、叠加及别墅方向发展，这也与整个区域良好的自然资源条件有关，来此置业的客户都是具有一定素质修养的都市中上层人士，因此本案的消费客群定位为整个徐州市的上层中高端人群；
徐州市政府规划城市发展方向定位为向东、向南使该区域具有十分具有投资潜力，吸引了整个徐州市其他区域客群来此投资置业；
随着区域高端物业开发，区域客群层次呈现出整体上升趋势
4、核心竞争区域个案扫描
1）中新·泉山森林海
开发商
香港中新集团
项目地址
矿大南湖校区南1.5公里
建筑类型
花园洋房、叠加house
联排house、双拼别墅小高层
占地
1753亩
总建筑面积
120万㎡
容积率
0.834
绿地率
36%
开盘周期
4期
推盘节奏
一期东北角1-6号楼500套07年8月开盘，但6月21日已经开始认购。
现在以对大单位团购为主。
项目点评
价格
多层2600。
叠加3400
森林海位于矿大南湖校区南1.5公里，目前较为敏感的是，距新、老火葬场分别为3公里。
距市中心（参照物为古彭广场）10公里，交通道路还是比较理想的，一条中山南路延长段直达该项目，不过目前未通公交车，目前状况：
各类配套极不完善，交通不便（私家车例外），属于徐州边缘中的边缘，但是自然景观很好，有待区域的成熟。
销售情况
不详
主力户型
两房三房叠加
畅销户型
不详
主力面积
75120-130150
畅销面积
不详
2）久隆凤凰城领域
开发商
徐州久隆房地产开发公司
项目地址
铜山新区南部——铜山新区县政府西南方向，11路终点站对面
建筑类型
独栋别墅
占地
300亩
总建筑面积
10万平方
容积率
0．5
绿地率
50%
开盘周期
第4期
推盘节奏
07年5月26号开盘，第一批推出的29户以全部售完。
8-9月推出新一批房源。
项目点评
价格
均价6500
纯正的杭派别墅风格，建筑简洁大气、风格厚重、轮廓分明。
小区物业比较纯粹，规模较大，有直达市区的公交，周边商业配套不是很成熟，但小区内部配套还不错，学校、超市应有尽有。
车库和地下室全部为赠送。
200的面积比较适中，不过房子建得很是很密，没有真正做出独栋的感觉。
相比对面的中川御苑，销售要好得多
销售情况
前面的3期全部售完，领域为最后一期，5月26日29套。
半天售空
主力户型
独栋
畅销户型
独栋
主力面积
200-240
畅销面积
200
3）中川·御苑
开发商
徐州中川房地产开发有限公司
项目地址
铜山新区南部—铜山新区县政府西南方向，领域对面
建筑类型
中式古典联排别墅
占地
7.73公顷
总建筑面积
5.3万平方米
容积率
0.60
绿地率
35%
开盘周期
06年12月8日
推盘节奏
06年底开盘
项目点评
价格
3900
园区建筑外形融合中式院落民居风格，敦厚、沉静的大宅门及前庭，中有天井通透天地，后有现代式露台；人字屋顶、粉墙黛瓦，古式塔窗以及院墙，
销售情况
7栋共98户，销售65%
主力户型
全部联排
畅销户型
主力面积
210-230
畅销面积
210-230
4）泉山·美墅
开发商
徐州颐和房地产开发有限公司
项目地址
泉山区泉山森林公园东侧
建筑类型
多层、小高层公寓、叠拼、联排、双拼别墅
占地
160亩
总建筑面积
14万平方米
容积率
1．32
绿地率
36%
开盘周期
三期
推盘节奏
05年底一期开，06年10月2期开盘，06年底小高层开盘。
07年下半年还有最后40套推出
项目点评
价格
别墅5000元/平米，小高层：
3100元/平米。
小区为西班牙风格，内部配套:
VIP会所，网球场,，泉山区泉山森林公园东侧，共享了矿大本部附近小区的成熟配套，，立面为暖色调，为模仿南京香山美墅的经典之作，小区里有个很大的变电所，可能会有电磁辐射，小区东南有公墓。
销售情况
共900多户，05年底一期开盘，06年底小高层开盘，07年中基本售完。
主力户型
两室三室双拼
畅销户型
两室三室双拼
主力面积
100120160200
畅销面积
120200
5）山水华美
开发商
徐州华美房地产开发有限公司
项目地址
泉山区风华园南门三环南路南200米
建筑类型
高层、别墅
占地
130亩
总建筑面积
11万平方
容积率
1．24
绿地率
34%
开盘周期
一期
推盘节奏
06年5月开盘，07年10月准备清盘
项目点评
价格
公寓现均价3300，叠加5200，双拼7400
共712户，532户普通公寓，128户叠加，40户联排，12户双拼。
双拼面积在180-230。
销售情况
去年5月开盘，今年年底上房，销售80%左右
主力户型
两房三房
畅销户型
两房别墅
主力面积
96125200
畅销面积
125200
6）上院
开发商
徐州盛裕房地产
项目地址
泉山区南三环路（风华园对面往南30米）
建筑类型
叠加别墅、多层
占地
30亩
总建筑面积
25000平米
容积率
1．4
绿地率
35%
开盘周期
二期
推盘节奏
06年9月开盘
项目点评
价格
公寓3200均价，复式3500
销售情况远不如南面的山水华美。
销售情况
现在有100平的和180的复式
主力户型
两房三房复式
畅销户型
两房
主力面积
95100180
畅销面积
95
7）汉泉山庄
开发商
浙江同创集团
项目地址
铜山新区黄河路与华山路交叉口
建筑类型
联排别墅、叠加别墅
占地
1200亩
总建筑面积
41万㎡
容积率
绿地率
50%以上
开盘周期
推盘节奏
07年7月下旬推出140套
项目点评
价格
待定
同创·汉泉山庄别墅项目由浙江嘉兴同创房地产开发有限公司投资，徐州同创房地产开发有限公司建设。
该项目位于风景秀丽的铜山新区，中山南路延长段以东，泉山、洞山、龙山、鱼山四山环绕，距风景秀丽的云龙湖仅3公里。
汉泉山庄占地1200多亩，总建筑面积41万平方米，为大型纯别墅项目。
整个别墅区分为南北两区，北区为独立别墅区，南区为联体别墅区，绿化率高达50%以上。
之前一直为定向销售，不对外销售。
资料不详。
销售代理：
徐州裕金房产销售有限公司。
销售情况
主力户型
联排、叠加别墅
畅销户型
主力面积
229-346
畅销面积
五、项目延展竞争市场分析
作为徐州城市发展东拓南进重点之一南部区域本身就面临着与东部地区的强大竞争，作为南部区域内的本案自然也要将东区项目列为项目延展区域的主力竞争对手。
而随着北区的逐渐兴起以及中西部小体量的开发也会在一定层面上分流项目客户。
因此对于延展区域竞争的分析对于本案来说显得同样重要。
1、东部区域特征分析
1）生活配套完善，居住区发展成熟
东区整体发展起步较早，目前已经形成了十分成熟的居住小区，有比较成熟的民富园、民怡园、民祥园等老居住小区；周边配套设施齐全，有学校、大型超市、医院、娱乐场所……比较适合居住。
目前在首楼盘体量较大，有怡康家园、东方美地、绿地·世纪城等，其中绿地·世纪城为超级大盘；绿地·世纪城将承载起徐州旧城向新城迁移的重任，成为新城区的主要生活居住板块。
从根本上打破徐州东区的生活现状，全面提升区域板块的居住环境。
2）在售楼盘整体去化速度较快
由于周边配套完善，有成熟的居住小区，目前在售楼盘去化速度都比较快，绿地一期已经售磬，现已上房，二期销售火热；其他楼盘销售情况也都比较好，推出楼盘去化速度都比较快，整个区域内房地产发展稳健迅速。
3）市中心东移，提升发展空间
政府目前规划城市发展方向为向东和向南，东区位于城市重点发展方向上；政府重视，对该地区的发展带来美好前景；和平路东延工程建设给城区东部提供了巨大的发展机遇：
6000余亩土地、700万平方米商品房开发大布局也将在这里成为现实。
4）区域位置优，交通便利
该区交通便利，公交线路发达，到达市中心闹市区很方便；京沪高铁经过该地区，区域交通便利；徐州新城区建设为整个东区开发提供了一个强有力的推动引擎。
5）区域客群分析
东部客群主要以原东部地区居民为主，周边老小区内居民换置新房，以及一些工矿企业员工、学校老师和部队军人，其他区域内也会有部分人群到该区买房，来此购房的客户多数会选择多层住宅，对小高层和高层的抗性不是很高，也能够接受，来此置业主要看中的是该地区成熟的配套以及该区将来良好的发展前景。
东区规划看好以及重点项目的推出，使得该区域将成为项目区域外首要竞争区域
升级会员 