资产评估自考计算题资料.docx
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资产评估自考计算题资料
一、机器设备评估
（一）某企业1990年底从国外进口了一条生产线，进口合同中的FOB价格是l5万美元，2000年底对该生产线进行评估。
评估人员在询价过程中，了解到该型号的生产线已不再生产，取代它的是新型号的同类生产线，新生产线的报价是20万美元。
但评估人员了解到最近国内有一家企业刚购得该新型号生产线。
成交价为16万美元。
评估人员又了解到旧型号生产线的生产能力仅为新型号生产线的80％。
评估基准日人民币对美元的汇率为8.3∶1。
境外运杂费按FOB价格的5％计，保险费按FOB的0.5％计，关税税率为10％，增值税税率为17％。
银行手续费按CIF价格的0.8％计算，国内运杂费按（CIF价格+银行手续费）的3％计算。
安装调试费已包含在价格中，由厂方派人安装调试，不另付。
评估人员还了解到以下情况：
（1）经技术检测，该设备尚可使用5年；
（2）由于企业的产品在市场上长期供大于求，因此生产线利用率仅为80％，此种状况在评估基准日后将一直延续下去；
（3）该企业的所得税率为33％，企业所在行业的投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7。
要求：
（1）根据上述资料计算该生产线的重置成本；
（2）计算该生产线的实体性贬值额；
（3）计算该生产线的经济性贬值额；
（4）计算该生产线的评估值。
（计算结果以万元为单位）
解：
FOB=16×80%=12.8（万美元）
国外运杂费=12.8×5%=0.64（万美元）
保险费=12.8×0.5%=0.064（万美元）
CIF=（12.8+0.64+0.064）×8.3=112.08（万元）
关税=112.08×10%=11.21
增值税=（112.08+11.21）×17%=20.96
银行手续费=112.08×0.8%=0.09
国内运费=（112.08+0.09）×3%=3.39
重置成本=112.08+11.21+20.96+0.9+3.39=148.54（万元）
实际已用年限=10×80%=8（年）
实体性贬值率=
=61.54%
实质性贬值=148.54×61.54%=91.41（万元）
经济性贬值率=（1-0.80.7）×100%=14.46%
经济性贬值=（148.54-91.41）×14.46%=8.26（万元）
评估值=148.54-91.41-8.26=48.87（万元）
（二）被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。
评估人员经调查分析得到如下数据资料：
（1）从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；
（2）由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；
（3）该设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；
（4）该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％；
（5）经检测该设备尚可使用8年。
要求：
（1）计算该设备的重置成本；
（2）计算该设备的加权投资年限与成新率；
（3）计算该设备的功能性贬值额；
（4）计算该设备的经济性贬值额；
（5）计算该设备的评估值。
解：
重置成本=120×
+15×
=142.79（万元）
加权投资年限=
=3.78（年）
实际已用年限=3.78×60%=2.27（年）
成新率=
×100%=77.90%
实体贬值=142.79×（1-77.9%）=31.56（万元）
功能性增值=0.5×12×（1-25%）×
-8=24（万元）
经济性贬值率=（1-0.80.7））×100%=14.46%
贬值额=（142.79-31.56+24）×14.46%=19.55（万元）
评估值=142.79-31.56+24-19.55=115.68（万元）
（三）2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：
（1）A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。
（2）A设备经鉴定，尚可使用7年。
经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。
要求计算：
（1）A设备的重置成本；
（2）A设备的加权更新成本；
（3）A设备的加权投资年限；
（4）A设备的成新率。
（复利系数保留两位小数，年限保留一位小数）
解：
重置成本=20×（1+10%）10+5×（1+10%）5+3×（1+10%）2
=20×2.59+5×1.61+3×1.21=51.8+8.05+3.63=63.48（万元）
加权更新成本=51.8×10+8.05×5+3.63×2=565.51（万元）
加权投资年限=565.51÷63.48=8.9（年）或：
=8.9年
实际年限=8.9×90%=8（年）
成新率=
=46.67%
（四）被评估成套设备购建于1992年12月，帐面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。
经评估人员调查分析得到如下数据：
（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变；
（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
要求：
（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；
（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。
解：
重置成本=100×（1+10%）5+20=100×1.61+20=181（万元）
加权投资年限=
=9.45（年）
实际使用年限=9.45×80%=7.56（年）
成新率=
=39.81%
实体性贬值=181×（1-39.81%）=108.94（万元）
功能性贬值=0.2×12×（1-33%）×
-5=1.608×3.7908
=6.10（万元）
经济性贬值率=（1-0.80.7）×100%=14.46%
经济性贬值额=（181-108.94-6.1）×14.46%
=65.96×14.46%=9.54（万元）
设备评估值=181-108.94-6.1-9.54=56.42（万元）
（五）B设备5年前购置，账面价值为30万元。
评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。
经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为40万元。
评估人员从功能上鉴定：
B设备与新型设备生产能力之比约为0.8；B设备剩余使用年限为8年。
要求：
（1）估算B设备的重置成本。
（2）估算B设备的成新率。
（3）估算B设备的评估价值。
解：
重置成本=40×0.8=32（万元）
成新率=
=61.54%
评估值=32×61.54%=19.69（万元）
（六）评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：
（1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。
（2）经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。
（3）操作人员年均工资26000元；企业适用的所得税率为25％。
要求：
请帮助评估人员计算：
（1）该设备的年超额运营成本；
（2）该设备的年净超额运营成本；
（3）该设备的功能性贬值。
（计算结果以万元为单位，保留两位小数）
解：
（1）年超额运营成本：
2×26000+4000=56000元
（2）年超额运营成本净额=56000×（1-25％）=42000元
（3）功能性贬值=42000×（P/A,10%,3）=42000×2.487=104454元
（七）评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查了解。
具体情况如下：
（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；
（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。
（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：
若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。
估计调控政策对企业的影响会持续3年。
要求：
请帮助评估人员计算
（1）该生产线的经济性贬值率；
（2）该生产线的经济性贬值额。
（计算结果以元为单位，取整数）
解：
1）经济性贬值率=[1-（800÷1000）0。
6×100%=12.53%（4分）
（2）年收益净损失额=100×1000×（1-25%）＝75000元（3分）
经济性贬值额＝75000×（P／A，10%，3）=186518元（3分）
（八）被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。
2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2％，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用（包括因调换而造成的停产损失）约2万元。
评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106％，2000年的定基物价指数为108％，2008年的定基物价指数为118％。
要求：
（1）计算被评估设备的重置成本；
（2）计算该设备的有形损耗（或成新率）及评估值。
（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）
解：
重置成本=200118%106%+15118%108%=222.64+16.39=239.03（万元）
加权投资年限=（10222.64+816.39）239.03=9.86（年）
可修复的实体性贬值=7（万元）
不可修复的实体性贬值=239.03（1-2%）9.86（9.86+10）=116.299（万元）
实体性贬值率=（7+116.299）239.03100%=51.58%
设备评估值=239.03（1-51.58%）=115.74（万元）
（九）被评估设备是于2004年1月1日进口的大型设备，账面原值为人民币2219.38万元，其中以美元支付的设备购置款（离岸价）折合人民币1500万元，境外运输及保险费占离岸价的1.5％，设备进口时的关税税率为17％，增值税率为17％，银行手续费为到岸价的1％，国内运杂费为人民币20万元，安装及配套费用共计人民币100万元，进口时美元与人民币的汇率为1∶8.2，评估基准日为2008年1月1日。
评估人员在评估中了解到，设备生产国同类设备在4年中价格上升了5％，境外运输及保险费仍为离岸价的1.5％，评估基准日该设备的进口关税税率下降至10％，增值税率仍为17％，银行手续费率也未发生变化。
对国内调查得知，4年中各种费用物价指数均发生了较大变化，其中安装配套费用2004年1月1日的定基物价指数为108％，2008年1月1目的定基物价指数为116％，运杂费用价格指数自2004年起均在上一年的基础上递增1％。
经对设备情况调查鉴定得知，该设备与现有同类新设备相比，每年增加运营成本20万元，今后该设备若保持100％的利用率，则尚可使用12年。
评估基准日美元对人民币的汇率为1∶7，企业所在行业的正常投资回报率为10％，企业所得税率为25％。
要求：
（1）计算该设备的重置成本；
（2）计算该设备的评估值。
（计算结果以“万元"为单位，保留两位小数）
：
二、房地产评估
（一）某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。
要求：
试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。
（计算结果以元为单位，取整）
解：
总收入44000×12=528000（元）
总费用：
税金=528000×18%=95040（元）
管理费=528000×2.5%=13200（元）
租金损失=44000÷2=22000（元）
维持费=528000×5%=26400（元）
保险费=12000（元）
合计=168640（元）
总收益=528000-168640=359360（元）
土地纯收益=3800×500×8%=152000（元）
房屋纯收益=359360-152000=207360（元）
i=10%+
=12.5%
房屋价值=207360×
=1646252（元）
（二）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积3500平方米。
该房地产的土地部分于1998年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1100元，土地使用权年限为50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为700元，经济使用年限为60年。
现在要评估该房地产2003年12月1日的价值。
经过调查，2003年12月1日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米1200元；同类建筑的造价为每平方米750元。
假定建筑物的残值为零，土地资产的折现率为8%，试估算该房地产2003年12月1日的价值。
（以万元为单位，小数点后保留两位）
解：
建筑物重置成本=750×3500=2625000（元）
成新率=
=93.75%
建筑物评估值=2625000×93.75%=2460938（元）
土地价值=1200×1000=1200000（元）
房地产价值=2460937.5＋1200000=3660938（元）
（三）有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：
宗地
成交价（元/M2）
交易时间
交易
情况
区域
因素
个别
因素
容积率
剩余
年限
待估宗地
2006年2月
0
0
0
1.7
50年
A
5150
2005年2月
0
0
-1%
1.6
45年
B
6700
2005年8月
0
+2%
0
1.9
50年
C
5550
2005年12月
-2%
0
-1%
1.6
45年
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。
经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。
（计算结果以元为单位，取整）
解：
A修正值=5150×（1+1%）12×
×
×
=5150×1.1268×
×
×1.0198=6327元/㎡
B修正值=6700×（1+1%）6×
×
=6700×1.0615×
×
=6279元/㎡
C修正值=5550×（1+1%）2×
×
×
×
=5550×（1+1%）2×
×
×
×1.0198=6299元/㎡
宗地单价=（6327+6279+6299）÷3=6302元/㎡
宗地总价=40000×6302=252080000（元）
（四）某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为2000平方米，并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，建筑面积8000平方米，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4500元，现用于出租，每年实收租金为800万元。
据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。
试根据上述资料评估该宗地2005年1月的价格（计算结果以元为单位，取整数）
解：
1．总收入=8000×90×12×（1－10%）=7776000（万元）
2．总费用
管理费=7776000×2.5%=194400（万元）
维修费=8000×4500×1.5%=540000（元）
税金=7776000×18%=1399680（元）
保险费=8000×4500×0.2%=72000（元）
折旧费=
=750000（元）
合计=2956080（元）
总收益=7776000-2956080=4819920（元）
房屋纯收益=（8000×4500-750000×2）×8%=2760000（元）
土地纯收益=4819920-2760000=2059920（元）
地价=2059920×
-46=2059920×15.517=31963779（元）
（五）有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：
宗地
成交价（元/M2）
交易时间
交易情况
区域因素
个别因素
容积率
剩余年限
待估宗地
2004年1月
0
0
0
1.7
45年
A
2150
2003年1月
-1%
0
-1%
1.6
40年
B
2400
2003年1月
0
+2%
0
1.8
45年
C
2100
2002年1月
-2%
0
-1%
1.6
40年
表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，该城市从2000年到2004年每年地价上升1％，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格（计算结果以元为单位，取整数）
解：
A修正值=2150×
×
×
×
×
=2150×1.01×1.01×1.01×1.03×1.02=2326元/㎡
B修正值=2400×
×
×
=2311元/㎡
C修正值=2100×
×
×
×
×
=2100×1.02×1.02×1.01×1.03×1.02=2318元/㎡
宗地评估值=（2326+2311+2318）÷3=2318/㎡
（六）某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。
据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。
试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）
解：
（1）年总收入=120×12×24000×（1-8％）=31,795,2007元
（2）年总费用=31,795,200×（2．5％+18％）+4800×24000×（1.5%+0.2%）=8,476,416元
（3）年总收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元
（4）建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2,400,000元/年
（5）建筑物现值=4800×24000-2,400,000×2=110,400,000元
（6）建筑物纯收益=110,400,000×（10％+1÷46）=13,440,000元
（7）土地纯收益=31,795,200-13,440,000=18,355,200元
（8）土地总价=18,355,200×[1-1÷（1+8％）46]÷8％=222,784,566元
（9）土地单价=222,784,566÷6000=37,131元/平方米
（10）土地单价（楼面价）=222,784,566÷24000=9,283元／平方米
（七）待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。
2006年底对该建筑物进行评估。
假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
要求：
（1）估算该建筑物的重置成本；
（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；（3）估算该建筑物2006年底的价格。
（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）
解：
（1）综合价格指数＝（1+1.7%）×（1+0.7%）×（1-1.2%）×（1+0.8%）×（1+1.2%）×（1+0.5%）＝1.037（2分）
重置成本=500×1.037=518.5万元（1分）
（2）年限成新率=（60-6）÷60×100%=90%（2分）打分法成新率=（90×0.8+80×0.1+80×0.1）÷100×100%=88%（2分）
成新率＝（90%+88%）÷2=89%（1分）
（3）评估值=518.5×89%=461.47万元（2分）
（八）待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。
2009年8月出售，求取公平市场价格。
估价方法采用假设开发法。
设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。
预计共需2年时间完成（到2011年8月），第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。
总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。
假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。
要求：
（1）以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；
（2）计算该时点的总建筑费；
（3）计算该时点的专业费；
（4）计算该时点的税费；
（5）计算该时点的利润和地价。
（计算结果以“元”为单位，取整）
（提示公式：
地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费）
解：
专业费用=9187600×6%=551256（元）
税费=26444800×5%=1322240（元）
利润=（地价+建筑费用+专业费用）×20%
=（地价×20%）+（9187600+551276）×20%
=（地价×20%）+1947771
地价=26444800－9187600－551276－1322240－（地价×20%）－1947771
地价=13435913÷1.2=11196594（元）
单位地价=11196594÷2000=5598.3（元）
利润=19477
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