XXX县添韵住宅小区一期工程项目申请报告.docx

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XXX县添韵住宅小区一期工程项目申请报告

东光县恒昌房地产开发有限责任公司

开发东光县“添韵”住宅小区一期工程

项目申请报告

第一章申报单位及项目概况

1.1项目申报单位概况：

东光县恒昌房地产开发有限责任公司成立于2003年3月，注册资金505万元，公司资质为4级。

公司的经营范围为房地产开发。

公司现设有营销策划部、市场调研部、综合管理部、财务部、工程部、房地产交易部、物业管理部等多个职能部门。

公司一贯重视知识创新和人才发展，培养了一支学历高、能力强、经验丰富的高素质队伍，现有员工36人，大中专学历以上占95%，其中有职称者19名，占员工总数的60%，高级工程师一名，中级工程师九名，助理工程师两名，电工师一名，预算师一名，会计师两名，会计员两名，经济师一名。

自公司成立以来，始终倡导现代化家居观念、传播现代居住文明、创新时代生活空间的指导思想，秉承“质量为生命，客户为上帝、服务为发展”的经营理念。

使公司在激烈的房地产开发市场竞争中不断得到发展、壮大和完善。

成功总结了一套适合自身发展、适合本地区特点的成功经验，从而成为东光县颇具竞争力的房地产开发企业。

雄厚的经济实力，具有极强凝聚力、开拓性、前瞻性的领导集体，高素质的技术骨干队伍，使公司在怡欣家园住宅楼建设项目中取得了巨大的成功，从2005年三月开工建设，一期工程已售完，二期工程五栋楼于2006年11月15日正式交工，入住率已经达到95%。

恒昌房地产始终把创新视为企业发展的源动力。

唯有不断创新，企业才会拥有旺盛的活力。

创新是“朝气”的具体表现，更是“可靠”的智慧源泉。

创新是企业长盛不衰的灵魂，是引领时代，启迪未来的远见卓识，是前进永无止境的绵绵动力。

真正的领先者从不满足于过去，企业每时每刻都在推陈出新，不懈追求理想。

创新已经深深融入旺佳房地产的灵魂之中，使公司在复杂多变的市场环境里永远处于不败之地。

企业以变应变，不断优化组织机构，适应形势的发展。

员工思维大胆活跃，每时每刻都在推陈出新，追求理想。

我们的产品将世界文明的最新精华运用于本土产品，打造始终领先的房地产典范。

预知客户未来的服务需求，产品价值由此延伸。

恒昌房地产开发有限公司是富有朝气、勇于创新、高效务实的集体！

是为理想而坚持的团队！

力求每一件产品都能成为传承当代文明的百年经典。

也坚信自己的企业会成为见证历史的百年企业。

1.2项目概况。

1.2.1项目的建设背景

随着经济的飞速发展，人们的生活水平得到了很大的改善，人们对物质生活和精神生活的要求不断提高，对房子的需求不再停留在住的下、住的开的水平上，而是要求更宽敞，更舒适、健康、环保、以及完善的物业管理。

原来旧的住房格局已经不适应人们的心理需求，弃旧换新是许多人的梦想，房地产贷款的政策帮助人们美梦成真。

一些百姓手中存有部分现金，在负利率时代人们一直在寻求保值渠道，股市债市低迷、众多投资者为手中闲余资金急寻一个非常合适的出口，在房地产不断升值的情况下，房地产对这些人产生了极大的诱惑力，虽然面临着宏观调控带来的不小压力，全国房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制，但由于人们对住房的需求量依然很大，再加上土地的供应吃紧，直接影响房地产价格的预期，因此东光县房地产价格保持了稳中缓升的走势。

改善需求、新增需求、投资需求并列为住宅三大需求。

因富裕农民进城居住及经商需求有所增加，而且市民换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源。

由此可见，市场需求估计会有强劲的后劲。

虽然政策上还有些不确定性，例如国家可能出台一些限制消费的措施，但为了避免市场的大起大落，估计力度不会太大。

主要是中国的房地产欠账实在太多了。

整个计划经济时代，基本上没有多少好房子。

从1998年开始房改，到现在才几年时间，也不可能完全满足需求。

现在很多城市，尤其是二、三线城市的房地产很火，需求很强烈。

加息无论对购房人还是开发商影响都不大，不会对房地产需求造成太大的影响。

以后估计还得继续加息，但幅度也不可能太大，对房地产影响始终有限。

本次开发的“添韵”住宅小区工程，是根据沧州市城中村改造实施办法和东光县旧城改造的实施意见，为了盘活城区土地存量资源，优化城区空间布局，落实完善城区规划，改善居（村）民生活环境，提升县城品位，改善城区形象的结果。

东光县城跃进渠南侧共有居民81户，房屋低矮破旧，院落低洼，排水不畅，居住环境差，居民强烈要求拆除平房，建设新楼房，根据东纪【2006】2号书记办公会议纪要要求，在县平改楼办公室的组织下，经各方业主一致同意，该公司决定对该块平房区，分期分批进行改造。

1.2.2项目拟建地点

拟建项目位于东光县城跃进渠南。

周围市政设施齐全，交通便利，环境整洁。

拟建设用地地势基本平坦。

1.2.3主要建设内容和规模

本项目改造范围为：

项目位于东光县跃进渠南，占地0.5098公顷，合7.647亩，5098平方米。

建设内容：

本项目一期计划占地5098平方米，约合7.647亩，总建筑面积13690平方米。

其中：

楼房面积13190平方米，公建面积500平方米，计划建设六层砖混结构的住宅楼三栋（带地上储藏间），同时做好小区内绿化、美化、亮化及道路硬化，小区内设有休闲娱乐设施等。

建设规模:

总体项目全部建成后，总建筑面积30500平方米，共拆迁平房81户。

其中一期建成后，建筑面积13690平方米，可容纳住户132户。

一期主要指标：

1、总占地0.5098×15×666.67=5098平方米；

2、住宅占地面积2198平方米；（3栋楼，每栋6层）

3、公建占地面积500平方米；（公建面积500平方米）

4、道路占地面积600平方米；

5、绿地占地面积1800平方米；

6、总建筑面积13690平方米；

7、其中：

住宅13190平方米；

其中：

公建面积500平方米；

8、容积率：

2.69

9、绿地率35.3%

10、建筑密度52.92%

1.2.4项目实施进度

本项目建设期拟定为15个月。

从2007年9月到2008年11月。

1.2.5产品和工程技术方案

1.2.5.1项目产品:

经济型住房

1.2.5.2工程技术总体方案的确定

添韵”住宅小区坚持“以人为本”为中心，以“融中西建筑文化之精粹，开现代家居园林之先河”为基点，经历了“从简单绿化向园林艺术化突破、从小区氛围不讲究艺术向人文环境艺术化突破”的不断演进、提升，形成了独特的自然、艺术、亲和、历史四大规划、设计、开发原则，立志要让建筑的文化价值在历史长河中熠熠闪光。

“添韵”住宅小区的开发理念概括为：

即“以人为本”，传承东方居住理念，深层次满足当代人安居生活需求，营造独特家居文化氛围。

1.2.5.2.1设计采用的主要规范、规程：

《住宅设计规范》GB50096-1999

《民用建筑设计通则》JGJ37-87

《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001

《工程建设标准强制性条文》（2002年版）

《中华人民共和国城市规划法》

《民用建筑节能设计标准》JGJ26—95

《民用建筑照明设计标准》GBJ133-90

《砌体结构设计规范》GB50003-2001

《民用建筑隔声设计规程》DB13（J）-2000（省标）

《民用建筑隔声设计规范》DBJ118-88

《屋顶工程技术规范》GBJ108-87

《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98

《建筑设计防火规范》GB-J16-87

《民用建筑热工设计规范》GB50176-93

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001

1.2.5.2.2建筑设计方案

建筑的户型设计完全符合人体工程学及环境心理学尺度,所有户型都能达到南北通透、对流通风，小进深，符合采光系数和对健康住宅设计的要求。

南向三面采光外飘窗，满足日照需要，实用厨房，面宽3米，完全可以做到餐厨一体化，与厨房连接的生活阳台配有上下水，可作为独立洗衣间，隔离干湿，方便使用。

功能完备，动静分明。

根据1999年11月10日河北省人民政府、省军区〔1999〕第20号令《河北省结合民用建筑修建防空地下室管理规定》，本工程防空为六级防空工程，住宅楼建有地下室。

小区道路及场地设计必须符合残疾人无障碍通行要求，交通组织应避免扰民。

小区管网应合理规划，统一布置，统一施工，地下铺设，并积极采用共沟技术。

建筑小区的硬质景观设计应突出观赏性和趣味性，体量和尺寸适宜，少而精，标志设计应简洁醒目，照明设计应营造安静优雅的生活气氛。

预制混凝土异型步砖道，用于人行道和居民活动场地铺装有较好的透气性和透水性能，便于行走，同时可使铺装场地土壤的水气状况满足植物根系生长的需要，减少地表径流。

1.2.5.2.3结构设计

设计依据

1、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002

2、《建筑抗震设计规范》GB50011—2001

3、《建筑结构荷载设计规范》GB50010—2002

4、《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002

5、《中国地震动参数区划图》GB18306—2001

本工程采用砖混结构，楼高6层。

物业用房为平房，楼板全部现浇，底层及顶层用聚氨脂做好保温隔热处理，门窗密闭性满足III级，玻璃采用中空玻璃，本工程属二级耐久年限（50-100年）；二级耐火等级；抗震设防烈度7度，屋面防水等级二级。

1.2.5.2.4供热

《采暖通风与空气调节设计规范》提供的相关的气象资料。

气象资料：

采暖室外计算温度-9℃

冬季通风室外计算温度-4℃

夏季空气调节室外计算干球温度34.8℃

夏季空气调节室外计算湿球温度26.8℃

冬季空气调节室外计算相对温度55%

夏季空气调节室外计算日平均温度29.6℃

夏季通风室外计算相对温度62%

冬季室外风速3.2m/s

夏季室外风速2.1m/s

冬季大气压力1024.7hpa

夏季大气压力1002.6hpa

供热管道的线路布置与总图规划统筹考虑，力求简捷。

管道敷设方式采用地沟敷设，以保证小区的美观，小区采暖方式，采用地暖，取暖用水经循环后回注地下，不外排。

1.2.5.2.5配电系统

小区内各用电设备由小区内变电站供给，照明采用插接式母线树干式供电，照明和动力设备电压采用220V/380V，采用电缆线路敷设在有砖砌沟邦而无沟底的电缆沟中，采用直埋方式。

1.2.5.2.6通讯

随着信息化的发展，该项目应积极建设网络信息系统，宽带入室。

防盗门可视对讲。

1.2.6投资规模和资金筹措方案

1.2.6.1投资规模

本项目总投资1090万元，全部自筹。

（详见总投资估算表）。

1.2.6.1.1投资估算依据

1.估算参考河北省1999年《概算定额》、《取费标准》及有关规定。

2.近期的沧州市工程造价信息。

3.类似工程造价指标。

4.市场询价及价格分析。

1.2.6.1.2投资估算内容

1.建安工程包括土建工程、给排水工程、采暖工程、消防、电气工程及室外配套工程。

2.建设工程其它费包括：

土地费用、前期咨询、环评费、勘察费、设计费、审图费、工程招投标费、工程监理费、工程质量监督费、墙改基金、市政配套费等。

3.预备费：

基本预备费，涨价预备费。

4.环境设施设计建造费（包括道路工程、区域照明、院内绿化等室外工程）

1.2.6.1.3费用估算

本项目总建筑面积：

13690平方米，总投资1090万元，其中工程费835.10万元，其他费用203万元，预备费用51.90万元。

详见下表

总投资估算表

单位：

万元

序号

项目名称

数量

基价

费用（万元）

一

工程费用

13690㎡

835.10

1

主体工程

13190㎡

600元/㎡

791.40

1.1

6.5层砖混住宅

13190㎡

600元/㎡

791.40

2

公建工程

500㎡

28.50

2.1

物业办公室

50㎡

500元/㎡

2.50

2.2

锅炉房

100㎡

600元/㎡

6.00

2.3

警卫室

50㎡

500元/㎡

2.50

2.4

洗浴中心

250㎡

600元/㎡

15.00

2.5

公厕

50㎡

500元/㎡

2.50

3

室外配套工程

15.20

3.1

道路硬化

600㎡

7.20

3.2

院内绿化

1800㎡

8.00

二

其它费用

202.99

1

土地费用

7.647亩

17万元/亩

130.00

2

前期工作咨询费

1.00

3

环境影响评价费

1.50

4

工程勘察费

13190㎡

5元/㎡

15.00

5

工程设计费

13190㎡

12元/㎡

15.83

6

施工图审查费

设计*8%

1.27

7

工程监理费

1.20%

10.02

8

工程招投标费

0.25%

2.09

9

工程质量监督

0.07%

0.58

10

市政配套设施费

13190㎡

10元/㎡

13.19

11

墙体材料基金

13190㎡

5元/㎡

6.60

12

其他费用

5.92

三

预备费

51.90

1

基本预备费

51.90

2

涨价预备费

四

合计

1090.00

1.2.6.2资金筹措方案

本项目总投资1090万元，全部由企业自筹。

1.2.7组织机构与人力资源配置

为保证项目的顺利实施，公司调集企划部、工程部、财务部、销售部、物业管理部得力人员，全力营造团结、向上、富有活力、和谐一致的运营机制，组织机构设置如下：

该项目将在不同时期，派遣相关人员介入项目的建设，预计将有20人参与项目的筹划及建设工作。

1.2.8招投标

1.2.8.1依据

1、《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日）（第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）。

第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：

（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

3、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（2000年5月1日）（国家计委令第3号）。

4、《工程建设项目施工招标投标办法》（2002年3月8日）（国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局第30号）。

5、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（2003年6月12日）（国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局、广电总局第2号）。

6、[河北省实施《中华人民共和国招标投标法》办法]（2001年9月27日）（河北省第九届人大常委会第二十三次会议通过）。

1.2.8.2招标投标形式：

工程采取公开招标投标方式。

1.2.8.3招标投标内容：

工程勘察设计、工程施工和工程监理招标。

本项目勘察、设计、施工、监理、均采用公开招标方式，全部委托有资质的招标代理机构实施；重要材料采购采用公开招标方式，自行招标。

招投标范围为3栋住宅楼，标段待定。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

2.1发展规划分析

国家制定的“国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确提出，发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。

按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。

完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。

规范物业管理行为，提高市场化程度。

沧州市服务业发展“十一五”规划中，也明确指出居住服务要以深化改革、扩大需求，改善供给、搞活流通、增加信贷为重点，加快产业化发展步伐，房地产业增加值年均增长15%左右。

加强一级市场调控，大力发展以普通住宅和经济适用房为主的城镇住宅供应体系，不断优化结构，增加供给。

进一步激活二级市场。

完善各级房屋交易市场功能，实现住宅买卖、交换、抵押、评估一条龙服务。

发展住房消贷和住房保险，完善个人住房融资机制。

规范和加强物业管理，大力推进房地产开发和物业管理的分业经营。

东光县制定的国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中也明确提出，繁荣房地产市场，坚持开发与改造相结合，抓好育东小区等房地产开发工程，每年新增建筑面积15万平方米以上。

由此可见，本项目符合国家的发展规划和区域发展规划。

2.2产业政策分析。

发展普通住宅是建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体系的重要组成部分，也是当前培育住房市场、启动住房消费的重要举措。

虽然温家宝副总理早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议讲话中就指出：

“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。

这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。

一方面，中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现人民生活达到小康的重要条件。

另一方面，发展经济适用住房又可以增加有效需求，带动经济增长，不会形成房地产热，符合经济发展总的要求。

要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。

”但是在发展经济适用房的同时,大力发展普通住宅也是搞好搞好房地产市场的好办法,市场的调节作用仍然是拉动当地经济的强力发展的动力。

国发[1998]23号文件发布以来，各地加大了经济适用住房建设力度，加快建立新的住房供应体系步伐，取得了明显成效，绝大多数地方经济适用住房已经成为住房供应的主渠道。

虽然经济适用住房的发展有效地解决了城镇中低收入家庭的住房问题，平抑过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了一定的作用，但房地产市场的规范化运作仍离不开普通住宅的开发与上市，只有平衡好经济适用房与普通住宅开发的比例，才能真正带动相关行业的大力发展，并拉动本地经济较快发展。

另外，国家发展改革委第40号令公布的产业政策目录中，对别墅类房地产开发项目予以限制，对普通的住宅开发项目没有限制。

由此可见，本项目的建设是符合国家产业政策的，是国家提倡的。

2.3行业政策分析

2.3.1行业准入分析

本项目由东光县恒昌房地产开发有限责任承担，该公司开发资质为房地产资质4级，此次开发的房地产面积仅为13690平方米，并且公司技术力量雄厚，人员素质较高，具有开发实力。

因此说本项目具备了房地产开发行业准入标准。

2.3.2县政府房地产开发政策

本项目根据沧州市城中村改造实施办法和东光县旧城改造的实施意见，为了盘活城区土地存量资源，优化城区空间布局，落实完善城区规划，改善居（村）民生活环境，提升县城品位，改善城区形象，对跃进渠南侧的81户平房改建成新楼房。

本项目属于平改楼项目，现在东光县城区多处小区居民居住的仍旧是上世纪60年代和70年代修建的质量低劣的平房，地势洼，低矮潮湿，每逢雨季，房屋漏水，积水难以排出，居住条件很差，广大居民强烈要求改善居住条件。

为此，县政府专门成立了平改楼领导小组，由一名常务副县长任组长，有关部门一把手为成员，并在各项收费政策上给予优惠，大力支持平改楼项目建设，以节约土地资源，改善居民居住条件，美化县城形象。

因此,本项目的建设是符合行业准入标准的,也是符合国计民生要求的，因此是势在必行的。

第三章资源开发及综合利用分析

3.1资源开发方案及资源利用方案。

本项目不是资源开发类项目，项目所需原材料虽然为沙子、水泥等建筑材料，但主要采取购买方式，项目建设期用水量不是很大，建成后居民供水由东光县统一供排水。

因此不会对地表（下）水等其它资源造成什么不利影响。

3.2资源节约措施。

本项目为房地产项目，建设过程主要是建材消耗，施工期间注意并做到建筑节材，采取有效的节约措施，节约利用，节省资源。

项目建成后，主要是居民用水、用电，对居住区居民进行节约资源知识培训，提高居民的节能意识。

为构建和谐小区、和谐社会做出应有的贡献。

本项目符合资源节约和有效利用的相关要求。

第四章节能方案分析

4.1用能标准和节能规范

拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范主要有：

《中华人民共和国节约能源法》

《民用建筑热工设计规范》GB5017-93

《民用建筑节能设计标准》JGJ26—95

《民用建筑照明设计标准》GBJ133-90

《节能监测技术通则》（GB/T15316）

《设备热效率计算通则》GB/T2588-2000）

《综合能耗计量与测试导则》（GB/T6422-1986）

4.2能耗状况和能耗指标分析

本项目为房地产项目，建设过程主要是建材消耗，施工期间注意并做到建筑节材，采取有效的节约措施，节约利用，节省资源。

项目建成后，主要是居民用水、用电，项目建成后，可容纳居民102户。

电：

由当地供电局供给，年约需用电10万度。

项目总装机容量为100KWH，常用容量为100KWH。

水：

项目用水由县市政供水管网直接供给，年用水量约10000立方。

排水：

项目生活用水日排放量为18吨，经化粪池后直接排入县城排水系统。

项目建成后年煤消耗量约为300吨，主要为冬季供暖用。

项目能源用量一览表

序号

项目名称

单位

月用量

年用量

备注

1

水

吨

833.33

10000

绿化用水300吨

2

电

Kwh

8333.33

100000

3

煤

吨

300

项目能源利用效果分析

该项目为房地产项目，所有能源消耗均为生活所需，能源消耗水平为当地平均水平，通过以上数据的分析,认为该项目单位能耗较低。

4.3节能措施和节能效果分析

4.3.1节能措施

本项目所使用能源主要是电和水。

项目单位能耗较低。

主要措施：

重视建筑节能设计，强制执行有关建筑节能技术标准，在保证室内热环境及卫生标准的前提下，做好建筑采暖以及采光照明系统节能设计，提高建筑物的保温、隔热性能，充分利用自然采光和自然通风的能力，确保单位建筑面积能耗达标。

1、积极推广使用新型建筑材料。

大幅度减少使用实心粘土砖，积极采用能耗低的空心粘土砖、空心砌块、粉煤灰制品、加气混凝土。

积极开发、利用发泡聚本乙烯、岩棉、玻璃棉、膨胀珍珠岩及各种高效保温材料。

改革传统外墙和屋面，因地制宜地推广保温性能好的围护结构，发展节能型墙体和屋面，重点推广外保温墙体，采用合理的窗墙比及建筑体型。

大力推广节能型门窗、门窗密封条及热反射保温隔热窗帘等。

提高建筑物保温、隔热和气密性能。

2、优先采用节能型采暖、给排水及采光照明系统。

加强管道保温，改善供热系统的水力平衡，提高其运行效率和自动化程度，充分利用自然光，积极发展高效、长寿节能光源和灯具。

3、建筑群的规划设计，单体的平、立面设计和门窗的设置考虑冬季利用日照并避开主导风向，夏季利用凉爽时段的自然通风。

建筑物的朝向采用南北或接近南北，主要房间避免夏季受冻、西向日晒。

4、建筑物的平、立面不出现过多的凹凸，窗墙比符合表4-1的规定，维护结构传热系数符合表4-2的规定，宿舍建筑物的体形系数符合表4-3的规定。

表4-1住宅楼建筑窗墙比

地区分类

建筑层数

3层

6层

寒冷地区

南

0.328

0.502

东西

0.032

0.298

北

0.15

0.304

表4-2住宅楼围护结构传热系数

围护结构部位

传热系数KW/（m2·K）

轻钢、木结构、轻质墙板等围护结构

重质围护结