小区物业验收方案.docx
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小区物业验收方案
XX·小区
物业接管验收方案
二0一0年九月
《接管验收方案》………………………………………………02
《物业接管验收程序》…………………………………………07
《物业接管验收标准及方法》…………………………………09
《承接查验移交资料清单》……………………………………15
《共用部位、公用设施设备承接查验表》……………………20
《共用设备设施检查整改记录表》……………………………24
《分项配套工程质量验收记录》………………………………25
《消防系统检查表》……………………………………………26
《绿化工程承接查验表》………………………………………27
《资料接管验收遗留问题登记表》……………………………28
《资料接管验收遗留问题整改表》……………………………29
《物业承接查验重大缺陷记录表》……………………………30
《承接查验问题整改项目表》…………………………………31
《机电设施/设备移交单》………………………………………32
《房屋本体现状接管验收单》…………………………………33
《房屋本体接管验收问题登记表》……………………………34
《房屋本体接管验收问题整改表》……………………………35
接管验收方案
一、成立物业接管小组
组长：
XXX；
副组长：
XXX；
下设三个分小组：
1、文件资料接管小组
责任人：
管理处经理、客户服务组主管
职责：
负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；
2、现场验收接管小组
责任部门：
工程部、保安部、客服部；
责任人：
XX、XXX；
职责：
负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。
3、财务接管小组
责任部门：
财务部；
责任人：
XXX；
职责：
财务资料的交接。
二、接管验收前的准备
1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。
责任人：
XXX；
2、派出先头技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。
责任人：
XXX、XXX；
3、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。
责任人：
XXX。
三、接管验收内容
（一）、资料的接管验收
A、物业产权资料；
1、项目开发批准报告；
2、规划许可证；
3、投资许可证；
4、土地使用合同；
5、建筑开工许可证；
6、用地红线图。
B、综合竣工验收资料：
1、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
2、建设工程竣工验收证书；
3、建设消防验收合格证；
4、公共配套设施综合验收合格书；
5、供水合同；
6、供电协议书、许可证；
7、供气协议书、许可证；
8、有线电视合格证；
9、通信设施合格证；
10、施工设计资料：
11、地质报告书；
12、全套设计图纸；
13、图纸会审记录；
14、设计变更通知单；
15、工程预决算报告书；
16、重要的施工会议纪要；
17、隐蔽工程验收记录；
18、沉降观测记录；
19、其他可能会影响将来管理的原始记录。
20、机电设备资料：
21、机电设备出厂合格证；
22、机电使用说明书（要求中文）；
23、机电设备安装、调试报告；
24、设备保修卡、保修协议。
C、业主资料：
1、已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等；
2、已购房业户的付款情况或付款方式；
3、其他相关资料。
（二）、房屋主体接管验收
1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。
（见附件）
2、验收方法为观感验收法和使用验收法。
（三）、财务资料的交接（略）
四、工程接管验收流程
1、资料的接管验收（附表）
按XXXX小区产权和技术资料交接单进行交接，确认签字。
2、房屋本体现状接管验收（附表）
按房屋本体现状验收标准进行接管验收，确认签字，接管钥匙。
把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。
3、共用设备的接管验收（附表）
按照机电设备的接管验收标准进行接管验收，确认签字。
把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。
4、对接管验收遗留问题进行登记（附表）
对所有不合格项目分类整理，登记，存档。
5、把接管验收遗留问题提交给开发商，在规定时间内进行整改（附表）
将所有不合格项目分类整理出的资料提交给开发商，整改后再进行接管验收，确认签字。
五、接管验收遗留问题的处理
1、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；
2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。
对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补充。
3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求发展商在两周内解决；重大问题要求发展商在一个月内解决。
4、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备案。
5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
物业接管验收程序
一、工作程序
（1）开发商拟定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命专职移交并送达接管验收《通知书》，由物业公司备案；
（2）物业公司的“验收小组”，按《物业接管资料的移交》核对所接收的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；
（3）物业公司验收小组同移交人对房屋质量使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收；
（4）对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格；
（5）对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；
（6）对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。
（7）业主入住时，由业主对其进行全面细致的质量检查。
对发现的质量问题由管理处整改后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经管理处或业主验收后清项；
（8）在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
二、注意事项
（1）接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切合作，才能顺利完成。
（2）应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收；
（3）物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业进行严格的验收，以维护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收；
（4）验收中出现的问题应明确记录在案，督促开发商（或指定的施工单位）维修、改进；
（5）移交工作应办理书面移交手续，物业公司接收的只是管理权。
附件一
物业接管验收标准及方法
一、梁柱、板主体
１．按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；
２．无钢筋外露。
二、顶棚
１．抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；
２．无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
三、墙面
１．抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；
２．块料（如瓷砖）面层：
（１）粘贴牢固，无缺棱掉角；
（２）面层裂纹、损伤、色泽一致；
（３）对缝砂浆、饱满、线条须直；
（４）外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。
四、地（楼）面
１．毛地面：
平整、无裂纹。
２．块料（如瓷砖）面层：
Ａ．粘贴牢固，无缺棱掉角；
Ｂ．面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条须直；
Ｃ．对缝砂浆饱满，线条须直。
３．水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。
４．卫生间、厨房和前后阳台地面：
Ａ．用小桶、塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水。
Ｂ．第二天到楼下检查楼面无渗漏。
五、门窗
１．开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。
２．从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。
３．木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。
４．单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。
５．电子对讲门：
Ａ．开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；
Ｂ．不锈钢门无刮花痕。
６．防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。
７．窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。
六、楼梯、扶手
1.混凝土结构的楼梯：
裂缝，面层剥落，钢筋无外露。
２．钢木结构的楼梯：
Ａ．用力轻摇晃动，无弯曲。
Ｂ．钢筋锈蚀，无弯曲。
Ｃ．木块表面无龟裂，油漆脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。
七、插座
１．电器插座，单指轻击，检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求。
试电笔检查，每个插座电源接通是否正常。
２．天线插座，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由业主入住后检查）。
３．电话插座，只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏。
八、接线盒
１．单指轻击，盖板安装牢固，目视盖板损坏；
２．用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头。
九、开关
１．安装牢固，目视盖板损坏；
２．开关灵活，开启接触效果良好。
十、照明灯具
１、用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损。
２、打开所有灯具，检查电源接通是否正常．灯具发光是否正常。
３．产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通。
连续工作３天，统计有多少自然损坏的。
十一、供水系统
１．安装牢固摇晃，打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀），管道完好无损，无渗漏水、无锈迹；
２．管道接头无渗水；
３．水龙头（花洒和水阀）：
打开水阀，流水畅通，接头无漏水。
十二、排污管道（含塑料管）
１．安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
２．从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无阻。
十三、地漏
地滤的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。
十四、卫生洁具
１．安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污迹和刮花痕迹；
２．灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；
３．便器：
水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。
十五、室内配电箱
１．安装牢固，配件齐全，试验操作一次空气开关等控制是否正常。
２．开关符合型号规定。
３．导线与设计相符，布线规范。
４．目视配电箱盖无损坏，操作一次开关灵活。
十六、其他
1．晾衣钩，室内吊扇挂钩。
用软线等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃，目视钢筋挂钩表面裂纹，弯处无裂缝。
２．水表、电表和煤气表。
安装牢固，无摇晃，打开室内水阀看表内读数运转是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤。
十七、机电设备的接管验收
1、机电设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有运行准运证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。
2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。
3、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损伤，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
4、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。
附件二
承接查验移交资料清单
物业承接查验移交资料目录
序号
名称
备注
一
项目建设资料
1
房地产开发企业证照
2
房地产开发项目批准文件
3
建筑红线图
4
建设用地规划许可证
5
建设工程施工许可证
6
建设工程规划许可证
7
规划总平面图
8
建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）
9
各分项工程设计方案
10
建设工程规划验收合格证《综合验收合格证》
11
建设工程竣工验收质量认定书（建筑工程质量认定书）
12
消防工程验收合格证（审核意见书）
13
工程竣工验收备案表（质检备案表）
14
工程建筑放线、验线、验收意见书
15
公共安全技术防范工程设施使用证
16
通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告
17
供水、供气协议书
18
供用电合同、燃气验收合格证
19
同意供电通知
20
申请门牌审批表
21
白蚁防治合同书
22
有线（光纤）电视许可证、电话网络验收合格证
23
《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》
24
《建筑工程质量保修协议书》
25
公共设施、设备清单
26
其它相关资料
二
物业产权资料
1
房屋所有权证、土地使用权证
2
销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等）
3
房屋设备及其固定附着物清册
4
房屋分户产权办理情况说明
5
建筑执照
6
拆迁安置资料
7
其它相关资料
三
建筑工程技术资料
1
地质勘察报告
2
工程招、投、定标书
3
工程施工合同及开、竣工报告
4
施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等）
5
图纸会审记录
6
工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）
7
隐蔽工程验收签证
8
沉降观察记录
9
竣工验收证明书
10
主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）
11
新材料、构配件的鉴定合格证书
12
砂浆、混凝土试块试压报告
13
竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线等）
14
其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）
15
各分项工程施工单位资料
16
各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告
17
水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书
18
供水试压报告
19
机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录
20
弱电、安防、智能化系统集成及布线图
21
停车场设施系统图
22
设备试压、试运行合格报告
23
防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录
四
设备资料—供电系统
1
供电系统设备购买、安装合同
2
供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
3
供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址
4
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）
5
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）
6
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）
7
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证
8
配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）
9
灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）
10
配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）
11
绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录
12
发电机随机相关技术资料
五
设备资料—给排水系统
1
给排水系统设备购买、安装合同
2
给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料
3
给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址
4
水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）
5
设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）
6
设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录
7
主要材料和制品的合格证或试验记录
8
配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）
9
水、暖、卫生器具检验合格证书；
10
其它相关资料
六
设备资料—消防系统
1
消防设备购买、安装合同
2
消防设备制造、安装单位、维护单位资料
3
消防设备产权所有者及用户的名称和地址
4
消防广播、消防栓等设备参数
5
随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）
6
设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录
7
消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录
8
消防验收合格证书
9
其它相关资料
七
设备资料—弱电系统
1
弱电系统设备购买、安装合同
2
弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
3
弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）
4
弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）
5
弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明
6
有线电视及电话协议
7
设备试压、试运行合格报告
8
防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录
9
其它相关资料
附件三
共用部位、共用设施设备承接查验表
查验项目
评价
问题
备注
供配电
系统
给排水
系统
消防系统
电梯系统
标志标识系统
环卫系统
其他
通信网络
系统
办公自动化系统
安全防范系统
综合布线系统
园林绿化工程
土建工程
系统
道路交通系统
附件四
共用设备设施查验整改记录表
日期：
年月日
序号
存在问题
整改措施
整改依据
完成日期
备注
开发单位：
施工单位：
物业公司：
附件五
分项配套工程质量验收记录
工程名称
结构类型
检验批数
施工单位
项目经理
项目技术
负责人
分包单位
分包单位
负责人
分包项目
经理
序号
检验部位、区段
施工单位检查评定结果
监理（建设）单位验收结论
1
2
3
4
5
6
7
8
检
查
结
论
项目专业技术负责人
年月日
验
收
结
论
监理工程师
（开发单位项目专业技术人）
年月日
附件六
消防系统查验表格
施工单位负责人（签字）
设计单位负责人（签字）
安全疏散系统
设备名称及有无状况
产品
名称
产品型号
生产厂家
数量
疏散指示标志
有/无
防火门
消防电源
有/无
防火
卷帘
事故照明
有/无
消防
电梯
火灾报警系统
系统设计单位
施工单位
形式:
区域报警/集中报警/控制中心
设置部位
产品
名称
产品型号
生产厂家
数量
产品
名称
产品型号
生产厂家
数量
感烟
探测器
集中
报警器
感温
探测器
区域
报警器
火焰
探测器
事故
广播
手动
按钮
附件七
绿化工程承接查验表
工程名称
工程地址
绿地面积（平方米）
开工日期
竣工日期
验收日期
树木成活率（%）
花卉成活率（%）
草坪覆盖率（%）
整洁及平整
整形修剪
附属设施评定意见
全部工程质量评定及结论
验收意见
施工单位
开发单位
绿化质检部门
签字：
公章：
签字：
公章：
签字：
公章：
附件八
资料接管验收遗留问题登记表
资料名称
问题简述
备注
升级会员 