小区物业费催缴方案Word格式.docx

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让客服人员以新到岗的名义，与业主建立联系，顺便催缴一下物业费，同时试探业主的反应，了解业主房屋的状况以及家中的问题。

（1）对于近期交纳类的业主，要保持一个适度的频率，即不能听业主说来交，就再也不管，全凭业主自已决定;

也不能没完没了地催，让业主觉得烦。

这就要求打电话的时候，当业主答应来缴纳物业费时，要明确业主交费的时间，比如“您大概什么时间过来，我好等您”，明确业主来交费的时间后进行记录，在业主交费的时间前一天，再次与业主进行___，确认一下业主是否第二天真的过来缴纳物业费，确认后，业主来交费时向业主表示感谢。

如业主不能明确交费时间，有两种可能，一是业主确实不能确定自己什么时候有时间;

二是业主有拖欠物业的想法。

对于第一种情况，就需要我们来帮业主确定时间，比如了解业主是否在___，在___哪里，___不能明确交费时间，我们可以派人上门收缴。

对于第二种情况，更需要客服人员紧跟不舍，业主只是刚有拖欠物业费的想法，这时候一定要趁热打铁，不能让他自己演变。

提供有针对性的服务，不断地与业主联系沟通，最终把业主从拖欠的想法中拽出来，让他成为按时缴纳物业费的好业主。

（2）对于异地出差类的业主，要了解业主出差的地点，出差时间的长短，如果出差地点不远，时间不长，则可以耐心等待一下，记录好业主回京的时间，在业主回京后打电话问候一下，顺便再提出收取物业费的要求。

如果业主出差地点很远，时间很长，则可以给业主提供公司帐号，请业主转帐或汇款。

（3）对于无法联系类的业主，电话打不通，要到客服档案室查一下业主的入住处档案，看看电话是否记错，有没有第二联系人或紧急联系电话，最终与业主建立联系。

如果都没有，则改用入户催缴或发函催缴等方式，与业主取得联系。

（4）对于遗留问题类的业主，要详细了解业主提出的问题，并记录。

将记录的问题与相关部门进行研究磋商，解决问题本着先易后难，先急后缓的原则，逐步解决。

这其中有一个环节要重视，就是在业主提出问题后，经过研究磋商后，应该给业主一个回复，就是问题如何处理，大概需要多长时间等。

哪怕是什么具体的细节也无法答复，也要给业主一个回复，让业主知道物业公司对他家中的问题重视，有人在想办法给他解决问题，来源蜂巢物业网。

2、入户催缴。

入户催缴的优势是与业主面对面交流，交流的时间比打电话更好控制，对业主也能有更直观的了解。

另外对于出租户，可以给租户施加一定压力，让租户协助我们向业主催缴物业费。

（1）对于近期交纳类的业主，入户催缴可以有效地将物业费收取。

“正好您在家，不如今天就把物业费帮我交了吧”，业主很难拒绝。

另外，对于正常缴纳物业费的业主，物业公司应该定期进行走访，了解业主的需求，以及业主对物业服务工作的满意程度，及时进行解释和整改，把业主关系维系住。

（2）对于异地出差的业主，业主回来不会向物业公司报告，这时候就需要频繁地敲门，才可以在第一时间发业主回来，而及时采取适当的方法进行物业的催缴。

另外客服人员每天到不在家的业主门口看一下，有助于及时发现业主家的问题，可以清理业主门口的小广告，如果听见哗哗哗的异常声响，也可及时联系业主开门查看，避免或降低发生跑水、着火等事故概率和事故造成的损失。

（3）对于无法联系的业主，客服人员每天到业主家去敲门，才可以在第一时间发现业主房屋使用情况的变化的，比如空臵了很长时间，突然有一天有人住了，或是有人打扫卫生了，这样的机会就可以让我们与业主取得联系。

（4）对于遗留问题类的，业主往往描述问题的时候不能够准确、详细和客观，入户查看问题的现场情况，有助于更准确、详细的了解业主家中的遗留问题，有助于制定更切合实际、更具可操作性的解决方案。

当入户时，我们尽可能地通过与业主面对面交流的机会，让他感受我们给他解决问题的真诚态度。

3、措施催缴

由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是整个物业区域内的全体业主，而不是针对某一家某一户的服务，物业公司也不可能因为某一家某一户业主不交物业费而停止物业服务工作，所以个别贪图小利的业主就“躲费”、“逃费”。

另外，大多数业主对物业管理的了解只停留在表面上，非常简单地将房屋所有的问题统统归在物业管理企业，用不交纳物业管理费来要挟。

这时候就需要我们采取一些措施进行催缴，转发自蜂巢物业论坛。

（1）限制办理工商注册的相关手续。

业主是自己办公司也好，还是出租给公司也好，物业公司协助办理工商注册相关手续的前提是缴清所有物业相关费用。

这一点将从现在开始就作为硬性规定，理论上没有特殊情况。

（2）限制办理车位租赁手续。

车位租赁有两种方式，一种是提高未缴纳物业费业主租赁车位的车位租金，对于已全额缴纳物业费的业主实行优惠。

比如将现行的年车位租金从___元/月，提高至___元/月，把车位租金从___元/月，提高至___元/元，已缴纳物业费的业主还按原价格执行。

另一种方式是后期对于恶意欠费的业主使用的，即不出租车位给恶意欠费的业主。

（3）购电限制。

对于那些“躲费”、“逃费”的业主，我们需要有一定的手段和措施将他们逼过来，购电量限制是一个非常好用的方法。

有问题不怕，可以解决，可以谈，但问题就怕被搁臵，一放下去就不知道什么时候了。

所以要通过这种手段和措施，让业主来解决问题，业主的问题解决了，我们的物业费也就收上来了。

（4）其他措施。

几百家业主，家家户户的情况都不尽相同，这就需要我们在面对个性问题的时候区别对待，找出最容易突破的方向，最适合解决问题的方法。

这也要求客服人员尤其是客服助理，不断地与业主进行沟通联系，随时了解业主家中的具体情况，有时候原有的问题解决不了，但通过我们后期的努力，耐心的等待和温馨的服务，也可化解业主心中矛盾，最终扭转局面。

四、收缴目标

通过上述的分析，有针对性地采取有效措施，计划___月份完成收费率至___%，___月份完成收费率至___%，___月份完成收费率至___%，___月份完成收费率至___%，___月份完成收费率至___%，___月份完成收费率至___%，___月份完成收费率至___%。

上述目标是基于各月份到期收费的户数、业主家中问题解决的难易程度以及业主对抗情绪的强烈程度制定的。

鉴于有___%以上业主家中存在各种问题难以在短时期内解决，故___年目标任务暂定为___%。

五、面临的问题和困难

当前物业面临的最大问题有两个:

1、前期遗留问题迟迟得不到解决，业主的积怨越来越重，问题越来越多，范围也也越来越广泛。

而物业公司的能力有限，根本无法制约施工单位，甚至还要请求施工帮忙，所以施工单位对于物业提出的问题要么视而不理，要么敷衍了事，使问题得不到及时有效地解决。

要想解决这个困难，有两个办法，一是所有施工单位结帐必须有物业公司的签字，确认该单位责任的问题已全部解决;

二是自行解决问题，尤其是装修恢复的问题。

因为当时房间装修都是统一施工，物料全部是集中采购，施工工人也是流水线作业，所以现在一户一户地维修成本较原统一施工时要高得多，而且各种装修材料例如木地板、壁纸等均在颜色、花纹上存在一定的差异。

为了统一样式，最大程度降低这种差异，最大程度降低物料采购成本，可以由成开房地产对各标段的主材统一定购一批备料，之后的维修只要出清工辅料就可以了，维修时也不用再受三家精装单位的制衡。

2022年小区物业防汛应急预案

___年汛期雨季即将来临，为确保小区和地下车库的安全排涝，确保业主的车辆停放安全，保证业主生活秩序的正常有序，根据各级防洪防汛工作精神和多年来关于防洪防汛工作的要求，结合___小区的实际情况，特制定防洪工作应急预案。

希望我们___管理处的主管能够各司其职，充分发挥主管的领导能力，带领各部门员工，竭尽全力做好防洪期的各项工作。

一、成立防汛工作应急领导小组

组长:

___

组成员:

___、___

抢险队伍:

管理处各部门主管、办公室、工程维修、全体安保

二、防汛工作职责

1、认真贯彻执行市、区物业关于防汛排水的指示精神，全面指挥___小区的防汛工作。

按照应急领导小组的安排，快速、及时、有效地处置___小区防汛工作中出现的各类突发性灾害事故。

采取有效措施，立足小区，坚持自保、自救，确保小区的汛期安全。

2、准备足够的防汛物资，根据出现的险情，提出排险、抢险方案。

负责检查、监督防汛措施的落实情况;

负责检查、监督防汛物品的准备情况;

确保业主的正常生活秩序和财产安全，杜绝小区凹陷区域的排水不畅和地下室存水等问题。

三、防汛工作要求及措施

1、成立的防汛领导小组和抢险队。

具体负责小区内的防汛工作，确保安全度汛和业主财产不受损失;

及时收集雨情、汛情等情报;

做好防汛宣传工作，提高全体业主的防汛意识;

确保无事故发生。

防汛期间要保障通讯畅通，防汛成员和值班做到___小时电话畅通。

值班要坚守岗位，严禁离岗、脱岗。

如遇大雨，经理及各级主管、安保班长必须到岗，办公室要做到手机不关机。

2、建立安全责任制。

管理处领导人将具体工作分布到位，做到各个区域都有直接责任人。

对不能按时到岗和不认真负责而造成损失的实行问责制，造成重大损失的要追究责任。

3、联系工作。

安保部门应对有车业主进行经常性的安全提示，并做好地下室车辆停放秩序。

客服应了解，所有地下车库的业主通讯___，必要时通知业主，配合做好安全疏散工作。

遇到特大暴雨，应密切___雨水情况和小区内有关道路的通畅情况，做好与全体业主的联系准备工作。

4、物资准备和各部门的具体职责。

根据___小区实际情况，对重点部位要加强巡视;

各部门分工明确;

做到雨前、雨中、雨后都有专人负责监视;

并做出相应排险措施;

以下是各部门的明确分工与职责:

财务部:

竭尽全力保护好财务部的生命、财产安全。

如有特殊情况需立即向上级主管部门报告。

自保同时，协助其他部门做好救灾工作。

公共事业部:

在汛情来临时，___要做好和全体业主间的温馨提示工作，对灾情相对严重的几座楼层，要重点记录汛情信息，必要时电话通知业主告知详情。

如有业主求救电话，应详细记录业户详细住址（楼层号、单元号、房间号、___），并立即向上级主管部门报告，申请增援。

绿化保洁部:

充分做好汛期绿化植被的保护工作和小区保洁工作。

在恶劣天气时，采取相关措施保护花草树木的成长。

雨后做好小区的卫生清扫工作，让小区的每个角落时刻保持卫生清洁。

让在住业主感受到环境的清新自然，通过我们的努力让小区的业主生活环境更加美好。

如有业主屋内或仓库有进水现象，应配合工程部立即前往，帮助业主做好清扫排水工作。

工程部:

工程应定期检查小区内的水、电设备，汛期要适当增加检查频率，确保设备正常使用和安全。

检查各排水管道的畅通情况和应急使用情况。

险情发生时的救援物资包括:

1）应急灯具要充足电量，以备夜间使用。

2）沙袋若干，将沙袋放在地势较低的入口地方，可以起到截流的作用，避免上游雨水汇集到地势较低的区域，造成危险。

小区内几个容易积水的楼层有A1、A3、A5、C1等几个地方，要密切___积水情况。

灾情结束后要立即将沙袋搬离至隐蔽区域，并做好保护工作，以免影响下一次的使用。

3）准备铁锹5把、带钩钢筋5根，必要时疏通下水道，或直接打开下水道井盖，可以加快雨水流入下水道的速度，避免雨水冲进地势较低的车库或仓库。

灾情结束后要立即放置井盖到原处，以免发生危险。

4）排水设备，排水泵和排水管要放置在易拿易放的地方，并定期检查设备的工作情况。

如遇部分管道排水不畅，应用排水泵将此区域的积水排至其他顺畅的区域。

用完后要清洗干净，并存放。

安保部:

充分做好汛期安全保卫工作，如有求救或增援电话，应在第一时间赶到现场，做好救援和保卫工作，如遇特殊情况应立即向上级主管部门报告，在关键时刻帮业主排忧解难。

四、按不同情况启动相应预案

（一）、第一预案:

当气象台发布暴雨警报时，防汛工作领导组成员全部到位。

及时总结防汛信息，通报风情、水情、雨情。

办公室根据各自的职责，加强值班，进一步检查落实各项防汛应急措施，组建防汛抢险队伍，落实抢险物资。

（二）、第二预案:

当暴雨袭击或有关部门发布紧急警报时，防汛领导小组立即召开防汛紧急会议或进行紧急部署。

物业办公室要把防汛作为压倒一切工作的头等大事来抓。

（三）、第三预案:

遇暴雨突发性灾害天气时，抢险小组迅速___及时检查疏通排水管道，做到排水畅通;

对小区内部和地下室积水情况进行监测，及时报告灾情，必要时及时___足够的临时排涝设备进行强排。

确保业主正常的生活秩序和财产安全。

以上各组各部门应恪尽职守，安全度汛，确保业主生命财产及公共财物的安全，越是关键时刻我们越要有___有纪律;

关键时刻义勇当先、临危不惧。

时刻把业主的利益放在头等位置。

让总公司领导放心，让业主满意是我们义不容辞的责任。

小区物业防汛应急预案2

根据物业集团公司下发通知与要求，为扎实做好公司及各项目汛期预防工作，保障公司和业主财产及人身安全，特制定应急预案。

一、___机构及职责

（一）、成立防汛领导小组组长:

副组长:

成员:

职责:

负责物业管理有限公司和各项目排水设施设备检查维护工作，保证排水系统完好有效;

加强各项目的巡视检查，及时查找___，避免因漏雨导致的电路短路、设备损坏问题的发生，特别是各项目的高配间，必须保证正常供电;

负责各项目避雷设施设备的检修工作，负责储备必要的防汛、救灾物资;

一旦发生洪涝灾害，按照本防汛救灾预案___维护和抢险工作。

（二）、在防汛领导小组的指挥下成立四个工作组

1、成立防汛抢险组

在防汛领导组的指挥下进行防汛抢险工作，各项目经理___抢险对各管理区域进行全面检查，确定积水区域事故发生原因，制定局部应急措施，___进行处理。

2、成立设备保障组

在防汛领导组的指挥下进行防汛抢险（用水泵进行排水）工作。

各项目根据项目实际情况，合理___利用排水泵等设备对积水严重区域进行排水，保障各管理区域正常。

3、后勤保障组组长:

在防汛领导小组的指挥下进行抢险通讯、统计、后勤保障工作。

在发生汛情时，做好公司内部信息的传递和后勤保障工作，在汛情后，统计汇总由于汛情造成的损失情况。

4、应急救援组组长:

在防汛领导小组的指挥下进行汛情援助工作。

当某项目发生重大险情时，及时抽调进行救援。

二、防汛物资:

雨鞋、雨衣、铁锨、编织袋、手电筒、铁丝、排水泵、

托线盘等，并设专人负责，确保防汛物资___小时可领用。

三、各项目经理为各区域防汛责任人;

加强防汛意识培训，对重点部位要

检查到位，发现险情及时上报部门或公司领导，并采取积极措施，避免险情扩大。

四、防汛期间所有防汛必须保持通讯工具___小时畅通

五、遇中雨以上雨情时，项目经理必须在岗值班;

遇大到暴雨雨情时，实行全员全岗值班制度。

六、当办公室值班接防汛通知后，应及时通知值班领导及全体防汛。

七、各项目值班接到业主求助信息后，应及时通知当值领导和项目

防汛主要成员迅速到现场查看情况，及时处置;

当遇到管理区域内出现大面积积水时，应迅速___赶赴现场，调集水泵等相关设备进行疏通、排水，同时上报公司领导。

八、平时，办公室内勤和各项目客服应密切注意天气变化，并及时通知相关天气异常情况，同时做好防汛期间值班签名，及重大汛情记录。

九、防汛物资应加强管理，汛期结束后交仓库保管，以备后期续用。