前期商业物业服务方案doc.docx

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前期商业物业服务方案doc

201502前期商业物业服务方案1

前期商业物业管理方案

按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。

目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。

如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0商铺物业管理理念

让买者“一站式”购物；让卖者享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次迈进。

“一站式”的管理和采购模式，既是专业市场吸引客户的重要手段，也是未来建才专业市场的发展趋势。

建材城打破传统的经营模式，根据产业集群的特点，推出了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业服务于一体的商驻理念,总体来说就是“统一管理,分散经营”。

Ø专业市场是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是专业市场区别于其他房地产的核心特点。

Ø“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

Ø“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。

在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

Ø“品牌审核管理”指：

招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

Ø“完善的租约管理”指：

签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：

l承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；

l营业时间的确定；

l承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位臵、语言文字方面须接受统一管理；

l为整个商铺促销承担的义务；

l承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

l投保范围事宜；

1.1.2“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

Ø由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。

管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

1.1.3“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

Ø商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。

常见的方式有：

l指导项目：

店铺布臵指导、促销活动安排；

l协调项目：

协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

l服务项目：

行政事务管理；

l监督项目：

维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

1.1.4“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

Ø商铺的物业管理内容包括：

养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理、意外事故处理等。

商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商铺物业的管理特点

2.1顾客流量大

商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。

同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。

安全管理应特别慎重。

2.2服务要求高

要物业管理服务面向商铺臵业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。

促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。

这是商铺物业管理服务的根本原则。

2.3管理点分散

出入口多，管理区域分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。

2.4营业时间性强

顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白

天顾客相对少一些。

统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。

开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

2.5车辆管理难度大

来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。

车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

3.0商铺物业管理组织架构及人员配备

管理处经理

维修服务部业户服务部保安服务部保洁绿化服务部

3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。

3.1.1.1业户服务部

设主管一人，可由物业经理兼任。

该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。

接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。

3.1.1.2维保服务部

设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。

该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。

维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配臵。

3.1.1.3保安服务部

设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。

该部门主要职能使安全防范与消防管理。

3.1.1.4保洁绿化部

设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。

该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。

具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。

2、销售人员管理方案4

Oppo手机重庆分公司销售人员管理方案

销售人员招聘计划

1、招聘时间

2013.12.1-2013.12.31

2、招聘岗位、招聘人数、用人要求

3、企业介绍

我们坚持对消费者提供最优质的产品和服务；为员工营造和谐、相互尊重的工作氛围；为商业伙伴提供公平合理、对等互利的合作平台；让各股东的股本有高于社会平均报酬的合理回报；对于社会，珍惜资源，保护环境，以高于其他企业平均的水平回馈社会。

4、招聘渠道

中华英才网网站招聘

人才市场招聘

广告招聘

校园招聘

5、到岗时间

2014.1.5

6、面试流程设计

1）初试：

笔试

2）复试：

面试

7、面试提纲

1）请用一分钟做个自我介绍

2）你对薪资有什么要求

3）相对于其他人而言你有哪些优势

4）你对加班有什么看法

5）如果通过这次面试我们录用了你，但工作一段时间后却发现你并不适合这个职位，你怎么办？

6）说说你对我们公司的了解吧

7）谈谈你对跳槽的看法

销售人员培训计划

销售人员薪酬制度

1、薪酬构成

销售人员工资实行：

基本工资+绩效工资＋业务提成。

2、基本工资

基本工资为固定工资，在新员工招聘的时候给予确定，基本工资将根据销售人员的业务水平、行业经验、学历及职位等综合因素确定，基本工资每年都会有所调整，调整的幅度取决于月度或季度考核结果和平时的劳动态度等指标。

3、最低业务量指标

1）最低业务量指标：

公司对每个销售人员均有月度最低业务量考核指标，随着公司发展的不同阶

段，公司会根据实际情况调整当年的月度最低业务量指标。

根据到公司目前的现状，这项考核指标暂时确定为：

月度最低业务量指标为人民币一万元每人。

新员工的最低业务量制定方法：

新员工报到的前的2-3个月不计最低业务量考核。

最低业务量以当月回款金额计算。

2）最低业务指标与基本工资和业务提成：

最低业务指标与业务提成无直接关联,只作为销售人员每月业绩考核指标。

当月未完成最低业务量，公司将作当月的降薪处理。

具体降薪幅度暂定为工资的20%。

每个月提成计算公式：

（当月可提成金额=X万元）*提成比例。

销售人员绩效考核和激励方案