龙泉山庄旅游度假村项目建设建议书.docx
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龙泉山庄旅游度假村项目建设建议书
关于建设龙泉山庄旅游度假村的
项目建议书
第一章总论
一、项目名称：
龙泉山庄旅游度假村建设项目
二、建设单位：
陕西省澄城县龙王泉文物旅游度假村工程筹委会
三、项目法人：
苏新房
四、建设性质：
修复
五、建设地点：
陕西省澄城县寺前镇北酥酪村
六、编制依据：
1、国家关于编制项目可行性研究报告的有关规定
2、《澄城县国民经济和社会发展规划》（2006—2010）
3、《陕西省建筑工程、安装工程、仿古园林工程及装饰工程费用定额》（1999），结合浮动管理市场动态差价计算材料价格。
4、《城市道路设计规范》、《城市道路施工及验收规范》
《室内外给排水设计规范》、《室外给排水施工及验收规范》、5、全国安装工程预算定额陕西价目表。
七、项目建设内容及规模：
1、建设内容：
龙王泉寺殿修复工程、旅游度假村建设工程、配套道路工程、给水工程、排水防洪工程、强弱电热力管布设工程、道路绿化及路灯工程。
2、建设规模：
修复龙王泉寺殿250平方米、新建旅游度假村用房2000平方米、配套新修（6000Cm×20Cm）砼路面5800米、∮75给水管道6200米、∮20给水管道300米、排水防洪水沟12300米、∮350管道360米、强弱电管6000米、道路绿化24000平方米、照明路灯160杆盏。
八、投资估算及资金筹措方案：
1、项目估算总投资850万元，其中土建工程投资250万元、道路工程投资175万元，给、排水工程投资25万元，强弱电管埋设工程投资5万元，道路绿化工程投资120万元，路灯照明工程投资20万元，其他费用投资250万元（其中永久土地占用费200万元），不可预计费用5万元。
2、资金筹措方案为自筹150万元，申请国家补助300万元，银行贷款400万元。
九、主要经济技术指标
年营业收入292万元，运营成本193.36万元，可实现利税27.62万元。
固定资产投资回收期税前（静态）约为13.5年。
十、结论：
项目实施后，可以充分开发当地人文资源优势，全面提高人民文化生活水平，进一步改善投资环境，促进招商引资工作上台阶，加快区域经济的快速发展。
第二章项目建设背景
一、项目区概况
澄城县位于陕西渭北高原东北部，渭南市的中北部，属于渭北旱原区。
地处东径109º40´30"—110º06´50"，北纬34º55´45"—35º27´05"之间，东临合阳，西连蒲城、白水，南与大荔相连，北与延安地区的黄龙县相依。
县域南北长58公里，东西宽37公里，总面积约1121平方公里，占渭南地区面积的8.5%。
澄城县辖区8镇6乡，266个行政村，全县人口38万，耕地面积90万亩。
1、自然条件
地形地貌：
澄城县县城地貌单元属二级黄土塬区。
县城区地形较为平坦，微有起伏，趋于北高南低、西高东低走势。
地面海拔高程在710—670m之间，最大高差在40m左右，地形坡度在2%以内。
县城四周地属简单，岩性均一。
出露地层为Q3黄土状亚粘土、亚砂土，具有明显地大孔性及重湿陷性。
湿陷等级一级为Ⅱ级，个别区域为Ⅲ级。
地耐力为18吨/m²，区内无不良地质现象，地震基本烈度为七度。
水文地质：
澄城区域内河流属黄河流域—洛河水系，水资源贫乏，地表径流量仅有6014.62万m³。
澄城县水文地质和地下水的分布规律主要受地形、地貌、地质构造及地层基岩等因素的控制和影响，形成了三个不同类型的水文地质区。
即：
①北部松散沉积局部富水的基岩裂隙水区；
②中部松散沉积孔隙—裂隙水区及灰岩溶—裂隙水区；南部松散沉积孔隙，孔隙—裂隙水沤。
③县城区含水层厚度在10～60m之间。
地下水属新生界第三、四系孔隙—裂隙水和奥灰岩溶水类型。
气侯：
澄城县属关中平原暖湿带半湿润半干旱气候区，四季分明的大陆性季风气候特点突出。
春季温暖干燥，气温回升快而不稳定，时有春寒，降水较少。
夏季炎热多雷阵雨，暴雨和阵性大风天气，间有伏旱。
秋季凉爽湿润，气温下降快，多阴雨。
十月以后，降水速减，天气晴好。
冬季寒冷干燥，气温低，雨雪稀少。
全县年平均气温12.1℃，自南向北逐渐降低。
沿山的刘家洼年平均气温11.3℃。
夏季年极端最高气温为40.4℃，冬季年极端最低气温为-17.6℃。
县城年降水水在316.2～980mm，年平均降水量648.1mm，主要集中在七、八、九月三个月，占年降水量的578%，年平均日照2501.7h。
最大冻土深度52cm，常年主导风多为东北风，最大风速每利润留成18m。
自然灾害天气主要有干旱、干热风、暴雨、霜冻、冰雹和连阴雨等。
其中干旱天气占自然灾害天数的83.9%。
2、矿产资源
澄城县矿产资源丰富，主要有煤炭、石灰石、硫铁矿以及铝土矿、石膏等。
煤炭资源是澄城工业赖以发展的主要资源。
3、道路交通
西韩铁路、西禹高速和国道108线、省道106、202线乡长贯通澄城县。
全县公路成网，四通八达，澄城至白水、澄城至黄龙两条公路正在拓宽改造建设，县乡公路已实现油路化、等级化，为县域经济的发展奠定了良好的交通基础。
4、公共设施
电力：
全县14个乡镇，266个行政村全部通电，普及率达到100%。
通讯：
程控电话普及到各个乡镇，实现村村通电话，中国移动、中国联通覆盖全县所有区域，互联网宽带业务全面贯通，为用户提供ADSL、LAN业务。
自来水供应：
淡水资源比较充足，且以地下水开发利用为主，水质优良，无污染，全县14个乡镇，266个行政村中，基本都上了自来水。
金融、保险：
网络健全，可以为用户提供各种服务业务。
二、项目单位概况
龙王泉旅游度假村位于澄城县寺前镇北酥酪村北，由陕西省澄城县龙王泉文物旅游度假村工程筹委会负责建设，隶属澄城县寺前镇北酥酪村委员会管理。
澄城县寺前镇北酥酪村位于澄城县城南20公里的秦202线、108国道、西禹高速三线交汇处，距西禹高速澄城站出口约1公里。
国土总面积约10平方公里，其中耕地面积4100亩，辖八个村民小组，人口3000余人。
粮食作物以小麦、玉米为主，经济作物以棉花、豆类为主，2005年农民人均纯收入1200余元。
三、项目由来
龙王泉位于澄城县寺前镇北酥酪村北带洛沟内。
相传1400多年前，隋文帝居同州时，日常饮用水就取于此，并在沟垅建有卧龙寺、沟底有龙王洞。
1972年冬，北酥酪村在龙王泉建成库容5000立方米水库一座及三级抽水站，引水上塬，解决了该村人饮和农业灌溉问题。
1984年12月6日，北酥酪村民在龙王泉沟修路时，出土高230厘米、宽80厘米、厚10厘米石碑一座。
石碑由青白色岩石凿刻而成，顶端双龙围绕“龙王古迹”图案的四个隶体字，古朴典雅，四周全是线条装饰，中间为“隋文帝取水处”六个竖写字，左右两侧为碑文。
碑文点明“隋文帝取水之事实，又道及了村名、龙王泉”名的来历，并希望后世用此水酿酒和淬剑。
项目围绕龙王泉寺殿修复，配套建设集观光、娱乐、垂钓、休闲为一体的度假村。
第三章项目建设的必要性和可行性
一、项目建设的可行性
1、项目建设是满足人们日益增长的社会文化生活需要。
随着社会经济的进步和发展，人们对物质文化生活的要求在不断提高，休闲娱乐已成为人们节假日的共同追求。
利用当地谷深沟幽，环境清雅的龙王泉遗址，建设旅游度假村，既可以保存珍贵文化遗产、恢复历史古迹，开发当地旅游资源；又可以为人们提供一个理想的休闲娱乐去处，改变人们的生存生活环境，满足人们日益增长的社会文化生活需要。
2、项目建设是广大农民群众致富奔小康和区域经济发展的需要。
随着商品经济的进一步发展，传统的种养殖业受到严重的挑战，仅仅靠种养殖业已经远远不能适应现代社会经济发展的要求，广大农民群众对经济增长点的追求表现的越来越强烈，利用龙王泉水库搞渔业养殖、兴休闲娱乐，不但可以壮大区域经济，增加农民收入；而且更重要的是改变农民观念，为农民提供了一个新的发展机会，势必将带动相关产业的发展，加快当地广大农民群众致富奔小康的步伐。
二、项目建设的可行性
1、澄城县寺前镇北酥酪村龙王泉水库和三级抽水站水、电、路配套设施齐全，发展休闲娱乐旅游业具有得天独厚的优势。
除灌溉季节外，电力供应完全可以满足项目需要。
2、龙王泉作为隋文帝取水处，具有历史记载，更有石碑证明，是我国少有的隋文帝历史遗迹，开发保护文物国家支持，发展休闲娱乐旅游业地方政府支持。
3、广大村民群众具有较强的发展意识，发展休闲娱乐旅游业热情好，积极性强，基础好。
所以说，项目建设是可行的，也是必要的。
第四章项目建设内容
一、规划设计依据：
1、陕西省澄城县龙王泉文物旅游度假村工程筹委会委托及所提的相关资料和初步规划设想。
2、国家园林建设规划规程、规范。
3、陕西省澄城县龙王泉文物旅游度假村工程规划、现状、地形、风向等基础条件。
二、规划设计规模
1、陕西省澄城县龙王泉文物旅游度假村工程规划规模：
控制性规划面积东西长约1km，南北宽约6km，总面积约6km2（合9000亩）。
2、陕西省澄城县龙王泉文物旅游度假村工程规划按性质分为：
垂钓区、观光区、娱乐区、度假服务区四部分，其中垂钓区占地15000m2，观光区占地3km2，娱乐区占地5000m2，服务生活区占地10000m2。
三、规划设计内容
1、垂钓区是专业养鱼场所，并提供人们休闲垂钓服务。
2、观光区利用现有地形地貌，完成山川绿化，建设必要的生态旅游景点。
3、娱乐区设立多种休闲娱乐服务，包括游泳、射击、游艇等。
4、服务生活区提供住宿、餐饮、洗浴等后勤保障服务。
四、建设规模
1、垂钓区新修池塘10000平方米，平整场地5000平方米，配套建设业务用房（一层砖混结构）300平方米。
2、观光区修复龙王泉寺殿250平方米、拓宽道路5800米，配套完善绿化和照明、装饰工程。
3、娱乐区整修场地5000平方米，配套业务用房（一层砖混结构）200平方米。
4、服务生活区建设业务用房（两层砖混结构）1500平方米（其中设客房40套），配套完善水、电、暖等公用设施和围墙及绿化工程。
第五章项目的组织与经营管理
一、项目组织机构
陕西省澄城县龙王泉文物旅游度假村按功能区划分，分别由一名副总经理负责。
董事长兼任总经理，负责全盘工作，主管人事、财务和经营工作。
二、机构职责及人员构成
度假村定员68人。
其中：
1、领导5人，董事长兼任总经理1人、副总经理4人。
2、办公室设置8人，负责人事、劳资和后勤服务管理，设主任1人、文秘1人、保卫4人、会计1人、出纳1人。
3、垂钓区设置10人，负责垂钓区的运营、安全工作。
4、观光区设置5人，负责观光区的运营、安全工作。
5、娱乐区设置10人，负责娱乐区的运营、安全工作。
6、服务生活区设置30人，负责服务生活区的餐饮、住宿的工作。
三、工作制度
统一实行8小时工作制，其中服务生活区三班轮换制，年经营天数为360天；其余全部实行两班轮换制，年经营天数为300天。
四、人员培训
1、人员招聘：
全部采取招聘形式，以解决本地贫困人口和下岗职工为主，重要部门面向社会招收有专业特长的大中专学生和技术人员。
2、人员培训：
采用长训和短训相结合的原则，开展经常性的业务培训和技术比武，使企业经营规范有序。
人员培训应与项目建设同步实施。
第六章项目实施进度
一、建设工期
本项目建设期为从2006年10月至2007年12月，共15个月。
二、项目实施进度安排
第一阶段：
准备阶段。
2006年4月—10月。
主要完成项目备案及前期准备工作，开始规划、设计、招标选择施工企业。
第二阶段：
实施阶段。
2006年10月—2007年12月。
1、2006年10月前完成征地和补偿工作。
2、2006年10月—2007年1月，完成场地平整工作。
3、2007年2月—2007年7月，完成业务用房及有关配套工程建设。
、
3、2006年8月—2007年11月，完成道路工程及排水防洪、路灯、绿化等配套工程。
3、2007年12月，全面检查验收。
第三阶段：
运营阶段。
2006年12月第开始运营。
三、目前项目进展情况
为了更好地实施这项兴县富民工程，多方征求了社会各界的意见和建议，并经县委常委会、县政府常务会、县人大常委会审议通过。
目前，已经进行了度假村勘测、规划，正在设计和编制工程概算。
第七章工程建设对环境的影响对对策
一、工程建设对环境的影响
1、工程征地的影响
根据方案设计，征用的土地均用于房屋、场地和道路建设工程。
2、对交通的影响
由于工程布点在村北沟豁区，没有车辆通行。
工程建设时只会对工程车辆造成影响，这种影响随着工程的结束而消失。
3、施工扬尘的影响
工程施工期间，移动土方和运输车辆及旱干风吹，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量巨增，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，影响周边空气质量；阴雨天气，由于雨水的冲刷以及车辆的辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行路困难。
4、噪声的影响
施工期间的噪声主要来自于工程建设时施工机械和建筑材料的运输和管沟施工。
特别是夜间，施工的噪声将产生严重的扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。
若夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减少。
5、生活垃圾问题
工程施工时，施工区内大量劳动力食宿将会安排在工作区域内，这些临时食宿的水、电以及生活废弃物若没有作出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员的体力下降，尤其是在夏天，施工区的废弃物乱扔，轻则导致蚊蝇孳生，影响城市环境。
重则致使施工区工人爆发行流行性疾病，严重影响工程施工进度，使附近居民遭受蚊蝇、臭气、疾病的影响。
6、废弃物的影响
施工期间将产生施工废弃物，这些废弃物在运输、处理过程中都可能对环境产生影响。
车辆装载过多导致沿途废弃物散落，影响行人和车辆过往和环境质量。
废弃物处置地不明确或无规则乱丢乱放，将影响土地利用，破坏自然、生态环境。
废弃物的运输需要大量的车辆，如在白天进行，必将影响本地区的交通，使路面交通变得拥挤。
二、建设中环境影响的缓解措施
1、交通影响的缓解措施
工程建设将不可避免地影响该地区的交通。
项目实施者在制订实施方案时充分考虑到这个因素，对于交通特别繁忙的道路要求避让高峰时间（如采用夜间运输，以保证白天运输）。
2、减少扬尘
工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民。
为了减少工程扬尘和周围环境影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土进行彩条布遮盖，减少扬尘。
3、施工噪声的控制
运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声以及基础施工等造成的噪声，为了减少施工对周围居民的影响，工程可考虑在夜间不施工。
同时在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。
对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的地段，应对施工机械采取降噪措施。
4、施工现场废弃物处理
工程建设需要上大量人工，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程度。
管网施工时可能被分成多块同时进行，工程承包单位将在临时工作区域为劳力提供临时膳宿。
项目实施者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，吸时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证城区生活工作环境、卫生质量。
5、倡导文明施工
要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围居民生活影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位及业主联络会议，及时协商解决施工中对环境影响问题。
6、制定废弃物处置和运输计划
工程建设单位将会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。
运输计划可与有关交通部门联系，项目开发单位与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。
施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。
第八章投资估算与资金筹措
一、投资估算依据
1、《陕西省建筑工程、安装工程、仿古园林工程及装饰工程费用定额》（1999），结合浮动管理市场动态差价计算材料价格。
2、全国安装工程预算定额陕西价目表。
3、《澄城县基准地价价格体系》，占用土地按政府划拨价2万元/亩计算。
4、设备、苗木价格根据厂家提供并参考同类产品近期价格估量算。
二、投资估算
项目估算总投资850万元，其中土建工程投资250万元、道路工程投资175万元，给、排水工程投资25万元，强弱电管埋设工程投资5万元，道路绿化工程投资120万元，路灯照明工程投资20万元，其他费用投资250万元（其中永久土地占用费200万元），不可预计费用5万元。
（祥见附表）
三、资金筹措
资金筹措方案为自筹150万元，申请国家补助300万元，银行贷款400万元。
第九章效益分析
一、经济效益分析
1、评价依据
A、国家发展改革委员会编制的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
B、国家有关税收制度
C、项目单位提供的资料数据
D、清华同方投资项目经济评价软件
2、估算依据
A、水电煤费按当地现行价格计算，水价2.8元/方、电价0.5元/度、煤价260元/吨。
水电煤平均消耗指标：
水100方/日、电500度/日、煤1吨/日。
B、职工工资按人均6000元/年计算，定员68人。
C、管理费按服务收入的10%计提。
D、固定资产折旧费按平均年限折旧法计算，折旧年限为20年。
E、贷款利率按银行同类贷款利率6.2%计提。
F、税金按规定提取，平均税收为营业额的9.46%。
3、营业收入
营业收入估算为292万元。
其中：
A、客房均价120元/日、按30%入住率，年收入为52万元。
B、客流量按100人/日、平均收费20元/人，年收入90万元。
C、餐饮按100人/日流量、平均消费30元，年营业额150万元。
4、运营成本估算
度假村运营成本总计为193.36万元（祥见附表）
5、税金
按规定应计提税金27.62万元。
6、利润
客房和门票收入为142万元，餐饮利润按营业额的30%计算为45万元。
A、税前利润为21.26万元。
B、税后利润为-6.36万元。
7、固定资产投资回收期
A、税前（静态）=总投资/（税前利润+固定资产折旧）
=850/（21.26+42.5）
=13.5（年）
B、税后（静态）=总投资/（税后利润+固定资产折旧）
=850/（42.5-6.36）
=23.5（年）
二、社会效益
1、本项目为旅游休闲开发项目，他的建成投营，势必能够提高人们的文化生活水平，带动一系列相关产业的发展，辐射周遍地区，促进经济发展、农民致富。
2、项目建设可以安置60多人就业，促进社会稳定，形成新的地方经济增长点。
随着社会的进步，休闲娱乐将会越来越受到人们的青睐，龙王泉旅游度假村建设，符合社会经济发展规律，市场潜力很大，发展前景广阔，社会经济效益将会越来越明显。
第十章结论和建议
本项目属国家扶持开发项目，符合渭南发展重点，投资方向正确。
经项目可行性分析，该项目投资回收期适中，经济社会效益较好，项目建设必要可行。
建议项目单位尽快抓紧前期工作，早日开工建设。
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