土地估价师土地估价实务课件与作业.docx

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2016年土地估价师：

土地估价实务课件与作业（39）

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、转让房地产获得的增值额超过扣除项目金额150%、未超过扣除项目金额200%的部分，其增值额适用税率为（）。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%

2、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于。

A：

区域平均地价

B：

市场价格的平均值

C：

成交地价的平均水平

D：

评估价格的平均值

E：

时间因素

3、“皮之不存，毛将焉附”在一定意义上比喻了土地对人类的__功能。

A．承载

B．生产

C．生活

D．资源

4、某房地产开发公司向社会预售商品住宅，此举属策略。

A：

风险回避

B：

风险抑制

C：

风险自留

D：

风险转移

E：

土地

5、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。

A．效用

B．满意率

C．有用度

D．满意度

6、下列选项中，（）是影响地价的经济因素。

A.物价变动 

B.财政收支状况 

C.居民收入和消费水平 

D.房地产投机 

E.投资水平

7、土地成本的来源不包括__。

A．资金利息

B．房屋折旧费

C．保险费用

D．税收

8、土地利用系数是农用地分等的主要参数之一。

下列关于土地利用系数的说法中__是正确的。

A．土地利用系数计算时，Yjmax指第j种指定作物国家一级指标区内最高单产

B．土地利用系数等值区的边界可打破村级行政单位的完整性

C．土地利用系数的计算必须分指定作物计算

D．等值区内各行政村指定作物土地利用系数在X±25之间（X表示平均值；S表示标准差）

9、城市市区的土地__。

A．全部属于国家所有

B．有的属于国家所有，有的属于市民所有

C．全部属于单位所有

D．全部属于市民所有

10、保险公司的利润主要来自于．【2008年考试真题】

A：

承保利润和广告利润

B：

承保利润和投资利润

C：

承保利润和推销利润

D：

投资利润和广告利润

E：

土地

11、土地的自然特征包括__。

A．位置固定性

B．面积有限性

C．供给的稀缺性

D．功能永久性

E．人为特征

12、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑完全相同的新建筑物所需的成本，称之为。

A：

重置成本

B：

重建成本

C：

建造成本

D：

建筑造价

E：

时间因素

13、在下列选项中，属于中央税．【2008年考试真题】

A：

消费税

B：

营业税

C：

土地增值税

D：

耕地占用税

E：

土地

14、房屋纯收益-__×房屋还原率。

A．房屋重置价

B．房屋现值

C．土地价格

D．房地产价格

15、下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是。

A：

面积、形状、土地使用年限

B：

防洪堤、供电容量、消防站

C：

绿化、游憩设施、环境质量

D：

用途、容积率、建筑密度

E：

时间因素

16、土地使用权的转让应当签订__。

A．转出合同

B．转入合同

C．转交合同

D．转让合同

17、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产成交价格制度。

A：

评估

B：

确认

C：

审核

D：

申报

E：

时间因素

18、某公司2004年6月在划拨土地上刚建成一商业大楼，土地面积为4000㎡，建筑面积为6000㎡，由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估．该大楼已全部出租，年租金总收益为300万元，出租总费用为90万元，建筑物收益120万元，土地还原率为6％．按当地政策，该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200元／㎡，则该大楼的划拨土地使用权价格为万元。

A：

634

B：

874

C：

1020

D：

1354

E：

时间因素

19、因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租称为__。

A．级差地租Ⅰ

B．级差地租Ⅱ

C．垄断地租

D．绝对地租

20、被保险人的索赔期限，从损失发生之日起，不得超过__年。

A．一

B．二

C．三

D．四

21、我国地价体系的核心是__。

A．交易地价和标定地价

B．基准地价和标定地价

C．交易地价和成交价格

D．基准地价和公告地价

22、被保险人在保险标的遭受损失时，按保险单有关条款的规定，向保险人要求赔偿或给付保险金的行为属于。

A：

保险索赔

B：

保险理赔

C：

承保

D：

担保

E：

土地

23、如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的。

A：

管理方式

B：

产权性质

C：

交易方式

D：

价格档次

E：

时间因素

24、下列不属于土地利用年度计划的内容的是__。

A．农用地转用计划指标

B．耕地保有量指标

C．土地开发整理指标

D．土地利用监测指标

25、在剩余法的基本公式“地价=不动产售价-开发成本-利润-利息-税金”中，利息是指。

【2004年考试真题】

A：

开发费的利息

B：

各项预付资本的利息

C：

贷款资金的利息

D：

场地取得费及开发费用的利息

E：

时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、土地估价机构的基本组织形式包括。

A：

集体企业

B：

有限责任公司

C：

合伙制企业

D：

股份有限公司

E：

无限责任公司

2、遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象（）为前提估价。

A．合法产权

B．合法使用

C．合法处分

D．合法交易

E．最佳使用

3、以下属于城市控制性详细规划的控制体系的内容有控制指标。

A：

用地

B：

抗震

C：

环境容量

D：

建筑形态

E：

投资

4、根据《农用地估价规程》，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括。

A：

级差收益测算法

B：

样点地价平均法

C：

定级指数模型法

D：

标准田法

E：

样地法

5、下列属于闲置土地的范围的包括。

A：

按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的

B：

按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的

C：

建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的

D：

建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的

E：

已动工开发，但或投资额不足总投资额25％且未经批准中止开发建设连续满1年的

6、试点市、县国土资源部门应按照“”的原则，制定建立挂钩周转指标管理台账，对挂钩周转指标的下达、使用和归还进行全程监管。

A：

总量控制

B：

封闭运行

C：

开放运行

D：

定期考核

E：

到期归还

7、根据券面上是否记名，债券可分为。

A：

信用债券

B：

抵押债券

C：

公募债券

D：

不记名债券

E：

记名债券

8、关于国有土地租赁和土地使用权出租，下列说法正确的是__。

A．国有土地租赁是以国家所有者为出租人，属于国有建设用地使用权的原始取得

B．土地使用权出租是以出让建设用地使用权人为出租人，属于建设用地使用权部分权能的传来取得

C．国有土地租赁权涉及两种登记，即初始登记和变更登记

D．土地使用权出租发生在土地一级市场

E．国有土地租赁发生在土地二级市场

9、农村中的国有土地有__。

A．名胜古迹、自然保护区等特殊土地（不包括区内集体所有的土地）

B．国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地

C．国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地

D．国家拨给农村集体和个人使用的国有土地

E．国家拨给农村集体和个人使用的集体土地

10、土地登记的种类有。

A：

初始登记

B：

变更登记

C：

注销登记

D：

其他登记

E：

房地产登记

11、土地估价原则中的需求与供给原则是以为基础的。

A：

最有效使用原则

B：

预期收益原则

C：

变动原则

D：

竞争原则

E：

贡献原则

12、按照我国城市规划中对居住用地控制的分级规模要求，组团的居住人口应为（）人。

A．1000～2000

B．1000～2500

C．1000～3000

D．2000～3500

13、房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购买人提供。

A：

房屋所有权证书

B：

住宅质量保证书

C：

住宅使用说明书

D：

土地使用权证书

E：

小区规划图

14、采用剩余法评估地价时，一般可采用__对开发完成后的不动产价格进行评估。

A．市场比较法

B．成本逼近法

C．假设开发法

D．收益还原法

15、土地估价中的贡献原则可用于等。

A：

土地的追加投资

B：

不动产的估价

C：

建筑物的追加投资

D：

不动产的部分改良、改造

E：

不动产的建造

16、下列选项中不属于农用地分等单元的划分方法的是。

A：

叠置法

B：

等间距法

C：

网格法

D：

标准样地法

E：

多边形法

17、耕地的质量保护工作是在各级人民政府领导下，由具体承担。

A：

国土资源行政主管部门

B：

农业行政主管部门

C：

环境保护行政主管部门

D：

规划行政主管部门

E：

建设行政主管部门

18、以下说法正确的是。

A：

一般一条街道只设一个路线价

B：

繁华街道可分设路线价

C：

不繁华地区，同一路线价区段可延长至数个街道

D：

路线价区段的划分通常是从两个路口之间处划分

E：

农村社会经济发展水平

19、根据《土地管理法》的有关规定，非法批地行为的表现形式包括。

A：

没有批准权的单位非法批准

B：

虽有批准权但超越了批准权限而非法批准

C：

违反土地利用总体规划而非法批准

D：

违反法律规定的程序而非法批准

E：

虽有批准权但未超越批准权限而非法批准

20、某市政府以城区内一定范围的土地出让政府纯收益作为担保从银行获得贷款进行城市建设，这种行为属于贷款。

A：

土地所有权抵押

B：

土地使用权抵押

C：

政府土地纯收益质押

D：

政府担保

E：

35％～50％

21、下列集体所有建设用地使用中，说法正确的是。

A：

使用集体所有建设用地应当符合乡（镇）土地利用总体规划

B：

使用集体所有建设用地必须符合土地利用年度计划

C：

乡（镇）村公共设施能突破土地利用年度计划确定的控制指标

D：

在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意方可申请用地

E：

乡（镇）村公共设施不能突破土地利用年度计划确定的控制指标

22、在农地价格因素修正测算法中，没有完成基准地价测算的地区，可以采用等地价评估方法确定。

A：

收益还原法

B：

剩余法

C：

成本逼近法

D：

市场比较法

E：

基准地价系数修正法

23、农用地定级的原则是。

A：

综合分析原则

B：

主导因素原则

C：

贡献原则

D：

土地收益差异原则

E：

定量分析与定性分析相结合原则

24、房屋面积测算内容有。

A：

住宅面积和写字楼面积

B：

房屋建筑面积和公用建筑面积

C：

产权面积和使用面积

D：

预测面积和实测面积

E：

平房面积和高层面积

25、下列关于维修资金的表述中，不正确的有。

A：

维修资金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满前的大、中修和更新、改造

B：

售房单位代为收取的维修资金届全体业主共同所有，并计入住宅销售收入

C：

业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代管

D：

业主大会成立后，维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨

E：

商品住房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修资金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府价格行政主管部门确定