某房地产工业园项目管理若干办法.docx

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某房地产工业园项目管理若干办法

江苏某房地产（工业园）工程项目管理若干办法

（2018.4.8）

目录：

一、部门职责

二、成本控制

（一）招标、评标管理

（二）现场材料统计、跟踪计量

（三）对第三方造价咨询机构的管理

（四）合同及付款管理

（五）现场签证管理（工程项目施工现场签证管理办法）

三、日常制度、流程

（一）办公例会

（二）检查记录、日志、计划报告制度

（三）文件信息资料管理制度

（四）奖、罚制度：

（五）对监理单位的管理

****************************************************

一、部门职责

（一）部门人员组成

1、行政人事部

2、财务部

3、开发部：

部长：

**（负责三个项目的开发报建、验收）（建议作为部长人选？

）

4、造价合同部：

部长（缺，招聘），暂由***兼

造价工程师：

造价工程师：

造价部协同工程部尽快编制三个项目的招标、合同计划（先急后缓）、认质认价工作并实施，以确保不影响工期进度。

5、工程部：

（1）***房地产公司：

部长：

土建工程师、资料员

水电工程师：

（2）**房地产公司、纺织工业园：

部长：

土建工程师：

水电工程师：

资料员：

6、档案室：

档案员（招聘）

（1）专门设立档案室，三个项目的所有资料统一存入档案室，并按规范分别建档，并实现电子化管理，确保资料完整保存、及时查阅。

（二）部门及各级人员职责（另详）

制订各部门各级人员的职责、任务清单。

二、成本控制

（一）招标、评标管理

1、成立招标、评标领导小组及办公室

（1）领导小组：

由房地产公司董事长、总经理、副总经理、集团商运总经理、集团监事长组成。

负责审批招标办公室的招标组织准备、招标文件的审定、评标办法的审定、评审评标业务报告的审定、最终确定中标人。

（2）招标、评标领导小组办公室：

由集团商运公司*部长、集团相关技术部门负责人、监事长、房地产公司行政部、财务部、造价合同部、工程部、造价咨询机构业务人员等组成，办公室主任由造价合同部长任，暂由*兼任。

办公室负责招标文件（含合同文本）、评标办法的编制、招标评标组织、推荐中标候选人（一般为前三名）、签订合同等。

2、投标队伍的选择

（1）原则：

企业有实力、社会信誉好、现场项目经理（应与投标书一致）有实际领导力。

（2）领导推荐、相关业务部门推荐、市场选择。

（3）投标前考察，形成考察报告，确定投标邀请对象。

3、招标文件

注明为议标，可以二次或多次议标。

4、评标、定标

分二个阶段，1:

招标评标办公室进行专业评审，形成《专业评审报告（商务标评审、技术标评审）》，2、领导小组对《专业评标报告进行》审查，对招标组织情况进行审定。

商务标不仅仅是一个最后总价，综合评定，防止不平衡报价。

商务标部分的分值占60~80%，技术标部分的分值占40~20%。

5、二次议标法（略）

（二）现场材料统计、跟踪计量

1、材料进场验收、统计：

进场主要材料，造价部、工程部应进行数量、质量进行验收、统计，形成资料，三方签字确认（甲、乙方及监理）。

如结算时计算的钢材量与进行验收的钢材数量进行比对，应在合理的误差范围。

施工单位材料进场应提前通知工程部、监理及时到场验收、登记、核定数量（专人建立台账）。

2、跟踪计量、审核与结算：

施工单位应按形象进度及时（确定时限如7日内）进行上报产值（包括工程量、计价，应在合同中约定），造价部或跟踪审计单位应专人进行现场跟踪计量，及时审核，形成资料（最符合当时实际，也最能当时解决问题），四方签字（甲、乙方，监理、跟踪审计单位），最终结算时不需要重新计算。

（三）对第三方造价咨询机构的管理

公司及造价管理部分应对和三方造价咨询机构进行有效管理，除合同约束外，应事前下达咨询或跟踪审计任务书：

提出要求、措施；事中、事后要对相关任务进行现场检查、比对、监督管理，对其工作进行考核、审核、评价，而不是顺其自然。

（四）合同及付款管理

1、合同签订后，造价部门应与工程部门进行合同交底，并及时跟踪检查合同的执行情况，造价部门、工程部门应对合同的执行共同负责。

2、建立合同管理台账、付款台账，工程部、造价合同部、财务部的付款台账应及时反馈和核对（每月底）保持一致并及时上报领导知晓。

3、付款管理（按审核后的产值的合同比例付款）：

（1）施工单位按形象进度上报产值，经监理、造价咨询机构及工程部、造价部按合同约定进行审核并经施工工单位共同确认后按合同节点和比例付款。

（2）工程进度款支付达到工程造价（产值）的85%时原则上停止付款，预留10%的尾款和5%质保金。

（五）现场签证管理

工程项目施工现场签证管理办法

一、签证内容

需要办理签证的主要工程项目包括：

业主方委托项目、设计（图纸）变更项目、设备缺陷处理项目、图纸中不含的项目、非施工方原因重复施工的项目、按业主方要求发生的零星用工项目、非施工方原因造成工期增加的情况等实际发生但是不在合同范围内的项目。

二、签证控制原则

（一）实事求是原则：

所有签证要本着实事求是的原则，经办人必须保证签证真实性；

（二）合法原则：

签证必须依据充分；

（三）及时原则：

一般不超过2日。

（四）可追溯原则：

现场签证的资料，包括：

签证手续、签证申请、签证预算、签证预算审核、图片等原始文件资料应齐全并及时整理、归档。

三、现场签证的程序及职责分工

（一）参建方项目部负责根据工程实际需要提出签证申请。

（二）监理项目部对拟签证工程项目及工程量进行见证并提出意见。

（三）现场工程师及造价工程师共同负责现场签证工作的管理、报审，建立工程签证台账，并将经批准的签证文件分发有关单位并存档。

（四）签证项目经审批后，施工方按计划实施完毕，提出工程量签证申请，现场工程师及造价工程师组织相关人员现场进行工程量测量、签字确认（必要时拍照留证）。

参加现场签证人员为乙方项目经理或其代表；监理单位代表；甲方工程负责人、现场工程师、预算统计人员等。

四、现场签证要求

（一）现场签证一般情况下只进行工程量的签证，所有工程量必须经现场测量后填写，到场人员必须当场在现场签证单上签字或当场在记录的原始数据上签字，不得事后补签签证单。

（二）在现场出现需要进行签证的工作内容时，必须提前一天通知相关单位人员参加计量；

（三）对工程签证单的内容必须满足结算编制的要求，不能笼统地签认，必须将工程名称、签证的原因、时间、签证内容、材料材质、施工方法等描述清楚，如果文字描述不能满足结算编制的要求，要求附简图，并达到根据签证单可准确计算工程量的要求。

1、在内容描述上要有所发生的工作时间、部位、工作依据、工程量或人工工日数量、机械台班数量等；

2、签证中的工程量计量过程应详尽；计时工的签证一定要有内容，以便进行核算；

3、机械台班的签证，只签台班，台班价格费用按合同约定处理；

4、安装材料设备需注明厂家、型号、规格、品牌；

5、特殊部位还应用节点简图予以说明。

五、签证费用的结算

现场签证结算以合同约定为准，合同没有约定的需要事先报价（附一份完整预算报价书，且计价原则必须遵循合同计价模式），经业主方与施工方协商后确定价格，结算时以甲方委托的造价单位审核额作为结算依据。

六、不予签证

（一）未按以上规定执行的不予签证和计量；

（二）合同条款约定或有关规定要求由承包人承担的严禁签证；

（三）因承包人自身原因导致工程变更的，或承包人超出设计图纸（含设计变更）范围或由于施工单位原因造成的返工、拆改、整改等，严禁签证并不予计量。

七、签证纪律：

（一）所有参建单位不得提供虚假资料，不得对监理及工程部人员贿赂；

（二）工程部参签人员必须遵守工程管理的各项规定和合同条款规定，认真负责，实事求是，不得弄虚作假和“吃拿卡要”，一经发现将报请公司给予纪律处分。

附件：

现场签证项目审批单

项目名称

工程联系单编号

签证事由、依据

工作内容、

（附简图、计算、照片）

申请

单位

项目部（章）

项目经理：

日期：

监理

项目部

项目部（章）

监理工程师：

日期：

现场工程师、工程部部长

造价工程师、造价部部长

造价部分管领导

总工程师

领导

审批

备注

各环节审查不超过2个工作日。

附件：

1、工作联系单、变更单、技术核定单、图纸等

2、实际发生额《工程量签证单》为准

三、日常制度、流程

（一）办公例会

工地例会建议由现在的周二改在在每周五下午召开（可以对一周工作情况进行讲评，布置下周工作），公司办公例会建议由现在的周一上午改在周六下午。

（二）检查记录、日志、计划报告制度

1、各部门专业工程师（工程部、造价部）：

每日对现场施工人数、进场机械、材料、各分部分项施工进展情况（工程量、价）进行检查、统计，并填制《工程部工作记录（考核）表》。

每月汇总检查统计表，并进行综合分析，提出改进措施和下一步工作意见、建议并报告。

2、日志制度：

各部门专业人员、部门负责人均应每日填写工作日志，记录当天工作情况及工作安排，存在问题和处理意见、措施、建议等。

工作日志纸质和电子日志相结合。

每日由部门负责人或资料员收集给汇给分管领导、总工程师，以及时掌握和发现、解决现场的实际情况和问题，并实时进行考核。

【工作日志上报制度，使工作透明、可视、留痕】

3、计划、报告制度：

各专业工程师分周（月）制订工作周计划，半年及年度个人书面自评、总结并上报，重要事项和急办事项及时汇报和反馈。

4、实行4小时承办、复命制度。

（1）来文（图纸、方案、上级指示、重大事项等），承办工程师应及时提出书面办理意见，报部门负责人审查审批。

（2）部门领导安排的工作事项，受领人员应及时领会，编制方案、措施、意见，组织落实，并在4小时内反馈情况，完成后报告完成情况。

重要事项及时将报总工程师或分管领导。

（三）文件信息资料管理制度

1、公司文件资料，必须及时传达到部门岗位人员，根据相应内容传达到相关单位；由承办人员、资料员复制分发，资料员做好共享电子文件资料的分类，便于本部人员查找，及时了解最新情况。

2、合同文件，须按级并经公司领导签署后，交合同另一方施行。

并及时复制给执行、监督部门。

3、专业工程师拟签认的变更（通知），需要事先经部门负责人审查，上报公司领导审查同意后发放至有关单位，并及时登记。

任何个人均不得对外签署任何文件，个人签署无效。

4、工作中文件、图纸等资料原件应及时登记、交存归档保管（纸质文档与电子文档同时保存），个人留用复制件并报送部门负责人、分管领导、总工程师一份。

（四）奖、罚制度：

1、对模范遵守公司、部门规章制度，提前发现问题或提前预控成果，提出合理化建议的，工作成效明显的，应给予相应奖励。

2、对因工作失误、检查不到位、未及时发现问题造成大量返工问题，甚至无法返工需要另行采取补救措施的，应承担相关责任，给予相应处罚。

3、考核及奖罚主要考察以下几个方面：

（1）遵守规章制度情况，

（2）完成工作实效情况，（3）提出建议、提案、技改及采纳情况（鼓励建言献策），（4）发现问题、解决问题情况，（5）对其他人提供帮助情况，（6）工作方式方法、协调管理情况，相关单位反映、评价，（7）出错率、问题率，（8）出现重大问题和经济问题（利用职务之便谋利），实行一票否决制度。

（五）对监理单位的管理

1、监理人员的管理

项目工程部负责对现场监理人员的日常工作的监督、管理，主要事项如下：

（1）按合同中标明的现场监理人员配备情况检查人员到岗情况，实行考勤制度（钉钉打卡）；根据考核情况拔付监理费用。

（2）检查监督监理人员按合同及监理规划、监理实施细则及有关规范、标准、规定开展工作；

（3）检查监理按安全、文明施工的要求开展工作；

（4）监督检查监理人员的工作纪律，对出现下列情况要及时提出处理意见并向公司领导报告：

-不严格执行旁站制度、不严格执行材料进场检验制度、不严格执行工过程检验制度，不能及时发现施工过程中的质量、进度问题；

-未经甲方同意，擅自签字确认施工单位提交文件（注意：

监理签署文件前应事先征得甲方同意，包括监理例会纪要）。

2、监理例会

项目工程部人员均应参加监理工地例会。

项目工程部应规范工程现场监理例会制度，明确参加监理例会的人员组成、会议程序，提高监理例会协调解决各方配合及工程施工中实际问题的效率和效果，保证正常的工程质量和进度。

工程部经理应保证例会实效。

监理例会纪要发出前，应经过项目工程部经理、总工程师审核。

监理例会纪要应存档。

3、监理发文

监理单位对施工单位发出或确认的所有文件（包括工程量、费用、进度等），应得到项目工程部的认可。

工程部要防止监理人员擅自发出或确认文件，以免对我公司造成不利情况。

建设单位要求转发的文件，监理单位应及时下发并有对方有效签收，工程部资料人员每周应进行核对并复制。

监理单位对施工单位的所有发文须同时抄送项目工程部。

4、监理月报

工程部应督促监理单位及时上报当月的《监理月报》。

项目工程部经理应审阅《监理月报》，并将有关情况报告项目工程总监。

《监理月报》的内容应全面、客观、准确反映工程施工的质量、进度、投资、安全等现场实际，特别应指出工程施工存在、潜在的主要问题，提出解决方案。

监理单位不提供《监理月报》或提供的《监理月报》不合格，则不予拨付当月的监理费。

5、监理档案资料

工程竣工后10日内监理单位应向建设单位提交工程监理总结报告及1套完整的监理档案资料。