金家堡城中村改造项目策划前期策划定位.docx
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金家堡城中村改造项目策划前期策划定位
西安市莲湖区金家堡村综合改造项目
前期策划方案
二O一三年十一月
第一章项目所在地环境分析与市场调查
一、项目概况3
二、项目市场定位5
三、项目定位8
第二章、项目产品策略建议
一、土地开发总评规划12
二、户型设计建议12
三、户型设计特色及功能分区建议12
四、建筑设计建议13
五、项目建设方案14
第三章、经济效益和社会效益分析
一、本次测算依据...................................................15
二、经济效益分析...................................................15三、项目经济效益分析及其评价........................................20
四、社会效益评价...................................................20
五、项目与所在地相互适应性分析......................................21
六、风险分析.......................................................22
七、项目评价结论....................................................24
第一章项目所在地环境分析与市场调查
一、项目概况
莲湖区金家村城中村综合改造项目位于西安市莲湖区丰盛路延伸段，位于枣园西路，汉城南路，以及大庆路的核心位置，北邻汉城遗址，东接汉城南路商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”的枢纽地区，该地块紧靠大兴西新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设的又一核心区域，对联动我市东西、与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性的地理重要性。
也是未来吸引置业者的一个重要因素。
交通价值方面：
金家堡所处的城西版块作为西安市的西大门，西连西三环，连通陇海线、西宝线，南接鱼化寨、西高新、西汉高速，可达渝、蜀，快速干道与西安咸阳国际航空港连接及其方便，正在修建的地铁一号线连接西、咸两市并横贯西安市东西，西三环、北二环连接经济开发区、市政府和新客站，西三环连接曲江新区和汉长安城遗址保护区，汉城北路、西三环、汉城南路使本区域与大兴新区、沣东新城、高新区的联系更加紧密。
城西地区作为西安市重要的工业基地，也是我国研究和生产高压、超高压输电设备的重要基地之一。
是我国“一五”、“二五”期间建设的“电工城”、“航工城”，区域盘踞着中央、省、市属大型企业100余家，其中远东公司、庆安宇航设备公司、西仪集团、铁道部西安车辆厂、西安电力机械制造公司、西安印钞厂、西安利君集团等30多家闻名全国的大中型工业企业，集聚着大量的科研技术人员，以及城西临近高新区二次创业区域和经开区居住着大批工作的白领一族和科研技术人员，构成城西区域具有较高文化素养和消费能力的中尖消费人群。
商业氛围方面：
地处二三环之间，距离城市核心商圈较远，但多项利好规划和土地开发现状，使得区域发展前景良好
项目位于西二环西三环之间，距离市中心9.76公里；距土门商圈3.5公里；距离高新商圈8.3公里；
项目毗邻地铁一号线，为未来地铁动线覆盖区域；西郊二环内土地资源稀少，呈现规模型可开发区域，二环外大量可利用土地使得区域发展存在更多的方向和机会；
西咸经济一体化和沣东新城的重新定位，轨道交通路网布局，使得西郊成为对接西部城市圈的桥梁，未来发展无限；
市政配套方面：
近年来，西安国际化大都市建设确立该区域重点发展食品批发和水产品批发商贸城，依托汉长安城遗址发展中高端住宅和旅游服务产业，在几十年前，西郊就呈现出较大的城市骨架，早期大规模重点建设的结果，使得产业布局和配套设施基本上一步到位，区域市政生活配套设施基本上满足了居民日常生活的需要。
但是，随着城市化进程的加快，目前，枣园路和大庆路区域正面临从“工业区”向“商住商贸新区”和从“城乡结合部”向“城市与城市结合部”的两个转变，在城市功能定义转变时，原有的城市基础设施必然远远不能满足转型后的需求。
因此，无论是从基础配套方面（如水、电、气、暖、通讯等）还是从服务配套方面（如商业、医疗、教育、购物、休闲、娱乐等）都已显露出不足。
市政配套的不足，对未来项目的销售带来很大的制约，因此在项目开发中需重点考虑，如设立大型购物超市、SPA、健身房、医务站、幼儿园、小学等以解决住户生活需要，提升项目吸引力。
作为项目所在地的团结西路属于汉城路商圈，又是响誉西北的大宗医药批发零售和食品批发集散地，商业贸易兴盛，也是深具特殊文化情结的一个特色区域。
沣东新城、大兴新区大都市圈东西南北交通核心区以及区域城市规划发展即将有新的跃升等众多有利因素使区域的升值潜力指日可待，该地区会再次成为开发商、投资商和消费者置业的热点区域。
二、项目市场定位
（一）区域房地产发展现状
从近几年各城区房地产开发的体量上来看，城西区域较西安市其他区域来说一直相对滞后，目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没有大的起色，“西咸一体化”城西的房地产市场的拉动效正在逐步显现，形成以大兴新区、沣东新城为主的新型区域化发展规划，城西城中村改造提上日程、二环沿线及二环内工业企业搬迁并不只针对城西一个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为明显，城西的优势即在于未来其区域土地的资源优势，从土地存量情况来看，现在的城西除环劳动路沿线、西稍门、土门、玉祥门、丰庆公园、边家村周边房地产市场发展相对较为成熟外，其他地区均相对陈旧，大量的老工厂和城中村汇集，充足的土地储备让城西在资源争夺战愈演愈烈的地产开发领域中显得后劲十足，具有远见卓识的开发企业会迅速将目光聚集在该区域。
城西区域部分在售楼盘一览表
项目名称
项目地址
占地面积
总建筑面积
（㎡）
规划情况
户型面积（㎡）
价格范围
（元/㎡）
亿润领城
大庆西路81号
89亩
260000
10栋高层
28-95
6100-6500
东尚观湖
团结西路中段
136.79亩
268963
8栋高层
46-165
6500-7000
团结馨苑
阿房路与团结西路交叉口
28亩
132564
3栋高层
54-123
2700-3150
锦园春晓华苑
团结西路西段
86.5亩
307000
9栋高层
54-123
均价6065
上林沣苑
制药厂十字往西红光路中段
181
600000
17栋高层
70-160
均价4300
巨威大秦郡
大庆路西阿房一路东段铁道以西
123亩
400000
15栋高层
57-124
均价6000
1、市场供应
相对于西安市整体来说，城西区域房地产市场始终表现平平，区域整体环境改善以及新置业热点区域如“土门商圈”、“大兴西新区”、“沣东新城”的辐射带动，都让城西在西安楼市中扮演越来越重要的角色，市场供应数据2012年升幅较大，预计2013年随着大兴路沿线几家城中村改造项目的推进，市场供应量将会大幅提升。
2、市场销售
城西区域销售市场与供应市场一样，市场销售状况09年开始回暖，销售量体和销售价格均有约5—10%的增长，13年开发项目今年多数已进入尾盘销售阶段，新推项目较少，其主要消费群体多是周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，而对其他城区的置业者吸引力较小。
（二）商品房房价初步调查
相较供求市场的不景气来看，城西区域商品房价格的增长幅度却较为明显，市场体量渐小，个案影响区域整体走向的作用逐步显化，使得如西门外、二环边高价位的项目拉升了城西区整体成交价格的走高，同时精装高价位个案的在售也是区域市场价格走高的重要因素之一，城西区域2012年1-12月份普通住宅在售均价为5529元/㎡。
2013年上半年西安市平均房价上涨3.56%，预计2013年区域房价还将缓慢上升。
西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：
2013年4月份城西区域各物业房产在售价格依次为：
普通住宅类5737.1元/㎡，商服用房类11560元/㎡，写字楼6537元/㎡
（三）市场研究结论
需求决定市场，置业群体的需求特征决定着市场的发展
空间和趋势。
依据有关《2011-2012西安房地产市场需求调查报告》，城西区域意向购房群体需求特征整体表现如下：
1、目前居住条件较差，置业目的集中
2、属地需求特征明显，购房时间明确
3、接受销售单价较低，承受能力有限
4、高楼层住宅接受度较低，市场有待引导
5、户型结构以实用为主，消费特征明确
6、家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显
7、从事行业表现突出，区域特征明显
8、收入水平表现一般，置业能力有限
三、项目定位
（一）客户定位
金家堡地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块的交汇处，因此在本项目的区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。
金家堡地区未来的置业人群主要有以下几类，前三类人群为本项目的主要客户群体。
1、城西国企干部及政府公务员等较有实力人群的首次置业；
2、城西二次置业，因属地情结和良好的性价比因素考虑本项目；
3、城西区域有实力的投资行为；
4、国亨食品城以及方欣商圈人群；
5、外地创业者人群首次置业；
6、三桥周边以及西咸一体化区域和西安市其他区域人群。
（二）产品定位
一方面应充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另一方面应规避项目周边环境不佳造成的负面影响，因此，应在小区园林景观，园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要客户群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造一个环境优雅、品味时尚的高级园林住宅小区。
定位思路一是不以远郊项目所倡导的品质与档次为项目开发要点，而积极挖掘适宜于主要客户群体需求实际和创造宜居社区的理念为基本点；二是立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产品；三是积极宣扬产品的独特价值，；四是产品设计，建设的各个环节均力求精致、细腻；
综合以上几点，本项目定位：
绿色、阳光时尚型住宅小区。
（三）价格定位
依据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：
2012年4月份城西区域各物业房产在售价格依次为：
2013年4月份城西区域各物业房产在售价格依次为：
普通住宅类5737.1元/㎡，商服用房类11560元/㎡，写字楼7337元/㎡。
据365数据监控中心统计显示，2013年4月城西西二环76家楼盘（不含西咸新区）住宅均价为5737.1元/㎡，与全市6839元/㎡的均价相比，该板块显然是西安的价格洼地，4在西咸新区以及三桥板块的32家商品楼盘中，4月的住宅均价为5061.58元/㎡。
项目介于城西板块大兴新区板块和沣渭新区板块交汇处，2013本区域周边的商品房体价格应该在4861—5261元/㎡之间，根据房地产成本计算，土地、办证、以及办证等附属成本约占到40%，本项目预计2014年面世，价格区间应在5000—6000元/㎡之间。
综合销售均价约为5500元/㎡。
（四）项目SWOT分析：
潜在内部优势（S）
1、开发商以前开发过的项目，目前资质，品牌效应。
2、现在开发的项目是金家堡城中村改造，对比周边的商品房有明显的价格优势
3、对比周边城改，本案项目占地较大，规模大，户型结构好，双阳台，大客厅，小卧室布局，户型结构设计巧妙，园林水景别致。
4、雄厚的资金实力和财务资源
5、高素质的管理人员，先后在广州、深圳、上海等地做过项目，有近十年的开发管理经验。
6、适应力强的经营战略，根据外部市场的变化及时调整战略方针。
7、不限购，五年内办理房产证。
潜在的内部略势（W）
1、不是品牌开发商，开发项目不多
2、资金实力不强
3、属于城改项目，客户对证件不放心
4、周边城改房的价格吸引
5、客户对价格的抗性
6、客户对楼间距和户型、容积率的抗性
7、工程进度不能跟住销售进度，工程延期
8、无法办理银行贷款，客户群体受限
潜在的外部机会（O）
1、下半年政策调整，放松限购
2、刚需客户增多，需求释放
3、周边竞争项目价格偏高，户型差
4、采用其他销售方式拓展更多的客户
5、需求其他资金帮助
潜在的外部威胁（T）
1、调控继续加大力度，销售资金回笼慢
2、客户群体对证件的不放心
3、新的竞争楼盘的出现
4、客户对比楼盘增多，认识面增强，购房更加谨慎
第二章项目的产品策略建议
一、土地开发总平面规划
小区占地150亩，约10万平米，建筑面积近62万平方米，由多幢高层住宅组成，小区设计有5种面积区间或者6种面积区间，面积从50平方米－130平方米不等，临街配有1万平米的2-4层商业裙楼。
二、户型设计建议
根据目前市场需要，刚需两室和三室为主要需求人群，由于本项目为城中村改造，相对商品房价格较低，又不能办理按揭，周边的消费人群主要以刚需置业为主，因此在户型要做总价低，适合年轻人置业的需求的户型，面积为70-90的两室和100-120的三室为市场主流，占比例为75%，其他的投资性一室占比列约为15%，舒适性三室约占总户数的10%左右
三、户型设计特色及功能分区建议
户型设计中，由于本项目性质为城改项目，要在本区域内快速去化，要特别注重产品的差异化，在户型设计中，建议两室以上的全部做双阳台设计，明厨明卫，有面积赠送，户型设计中客厅做大开间设计。
一室一厅一厨一卫设计特点：
强调客厅开间要大，通风要好，带独立阳台，设计时要注意预留一定的储物空间，尽量不要做北向户型。
两房两厅一卫
南北通透，采光通风，生机昂然；布局紧凑，明厨明卫，功能合理，打造精致空间；厅卧全朝阳设计，宣扬鲜明健康理念；干湿功能设计巧妙，科学构筑生活，设置270度转角飘窗，或者圆弧形阳台设计。
三室两厅一厨一卫
三室二厅作为单元式主力房，强调大厅活动空间，做到明厅、明厨、明卫、明卧，强调良好的通风效果。
内部公私分离、居寝分离、洁污分离。
厨房设计考虑橱柜与冰箱机位，并结合立面设计预留空调室外机位及孔洞。
节能保温方面采用外墙外保温及地板水暖采暖系统。
入户门为盼盼牌、美芯牌豪华防盗门,并附有门铃。
窗为国优名牌海螺塑钢窗，墙面采用888防瓷涂料，毛坯地面，方便您对地板的选择及铺设。
三房两厅两卫
全明式设计，南北通透，清新自然；动静分离、干湿分区，照顾生活习惯；方正客厅，布局合理，雍容品位；双阳台设计，储物、观景，趣味天地；主卧带独立洗手间，彰显主人便利尊贵。
三房两厅两卫（1层带入户花园）
南北通透、明式设计，超级舒适享受；干湿分离，动静分区，功能科学合理；多阳台设计，辟空中庭院，满室芳菲；入户花园，拓宽室内空间，延伸生活乐趣；次卧270度步入式阳台，270度非凡观景体验；独立采光景观餐厅设计，匠心独运
四、建筑设计建议
小区主要建筑以年轻化时尚化为主，主打园特色景观和良好的楼梯户型结构，建议设计采用板点结合式楼梯建筑。
（一）、建筑风格和外立面设计建议
建筑设计以新现代主义或者新古典主义为主要设计风格，立面采用高级装饰面砖，并辅以凸窗、飘窗及圆弧形全玻璃景观窗、弧形玻璃栏杆阳台，使外观凹凸有致，高雅脱俗，端庄而不失亲切，精致而不显繁琐。
两层商业则配以高档石材饰面，精雕细琢，尽显王者之风。
小区水、电、暖气齐全、有线电视、电话,宽带网接入。
厨房内排烟道,卫生间内排风管道预留，户内配以新风系统，去除PM2.5的空气净化系统，直饮水系统等。
（二）、组团园林规划设计建议
小区内有中心花园，花园内设假山、瀑布风景,园林设计配合建筑设计规划，做到园林景观主题分区，源泉花园，四季缤纷花园、健身广场等主题色彩景观设计，仿照龙湖，配以大面积的灌木乔木，错落有致的植被，四季常青的花草树木，做出坡地景观，做到真正有回归自然的感觉，让您的生活充满山水美景“山水之间聚灵气”。
（三）、售楼部设计建议
营销环境的营造售楼部是销售活动的重要场所，是物业展示的窗口；是引导客户认识楼盘的重要表现形式；它的设置艺术是楼盘的形象代表和物业价值的体现，更是开发商资金实力的证明，彰显项目品牌的场所。
主格调：
高档、大气、明快、敞亮、亲切
位置选择：
由于本项目地处丰盛路东段，人流量较少，公交路线小，所以项目可考虑在汉城北路或者大庆路附近人流量较大的位置寻找外展进行宣传，离项目地又不太远，一辆看房车足以拉客户看工地，便于项目的推广，在现场新可以建售楼部。
装修可参考以下几大要点：
可采用钢化玻璃，引景入室，使客户在路上便能看到销售部里面的场景，考虑到项目的具体情况，在设计、建设过程中要充分考虑到防晒、隔音、通风的情况。
；
其次配合灯光效果，高档的内部包装，合理的摆设，精致的室内小景，使售楼部日夜都能成为小区的一道风景线。
另售楼部各个位置摆放一些阳光植物，增加售楼部的阳光气息，洽谈区配以液晶电视，轮流播放歌曲或者项目简介等。
售楼部内部还应考虑划分以下功能区：
接待区：
接待台、销控台（板）、主景画幅
参观介绍区：
总体沙盘、园林沙盘、单元模型
洽谈区：
若干组谈判台椅
签约区：
单独安排一间办公室供意向客户签约，以免正在谈判的客户影响到意向客户。
财务区：
需单独一间办公室
资料室：
存放户型资料、宣传单页、以及其他销售物料的区域
销售经理办公区：
设销售经理单独一间办公室处理大客户和异议客户。
销售人员办公室：
由于本案为城改项目，销售人员需要单独存放个人资料，换衣服，吃饭休息的区域
保洁、保安室：
售楼部如果配有保安、保洁等工作人员需要单独的更衣休息区域
声光效果演示：
广告片、背景音乐、家居智能化系统
灯光设计与布置：
这一点十分重要，环境照明、局部照明、背景灯、顶灯、地灯、注意光的布局、亮度、灯具形状和造型等
五、项目建设方案
本次改造总建筑面积约62万㎡。
村民回迁安置房11万㎡（含1万商业），商品房开发面积51万㎡（含商业5万㎡）。
可根据金家堡实际状况和建设规划设计方案，确定楼号和户型，结合销售计划，来进行工程量的推进，全村改造工程可分为三期进行，组团推出，不断的根据市场情况调整项目规划，不断适应新的市场发展需求。
第三章经济效益和社会效益分析
一、本次测算的依据为：
1、国家发改委、建设部关于颁布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价[2002]10号）
2、国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）
3、西安市建设委员会关于印发《<西安市建设项目城建费用统一征收办法>实施细则》的通知
4、陕西省物价局、陕西省财政厅陕价行发[2005]90号《关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知》
5、西安市人民政府关于印发《西安市城中村改造管理办法》的通知
6、陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》
7、金家堡村地区城中村综合改造规划设计方案
二、经济效益分析
1、投资估算的依据
（1）全国统一安装工程预算定额陕西省价目表（2001）；
（2）国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）；
（3）西安市建设委员会关于印发《〈西安市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知（市建发[2000]418号）；
（4）国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》1999）；
（5）西安市城中村改造管理办法（2007）；
（6）西安市物价局西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知（ 2005）。
2、投资估算汇总表
项目投资估算表
序号
项目
数量
单位
1
村民拆迁投入
15000
万元
2
安置房建设总投入
29150
万元
3
合计
44150
万元
4
商品房开发用地净地单位成本
约160
万元/亩
5
商品房开发总用地
约123
亩
商品房开发投资收益
序号
项目
数量
单位
1
商品房开发总建筑面积
51
万平方米
2
商品房开发投资额
198951
万元
3
商品房销售额
306000
万元
项目整体投资收益状态
序号
项目
数量
单位
1
项目整体投资额
228074
万元
2
项目整体收入
303000
万元
3
项目整体收益
74926
万元
4
项目整体税前利润率
32.85%
金家堡村安置楼总成本测算表（11万建面）
序号
项目名称
成本额（万元）
楼面造价（元/平方米）
1
前期费
2420
220
2
建筑安装工程费
24200
2200
3
建设监理费
165
15
4
管理费
550
50
5
不可预见费
550
50
6
财务费用
1265
115
7
安置楼总投资
29150
2650
金家堡村商品房成本测算表（51万建面）
序号
项目名称
成本额（万元）
楼面造价（元/平方米）
1
开发建设成本费用
154836
3036
1.1
土地出让金
19686
386
1.2
前期费
11220
220
1.3
建筑安装工程费
112200
2200
1.4
建设监理费
765
15
1.5
管理费
2550
50
1.6
不可预见费
2550
50
1.7
财务费用
5865
115
2
销售成本费用
9090
178
3
经营税金及附加
19998
392
4
商品房总投资
183924
3606
金家堡村总成本测算表
拆迁投入
15000
安置房投资
29150
2650
商品房总投资
183924
3606
合计总投资
228074
3679
3、开发建设投资收益表
项目整体开发建设投资总额约228074万元（开发建设总投资+拆迁安置总投资），销售收入约303000万元，项目整体收益为74926万元，整体税前利润率约为32.85%。
项目投资建设损益表见附见2。
开发收益测算表
本村地块商品房开发投资收益测算
序号
成本项目
合计
住宅部分
商业部分
备注
一
项目基础数据
1
用地面积
10
万平方米
2
可开发商品房建设面积
51
46
5
万平方米
二
开发建设总成本
154836
139656
15180
万元
1
出让金、契税等前期费用
30960
总体规划6.2容积率，评估值约160万元/亩
2
报建办证费用
8670
7820
850
170元/平方米
3
设计综合费
1020
920
100
20元/平方米
4
基础设施建设费
4080
3680
400
80元/平米
5
土建安装工程费
91800
828200
9000
1800元/平米
6
公共配套建设费
6630
5980
650
130元/㎡,供热、水、电设备、电梯、会所、物管用房
7
建设监理费
765
690
75
15元/平米
8
管理费用
2550
2300
250
建设安装工程成本的2.27%
9
财务费用
5865
5290
57
升级会员 