楚州商业项目前期定位策划.docx
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楚州商业项目前期定位策划
楚州商业项目前期定位策划
第一部分市场调研分析
一、区域经济环境的分析和生活结构研究
区域概况
1、地理环境
淮安市楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。
全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。
2、交通条件
高速公路
淮安楚州交通便利，京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。
目的城市
北京
上海
南京
连云港
徐州
盐城
宿迁
高速公路
京沪高速
淮宁高速
淮连高速
徐宿淮盐高速
时间（h）
8.5
3.5
2
1
3
2
1
铁路交通
新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。
水运空运交通
京杭大运河等多条流域性航道汇聚楚州，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。
随着淮安民航机场的建设，更将使楚州拥有飞速发展的广阔空间。
◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等
1、人口增量及组成分析
2006年年末全区户籍总人口121.1万人，全区全年出生1.58万人，死亡0.31万人。
总人口中城市人口23.4万、镇人口16.97万、乡村人口80.73万人。
预计到2010年城镇人口达到51万，其中城区人口达到28万。
表1-1楚州区2004-2006年总人口及总户数
年份
2004
2005
2006
2010年（预计）
总人口（万人）
119.49
119.46
121.1
城镇人口51万，其中城区人口28万
总户数（万户）
35.14
35.03
35.21
城镇人口（万人）
38.95
39.23
40.37
城市人口（万人）
24.41
22.72
23.4
图1-12004-2006楚州区人口状况
数据来源：
江苏省统计年鉴
2、GDP发展状况及产业结构情况
2005年实现生产总值87.12亿元，比上年增长8.1%。
其中，第一产业增加值21.39亿元，增长2.9%；第二产业增加值37.11亿元，增长13.8%；第三产业增加值28.62亿元，增长5.3%。
人均生产总值7292元，比上年增长8.3%。
2006年实现生产总值101.67亿元，比上年增长16.7%。
其中，第一产业增加值22.60亿元，增长4.9%；第二产业增加值45.50亿元，增长21.8%；第三产业增加值33.57亿元，增长17.3%。
人均生产总之9526元，比上年增长20.7%。
数据来源：
楚州统计公报（2008年为预计数值）
2007年楚州实现地区生产总值118.2亿元，比上年增长16.3%。
实现农业增加值23.94亿元，比上年增长5.93%。
实现工业增加值40.23亿元，比上年增长20.09％。
服务业实现增加值39.32亿元，比上年增长17.13%。
楚州区的经济结构调整和增长方式转变取得新进展。
工业发展较快，传统产业继续得到提升，现代服务业发展加快。
2006年三次产业增加值比例为22.2：
44.8：
33。
从表可见，楚州第三产业占国民生产总值的比重虽然逐步增加，但是增长速度比较慢。
第三产业产值比重仅占国民生产总值的三分之一，表明楚州经济发展还是停留在工业、农业唱主角的发展时期，与发达地区服务业占50%以上比重相比差距还比较大。
这也表明随着城市化进程的加快，楚州的服务业，特别是商业发展还有较大的上升空间。
3、城乡居民人均收入及消费水平分析
根据统计显示2006年城镇居民人均可支配收入7846元，比上年增长10.8%；人均消费性支出5796元，增长7.6%。
农村居民人均纯收入4597元，比上年增长9.5%；人均生活消费支出2589元，增长3.6%。
全区在岗职工人均工资11670元，比上年增长17.5%；楚州城乡居民生活水平得到新提高。
2007年，城镇居民人均可支配收入9950元，农民人均纯收入5095元；2008年目标城镇居民人均可支配收入11100元，同比增长11.56%；农民人均纯收入5650元，同比增长10.89%。
数据来源：
楚州统计公报（2008年为预计数值）
从收入表上可以看出，2007年城镇居民农村居民人均收入均有大幅度增长，分别比上年增加2104元和498元，分别增长26.8%和10.8%。
这也为城市商业发展提供坚实的基础。
但是城乡居民收入差距却逐渐拉大，农村与城镇居民收入比逐年下降，2007年农村居民人均收入仅为城镇居民的51.21%，由于农村人口比重大，收入水平低将对地区商业发展产生制约效应。
从城乡居民支出表上可以看出2006年城镇居民支出增加1056元，而农村居民支出仅增加90元。
一方面原因是当年城镇居民收入增加较农村居民多，另一方面是农村固有的节俭消费习惯使农村居民消费支出增加很少。
进一步分析楚州与淮安其他区县在职人员年工资收入水平可以看出，楚州在职人员年工资为11670元，仅为全市16590元的70.34%，是所有9区县中最低的。
因此，楚州虽然在经济发展速度上有比较快的发展，但是其基础差、基数低的现状仍未有效改变。
当地总体收入和消费水平不高的现状在短时期内仍难有根本性改变。
4、社会消费品零售总额分析
数据来源：
楚州统计公报
2005年楚州实现社会消费品零售总额30.33亿元，比上年增长15.6%；2006年楚州实现社会消费品零售总额34.06亿元，比上年增长15.8%；2007年楚州实现社会消费品零售总额39.58亿元，比上年增长16.21%。
分行业看，2005年批发零售贸易业零售额25.96亿元，增长15.3%；住宿餐饮业零售额4.34亿元，增长17.4%；其他行业零售额0.03亿元，增长0.03%。
2006年批发零售贸易业零售额28.89亿元，增长15.3%；住宿餐饮业零售额5.11亿元，增长17.7%；2007年批发零售业33.02亿元，比上年增长15.8?
%，住宿餐饮业6.06亿元，比上年增长19.8%。
预计2008年完成社会消费品零售总额45.87亿元，同比增长15.89%；以住房、非义务教育、汽车、信息通讯、旅游等为代表的新型消费保持较快增长，居民消费结构升级加快。
楚州区社会消费品市场发展中的亮点主要有：
亮点之一：
社会消费品零售总额接近40亿元
2007年楚州区通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施，积极推动国家扩大内需政策的贯彻落实，为消费品市场发展营造了良好的环境。
全区消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大。
全年12个月中，除2月份增速受去年同期基数影响较低外，其他各月消费品零售额均保持了较快增长，全年社会消费品零售总额接近40亿元,累计实现社会消费品零售总额39.58亿元，比去年同期增长16.21%。
亮点之二：
农村市场消费出现明显回升
近年来，淮安市认真贯彻落实中央和省委、省政府一系列的惠农政策，采取取消农业税、加大“三农”投入、增加农民补贴等措施，切实减轻农民负担，使农民收入得到较快增长。
使得农村居民购物消费环境得到进一步优化，购买欲望进一步提升，从而推动了农村消费的进一步增长。
农村市场消费出现明显回升，城乡市场增幅差距逐渐缩小，呈现同步发展态势。
亮点之三：
餐饮市场消费继续红火
城乡居民收入水平逐步提高和消费观念的不断更新，使外出就餐成为一种新的消费时尚，推动了楚州餐饮业的发展。
另外，随着楚州社会经济的发展，各种公务和商务性应酬交往活动不断增加，也对餐饮业的发展产生了较大拉动作用。
2006年，全区餐饮市场消费继续红火，累计实现零售额5.11亿元，比上年同期增长19.8%。
亮点之四:
“假日经济”拉动效应依然明显
随着居民收入逐步增加和生活节奏不断加快，节假日集中消费的特征依然明显，假日消费为零售市场发展带来了巨大商机。
淮安市商贸流通企业抓住节假日有利时机，积极开展各种丰富多彩的促销活动，有力地促进了市场消费。
2006年春节、“五一”和;十一;黄金周期间，全区各大商场、超市商品丰富、购销两旺，继续出现假日消费热潮。
亮点之五：
限额以上贸易企业销售稳步增长
2006年，楚州区限额以上批发零售贸易企业经营状况良好，全年实现商品零售额1.75亿元，比上年增长3.1%。
其中吃的商品类增长31.3%、穿的商品类增长11.9%、用的商品类增长14.5%。
亮点之六：
通讯器材、汽车等消费升级商品热销
居民消费结构升级加快，是推动消费品市场发展的重要因素。
目前，楚州区居民消费结构正处于由传统的基本生活消费向以住行消费为代表的发展型和享受型消费过渡的阶段，由此所带来的市场热点，给与之相关的产品和服务行业，带来了前所未有的商机，并由此带动相关产品出现热销，成为全区消费品市场的持续增长点。
亮点之七：
新型商业业态保持快速发展
2006年，苏宁电器楚州店开业，使楚州区以连锁经营为特征的新型商业业态发展又迈上了新的台阶，为全市消费品市场的发展注入了新的活力。
这些以连锁经营为特征的新型商业业态，以其现代营销模式和先进经营理念，吸引了越来越多的消费者，有力地推动了楚州消费品市场的发展。
目前，时代超市、苏宁电器、中信电器、五星电器等超市、大卖场，已成为广大居民购买日用品、家用电器等商品的主要场所，其中时代超市、苏宁电器等企业年零售额均超过亿元。
5、固定资产投资及房地产投资状况
2006年完成全社会固定资产投资60.2亿元，比上年增长34.9%。
全年完成500万元以上项目投资32.62亿元，同比增长6.3%；其中城镇19.85亿元，增长36.8%；农村4.55亿元，下降54.4%；房地产开发投资8.21亿元，增长40.8%。
2007年全社会固定资产投资80.5亿元，比上年增长33.72%。
2008年目标完成全社会固定资产投资105亿元，同比增长30.43%。
2004－2006年固定资产投资及房地产投资状况
6、民营经济
民营经济加快发展。
2006年末全区工商部门登记的私营企业达2898户，总注册资本达28.65亿元；个体户20681户，总注册资本达5.47亿元。
非公有制经济创造的增加值在地区生产总值中的份额达65.2%，比上年提高2.8个百分点。
营业收入超亿元的工业企业达15家，新增5家。
2007年新增私营企业640家，新增注册资金12.5?
亿元，个体工商户5600?
户。
民营经济的快速发展，为楚州区社会购买力的提升有较大的推动作用，民营经济越发展，地区商业也就能够得到快速发展。
二、区域结构调查与城市发展规划调查
1、公共设施状况及规划
“十五”期间，楚州区城市建设累计投入59.2亿元，实施城市建设重点项目224个；城市建成区面积由2000年的15.6平方公里扩展到20平方公里；城市人口由2000年的17万人增加到21万人。
累计新增绿化面积141.8万平方米、道路面积118万平方米、住房面积82万平方米，新铺设下水道、排污管网9.6万米、供水管道3.9万米，新建城区泵站8座、压缩式垃圾中转站10座。
经过多年发展建设，楚州在水利、住房、教育、医疗、交通、邮政、电信、电力、供水等基础设施建设上有长足发展。
完善的基础设施建设在提高人民群众生活水平的同时，也大幅度提高了楚州投资环境和经济发展。
“十一五”发展目标：
以国家级历史文化名城、具有旅游特色的城市为发展战略定位，建设“交通便捷、设施配套、环境怡人、特色明显、经济繁荣、社会文明”的新城市。
以城区建设为核心，城镇建设为基础，构建布局合理、功能完善、设施先进、特色鲜明、协调发展的城镇体系。
到2010年中心城区人口达30万人，建成区面积30平方公里，人均用地100平方米，全区城镇人口达48.5万人，城市化率达40%以上。
2、交通体系状况及规划
楚州北距连云港市120公里，南距南京市200公里。
、京沪高速公路、宁连高速公路、同三高速公路、新长铁路、淮杨铁路等国家重点交通干线均穿境而过。
到上海、北京、南京行车分别仅需3.5小时、8小时和2小时。
加上京杭大运河和苏北灌溉总渠组成水上运输通道，使楚州扼东西南北、水陆交通之要冲，成为自古乃兵家重地、商贸重埠。
公路交通：
京沪高速公路、宁连高速公路、同三高速公路。
铁路交通：
江苏新沂至浙江长兴铁路，淮杨铁路、陇海线的新长铁路途经楚州，并在楚州有客运站和货运站。
在江苏省的“十一五”规划中，全省铁路设施建设是其中一大重点，将建设淮安、盐城、南通、连云港四大火车站，同时新建包括淮安至宿州在内的7条新线路。
水运交通：
京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河入海水道等航道在楚州纵横交错，其中京杭大运河年吞吐量位居国内内河航运第三位。
楚州作为淮安的老城区，形成了三横三纵和翔宇大道、运河街环绕老城道路布局。
东西镇淮楼路、东西门大街、友谊-永怀路贯穿东西，南北门大街、东长街、西长街连接南北。
将楚州老城区分隔成有序的组团。
3、道路及出行状况
目前楚州老城区的道路比较窄，除了东西镇淮楼路部分路段为四车道加非机动车道外，其他道路一般都是双车到，部分道路不设非机动车道。
而且楚州道路上非机动车驶入机动车道的情况比较普遍，因此道路通行状况不甚理想，交通事故频发。
从本小组观察看，楚州老城区出行主要方式有公交车、电动车、自行车、三轮车及步行。
私家车比例还比较低，从侧面体现出楚州收入水平不高的现状。
作为老城区和新城区的分隔道路，翔宇大道按照四车道加双非机动车道设计，道路状况优良。
综合楚州道路状况和通行量状况看，虽然老城区道路不够宽阔，但是较少的机动车数量使得道路通行总体状况比较顺畅。
但是当地现有的交通出行不良习惯及红绿灯数量不足的现状，使楚州交通出行存在不少隐患。
本小组认为：
增加红绿灯数量是现阶段的耽误之急，加强交通法规教育是改善楚州交通的根本出路。
4、区域性质与功能特点
按照现有楚州城区规划，楚州城区分名城保护区、新城区、城西片区、工业新区、商贸区五个部分。
名城保护区——楚州的老城区，由翔宇大道、运河街环饶的区域。
周恩来故居、中共华东局旧址、河下古镇、镇淮楼等古迹位于区内，丰富的旅游资源有待开发。
区域拥有较为成熟的配套，目前仍是楚州行政、商业、文化中心区域。
新城区——东至经九路,西至北门大街—经五路，南至莲花东路—纬六路，北至纬四路，总用地约1.65平方公里。
规划将该片区建设成为以商贸活动和区级行政办公为主，兼具居住、医疗和休闲服务功能的楚州区新中心区。
新城区是目前楚州房产开发的重点区域。
盛世豪庭、金莺华庭、紫金名府、书香门第、现代阳光城等众多楼盘均位于此区域。
城西片区——里运河以西，京杭运河以东，是楚州城西新居住区。
该区域内安置配套房项目较集中，沿着城西北路和城西南路两侧将建成以一品华庭为代表的众多居住小区，将有效分流老城区人口规模。
工业新区——江苏省重点经济开发区，于2002年7月18日正式开园。
它位于京沪高速和新长铁路两侧，规划面积58平方公里，可用面积达20平方公里，2006年4月已被批准为省级经济开发区，成为功能配套齐全、基础设施完好的苏北一流的经济开发区。
重点引进针纺织服装、医药、机械电子、食品加工、高新技术等企业。
截止2007年底，累计进园项目262个，累计工业项目投入40.1亿元。
其中，累计竣工项目158个，项目占地面积3632亩，当年开票销售18.32亿元，入库税收5438万元。
商贸区——位于翔宇大道两侧规划面积4.5平方公里，主要建设综合商贸、汽车、汽配、摩配、轻纺、五金等各类专业批发市场。
商贸开发区连接淮安市区和楚州区，离市区仅9公里，交通便利，市场辐射面广。
在建的中国淮安国际商城，占地面积1000亩，建成后将成为苏北地区最大的商贸中心。
依托楚州针纺织行业群体优势，楚州也将成为苏北针纺织品的集散地。
5、各项城区的机能
名城保护区
历史文化名城，楚州现在的行政、商业、文化中心
新城区
未来城市化进程的主要接纳区，楚州未来行政、商业中心
西城区
老城区与新城区人口的补充接纳区，城市副中心
商贸区
商贸集中区，楚州第三产业的集中代表
工业新区
商贸集中区，楚州工业发展的根据地
6、城市发展规划
未来城市发展目标
2008年，全区主要指标调控目标为：
实现地区生产总值139亿元，同比增长17.59%；财政收入9.5亿元，同比增长25%，其中一般预算收入5亿元，同比增长25%；全社会固定资产投资105亿元，同比增长30.43%；城镇居民人均可支配收入11100元，同比增长11.56%；农民人均纯收入5650元，同比增长10.89%；全年实现服务业增加值47.5亿元，同比增长20.8%;完成社会消费品零售总额45.87亿元，同比增长15.89%。
楚州区“十一五”发展总目标是：
经济总量翻一番，财政收入达三倍，努力建成新城区，苏北县区争位次。
通过五年的艰苦努力，全区地区生产总值在“十五”基础上翻一番，达180亿元，年均递增16%；财政收入力争达到12亿元，年均递增26.4%；全社会固定资产投资累计450亿元，比“十五”增加2.04倍；城镇居民人均可支配收入突破1万元，农民人均纯收入突破6000元，年递增分别为11.3%和7.9%；城市化率达到40%，提高7.89个百分点。
表1-1楚州区“十一五”发展目标
楚州区
2007年
年递增率
十一五末（2010年）
GDP（亿元）
118
16%
180
财政收入（亿元）
7.5
26.4%
12
全社会固定资产投资总额（亿元）
80
450
城镇居民人均可支配收入（元）
8500
11.3%
突破1万
农民人均纯收入（元）
5070
7.9%
突破6000
资料来源：
楚州区政协十一届四次会议
未来城区规划（2005-2020）
从“三淮一体”的构想到三淮在行政区划、政治体制等各方面的完全合并与融合已经在向世人初步展示了淮安城市化的基本思路和策略。
淮安城市发展包括两个中心、也就是两个组团，包括清河、青浦和淮阴三区在内的主城区作为淮安的主中心和中心组团，而楚州区作为副中心，处于次组团的位置，两组团相呼应共同构筑起淮安合理而独具特色的城市发展形态和布局。
未来，淮安主城区主要向东、向南发展，同时也向北发展，楚州区因为南面淮河入海水道和苏北灌溉总渠的阻隔，向南没有拓展的空间，所以在规划中主要向东向北发展无疑是合理和必要的。
未来两组团将在主城的东南、楚州的东北和主城的南部、楚州的西部相接，通过一些城市主干道的连接，两组团将完全、畅通地“融为一体”。
未来在继续保持楚州旧城、新城、夹城“三联城”的独特城市框架布局的基础上，城区将主要向东、向北、向东北拓展和布局，同时也适当向西北发展；本地块就位于城东，隶属新城区规划范围。
楚州新城区规划
【规划范围】东至经九路,西至北门大街—经五路，南至莲花东路—纬六路，北至纬四路，总用地约1.65平方公里。
【规划定位】规划将该片区建设成为以商贸活动和区级行政办公为主，兼具居住、医疗和休闲服务功能的楚州区新中心区。
新中心区将着力营造开放型、生态型、服务型的行政、商业中心和宜人的人居环境，使其成为体现楚州“创新、上进、发展”的现代城市形象的标志性地区之一。
【规划布局】形成“三区、三轴、一带”的格局，各功能区相对独立，并以“三轴、一带”相整合：
三区：
即三大功能区，行政中心区、商业中心区、居住区；
三轴：
以翔宇大道为楚州新区的发展横轴，楚州大道为纵贯楚州新老城区的纵轴；行政中心区以区政府办公楼为主体建筑，经市民活动广场、居住片区向南至荷湖公园形成中心区西部的纵向次轴；
一带：
在文渠沿线规划设置北起中心区翔宇大道南经荷湖公园至总理纪念馆的开放性休闲旅游绿带。
新城中心区规划图
三、楚州区房地产市场分析
（一）、楚州近几年房地产发展概况
楚州实施大规模的城市改造，起步于上世纪90年代末期，当时主要针对老城区的旧城改造；房地产开发规模仅限于沿街的“一层皮”工程，随着全区房地产市场逐步完善，规模小区如雨后春笋般的在楚州城区出现，2000年楚州仅有新城、明都、月湖三个小区，到目前已发展到20余个，且规模小区达到历史新高，增长呈现出的良好态势。
2002-2007年楚州区房地产施工面积与竣工面积
由上表显示，2002年施工面积8万㎡，竣工面积14.5万㎡；2003年施工14.8万㎡,竣工14万㎡；2004年施工18.08万㎡,竣工4.8万㎡；2005年施工20.78万㎡,竣工18万㎡；2006年开发27.72万㎡,30.52万㎡；销售面积30.92万㎡，同比增长31%。
在2007年房地产开发项目计划看，新开工项目5个，施工面积40万㎡（其中住宅30万㎡），竣工25万㎡（其中住宅22万㎡），投资3.8亿元。
07年1-6月份已完成投资3.2亿元（含土地款），施工面积50万㎡，竣工6.6万㎡，预售批准25.6万㎡。
二手房市场交易也比较活跃，07年1-6月份，二手房交易423件，成交面积2.4万㎡，成交金额3800万元，成交量比去年同期增长50%。
同时新的住房政策也刺激房地产市场消费，2007年住房公积金贷款政策增加了住房按揭贷款这项新的服务内容，由于其利率较低，减低了购房人的还贷压力，因而有力的吸引了很多工龄短、积蓄少的购房群体，推动了房地产市场的消费。
07年年1-6月份个人购房贷款0.48亿元，其中公积金贷款0.16亿元，同比增长45%。
楚州区的房地产业近几年迅猛发展，不但改善了城市住房结构美化了城市面貌，也增加了地方政府财政收入，城市居民住房面积大幅度提高，对于房地产投资的意识也逐渐加强，目前楚州区人均居住面积达28.5㎡，楚州区有45%左右的城市人口拥有商品房。
（二）、土地市场
1.2002—2007年居住用地出让情况
2002年至2007年7月以来楚州区共出让居住用地2685亩，年均出让479亩。
从近几年出让的居住用地面积来看，出让面积保持平稳。
其中2006年有较大增长，出让土地面积达到712.66亩，比2005年增长率了60%，2007年上半年已出让居住用地289亩。
（另据调查，楚州区未来几年一级土地市场上每年的土地供应量不小于400亩。
）
2002-2007年楚州区居住用地出让面积
2.2002—2007年居住用地出让价格
2002-2007年楚州区居住用地出让平均价格
土地价格也是稳中有升，2002年出让的居住用地的平均价格是34.74万元/亩，到2007年上半年这一价格上升到74.12万元/亩，其中2004年成交的平均价格有所下降，主要是因为该年出让的地块都在城市的外围（新城区），距离商业中心比较远；此外2005年出让的关天培路南侧地块5388平米，每亩成交价达到146万元，成为当年最高价格。
其它地块因地理位置的不同而价格不同，整体而言，新城区地块的价格区间在30—80万/亩，名城保护区地块的价格区间在80-150万/亩（视地块大小也有不同）。
这样的土地价格与楚州区整体的经济发展水平是相适应的，可以看出楚州区的土地市场发展得比较规范。
3、“十一五”期间计划推出土地项目一览
编号
项目名称
地块位置
用途
面积（亩）
挂牌参考价
（万元/亩）
1
盛世豪庭北侧地块
淮江路东侧
居住
75
30
2
城东乡政府周边地块
新区
居住
500
80
3
河下古镇安置小区及商住房建设
城西干道西侧
升级会员 