新疆房地产估价师制度与政策房地产估价师注册证书模拟试题.docx
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新疆2017年房地产估价师《制度与政策》：
房地产估价师注册证书模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。
A．私下
B．公正
C．公开
D．邀请
2、A房地产开发公司征收200亩耕地，建设一住宅小区，该块耕地征收前三年的平均年亩产值为800元，按国家规定最低补偿标准，A房地产开发公司应支付__万元土地补偿费。
A．33
B．66
C．96
D．160
3、房地产具有供给有限特性，本质上在于。
A：
土地总量有限
B：
规划限制
C：
房地产不可移动
D：
价值量大
E：
工业用地的监测点评估价格
4、既有项目法人的资本金筹措渠道不包括__。
A．政府政策性资金
B．社会团体和个人入股的资金
C．国内外企业法人入股的资金
D．资产变现资金
5、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。
A：
6％
B：
7％
C：
7．2％
D：
8％
E：
工业用地的监测点评估价格
6、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。
A．180
B．196
C．200
D．300
7、在成熟的房地产市场中，是房地产业的主体。
A：
房地产开发经营业
B：
房地产咨询业
C：
房地产经纪业
D：
物业管理业
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法__。
A．平均发展速度法
B．平均增减量法
C．数学曲线拟合法
D．中位数法
9、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。
该房地产的价格为万元。
A：
695．83
B：
681．25
C：
715．83
D：
718．75
E：
工业用地的监测点评估价格
10、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。
A．房屋竣工
B．房屋质量验收合格
C．房屋交付用户使用
D．业主委员会成立
11、关于预算，下列说法错误的是（）。
A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化
12、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。
A：
上升
B：
下降
C：
保持相对稳定
D：
先上升后下降
E：
工业用地的监测点评估价格
13、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。
A：
上升
B：
下降
C：
不变
D：
升降难定
E：
工业用地的监测点评估价格
14、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。
A：
40
B：
42
C：
48
D：
50
E：
工业用地的监测点评估价格
15、某居民楼总建筑面积为5000㎡，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元．某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元．若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为．【2006年考题】
A：
3％
B：
5％
C：
7％
D：
4％
E：
工业用地的监测点评估价格
16、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。
A：
6．0％
B：
6．9％
C：
8．8％
D：
9．0％
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。
A：
2500
B：
3000
C：
3500
D：
4000
E：
工业用地的监测点评估价格
18、小区内停车场建设费属于。
A：
公共配套设施建设费
B：
建筑安装工程费
C：
基础设施建设费
D：
物业管理维修资金
E：
借款合同
19、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000，万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。
按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为__。
A．1%
B．1.5%
C．2%
D．2.5%
20、物业服务成本的构成一般包括__。
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧费；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
A．①②③④⑤⑥⑧⑨
B．①②③⑤⑥⑦⑧
C．①②③④⑤⑥⑦⑨
D．①③④⑤⑥⑧⑨
21、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率__。
A．为零
B．低
C．高
D．为1
22、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。
A：
投资公司
B：
股份有限公司
C：
有限公司
D：
股份公司
E：
执行层的组织协调
23、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。
A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
24、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。
A：
概括性
B：
描述性
C：
理论性
D：
准确性
E：
工业用地的监测点评估价格
25、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。
A．3
B．4
C．5
D．6
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产开发项目融资过程包括（）。
A．资金筹措
B．直接融资
C．间接融资
D．资金供应
2、潜在购买者一般具有的特点（）。
A．对该产品具有的潜在兴趣
B．足够的收入
C．交易的途径
D．销售人员的意愿
E．对未来的预期
3、实施加成征税，加二成等于加正税的。
A：
10％
B：
20％
C：
30％
D：
40％
E：
执行层的组织协调
4、质量控制包括__的质量控制。
A．投资决断
B．决策阶段
C．设计阶段
D．施工阶段
E．检验阶段
5、下列污染类型中，属于辐射污染的有。
A：
灯光污染
B：
视觉污染
C：
高压输电线污染
D：
垃圾臭气污染
E：
医疗照射
6、下列市盈率的表达式中，正确的是。
A：
市盈率=股价／每股净资产
B：
市盈率=股价／每股收益
C：
市盈率=市值／销售收入
D：
市盈率=市值／现金流
E：
借款合同
7、拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起__日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
A．3
B．5
C．7
D．10
8、目前我国的社会保险主要有等。
A：
政策性保险
B：
出口信用保险
C：
社会养老保险
D：
劳动工伤保险
E：
失业保险
9、下列物业中，属于特殊物业的是。
（2008年试题）
A：
在建工程
B：
车站
C：
购物中心
D：
科技产业园区
E：
借款合同
10、根据__，可将合同分为双务合同与单务合同。
A．合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价
B．法律是否设有规范并赋予一个特定名称
C．合同当事人是否互相享有权利，承担义务
D．法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立
11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。
A．2290.91
B．2326.41
C．2344.16
D．2308.66
12、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险相关系数是。
（2005年试题）
A：
0.25
B：
0.50
C：
1.5
D：
2.00
E：
借款合同
13、金融机构进行项目贷款审查时，要进行__工作。
A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．环境评价
14、关于年度运营预算，下列说法错误的是__。
A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C．不需为不可预见费用的支出预留空间
D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会
15、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。
如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
16、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。
A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2
D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
17、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。
A：
理论上适用的估价方法，都必须选用
B：
在适用的估价方法中，选用两种即可
C：
理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用
D：
必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法
E：
仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
18、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于__
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
19、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
20、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。
A．4
B．6
C．12
D．24
21、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。
A：
若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动
B：
若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动
C：
若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动
D：
若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动
E：
若某种商品的需求为单一弹性，即价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等
22、房地产部门规章包括（）等。
A．《城市房屋拆迁管理条例》
B．《城市房地产转让管理规定》
C．《房地产估价师注册管理办法》
D．《房地产估价规范》
E．《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》
23、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是__。
A．土地补偿费归农村集体组织所有
B．地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C．由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D．由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
24、国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取（）方式处置土地使用权。
A．保留划拨性质
B．改为出让
C．作价入股
D．租赁
E．抵押
25、下列说法正确的是__。
A．合同履行费用的负担不明确的，由双方分担
B．合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行
C．逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
D．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
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