房地产经济学复习笔记.docx
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房地产经济学复习笔记
目录
宏观
导论2
房地产定位及其与国民经济的关系3
不动产市场5
空置、泡沫、周期7
房地产管理8
房地产金融9
地租11
土地改革特征13
微观
现代不动产的相关基础理论13
房地产定位15
房地产营销整合16
可行性研究19
不确定性分析21
导论
一不动产是市场博弈，又不仅仅是市场博弈
（一）市场博弈的原因：
1.主体是多元的，主体的行为构成博弈
2.市场是不透明的，信息不对称
3.行为之间呈现不清晰的关联
4.博弈不仅发生在市场对立的供需之间，而且发生在供需内部。
（二）不仅仅是市场博弈
1.博弈的均衡结果和经济的健康发展之间存在“认知差异”，因此需要看得见的手和看不见的手共同介入
2.社会可以通过政府改变博弈规则，从而改变市场博弈的利益分配
二房地产的相关概念
（一）房地产的概念
1.定义：
建筑地块和建筑地块上的以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利
2.房地产的三种存在形态：
土地、建筑物和房地合一
3.房地产的三要素
1）实物：
有形实体、质量[Quality]、功能
2）权益：
权利、利益、收益
3）区位：
自然地理区位（不变），经济地理区位（可变）
（二）房地产的属性
1.自然属性：
固定性、耐久性、异质性
2.经济属性：
数量有限性、用途多样性、既是消费品又是投资品、保值性、流动性差、投资收益回报的不连续性
3.社会属性：
一定区域内房地产项目之间会互相影响、房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性、易受政策影响
（三）土地的概念（略）
（四）土地的特性
1.自然特性：
位置固定性、面积有限性、质量差异性、永续利用的相对性（应该指作为农业生产资料的农地，只有在合理使用的情况下，才可以被永续利用）
2.经济特性：
供给的稀缺性、利用方式的相对分散性（多样性）、利用方向变更的困难性（难以恢复、不可逆性）、土地的增值性、规模报酬的非线性
3.社会属性：
权力设置和行使限制、相邻关系限制、土地使用管制
（五）房地产业
1.定义：
从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称，属于第三产业。
2.活动领域
1）土地开发和再开发
2）房屋开发
3）地产经营：
土地出让权的出让、转让、租赁和抵押
4）房产经营：
房产的买卖、租赁和经营
5）房地产中介服务
（六）相关专业名词
1.宗地：
地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块
2.容积率：
项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
1）一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
2）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：
R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
3）楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
3.绿化率：
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与宗地面积的比率
4.建筑密度：
宗地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比
5.折现：
将未来收入折算成等价的现值。
6.通平状况（工程施工前）：
1）三通一平：
水通、电通、路通；场地平整
2）四通一平：
水通,路通,电通,电讯通；场地平整
3）七通一平：
供水,排水,道路,供电,电讯,供热,供气；场地平整
7.生地：
已经完成土地使用批转手续（包括土地使用权出让手续），可用于建筑的土地；但是不具备全部的三通条件，也不具备一平条件。
8.毛地：
已经完成土地使用批转手续（包括土地使用权出让手续），具备三通条件，但是不具备一平条件。
9.净地：
已经完成土地使用批转手续（包括土地使用权出让手续），具备三通一平条件。
10.熟地：
已经完成土地使用批转手续（包括土地使用权出让手续），具备七通一平条件，可直接用于建筑的土地。
房地产定位及其与国民经济的关系
一房地产的产业定位
（一）性质定位：
广义兼指二、三产业，狭义仅指第三产业
（二）功能定位：
1.基础产业地位
07年简答第一题
a）是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证
b）是人口素质提高和社会全面进步的基本条件
c）是城市经济发展和城市现代化的重要基础
d）是社会财富创造的重要源泉
2.支柱产业地位
a）GDP比重和增长速度都足以称为支柱产业
b）产业链长，关联度大，能直接或间接的引导和影响很多相关产业的发展
c）有利于高新技术的应用和扩散
二房地产业与国民经济的关系
（一）国民经济重要变量对于房地产业的影响
1.国民收入，+（一阶导，表示正负关系），+（二阶导，表示幅度关系）
2.投资水平，+，？
（需要依据影响力和感应力测评）
3.消费水平，？
（一般正相关，但是也有特例），？
（受到预期、借贷和影响偏好的影响）
4.利率和经济增长率：
？
（相关偶然性很大，总体态势不显著），？
（二）房地产业对于国民经济的关系
1.各变量对于国民经济的影响
1）房地产增长率
2）房地产业增长效率
3）房地产业信用规模
4）房地产需求和供给水平：
i.需求指标既与其他产业部门固定资产投资规模呈正相关关系，又与人均国民收入增加、社会收入水平的提高呈正相关关系。
ii.供给水平：
与社会投资量呈直接相关关系，又与房地产资本利润率相关
2.房地产景气循环图
07年选择题第二题
阶段
空置率
供给增长率
需求增长率
租金增长率
1
-，有下降趋势
停止或很低
增长
N/A
2
-，有下降趋势
N/A
增长
上升
3
+，有下降趋势
供给紧张
持续上升
快速上升
4
+，有下降趋势
出现供给增长
需求涨幅高于供给
上升
5
+，有上升趋势
供给涨幅超过需求
N/A
上升
6
-，有上升趋势
供给开始减少
停止或很低
下降
3.房地产业周期与国民经济周期：
1）波动次序前者先于后者
2）波幅前者大于后者，波长二者基本一致
3）前者的长期上涨趋势较后者显著
（三）房地产市场特征
1.产权交易市场
2.区域性市场
3.不完全竞争市场
（四）房地产与社会现象的联系
1.价格与市民的公共选择
2.预期改变导致投资模式转变
3.房地产空间分异：
贫民区vs.高尚社区
4.住房政策vs.社会成本
5.房地产制度vs.寻租
6.泡沫、恐慌与社会财富灭失
不动产市场
一不动产市场概述
（一）房地产市场体系
1.房地产市场的主体（产权）结构
1）所有权让渡市场：
农村集体内部交易、国家征用集体土地
2）使用权让渡市场：
农村集体内部交易、城市一级出让市场与二级转让市场
2.房地产三级体系（信息不对称是其重要特征[07年选择题]）
06年题
1）一级市场，又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场；国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地获奖农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场
2）二级市场，土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产或达到规定可以转让的土地进行出售和出租的市场。
一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场
3）三级市场，购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或者转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场
3.房地产一级市场的运行
1）特点：
政府垄断性、竞争有限性、交易单向性、政策导向性
2）制约因素：
社会经济发展水平、城市规划、土地征用和出让计划
3）招拍挂：
《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。
其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。
4.房地产二级市场的运行
1）特点：
土地使用权的转让、有限年期核减、法律要件（合同）、生效要件（登记）
2）运行：
属地原则、价格评估和审定原则、特定场所交易
5.房地产三级市场的运行
1）特点：
交易主体复杂、交易形式多样、交易分散、多为存量房、依赖经济人、竞争较为充分
2）运行条件：
产权明晰、中介规范、金融配套、法规完善
（二）房地产市场运行
二房地产市场供求关系和运行机制
（一）房地产市场供给
1.定义：
一定时期，一定区域内生产者提供的房地产产品总量
2.实现方式：
市场交易房地产供给、非市场交易房地产供给
3.层次分析：
已实现的供给、现实供给、可能供给、边界供给
4.房地产供给主体及其特性
1）土地供给者主体及其特性：
a）主体：
一级市场供给者，国家；二级市场供给者，使用权转让者
b）特征：
一级市场主体垄断，弹性有限，存在一定的市场规律，具有时滞，不规范
2）房产市场供给主体及特征：
a）主体：
开发企业，存量房业主
b）特征：
标的物多样，供给滞后，短期弹性小，长期弹性相对大
5.影响房地产供给的因素：
1）政府政策：
土地供给、金融政策（信贷到信托）、住房政策（排错队）、税收政策（Mall）
2）价格
3）投资来源
4）交易条件
5）开发成本与技术
6）企业素质
7）市场需求
（二）房地产市场需求
1.定义：
一定时期，一定范围内人们愿意并且能够用有偿的方式购买或租赁房地产产品的数量。
2.影响因素：
1）数量
2）时机
3）价格
4）风格
5）区位
6）资金
7）户型
8）租售方式
3.层次：
边界需求、可能需求、现实需求、已实现需求
4.需求分类
1）市场交易需求——非市场交易需求
2）生产（投资）需求——消费需求
3）个体需求——团体需求
4）自有资金需求——外来资金需求
5.需求特性：
1）土地需求特性：
增长性、多样性、不可替代性、发展关联性
2）房产需求特性：
个性化、普遍性、间断性（层阶性）、弹性差异大
（三）房地产市场供求平衡分析
1.只考虑价格因素时的供需平衡
i.静态看，分短期[无弹性]和长期[有弹性]
ii.动态看，根据蛛网模型，pt=A（Bs/Bd）t+Pe；因此动态均衡是否能够达成取决于Bs和Bd，即供给曲线和需求曲线的斜率。
2.保持房地产市场平衡的手段
1）价格调整
2）供给调整
3）需求调整
（四）房地产市场运行机制
1.市场机制
1）定义：
具有一定自驱动使供求平衡的功能
2）内容：
a）供求机制（数量、结构、空间）
b）价格机制
c）竞争机制（价格竞争和非价格竞争；完全竞争、垄断竞争、垄断市场[自然]）
3）特点：
相互制约性、独立作用性、内在必然性、迂回性和滞后性
2.政府干预
1）经济手段：
经济计划、财政政策、货币政策、收入政策、产业政策、区域发展政策、投资政策
2）法律手段：
经济立法、经济执法、法律监督
3）行政手段：
行政命令、行政制度、行政法规和条例
4）微观规制：
a）经济性规制：
进入规制、数量规制、质量规制、价格规制
b）社会性规制：
禁止特定行为、对营业活动进行限制、确立资格制度、检查鉴定制度、基准认证制度
5）宏观调控：
a）财政手段：
国家预算、国家税收、公债、财政支出、转移支付、财政补贴
b）货币手段：
法定存款准备金率、新币供应、公开市场业务、利率
3.政府干预房地产市场系统构成
1）决策控制系统
2）调节系统
3）信息反馈系统
4）监督系统
空置、泡沫、周期
一空置与泡沫
1、作用：
是反映市场供需状况的指向器、风向标；衡量房地产市场是否健康的指标之一
2、定义：
07选择题
1）我国空置率统计口径：
将商品房报告末期可售可租而未售未租的状态视为空置
2）空置率是某一时刻空置房屋面积占全部存量房屋面积的比率。
其中，现有的，可供使用的全部存量房屋面积是已被占用面积和空置面积之和。
3、国内外考察空置率的不同
3）国内强调销售；国外强调使用（因此包括存量房）
4）国内强调在统计时点已经竣工而处于待售待租状态，国外强调必须处于可售可租状态一定时间后（一般是一年）
5）国内不统计二手房，国外则关注待售待租的二手房
二房地产周期理论
1、周期波动的一般理论
1）繁荣、衰退、萧条、复苏——周期正在微波化
2）古典型周期到增长型周期（无明显下降趋势）
2、周期波动机制
1）外部冲击
定义：
经济系统外部的冲击通过系统内部传导而发生变化的经济运动
07选择题
a）实际供给冲击：
技术进步、气候变化、资源发现以及国际经济要素价格等发生变化
b）实际需求：
投资冲击、消费冲击、财政冲击、货币需求冲击；由于对于经济运行的预期出现变化而产生
c）政策：
货币、财政、投资、金融政策
d）体制变动：
（在中国）所有制结构变动、宏观经济运行机制和政府宏观调控体系
e）宏观经济总供求：
经济增长方式、产业结构升级
f）国际政治
2）内部传导
06年简答题
定义：
由经济系统内部结构特征所决定的经济运动，表明经济系统内部信号或变量以滞后方式进行传递、扩散的过程
a）延迟：
各要素反应程度不一，弹性不同
b）乘数和加速机制：
关联机制（内部各行业之间前向、后向的连锁效应）；市场机制（供求和投机）；缓冲机制（上限是生产要素供给和需求的约束，下限是房地产就业刚性）
3）预期与泡沫：
同质性预期、博傻博弈
房地产管理
06/07年简答
07年论述
1、资产市场和使用市场的契合点：
使用市场的租金水平是决定资产市场需求的重要因素
两个市场的实际供给来自实际开发的建设量
2、四象限模型
3、分析单元
1）经济增长：
租金市场
2）长期利率：
资产市场
3）建设成本与物业新增供给
4）公共政策
a）补砖头还是补人头（效用函数）
b）政府开发管制（利率[资产市场]、资格限制[新项目开发建设]）
4、任务
城市房地产管理的关键在于创造有序、稳定的宏观环境，引导均衡有活力的房地产市场，提升社会总财富，促进房地产业及相关产业升级
房地产金融
一概述
（一）房地产金融的概念
在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列金融活动的总称
（二）房地产金融的具体功能
1、积极动员、组织有关房地产方面的存款，发行房地产有价证券，充分筹集社会一切闲散资金
2、通过贷款或投资等多种融资方式，大力支持房地产的开发建设，促进房地产的流通和消费
3、运用多种金融工具形式，开办抵押贷款、保险、贴现、承兑和信托业务，买卖有价证券等，疏通、理顺资金渠道，促进房地产再生产过程中资金的良性循环。
4、杠杆原理：
D=R-M*I+E*Y，R资产收益率，M借贷量，I借贷利率，E自有资本，Y自有资本收益率。
如果D是个正值，那么借贷是有利可图的；可以通过借贷来放大资本收益
二开发过程中的金融活动
1、自有资本股金
2、贷款（间接融资）
a）信贷：
以信用为保证发生的贷款
b）担保贷款：
提供一定还款保证方式而发生的贷款
c）作用：
优化企业资产结构；借用财务杠杆，提高资产收益率；降低资金使用的机会成本；降低投资风险
3、社会集资（直接融资）
4、其他融资渠道
a）预售预租（抵押信贷）
b）房地产信托：
货币持有者或者房地产所有者基于对于金融机构的信任，委托其代理/购/建/租赁/经营房地产及其证券的行为
c）租赁融资
d）承包商垫资/合作开发
5、金融机构信贷资金来源：
住房储蓄贷款（定向性、利率低、契约性、稳定性），房地产债券，信托基金
三消费环节中的金融活动、
1、住房抵押贷款
1）概念：
以土地使用权和房屋所有权作为抵押取得贷款的形式
2）原因：
07年选择题
a）摆脱流动性约束，提升现期消费者费用
b）降低投资风险
c）借用金融杠杆提高资产收益率
d）降低资金使用的机会成本
e）优化企业的资产结构
2、政策性和经营性住房金融
1）住房公积金贷款：
指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位，民办非企业单位，社会团体等注册单位及其职工缴存的长期住房储金。
房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督
2）商业贷款
3）组合贷款
4）贴息贷款
3、住房抵押贷款操作的关键环节
a）筛选不良贷款，降低信用风险而进行的对住房抵押贷款的审核
b）包括对抵押房地产的价值评估和对申请人的信用评估
四美国房地产金融制度借鉴（以证券融资为主导的房地产金融制度）
（一）住房信贷市场开放性高（商业银行、储蓄信贷协会、互助储蓄银行、抵押银行、人寿保险公司、小型住房抵押贷款服务公司）
（二）融资工具多样（储蓄融资、抵押贷款证券、金融债券、股票）
（三）抵押贷款证券化程度高
（四）政府干预房信贷市场
a）联邦住房管理局（FHA）
b）退伍军人管理局（VA）
c）吉利美（GinnieMae）
d）房利美（FannieMae）
e）房地美（FreddieMae）
（五）完备的贷款承保体系
a）借款人要求投保的与住房抵押贷款相结合的人寿保险，承保人是人寿保险公司；如果借款人在履行义务期间死亡，人寿保险公司以支付保险赔偿金的形式替借款人继续履行还款业务
b）对借款人违约的保险，成为抵押保险，当贷款房价比率过高（e.g.80%以上）使贷款方可能因借款人违约而遭受较大损失时，贷款方通常会要求对该抵押贷款进行抵押保险
五住房抵押贷款证券化
（一）信贷资产证券化（ABS）
1、概念：
信贷机构在缺乏流动性的情况下，将具有未来现金流的信贷资产进行结构性重组，以此为抵押发行可在资本市场上流通的债券的过程
2、理想的可供进行证券化的资产特征
1）可理解的信用特征
2）明确界定的支付模式/可预测的现金流量
3）较长的期限，至少为一年以上
4）具有良好的历史纪录，偿还拖欠率和违约率较低
5）完全分期摊还
6）借款人多样化
7）清算值高
3、资产证券化的特点
1）真实销售
2）信用提高
3）规避风险
4）规范化
5）适应性
（二）住房抵押贷款证券化
1、改善资产负债结构
2、调整住房信贷的区域平衡
3、分散银行经营风险
（三）住宅抵押贷款证券化的运作重点
金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种债券。
这些措施使整个住房金融市场和资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。
（四）抵押贷款证券化流程
借款人——〉抵押贷款发放者——〉抵押贷款收购者/信用评级机构——〉抵押贷款证券投资者
地租
07年选择题
06年选择题
一地租理论的发展脉络
（一）古典地租理论
1、威廉·配第
1）地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必须后的余额
2）提出了级差地租的最初概念
a）级差地租I：
由于土地与市场的不同位置而导致的地租差异，并且涉猎到由于土地肥力而导致的地租差异
b）级差地租II：
由于生产工具和生产技术改善带来的地租差异
3）贡献：
土地价格等于一定年限的地租（地租资本化）
2、亚当·斯密
1）定义：
为了土地使用权而支付给地主的农产品价格超过补偿预付资本金和平均利润的余额；是一种因为土地所有权的垄断才不得不支付的价格。
2）第一性地租和派生性地租：
认为农业（谷物）生产的土地是第一性地租，牧场等其他农业用地的价格取决于谷物生产的土地，因此是派生性地租
3）隐含提出级差地租（产品等价而产能不等价，故而土地价值不等价）
4）认为绝对地租的存在与否取决于佃者的谈判能力，如果佃者能够有效反抗地主，那么就不存在绝对地租；否则就存在
3、杜尔哥（重农学派）
一种特殊的自然生产力，未能摆脱农业是唯一创造财富部门的偏见
4、詹姆斯·安德森（马克思认为其是现代地租理论的创始人）
1）不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租（从而使得垄断地租成为可能）
2）地租支付与绝对劳动生产率无关，与土地间的相对肥沃程度有关
3）地租等于土地产品的市场价格超过平均价格的余额，这种超额利润在生产成本达到市场价格时消失（不存在绝对地租）
4）隐含提出了级差地租II（土地的肥力是可以改良的）
5、大卫·李嘉图
1）定义：
使用土地原有的和坚不可摧的生产力而支付给地主的那部分土地产品
2）不承认绝对地租，即最坏的土地和最初的土地没有地租；否则土地本身就能产生价值，与劳动价值论不符。
3）级差地租I：
两份等量资本在不同土地上获得的产品间的差异；土地地租取决于最劣等地
4）隐含提出了级差地租II的转化：
租约期满前，归农场主；租约期满后，归土地所有者
6、马尔萨斯
认为地租是一种自然现象，否认劳动价值论
（二）小结：
古典经济学对于地租理论的认识
1）剩余的高低取决于产品价格及工资等成本的高低
2）地租是使用土地的原生产力而支付给地主的那一部分产品，地租的高低是农产品价格高低的结果
3）土地的面积是有限性、不可移动性和质量差异性是产生地租的前提
07年选择题
4）土地的肥沃程度和位置的不同产生地租的差异
（三）现代地租理论
7、马歇尔地租理论：
1）剩余生产物：
总产量抵偿耕种者支出的所需的生产物的余额；在一定条件下转化为地租
2）准地租：
短期内土地本身以及土地以外的各种生产要素所得到的超过平均水平的收入，由产品价格决定
3）由于土地供给是固定不变的，没有生产费用，也没有供给价格，因此地租只受到需求影响，取决于边际生产力。
8、克拉克地租理论
a）地租是土地这个生产要素对产品及其价值所做的贡献的报酬
b）提出边际产量的概念。
即固定一种生产要素（e.g.土地）不变，而增加另一种生产要素（e.g.劳动）所增加的产量
9、胡佛地租、地价理论
竞价曲线。
10、阿隆索地租理论：
07年简答
1）假设
a）单核心城，土地均质
b）成为城市通勤者作用对象的产业活动，都集中在城市中心区
c）买卖自由、市场发达、信息灵敏
2）方程
a）Y=R（X）Q[土地投资]+T（X）[通勤费用]+Z[其他消费]
b）MAXU（Z、Q、X）
c）利用拉格朗日函数求解，结论易得
11、丁伯根影子价格理论：
07年名词解释
定义：
影子价格是反映资源得到合理利用配置的“预测价格”。
影子价格是一种资源价格，制定其目的是保证稀缺资源得到最优利用；它以边际生产力为基础，把资源的边际机会成本称为影子价格。
12、萨缪尔森：
地租是否决定价格，应取决于视角：
就一个企业而言，地租是决定价格的成本；而就整个行业而言，地租是由价格决定，而不是决定价格
13、哥德伯戈和钦洛依地租理论：
制度研究[区分存量市场和增量市场？
]
二马氏地租
绝对地租：
资本有机构成说/垄断价格说
级差地租I：
肥沃程度与位置
级差地租II：
连续追加投资（在转结时实现，转化为级差地租I）
垄断地租：
稀有产品
三城市地租与农业地租的区别
城市地租取
升级会员 