桂阳农村村民建房管理试行办法.docx

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桂阳农村村民建房管理试行办法

桂阳县农村村民建房管理试行办法

第一章总则

第一条为规范农村村民建房行为，改善农村人居环境，建设美丽乡村，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《湖南省村镇规划管理暂行办法》和《中共郴州市委办公室郴州市人民政府办公室关于规范农村村民建房管理的指导意见》等有关法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条桂阳县行政区域内的农村村民使用本集体经济组织所有的土地新建、扩建、改建住房，适用本办法。

县城规划区及正和镇东兴新城区域内的农村村民建房，按县城规划要求集中规划，由相关职能部门审批。

第三条本办法所称农村村民建房用地，是指农村村民经依法批准用于建设私有住宅的集体建设用地。

村民建房用地只享有土地使用权。

第四条农村村民建房必须遵循的基本原则：

（一）依法依规原则。

农村村民建房须严格遵守国家、省、市、县有关城乡规划、土地管理的法律法规，在符合规划要求、依法办理手续的前提下进行。

坚持先规划后审批，先审批后建设，没有编制规划的，一律不得审批；没有依法取得规划建设及用地审批手续的，一律不得建设。

（二）村民主体原则。

通过规划先行、政策扶持、加强监管，引导农村村民依法有序建设。

充分尊重村民的主体地位，各村组要成立村民建房理事会，发挥村民自治作用，制定本村村民建房村规民约，对村民建房行为进行约束。

　（三）规划先行原则。

坚持先规划后建房。

从农村实际出发，立足保护耕地和自然生态环境，合理规划村庄布局，改善农村生产、生活条件，科学安排村民居住区、休闲活动区、生产工作区及公共基础设施分布。

（四）保护耕地原则。

严格土地管理，宅基地审批要从保护耕地、有利生产、方便生活出发，严格控制占用耕地，禁止占用基本农田。

涉及占用林地的还应征得相关行政主管部门的同意。

积极稳妥开展农村集体建设用地整理，大力开展空心村整治和危房改造。

（五）建新拆旧原则。

严格实行“一户一宅”制度，农村村民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。

异地新建住宅的，实行建新拆旧承诺制，确保在新房建成后拆除原有旧房，原宅基地使用权由村、组集体收回，并办理注销登记手续。

（六）集中统一原则。

结合新农村建设要求，因地制宜，科学选址，合理布局，推动村民由分散到集中居住，引导、鼓励农村村民建房向中心村和小城镇集中，有条件的地方，鼓励公寓式建房，盘活农村宅基地资源，节约集约用地。

原则上以村、组或自然村为单位选择风格造型，确保一定范围内建房风格基本一致，彰显民居特色。

第二章建房用地条件和标准

第五条农村村民以公安部门界定的户口为依据，符合下列情形之一的，可申请新建、改建、扩建住房：

（一）户口在农村集体经济组织范围内的人员（包括入学前、入伍前、服刑前在当地农村集体经济组织的人员）无宅基地或符合法律规定分户原宅基地面积低于分户标准的；

（二）因迁入农业人口落户成为本村集体经济组织成员，且在原籍没有宅基地的;

（三）因城市规划、土地征收等原因转入非农户口，仍然在农村集体经济组织内有承包田地的人员；

（四）现有住房用地面积明显低于规定标准，需新建或扩建住房的；

（五）因实施村庄、集镇规划，或因地质灾害、执行政府重点工程需搬迁的；

（六）依照规划向小城镇、中心村和村民集中点集居建房的；

（七）其它符合相关政策、法律法规规定条件的。

第六条农村村民申请另选新址建房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不符合土地利用总体规划和乡镇、村庄规划的；

（二）年龄未满18周岁的；

（三）原有宅基地出租、出卖、赠与或者改变用地性质以其他形式转让地上建筑物，再申请宅基地的；

（四）一户有一处以上宅基地的且原有宅基地已经达到分户的标准或者能够解决分户需要的；

（五）土地权属有争议的；

（六）未承诺建新房拆旧房的；

（七）占用公路用地和公路预留用地的（除乡镇规划区和村庄规划区特殊需要外，国省道100米、县道10米、乡道5米以内）；

（八）占用电力通道用地的；

（九）占用泄洪通道的；

（十）选址在地质灾害隐患点上的；

（十一）其他不符合法律法规有关规定的。

第七条下列情形应当禁止：

（一）禁止非法倒卖集体土地建房；

（二）禁止占用基本农田建房；

（三）禁止建新房不拆旧房；

（四）除乡镇规划区和村庄规划区特殊需要外，禁止沿国省道两旁100米以内建房；

（五）禁止未批先建、批小建大、批此建彼；

（六）禁止违反城镇规划、乡镇土地利用总体规划、村庄规划建房。

第八条建房必须节约集约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；确需占用耕地的应该由集体经济组织实施耕地占补平衡工作，对不能实施占补平衡工作的，由集体经济组织按规定缴纳耕地开垦费。

宅基地标准：

确需使用耕地的，每一户不得超过130平方米；使用荒山荒地的每一户不得超过210平方米；使用其他土地的不得超过180平方米，集中连片规划新农村每户建筑占地面积控制在120平方米以下；2人及2人以下的用地标准不得超过80平方米、3人及3人以上的用地标准不得超过120平方米。

楼层控制在三层以下（城镇规划区除外）。

第三章建房规划管理

第九条农村村民建房必须坚持规划先行原则。

用地应当符合桂阳县国土利用总体规划、桂阳县城市总体规划、乡镇总体规划和村庄规划，凡未取得《乡村建设规划许可证》的，一律不得办理村民建房用地等其它相关手续。

第十条村民建房用地的宗地图及建房工程平面图的制作，应当统一标准，统一模式。

拟建房屋样式从《桂阳县农村住宅建设设计图集》中选择，并按照“少数服从多数、后建服从先建”的原则，一个自然村选择一种房屋样式。

第四章村民建房审批程序

第十一条农村村民建房按下列程序审批：

（一）村民申请填表。

以户为单位向常住户口所在地村民小组提出书面申请，到乡镇（街道）规划建设管理办领取并填写《桂阳县农村村民建房规划及用地审批全程管理表》，按要求准备相关资料。

（二）村组审核公示。

村民建房理事会对建房申请进行审核，对符合建房条件且土地权属及四至没有争议的，将申请户的家庭人口结构、现有住房及其处置方式、住房用地位置与面积等情况在村民小组公示栏内张榜公示5日，公示期满无异议的，报村委会签署意见加盖公章，及时报送所在地的乡镇（街道）。

（三）规划用地审批。

乡镇（街道）收到申请报告7个工作日内组织规划、国土资源、住建等相关单位对申请人的基本情况、申请地块位置、地类、面积、权属、四至界限等情况进行调查和现场勘察。

对符合规划及建房条件的，由规划建设管理办绘制《规划红线图》并附《村庄建设规划图》（局部复印件、标注宅基地位置）和在《桂阳县农村住宅建设设计图集》中选定的设计方案，报乡镇人民政府（街道办事处）审批，审批同意后发放《乡村建设规划许可证》副本。

自取得《乡村建设规划许可证》起6个月内到国土资源管理部门办理建设用地批准手续（由国土资源所派驻各乡镇规划建设管理办的人员统一代办）。

（四）申请放线施工。

村民在取得《乡村建设规划许可证》及《建设用地批准书》后，向当地规划建设管理办申请放线。

乡镇规划建设管理办应在7个工作日内组织现场放线定位。

建房户必须与村民建房理事会签订协议（包括红线控制、房屋结构、面积、层数、安全施工、有旧房的还要签订宅基地退还及收回注销登记、承诺拆除旧房等内容），方可开工建设。

（五）竣工验收发证。

房屋竣工后，建房户向乡镇（街道）提出验收申请。

乡镇（街道）收到验收申请后7个工作日内组织房屋竣工验收，并出具验收结论，验收合格的，核发《乡村建设规划许可证》正本，县国土资源主管部门核发《集体土地使用证》。

建房户凭《乡村建设规划许可证》正本和《集体土地使用证》，到县房产管理部门办理《房屋所有权证》。

验收不合格的按要求整改直至合格。

第十二条农村村民宅基地经批准后，应当尽快动工建设。

自《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》批准之日起一年内应动工建设，两年未竣工的，建房户应申请一次延期或重新办理。

第十三条农村村民建房用地涉及林地、环保、河道（流）、滩地、公路、文物、电力、旅游和通讯等设施控制范围的，应当进行前置审批或征求相关部门意见。

第十四条以下建设项目，由县城乡规划局核发《乡村建设规划许可证》：

（一）乡镇（街道）、村庄规划区内的乡镇企业、乡村公共设施、公益事业建设；

（二）村民建房用地确需占用农用地的，申请人在办理农用地转用审批手续后，乡镇人民政府（街道办事处）提出初审意见，报县城乡规划局审查，符合规划要求的，核发《乡村建设规划许可证》；

（三）县城规划区内集体土地和乡镇、村庄规划区内国有土地上的建设项目，应当按照城市、乡镇规划建设用地规划审批的规定办理规划审批手续。

第十五条有下列情形的，农村集体经济组织报经批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

（一）因乡镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）不按照批准用途使用土地的；

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

依照前款第

（一）项规定收回农民集体所有的土地，对土地使用权人应当给予适当补偿。

第十六条依法取得的宅基地连同地上建筑物可以依法流转给符合建房条件的本村村民。

第五章村民建房监督管理

第十七条按简政放权要求，各乡镇（街道）成立乡镇规划建设管理办，具体负责辖区内村民建房的审批、监管、手续统一代办。

各村组成立村民建房理事会，由村支书兼任村民建房协管员。

第十八条将各乡镇（街道）村民建房管理工作纳入全县乡镇（街道）年终综合绩效考核。

第十九条各相关部门、乡镇（街道）、村职责:

（一）县规划行政主管部门职责

1、负责对乡镇（街道）年度村镇规划编制计划的审核；

2、负责指导村民建房规划的编制；

3、负责编制和修改《桂阳县农村住宅建设设计图集》；

4、负责村镇规划管理业务培训；

5、负责对村镇规划实施情况进行监督检查。

（二）县国土行政主管部门职责

1、负责农村村民建房的土地利用计划管理，组织涉及农用地转用资料报批；

2、负责农村村民建房占用耕地的占补平衡工作；

3、负责农村村民建房的确权工作；

4、负责对农村村民建房用地申请资料的审核及报批工作；

5、参与农村村民建房用地的选址、放线、竣工验收工作；

6、负责核发《集体土地使用证》，注销村民原宅基地的土地使用证；

7、负责依法查处农村村民违法占地建房行为，对违法占地的动态进行巡查，做到及时发现、制止、报告农村村民违法占地建房行为。

（三）县建设、房管、公安、民政、农业、林业、水利、交通、电力、旅游、文物、畜牧水产等有关部门，应当依据各自职责，积极配合做好农村村民建房等有关工作。

（四）乡镇（街道）职责

1、负责组织本辖区内农村村民建房规划的编制及报批工作；

2、负责辖区内（除城市规划区和东兴新城外）占用集体建设用地的村民建房规划审批工作；

3、负责辖区内（除城市规划区和东兴新城外）确需占用农用地的村民建房初审工作；

4、按“属地管理”原则，具体负责本辖区内村民建房的监管、违法建设的查处工作；配合相关部门加大对违法占地、占用耕地、占用基本农田建房行为的查处、打击力度；

5、负责本辖区内村民建房有关政策法规的宣传工作；

6、负责执行“一户一宅”政策，对新建住房的农村村民，与本集体经济组织签订拆除原有住房协议的，未在新建房屋入住6个月之内自行拆除（符合分户条件和扩建住房的除外），责令限期拆除，逾期未拆的依法强制拆除；监督村委会收回异地新建住宅的村民原有宅基地，交村组统一安排使用；

7、党（工）委书记、乡镇长（街道办事处主任）为所在乡镇（街道）村民建房的第一责任人，分管领导为所在乡镇（街道）村民建房的直接责任人。

（五）村委会和村民建房理事会职责

1、协助乡镇（街道）及有关部门做好本村范围内村庄建设规划的实施和村民建房日常管理工作，制定《村民建房村规民约》；

2、负责核实农村申报建房户的原有住房、家庭成员、户籍关系等情况，并对村民建房提供的相关资料的真实性负责；

3、参加村民建房定点放线、竣工验收并签署意见；

4、负责农村村民建房涉及的相关土地权属调整工作，负责收回易地新建住宅的村民原有宅基地，交村组统一安排管理；

5、村委会是巡查第一责任单位，村支书和村委会主任为村民建房管理第一责任人，发现有违反国家和本办法规定行为的，立即予以劝阻、制止，并及时上报乡镇（街道）。

第二十条落实奖惩机制。

整合农村危房改造资金、移民安置补助资金、避险安置补助资金、沉陷区安置补助资金等各类农村建房资金，对符合规划要求、依法取得建房手续的、按照标准图集建设的农村建房户给予适当奖励，引导、支持村民依法有序建房。

第二十一条国土资源管理部门对农村村民建房用地违反土地法律、法规行为开展监督检查。

县国土资源管理部门应当建立完善以村为基础的国土资源信息员制度，并通过聘请监察专员、协管员、志愿者的方式，发挥社会监督的作用，全面构建三级监察网络，深入开展宅基地管理动态巡查。

第二十二条乡镇（街道）、县国土资源、规划、住建等相关职能部门和村民委员会，应当依法建立共同管理宅基地的协作机制，形成执法监管合力，共同遏制违法违规建房行为。

第六章法律责任

第二十三条违反本办法规定，单位或个人在乡镇（街道）、村庄规划内未取得乡村建设规划许可证或者违反乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇（街道）发出责令停止违法建设通知书，当事人应当自接到责令停止违法建设通知书之日起立即停止建设，并在十五日内采取改正措施，消除对规划实施的影响，对逾期不改正或者无法采取改正措施的可以责令自行拆除或者依法强制拆除。

第二十四条严禁非法买卖、转让宅基地使用权。

对非法买卖、转让宅基地使用权的，按非法买卖土地处理。

第二十五条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建房的，不符合土地利用总体规划、城市总体规划、乡镇（街道）总体规划、村庄规划的，限期拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

第二十六条违反本办法规定，非法批准农村村民住房用地的，其批准文件无效，对非法批准的直接责任人和主管人员，依法追究责任，并依法收回非法批准使用的土地；造成损失的，并承担赔偿责任。

第二十七条农村村民申请建房，各相关单位必须严格按照省市物价部门核定标准收费，严禁乱收费。

非法向申请建房农村村民收取费用的，责令限期退还，并依法追究直接责任人和主管人员的责任。

第二十八条县农村建房相关责任单位相关工作人员各司其职、各负其责。

凡违反规定，弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究相关人员的责任。

第七章附则

第二十九条本办法自公布之日起施行。

原桂阳县人民政府关于农村村民建房的有关规定与本办法相抵触的以本办法为准。

附件：

1、桂阳县农村村民建房审批流程图

2、桂阳县农村村民建房规划及用地审批全程管理表

附件1

桂阳县农村村民建房审批流程图

提交建房申请并填写《村民建房规划及用地审批全程管理表》

建房理事会审核同意后

张榜公示5日

不符合

申请建房条件书面告知

村委会核实村民建房申请并签署意见

乡镇（街道）组织实地踏勘

对村民申请建房条件及资料进行审核