辽宁省上半房地产估价师理论与方法成本法的基本公式考试试题.docx
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辽宁省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：
成本法的基本公式考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。
求该投资项目的财务内部收益率。
如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为（）年。
A.4.00
B.4.58
C.4.625
D.5.16
2、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是__。
A．由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记
B．申请业主与房屋所有权主体不一致
C．在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书
D．在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书
3、卖方物业代理从__收取佣金。
A．买方
B．卖方
C．买卖双方
D．协议中规定的一方
4、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。
A：
自行拆迁
B：
委托拆迁
C：
政府拆迁
D：
社会拆迁
E：
房地产估价机构必须加盖公章
5、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A．7
B．10
C．15
D．20
6、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。
A．使用权
B．征收权
C．购买权
D．所有权
7、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。
A：
更强的适时的更新改造投资性
B：
更易受政策影响性
C：
更长的经济寿命
D：
更专业的物业管理
E：
借款合同
8、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。
A：
租赁协议
B：
买卖协议
C：
购买协议
D：
合作协议
E：
房地产估价机构必须加盖公章
9、路线价估价法是一种评估大量土地的__。
A．迅速估价方法
B．较慢估价法
C．简易法
D．延迟法
10、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。
A．存量规模
B．租金水平
C．开发成本
D．资本化率
11、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是。
A：
项目风险越大，风险等级系数值越大
B：
贷款期限越长，期限系数值越小
C：
企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D：
用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
E：
借款合同
12、某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：
容积率3，建筑密度30％。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是。
A：
建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡
B：
建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡
C：
建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500m，
D：
建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
13、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元／㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。
根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。
A：
1．07％
B：
1．11％
C：
1．20％
D：
1．25％
E：
工业用地的监测点评估价格
14、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。
理论上应补地价（）万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
15、房地产的经济寿命是指物业开始使用至__的时刻。
A．收益为零
B．产生的收益超过其使用成本
C．净收益为零
D．收益率小于基准收益率
16、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
17、关于预算，下列说法错误的是（）。
A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化
18、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。
A．前期价格指数
B．定基价格指数
C．长期价格指数
D．环比价格指数
19、我国土地增值税是对（）行为征收的一种税。
A．转让土地使用权
B．有偿转让房地产
C．继承房地产
D．赠与房地产
20、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。
A．总工程量
B．实测工程量
C．工程量清单
D．最终工程量
21、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。
（2002年试题）开发公司征用该片土地应报审批。
A：
Z县人民政府
B：
Y市人民政府
C：
X省人民政府
D：
国务院
E：
房地产估价机构必须加盖公章
22、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。
A．3个以上
B．5～10个
C．5个以上
D．3～10个
23、判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在以上。
A：
1个月
B：
2个月
C：
3个月
D：
半年
E：
执行层的组织协调
24、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。
①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积
A．①②③④⑤
B．①②④⑤
C．①③④⑤
D．①②③⑤
25、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。
如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为__。
A．4.7%
B．7%
C．11%
D．14%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。
检查后由列出质量缺陷清单。
（2009年试题）
A：
开发商
B：
承包商
C：
监理工程师
D：
使用单位
E：
借款合同
2、下列会计科目中，属于资产类的有。
（2009年试题）
A：
短期投资
B：
累计折旧
C：
实收资本
D：
委托加工材料
E：
坏账准备
3、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。
A：
统计报表
B：
社会调查
C：
普查
D：
重点调查
E：
典型调查和抽样调查
4、征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归__所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡（镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．地上附着物和青苗的所有者
5、根据有无抵押担保，债券可分为。
A：
信用债券
B：
抵押债券
C：
担保债券
D：
记名债券
E：
公募债券
6、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。
A．名义利率大于实际利率
B．实际利率大于名义利率
C．名义利率等于实际利率
D．实际利率小于名义利率
7、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润-未分配利润
8、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向提交申请材料。
A：
人力资源和社会保障部
B：
住房和城乡建设部
C：
所在地省级人事行政主管部门
D：
所在地省级房地产行政主管部门
E：
执行层的组织协调
9、李某购买了A房地产开发公司开发的住房一套，因质量问题与开发公司发生了质量纠纷。
如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指__。
A．未办理交付使用手续之前
B．办理了交付使用手续之后
C．房屋所有权证办理之前
D．房屋所有权证办理完毕之后
10、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。
但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用__。
A．房地剩余技术
B．市场剩余技术
C．土地剩余技术
D．建筑物剩余技术
E．自有资金剩余技术
11、选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围内。
A．2～3
B．1～4
C．0.5～2
D．1～2
12、开发项目竣工验收的工作程序一般分为。
A：
单项工程竣工验收
B：
综合验收
C：
单位工程验收
D：
竣工验收备案
E：
分部工程验收
13、房地产间接投资的形式主要有。
A：
投资房地产信托
B：
购买住房抵押支持证券
C：
购买房地产企业债券
D：
购买物业用于出租经营
E：
购买土地进行开发
14、固体废物按废物的形状可分为。
A：
块状废物
B：
泥状废物（污泥）
C：
颗粒状废物
D：
粉状废物
E：
固体的废物
15、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括__。
A．建筑安装工程费
B．公共配套设施建设费
C．土地费用
D．基础设施建设费
16、已知某城市容积率修正系数表，如下表：
容积率修正系数表
A．容积率
B．0.1
C．0.4
D．0.7
E．1.0
F．1.1
F．1.3
F．1.7
F．2.0
F．2.1
F．修正系数
F．0.5
F．0.6
F．0.8
F．1.0
F．1.1
F．1.2
F．1.6
F．1.8
F．1.9
17、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为。
A：
确定性变量
B：
不确定性变量
C：
离散型变量
D：
连续型变量
E：
随机变量
18、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是。
A：
概算指标
B：
概算定额
C：
预算定额
D：
施工定额
E：
执行层的组织协调
19、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625％，则该抵押贷款的实际年利率为。
A：
7.50％
B：
7.56％
C：
7.71％
D：
7.76％
E：
借款合同
20、不符合选取标准临街宗地要求的是__。
A．一面临街
B．土地形状为正方形
C．临街宽度与临街深度的比例适当、
D．用途为所在路线区段具有代表性的用途
E．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率
21、某个国家自2000年至2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断__。
A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D．该国家的居民收入呈现出上升的趋势
22、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有__。
A．甲大于
B．甲等于乙
C．甲小于乙
D．不可比
23、单利计息与复利计息的区别在于__。
A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．是否考虑通货膨胀
24、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是__。
A．30%
B．45%
C．65%
D．75%
25、以下说法满足最高最佳使用的条件有__。
A．法律上许可
B．技术上可能
C．价值最大化
D．权益上允许
E．经济上可行
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