物业管理委员会工作指引.docx
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物业管理委员会工作指引
物业管理委员会工作指引
一、发出组建物业管理委员会的通知
街道办事处会同区住房建设局将组建物业管理委员会的事项及时通知科城山庄锦泽园小区全体业主，通知内容应当包括物业管理委员会的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和时间期限等。
物业管理委员会由街道办事处、居民委员会、公安派出所、物业服务企业等单位代表和业主代表组成，其中，各单位代表人数分别是人，业主代表人数是至人单数。
物业管理委员会主任由街道办事处代表担任，副主任由居民委员会代表担任。
二、产生物业管理委员会业主代表
物业管理委员会业主代表应当是物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力，具备必要的工作时间；
（三）按照物业服务合同约定及时交纳物业服务费，按照有关规定缴纳物业专项维修资金，支付需业主共同分摊的维修费用；
（四）无违法进行装修、改建、搭建、改变物业使用功能的行为；以及无违法占用或者损坏共用部位、共用设施设备的行为；
（五）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业管理服务的企业及其下属单位任职；
（六）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；
（七）无违反有关法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的其他行为。
物业管理委员会业主代表由符合条件的业主自荐、居委会推荐等形式，在公告的报名期限内，将报名资料提交给街道办事处。
街道办事处、居民委员会应当掌握我市中国共产党党员进社区报到制度登记的党员名单，采取有效措施，鼓励党员业主积极报名参加业主代表，为小区和谐稳定起模范带头作用。
报名期限截止后日内，街道办事处会同区住房建设局通过审核资料、考察、走访业主等方式，并结合物业管理区域规模、物业类型、业主户数等因素确定业主代表人选和具体人数；所确定的业主代表中，党员业主应当超过半数。
三、公示物业管理委员会成员名单
确定业主代表后，街道办事处会同区住房建设局将物业管理委员会成员的名单、简历等基本情况向全体业主公示，公示时间不少于日。
四、对物业管理委员会拟定成员异议的处理
业主对物业管理委员会成员名单有异议的，应当于公示期内，以书面形式向街道办事处提出。
街道办事处应当自收到书面意见之日起日内，会同区住房建设局进行核查。
经核实，拟定的物业管理委员会成员不符合资格条件的，街道办事处应当予以更换，并重新公示物业管理委员会成员名单。
五、成立物业管理委员会
公示期满无异议或者异议不成立的，物业管理委员会成立。
街道办事处会同区住房建设局向全体业主发布物业管理委员会成立的公告，并附具物业管理委员会成员名单。
物业管理委员会印章用属地居民委员会印章代章。
六、物业管理委员会议事制度
物业管理委员会会议由主任召集和主持，也可以由主任
委托副主任召集和主持。
以上成员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。
物业管理委员会会议应当有过半数成员出席，业主代表成员不能委托代理人参加会议。
物业管理委员会会议应当制作书面记录并存档。
物业管理委员会履行其职责作出的决定，应当同时符合下列条件才生效：
（一）不得违反法律、法规；
（二）经全体成员过半数同意并签字确认。
物业管理委员会应当自作出决定之日起个工作日内向全体业主公告。
公开事项内容较多的，可以通过微信群、公众号等方式向全体业主公开，征集业主意见，接受业主监督。
七、物业管理委员会组织筹备成立业主大会
（一）提交筹备工作所需资料。
物业管理委员会成立后，街道办事处应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为物业管理委员会和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。
区住建局及时将已建立的科城山庄锦泽园小区电子投票数据库中的业主清册、业主专有部分面积清册和已收集的业主电话号码交给物业管理委员会。
（二）草拟、公示管理规约和议事规则。
物业管理委员会负责拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案，并按照规定向全体业主公示，公示时间不少于日。
业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向物业管理委员会提出书面意见。
物业管理委员应当自收到书面意见之日起日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的，应当及时修改，修改后的草案应当重新公示。
（三）推荐业主委员会委员候选人。
业主委员会委员候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向物业管理委员会提出，提倡物业管理委员会党员业主代表报名参加业委会委员候选人。
物业管理委员会应当按照《广东省物业管理条例》第二十五条的规定核查候选人的资格，并保证物业管理区域内的各类型物业至少有名候选人。
业主委员会一般由至人的单数委员组成，每届任期不超过年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。
街道办事处、居民委员会应当鼓励具备业主资格的社区党组织班子成员、社区居委会成员、中国共产党党员主动报名参选小区的业主委员会委员。
街道办事处、居民委员会要大力发动和引导业主群众，投票支持具备业主资格的中国共产党党员、居民委员会成员当选业主委员会委员，做到当选的业主党员占业委会委员比例过半以上。
（四）公示业主委员会委员候选人。
物业管理委员会应当将拟定的业主委员会委员候选人名单向全体业主公示，公示时间不少于日。
公示期间，业主认为候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定条件的，应当以书面署名形式向物业管理委员会提出；经物业管理委员会核查确认的，不再列入候选人名单，并告知全体业主。
（五）采用电子投票形式召开业主大会。
业主大会会议采用电子投票的形式。
具体程序如下：
.建立投票系统数据库
（）录入数据。
区住建局应当按照《广州市住房和城乡建设委员会关于加快推进业主决策电子投票工作的通知》（穗建物业〔〕号）等有关规定建立小区电子投票数据库，将房屋门楼号牌、房屋建筑面积、业主姓名、手机号码等信息录入数据库。
（）公示信息。
物业管理委员会公示投票系统中房屋门楼号牌、业主姓氏、手机号码前位和后位等信息，公布接收业主意见的联系方式，公示时间不少于日。
（）业主确认。
街道办事处通过投票系统向已提供手机号码的业主发送确认信息。
在发送确认信息前，物业管理委员会应及时向全体业主通知投票系统将向业主发送确认信息的事项，未收到确认信息的业主应当及时告知物业管理委员会，并提供业主本人用于投票使用的唯一手机号码。
.进行电子投票程序
（）投票前公示。
物业管理委员会在使用投票系统前，向投票表决范围内的业主公示电子投票开始时间、投票截止时间、表决事项、表决规则等事项，公示时间不少于日。
对表决事项、表决规则进行修改的，物业管理委员会应当将修改后的表决事项、表决规则重新公示，公示时间不少于日。
物业管理委员会应当在开始使用投票系统前，在街道办事处的指导、监督下，将投票表决的事项录入投票系统。
（）业主投票表决。
业主通过微信平台进行投票。
对无法进行电子投票的，书面投票可作为补充方式，在投票组织者提供的书面征求意见书上签署表决意见。
先投票表决管理规约和业主大会议事规则，在管理规约和业主大会议事规则的表决结果达到法定标准后，再投票选举业主委员会委员。
（）公示投票结果。
物业管理委员会应当将电子投票表决结果向全体业主公示，公示内容应当包括建筑物专有部分的门楼号牌、建筑面积、投票方式，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等，公示时间不少于日。
管理规约、业主大会议事规则和业主委员会的表决结果公示期满，业主对表决结果无异议或者异议不成立的，物业管理委员会通告成立业主大会决定。
物业管理委员会自首届业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在日内与业主委员会办理移交手续后解散。
八、业主大会成立后，业主委员会应当按照《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定办理备案手续。
附：
示范文书目录
1.关于组建物业管理委员会的通知
2.物业管理委员会业主代表报名登记表
3.关于公示物业管理委员会成员名单的通知
4.关于成立物业管理委员会的通告
5.物业管理委员会成员名单
关于组建物业管理委员会的通知
（示范文书）
科城山庄锦泽园全体业主：
为推进科城山庄锦泽园小区成立业主大会工作，我单位按照《广州市住房和城乡建设委员会关于试点物业管理委员会制度的通知》（穗建物业[] 号）要求，在科城山庄锦泽园小区试点成立物业管理委员会。
希望广大业主积极配合，踊跃参与，尤其是中国共产党党员业主要起模范带头作用。
现就有关事项通知如下：
现将业主报名参加物业管理委员会的有关事项公告如下：
一、业主代表条件
业主代表应当是科城山庄锦泽园小区的业主，并具备以下条件：
.具有完全民事行为能力；
.热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力，具备必要的工作时间；
.按照物业服务合同约定及时交纳物业服务费，按照有关规定缴纳物业专项维修资金，支付需业主共同分摊的维修费用；
.无违法进行装修、改建、搭建、改变物业使用功能的行为；以及无违法占用或者损坏共用部位、共用设施设备的行为；
.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业管理服务的企业及其下属单位任职；
.无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；
.无违反有关法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的其他行为。
二、报名方法
.报名参加物业管理委员会的业主应当填写《物业管理委员会业主代表报名登记表》，并于年 月 日前将登记表提交萝岗街道办事处。
.业主是法人的，还须提供营业执照（复印件）及单位出具的书面委托书（原件）和代理人身份证明（复印件）。
.提倡中国共产党党员业主积极报名担任业主代表。
三、物业管理委员会成员组成
物业管理委员会由街道办事处、居民委员会、公安派出所、物业服务企业等单位代表和业主代表组成，其中，单位代表人数是人，业主代表人数为人（人单数）。
物业管理委员会主任由街道办事处代表担任，副主任由居民委员会代表担任。
五、物业管理委员会业主代表产生方式
街道办事处于报名结束后日内，通过审核资料、考察、走访业主等，并结合物业管理区域规模、物业类型、业主户数等因素确定业主代表人选。
六、联系方式
联系地点：
。
联系人：
，联系电话：
。
萝岗街道办事处
年 月 日
物业管理委员会业主代表报名表
（示范文书）
姓 名
性别
贴照片处
出生年月
学历
工作单位
职务
门牌地址
联系电话
物业管理费、专项维修资金缴交情况
政治面貌
产权证明
个人简历及工作承诺
本人签名：
年 月 日
说明：
.此表须由业主本人填写；
.产权证明指房地产证或商品房预售合同或房屋买卖协议或其他有效房产证明。
关于公示物业管理委员会
成员名单的通知
（示范文书）
科城山庄锦泽园小区全体业主：
通过业主自荐及居委会推荐，经综合考察，最后由 本街道办事处确定产生名业主代表，萝岗街道办事处、 派出所、 居委会、 物业公司各派名代表，共同组成科城山庄锦泽园小区物业管理委员会。
现将物业管理委员会成员名单公示如下：
一、业主代表名单：
.（姓名）、（性别）、（年龄）、（职业）、（门牌号）、（政治面貌）
.（姓名）、（性别）、（年龄）、（职业）、（门牌号）、（政治面貌）
.（姓名）、（性别）、（年龄）、（职业）、（门牌号）、（政治面貌）
.（姓名）、（性别）、（年龄）、（职业）、（门牌号）、（政治面貌）
.（姓名）、（性别）、（年龄）、（职业）、（门牌号）、（政治面貌）
.（姓名）、（性别）、（年龄）、（职业）、（门牌号）、（政治面貌）
.（姓名）、（性别）、（年龄）、（职业）、（门牌号）、（政治面貌）
二、街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、居委会、物业公司代表名单
（姓名）、（性别）、（年龄）、（职务）、（政治面貌）
（姓名）、（性别）、（年龄）、（职务）、（政治面貌）
（姓名）、（性别）、（年龄）、（职务）、（政治面貌）
（姓名）、（性别）、（年龄）、（职务）、（政治面貌）
公示期于年 月 日起，至年 月 日截止。
公示期间，业主对业主代表成员有异议的，应当以书面形式向本街道办事处提出。
经核查，业主代表成员不具备资格的，本街道办事处将取消其业主代表资格并公告全体业主。
公示期满，业主无异议或者异议不成立的，本街道办事处将物业管理委员会成员名单通告全体业主。
特此通知。
萝岗街道办事处
年月日
（联系人：
，联系电话：
）
关于成立物业管理委员会的通告
（示范文书）
科城山庄锦泽园小区全体业主：
通过业主自荐及居委会推荐，经综合考察，最后由 本街道办事处确定产生名业主代表，并由萝岗街道办事处、 派出所、 居委会、 物业公司各派名代表，共同组成科城山庄锦泽园小区物业管理委员会。
物业管理委员会成员名单已于 年 月 日公示期满，公示期间未收到业主对上述代表的书面异议。
科城山庄锦泽园小区物业管理委员会自公告之日起成立。
附件：
物业管理委员会成员名单
萝岗街道办事处
年 月 日
（联系人：
，联系电话：
。
）
物业管理委员会成员名单
（示范文书）
职务
姓名
性别
年龄
单位
政治面貌
联系电话
物管会主任
物管会副主任
物管会成员
物管会成员
物管会成员
物管会成员
物管会成员
物管会成员
物管会成员
物管会成员
物管会成员
物管会成员
物管会成员
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