陕西省西安王维辋川别业文化旅游景区投资项目初步策划报告.docx
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陕西省西安王维辋川别业文化旅游景区投资项目初步策划报告
陕西省西安王维辋川别业文化旅游景区投资项目初步策划报告
辋川别业
作者：
王维
不到东山向一年，归来才及种春田。
雨中草色绿堪染，
水上桃花红欲然。
优娄比丘经论学，伛偻丈人乡里贤。
披衣倒屣且相见，相欢语笑衡门前。
深圳市新摩尔商业管理有限公司-杨宝民
2015/4/30
项目专家组成员:
深圳市新摩尔商业管理有限公司董事长,清华大学房地产总裁班教授杨宝民
深圳市新摩尔商业管理有限公司副总经理,中法MBA,宋恒明
北京国际咨询有限公司总经理李剑豪
四川华胜建筑设计集团徐晓鹏董事长
四川华泰建筑设计公司傅平安董事长
徐州海宁皮革城钟鸣董事长
拟邀请专家成员
陈铁民研究员,中国社会科学院文学所,博士生导师（王维研究专家）
陶文鹏研究员（中国社科院文学所,博士生导师,著作有（王维孟浩然诗选评）
郭风平教授西北农林大学（带领学生专门研究了辋川别业的变迁历史）
项目摘要
陕西省西安市蓝田县辋川镇位于福银高速辋川出口,距离西安市区40分钟,交通非常便利。
辋川生态基础好，森林覆盖率高,溪流不断，是蓝天十景之首，如果我们按照创意旅游综合体思路构思王维主题文化旅游综合体,把王维别业主要文化设施建设好，王维主题文化酒店和别墅建设好，会吸引更多中高端文化旅游与休闲养老游客，推动蓝田旅游产业和文化产业协同发展。
王维是我国唐代和李白杜甫并列的三大诗人,号称诗佛,王维和道家高人和得道高僧都有较多交往,流传下来的400多首诗歌在世界上拥有重大影响,特别是亚洲国家日本和韩国都喜欢王维的诗歌。
王维是中日文化交流的重要象征,王维的辋川绢本画收藏在日本圣福寺。
晁衡，原名仲满、阿倍仲麻吕，日本人。
唐玄宗开元五年（717）随日本遣唐使来中国留学，改姓名为晁衡。
历仕玄宗、肃宗、代宗三朝，任秘书监，兼卫尉卿等职。
大历五年卒于长安。
天宝十二载，晁衡乘船回国探亲。
临行前，玄宗、王维、包佶等人都作诗赠别，表达了对这位日本朋友深挚的情谊，其中以王维这一首写得最为感人。
送秘书晁监还日本国
王维
积水不可极，安知沧海东！
九州何处远？
万里若乘空。
向国惟看日，归帆但信风。
鳌身映天黑，鱼眼射波红。
乡树扶桑外，主人孤岛中。
别离方异域，音信若为通！
因为喜欢唐代大诗人王维，王维的画作辋川二十景和诗歌《辋川集》非常著名，如果通过科学策划和规划，策划我国最有唐代禅宗文化和唐代文学特色的旅游区，一定大有发展前途。
整体王维主题景区布局合理+出色的王维辋川别业+唐诗书画艺术博物馆+自驾车营地+原生态景观修复+四季花卉,树木美化=王维主题文化创意旅游综合体吸引力。
根据陕西省秦岭规划指导思想和西安市文化旅游产业定位要求和蓝田县十三五发展规划要求,我们完成了王维辋川别业文化旅游景区投资项目初步策划报告,我们建议投资强度不能低于5亿元,理想的投资强度在15亿元以上。
利用唐代王维别业文化旅游相关项目,将日本奈良保留的唐代寺庙和宫殿建筑精华复原回到西安,结合现代功能实用化,形成唐代书院建筑和藏书楼,可能是抢救唐代文化遗产的大事,也能够形成旅游吸引物。
蓝田县委书记苗志忠在县委地十五届三次全体大会上要求加快人文山水蓝田,西安东部新城建设。
鼓励发展旅游名镇,发展乡村旅游和生态旅游。
本项目发起人杨宝民先生担任长沙县委县政府顾问五年多,主持长沙高铁东部新城总体策划和规划设计指导工作,与蓝田县作为西安东部新城非常类似。
本项目的总体策划思路符合蓝田县发展战略,符合西安市大力发展文化旅游产业的总体部署。
本项目首先需要得到蓝田县委县政府和西安市的大力支持,建议列为重点对外招商项目。
其次,本项目要引进有文化品味的大型投资商,高起点建设和运营好本项目,带动蓝田县和西安市生态旅游和文化旅游个更高层次发展。
一、项目区位特点与人文旅游基础
陕西省西安市蓝田县辋川镇位于秦岭北麓浅山区，蓝田县城东南15公里处，全镇共辖13个行政村，52个村民小组，2986户，11596人，素有“中国白皮松之乡”和“诗佛王维故里”之美誉，是全县首个产业优化“无粮镇”和农民人均纯收入万元镇。
辋川镇距关中环线仅2公里，蓝葛公路和福银高速横贯镇域，交通十分便利。
境内山峦起伏，辋峪河贯穿全境，矿产资源丰富，历史遗迹众多，文化氛围浓郁。
境内的辋川溶洞是关中地区独有的喀斯特地貌洞群和古人类的生活居住地，辋川烟雨是“蓝田八景”之首，八仙之一的韩湘子曾在此修道成仙，诗佛王维在此修筑别墅，赋诗会友。
辋川生态基础好，溪流瀑布多，是蓝天十景之首，把文化设施，王维主题文化酒店和别墅建设好，会吸引更多中高端游客，推动蓝田旅游产业和文化产业协同发展。
辋川别业，本是王维隐退之所。
据《旧唐书》本传记载：
王维“晚年长斋，不衣文彩，得宋之问蓝田别墅，在辋口。
辋水周于舍下，别涨竹州花坞，与道友裴迪，浮舟往来，弹琴赋诗，啸咏终日。
尝聚其田园所为诗，号《辋川集》”。
王维又在辋川山庄的清源寺墙壁上绘制《辋川图》，唐张彦远评之曰：
“笔力雄壮”；朱景玄评之曰：
“山谷郁郁盘盘，云水飞动，意出尘外，怪生笔端”。
王维到了晚年,隐居辋川30年，长年吃素食，不穿文彩锦绣衣服。
他曾得宋之问的蓝田别墅，在辋口（在今陕西蓝田县境），绿树环绕房舍，为风景胜地，有华冈、欹湖、竹里馆、柳浪、茱萸沜、辛夷坞诸景点，与道友裴迪“浮舟往来，弹琴赋诗，啸咏终日”。
又将诸友聚集在其田园所作的诗搜集成编，号《辋川集》。
王维作品辋川胜景（日本圣福寺）明代文征明作品《辋川别业图》2011年秋季拍卖2300万元
王维十七岁时写了一首《九月九日忆山东兄弟》诗，脍炙人口，诗云：
“独在异乡为异客，每逢佳节倍思亲。
遥知兄弟登高处，遍插茱萸少一人。
”这首诗成为千古传诵的佳句，显示了王维超群的才华。
《画》
唐王维
远看山有色，近听水无声。
春去花还在，人来鸟不惊。
无数知识分子都喜欢唐代大诗人王维，王维别墅就在陕西省西安市蓝田县辋川镇，王维的画作辋川二十景和诗歌《辋川集》非常著名，如果通过科学策划和规划，策划我国最有唐代禅宗文化和唐代文学特色的旅游区，一定大有发展前途
二、项目选址区简介
蓝关人文休闲区项目区位于蓝田县东南古峣山和天马山之间的辋峪内，辋川镇闫家村郭家岭以东，蓝关古道七盘坡以西，距蓝田县城12公里，平均海拔高度为720米。
项目区紧邻蓝葛公路，福银高速在此专设出入口，分别与蓝关古道、竹篑寺、望亲坡、鹿柴、华子岗、白石滩、桓公堆、岳伏嘴、感化寺、郭家岭等人文自然景点相望。
总规划面积3000亩，辐射面积42000亩,王维别墅也在此区域内,有废弃工厂和王维亲手种植的古银杏树。
项目交通便利,距离西安市区就是一个小时的路程,生态环境和人文基础甚好,具备商业开发价值。
三、项目顾客定位
目前西安主要的几大旅游地产板块有曲江新区，浐灞生态区和秦岭北麓。
曲江主打文化品牌；浐灞和秦岭北麓都主打生态品牌。
但浐灞只有浐河作为生态资源的依托，而秦岭北麓的优势不仅在于集山水于一体的生态资源，而且依托其丰富的历史文化等内涵，更适合作为休闲度假生活的发展区域。
2013年陕西省政府组织召开关于《秦岭旅游发展规划》的专题会议，确定了秦岭以后25年的发展规划，涉及陕西省内西安、宝鸡、渭南、商洛、安康和汉中6个地市的部分山区。
规划时限从2009年到2025年，分为近、中、远三个阶段。
其中，最近5年要实施的有四大工程。
一是到2015年，秦岭地区争取建成10个年接待游客超过100万人次、经济效益显著、达到国家4A～5A级标准的精品旅游区。
二是积极进行秦岭大旅游的基础设施建设，特别是交通设施的建设。
三是推行秦岭地区旅游集散服务中心（城镇）建设，建立服务体系保障工程。
四是通过旅游带动富民工程。
选择一批毗邻重点景区、具有发展前景的社区，以农家乐和旅游商品为抓手，以当地社区为主题，建设特色旅游村镇，参与旅游发展，实现旅游富民。
伯牙鼓琴图王振鹏
伯牙古琴,钟子期倾听,高山流水贵在有知音,朋友圈层决定你的精神生活质量。
2013年，陕西省常住人口中0-14岁538.21万人，15-64岁2870.57万人，65岁及以上354.92万人。
与2012年相比，0-14岁和15-64岁人口分别减少了2.99万人和4.67万人，而65岁及以上人口增加了18.26万人。
从人口抚养系数来看，2013年，全省总抚养比为31.11%，其中：
少年儿童抚养比为18.75%，老年人口抚养比为12.36%。
数字表明，陕西省青少年和劳动力年龄人口增幅减缓，老龄人口持续增加，“少子化”与“老龄化”现象日益凸显，成人抚养负担压力逐步加大。
本项目主要服务喜欢人文休闲的中高收入游客和知识分子养老群体以及喜欢文学诗歌的中高收入养老群体。
四、项目规划内容与投资分析
我们需要按照5A级景区旅游规划和建设标准,高起点策划和规划设计以及精细化建设本项目,再现文人雅集辋川的胜景,具备接待日本和韩国游客以及国内中高端游客能力。
整体功能区按照辋川二十景进行分阶段生态园林建设和重点建筑建设,再现王维描绘的辋川唐代诗歌意境,作为旅游规划的最高指导原则。
整体策划和规划设计时间不少于三年,部分景观可以在第一年规划设计方案明确后建设入口和银杏树工厂搬迁,第二年建设王维辋川别业和主题文化酒店以及欹湖风景区建设。
项目规划建设和旅游接待都要体现精细化思维,能够让日本,韩国游客在内的国内外游客满意。
项目占地面积1万亩,王维银杏树区域占地7000亩
亲水平台和辋川入口区域项目地形图
其中亲水平台区域项目占地面积3000亩，建设内容包括亲水平台游乐区、休闲探险度假区、盘山环道观景区三部分，整体呈三级梯台分布。
亲水平台游乐区主要建设王维文化广场、展厅、餐厅，民俗生态和喷泉水体景观广场，游乐园、垂钓园、临湖亭台、旅游公厕、景观河堤等；休闲探险度假区主要建设田园文化主题客房、餐厅，竹里馆等馆舍庭院，狼窝探险和生态保护景观带，停车场，山体点亮工程等；盘山环道观景区主要建设石阶道路、仿古廊亭、摩崖石刻、高空索道、祭祀庙宇、观景台等景点。
以上投资预计1.2亿元
作家施晓宇与刘炜评在王维手植银杏树前合影2009年自驾车营地和两层立体停车库结合,规划中停车位1000个,其中自驾车停车位300个,房车基地满足10个房车停靠要求。
位于王维手植银杏树附近2平方公里王维别墅核心区计划建设如下项目:
项目名称
规划面积
预计投资万元
王维别墅复原项目
5000平方米,具备文学书院和禅修功能,总体外观尊重辋川十景的主景区,工厂拆迁费用需要5000万元,建议蓝田县给其另外选择位置,建设费用需要5000万元,书画作品5000万元,政府从土地费用拿出负责拆迁费用
5000
王维主题文化酒店
3.5万平方米,含主接待大厅裙楼和别墅区组成
35000
度假和养生别墅区
10万平方米,其中养老别墅7万平方米,含别墅区景观
40000
度假和养老公寓
10万平方米
30000
配套景观和建筑
景区入口牌坊和景观,主要景区停车库建设,满足1000辆小轿车和100辆旅游大巴停车要求
11500
土地费用
其中1亿元负责在辋川镇区拿出100亩建设旅游接待和安置区,包括住宅区1.5万平方米和4000平方米经济性酒店和1000平方米商业街区,让农民从事旅游服务业
20000
投资
14.15亿元
以上需要解决住宅建设用地面积500亩,养老建设用地300亩,旅游用地7200亩。
项目总投资预计14.15亿元
项目8万别墅可以对外销售,预计销售价格为1.3万元/平方米,预计销售10.4亿元。
公寓对外销售6万平方米,预计对外销售3.6亿元。
最大可对外销售14亿元。
预计沉淀资金为1.35亿元,
保留酒店,王维别墅和酒店和2万平方米度假别墅和4万平方米公寓可以出租经营为主。
保留物业价值为4.8亿元,3亿元和3亿元,共计10.8亿元。
景区开业后三年预计收回中投资。
物业类别
收费计算
收入万元
禅宗文化酒店预测年度客房为300间
养老服务规模为400人每年每人15万元
6000
2万平方米别墅
服务人数为100人每年每人20万元
2000
4万平方米公寓
服务人数为1000人×每年每人8万元
8000
合计
16000
利润率30%计算每年毛利润为4800万元。
已经出售的别墅和公寓也代投资者做养老经营,用于补贴物业管理收入的不足,建议别墅物业费用为每平方米3元/平方米/月,公寓物业管理费用为1.5元/平方米/月。
项目主要景区门票建议为100元每人,开业后计划每年接待50万人次,门票收入5000万元,用于景区绿化和道路维护以及基本运营成本,以及拿出10%用于当地教育。
开发建设期预计5—8年。
第一期建设内容两年
交纳600亩土地出让费用15000万元（政府负责辋川农民搬迁安置和旅游接待区建设1亿元,工厂搬迁5000万元）
1.王维别业恢复重建1.0亿元
2.王维别业周边别墅和配套商业1万平方米4000万元
3.景区入口和亲水平台3000亩建设1.2亿元
4.6亿元
二期建设第三年
王维主题文化酒店3.5亿元
6.15亿元
主要景区建设1.15亿元含立体停车库
2万平方米别墅建设1亿元
交纳二期土地费用5000万元
三期第四-第五年
3万平方米别墅,4万平方米公寓1.6+1.2
2.4亿元
三期第六-第八年
4万平方米别墅和6万平方米公寓1.6+1.8
3.4亿元
本项目开业后预计能够解决1000人的就业问题,带动绿色农业发展和旅游产业发展就业人口3000人左右,成为蓝田县龙头旅游项目。
完全建成后每年纳税预计3000万元左右。
五、项目旅游规划和养生策划的创新思路
中高收入人群是辋川王维主题文化旅游景区市场服务的重点对象,也是进行市场细分的基础,根据地域文化和收入数据,文化程度与爱好是细分的主要依据,为减少项目失败,提出如下思考:
第一瞄准特定顾客群体进行市场细分,根据特定顾客群进行主题文化设计,增强项目吸引力（假定引力系数满分为100,我们的项目方案阶段至少要达到80%,才能进行旅游项目施工图设计,否则要继续深化策划和方案设计）,满足特定圈层的功能性需求和文化需求。
王维别业作为别墅式样的寺庙,我们不仅要恢复原貌,还要具备实用的国学教育和书院功能,划分两个功能区,第一是基本原样别墅作为王维书画艺术展示馆,王维辋川别业的第一部分建筑面积预计在1500平方米以内。
第二部分作为书院教育和住宿区,满足部分艺术家和文化学者20间高品味客房。
第二部分借鉴日本奈良唐代寺庙建筑的精华,结合现代宾馆和书院的实用功能进行规划和创作,抢救我国唐代古建筑的精华。
王维辋川别业
名称
内容
面积
王维书画艺术展示馆
复原王维别墅,搜集历代和王维有关的山水画和书法作品,重点请名家重新绘制辋川二十景
1000平方米
讲学教室
小教室和大教室组合
1000平方米
小型会议室两间
分别为200平方米和100平方米
300平方米
茶室
表演唐代茶道
500平方米
文学图书馆
1000平方米
20间客房
1200平方米
王维别业景观体现原生态为主,增加竹林面积,重点体现王维诗歌意境。
项目王维别业景区配套绿地停车场1000平方米
辋川别业想象图平面
王维所作的《辋川图》已无存，后人临写不少。
千余年来，《辋川图》已成为文人理想山川的卧游地，亦即士大夫精神生活所向往的“神境”。
元代赵孟頫（传）摹王维辋川诸胜图
明代画家仇英辋川十景图
今后建议采用书画艺术和壁画等多种形式,表现王维艺术主题。
后人仿辋川二十景五代郭忠恕临摹（？
-977）辋川图
王维禅宗文化主题酒店
名称
内容
面积
接待大厅和餐饮预计娱乐综合楼四层
其中餐厅2600平方米,大厅800平方米,KTV600平方米,2000平方米会议室和多功能大厅,满足今后召开纪念王维大会的要求
6000平方米
别墅客房
客房290间
29000平方米
建议以辋川烟雨图和西园雅集图作为大厅两幅墙壁画装饰主题作品,需要邀请名家重新绘制,再现辋川的神韵。
五代郭忠恕临辋川图
明代画家仇英西园雅集画作王维的画作雪溪图
建议根据雪溪图重新创作,作为王维禅意主题文化酒店多功能大厅主体画作。
王维禅意主题文化酒店,按照五星级酒店规划,周边山岗绿化,采用树木种植和牡丹,杜鹃,山茶花,腊梅等四季花卉为主,同时规划小型四季果园园林区,便于游客采摘。
牡丹重点引进菏泽优质牡丹和种植技术,同时引进部分洛阳牡丹优良品种,结合辋川气候特点种植,培育辋川特色牡丹和特色花卉,美化辋川峡谷环境。
四川华胜设计集团道家文化主题酒店成果菏泽牡丹园
唐招提寺，是日本律宗的总本山。
位于奈良县奈良市五条町。
是中国唐代高僧鉴真和尚亲手兴建的盛唐建筑风格寺院，所以被称为中日友谊的寺院。
已被列入日本国宝，并于1998年作为“古都奈良的文化财产”的组成部分被列为世界文化遗产。
鉴真（688年—763年）在754年东渡日本，到平城京受到欢迎以后，759年开始建造此寺，大约于770年竣工。
寺院的金堂和讲堂系8世纪建立的古建筑物，都是日本国宝。
其他国宝包括鼓楼、经藏、宝藏、干漆卢舍那佛坐像（8世纪）和干漆鉴真和尚坐像（8世纪）等等。
通过复制唐招提寺金堂作为读书和品茶的高雅场所,可以为我国唐代建筑的最珍贵部分进行备份,避免我国唐代建筑文化失传。
第二互联网加旅游为顾客提供最优性价比方案,例如,白领群体通过旅游达到身体锻炼和精神放松与陶冶情操多方面要求。
互联网加养老为特定顾客群提供便利化服务和增值服务,为特殊兴趣小组进行组合,满足老人社交要求和个性化需求。
中国养老正在功能方面补课,我国养老需要向西方学习,在国学文化内涵上突出中国养老社区的特色。
王维别业核心景区规划说遵循的原则:
从山口进，迎面是“孟城坳”，山谷低地残存古城，坳背山冈叫“华子岗”，山势高峻，林木森森，多青松和秋色树，因而有“飞鸟去不穷，连山复秋色”和“落日松风起”句。
背冈面谷，隐处可居，建有辋口庄，于是有“新家孟城口”和“结庐古城下”句。
经过考证,孟城坳就在辋川镇区的官上村。
越过山冈，到了“南岭与北湖，前看复回顾”的背岭面湖的胜处，有文杏馆，“文杏裁为梁，香茅结为宇”，大概是山野茅庐。
馆后崇岭高起，岭上多大竹，题名“斤竹岭”。
这里“一径通山路”，沿溪而筑，有“明流纡且直，绿筱密复深”句，状其景色。
缘溪通往另一区，题名“木兰柴”（木兰花），这里景致幽深，有诗说“苍苍落日时，鸟声乱溪水，缘溪路转深，幽兴何时已。
”溪流之源的山冈，跟斤竹岭对峙，叫“茱萸片”，大概因山冈多“结实红且绿，复如花更开”的山茱萸而题名。
翻过茱萸片，为一谷地，有“仄径荫宫槐”句，题名“宫槐陌”，“是向欹湖道”。
登冈岭，至人迹稀少的山中深处，题名“鹿柴”，那里“空山不见人，但闻人语响”。
“鹿柴”山冈下为“北宅”，一面临欹湖，盖有屋宇，所谓“南山北宅下，结宇临欹湖”。
北宅的山冈尽处，峭壁陡立，壁下就是湖。
从这里到南宅、竹里馆等处，因有水隔，必须舟渡，所以“轻舟南宅去，北宅渺难即”。
欹湖的景色是，“空阔湖水广，青荧天色同，舣舟一长啸，四面来清风”。
如泛舟湖上时，“湖上一回首，青山卷白云”。
为了充分欣赏湖光山色，建有“临湖亭”，有诗这样描述：
“轻舸迎上客，悠悠湖上来，当轩对尊酒，四面芙蓉开。
”沿湖堤岸上种植了柳树，“分行接绮树，倒影入清绮”，“映池同一色，逐吹散如丝”，因此题名“柳浪”。
“柳浪”往下，有水流湍急的“栾家濑”，这里是“浅浅石溜泻”，“波跳自相溅”，“汛汛凫鸥渡，时时欲近人”，不仅描写了急流，也写出了水禽之景。
欹湖的水已经干枯,建议从周边引水,恢复欹湖的景色,这是今后项目能够赢利的重点。
围绕欹湖布局王维主题文化五星酒店和度假别墅和养老别墅以及公寓。
离水南行复入山，有泉名“金屑泉”，据称“潆汀澹不流，金碧如可拾”。
山下谷地就是南宅，从南宅缘溪下行到入湖口处，有“白石滩”，这里“清浅白石滩，绿蒲向堪把”，“跋石复临水，弄波情未极”。
沿山溪上行到“竹里馆”，得以“独坐幽篁里，弹琴复长啸，深林人不知，明月来相照。
”此外，还有“辛夷坞”、“漆园”、“椒园”等胜处，因多辛夷（即紫玉兰）、漆树、花椒而命名.
六、维护当地民众利益的主要措施
1.对于搬迁的居民集中在镇区做开发性安置,配备了4000平方米接待宾馆和1000平方米商业区。
2.安排被拆迁居民优先参与景区建设和今后维护工作。
3.每年拿出门票收入的10%用于改善辋川镇区教育条件,一半用于补助教师待遇,一半用于辋川困难家庭子女学习,鼓励优秀教师到辋川镇区中小学任教。
4.辋川居民出入景区一律免费,拿出1000万元无息贷款鼓励景区内居民参与农家乐建设和乡村宾馆建设,为他们提供免费设计服务和培训服务。
总结
由于辋川别墅在国内外有重大影响,我在思考本人在能否高起点策划和规划引进大型投资公司,规划王维辋川文化旅游项目包括王维别墅复原,王维主题文化酒店,王维森林公园,辋川入口王维诗歌亲水平台等,投资强度我初步分析在14亿元以上更合适。
愿意和国内外一流文化旅游公司合作,共同规划和建设世界一流王维主题文化生态5A度假景区,让度假旅游和休闲养老产协同发展。
本项目能否成为5A景区,不仅在于充足的投资,而且需要至少1.5年的策划和规划设计时间,必须高起点,才能不辜负海内外王维粉丝的期待。
本项目需要得到蓝田县委县政府大力支持,能够解决1000亩建设用地指标,为西安增加唐代文化人文胜景,为我国增加能够面向世界游客的王维主题文化5A景区。
分期投入14亿元投资为初步测算,大型投资公司根据项目前景可以会更大规模投资,可以考虑对辋川镇区做整体改造,打造成为度假旅游小镇。
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