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注册税务师税法二契税

第七章　契税

【考情分析】本章为考试非重点章节，平均分值在8分左右。

　　【内容精讲】

第一节　概　述

　　一、契税的概念：

契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

　　二、契税的特点：

1.契税属于财产转移税；2.契税由财产承受人缴纳。

第二节　征税范围、纳税人和税率

　　一、征税范围：

契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。

其具体征税范围包括：

国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖。

（一）视同买卖房屋：

　　1.以房产抵债或实物交换房屋按房屋现值缴纳契税。

　　2.以房产作投资或作股权转让按投资房产价值或房产买价缴纳契税。

（自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税）

　　3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

（二）房屋赠与：

以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。

　　（三）房屋交换：

房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。

其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

　　【典型例题1】居民甲某共有三套房产，2010年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。

当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（　）。

　　A.0.45万元　　　B.1.95万元

　　C.2.25万元　　　D.2.85万元

[答疑编号3605070101]

『正确答案』A

『答案解析』以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。

土地使用权交换、房屋交换，支付补价的一方纳税。

　　契税＝15×3%＝0.45（万元）

　　（四）企业改制重组中的契税政策

　　1.企业公司制改造。

（1）非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

（2）非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

　　（3）国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。

　　2.企业股权转让。

（1）在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

（2）对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。

　　（3）以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业划拨用地的，对承受方应征收契税。

　　3.企业合并。

　　依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

　　4.企业分立。

　　依据法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

　　5.企业出售。

　　国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按劳动法等国家有关政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。

　　6.企业注销、破产。

　　企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

　　7.其他情形。

　　经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

　　政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。

　　企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

　　公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。

　　（五）房屋附属设施有关契税政策

　　1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。

　　2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

　　3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。

不得因减免出让金而减免契税。

　　5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。

计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

　　6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

　　7.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。

　　【典型例题2】（2010年单选题）下列情形中应征收契税的是（　）。

　　A.以自有房产作股投入本人经营的独资企业

　　B.非债权人承受破产企业土地和房屋权属

　　C.有限责任公司整体改造为股份有限公司，改建后的公司承受原企业的土地和房屋权属

　　D.国有控股公司以部门资产组建新公司，该国有控股公司占新公司股份90%，新公司承受该国有控股公司的土地和房屋权属

[答疑编号3605070102]

『正确答案』B

『答案解析』选项A，以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税；选项B，对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

选项C、D都是免征契税的情形。

　　二、纳税人：

在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　三、税　率

　　1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5%。

　　2.从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。

第三节　计税依据和应纳税额计算

　　一、计税依据

　　1.国有土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

　　4.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定:

　　①评估价格：

由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

　　②土地基准地价：

由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

　　（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

　　（4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

　　5.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

　　【典型例题1】（2010单选题）根据契税相关规定，房屋赠与时契税的计税依据是（　）。

　　A.协议成交价格

　　B.所在地省级人民政府公示的土地基准价格

　　C.不同地段的土地使用权及房屋转让的成交价格

　　D.征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格

[答疑编号3605070103]

『正确答案』D

『答案解析』土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　【典型例题2】（2010多选题）下列情形中，由征收机关参照市场价格核定契税计税依据的有（　）。

　　A.房屋赠与

　　B.国有土地使用权赠与

　　C.协议方式出让国有土地使用权的

　　D.以竞价方式出让国有土地使用权的

　　E.成交价格明显低于市场价格且无正当理由的房屋交换

[答疑编号3605070104]

『正确答案』ABE

『答案解析』选项C，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格；选项D，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

　　二、契税应纳税额的计算：

应纳税额＝计税依据×税率

　　【典型例题3】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。

当地确定的契税税率为3%,甲、乙、丙纳税契税的情况是（　）。

　　A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元

　　B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳

　　C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元

　　D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳

[答疑编号3605070105]

『正确答案』A

『答案解析』甲不需要缴纳契税；乙：

应纳契税=100×3%×10000=30000（元）；丙：

应纳契税=12×3%×10000=3600（元）。

　　【典型例题4】（2011年单选题）甲某是个人独资企业业主，2010年1月将价值60万元的自有房产投入独资企业作为经营场所，3月以200万元的价格购入一处房产；6月将价值200万元的自有仓库与另一企业价值l60万元的仓库互换，甲某收取差价40万元。

甲某以上交易应缴纳契税（　）万元。

（契税的税率为4%）

　　A.8　　　B.8.4　　　C.9.6　　　D.16

[答疑编号3605070106]

『正确答案』A

『答案解析』以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税；房屋交换，其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

应缴纳契税=200×4%=8（万元）

第四节　减免税优惠

　　一、契税减免基本规定

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

（公有制单位的集资建成或单位购买的的普通住房比照）

　　3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

　　5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

　　二、财政部规定其他减免契税项目

　　1.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

　　2.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。

　　3.对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

　　4.事业单位改制的契税规定：

　　事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

　　投资主体发生变化的，改制后的企业依法妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。

　　事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于本通知规定的契税减免税范围，应按规定缴纳契税。

　　5.2011年8月31日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免契税。

6.已缴纳契税的购房者，权属变更前退房的，退税，变更后退房的，不予退还已纳契税。

　　7.公租房经管单位购买住房作为公租房的，免征契税。

　　【典型例题1】（2011多选题）王先生是某企业债权人，2010年11月该企业破产，王先生获得抵债的门面房一间，评估价20万元；当月王先生将门面房作价30万元投资于甲企业；另外甲企业又购买了该破产企业60万元的房产。

下列税务处理，正确的有（　）。

　　A.甲企业应缴纳契税3.6万元

　　B.王先生应缴纳契税O.08万元

　　C.破产企业应缴纳契税2.4万元

　　D.王先生将门面投资需缴纳契税

　　E.王先生承受破产企业的门面房免征契税

[答疑编号3605070107]

『正确答案』AE

『答案解析』债权人承受破产企业的房屋权属以抵偿债务的，免征契税。

所以王先生不缴纳契税。

　　甲企业应缴纳契税=（30+60）×4%=3.6（万元）

第五节　申报和缴纳

　　一、纳税义务发生时间

　　契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

　　二、纳税期限

　　纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

　　三、纳税地点：

土地、房屋所在地的征收机关缴纳。

　　【本章总结】1.征税范围；2.计税依据及税额的计算；3.减免税规定。

第八章　城镇土地使用税

【考情分析】本章为考试非重点章节，平均分值在8分左右。

　　【内容精讲】

第一节　概　述

　　一、概念：

　　城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

　　二、特点：

　　1.对占用土地的行为征税（准财产税）；

　　2.征税对象是土地；

　　3.征税范围有所限定；

　　4.实行差别幅度税额。

第二节　征税范围、纳税人和适用税额

　　一、征税范围：

城市、县城、建制镇、工矿区内。

其中城市的征收范围为市区和郊区；

　　二、纳税人：

凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。

　　1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

　　2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

　　3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

　　【典型例题】甲企业，有A、B、C三块生产经营用地，A土地使用权属于甲企业，面积10000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区内绿化占地2000平方米；B土地使用权属甲企业与乙企业共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各半；C面积3000平方米，甲企业一直使用但土地使用权未确定。

假设A、B、C的城镇土地使用税的单位税额为每平方米5元，甲企业全年应纳城镇土地使用税（　）。

　　A.57500元

　　B.62500元

　　C.72500元

　　D.85000元

[答疑编号3605080101]

『正确答案』C

『答案解析』应纳城镇土地使用税＝（10000－1000＋5000÷2＋3000）×5＝72500（元）

　　三、适用税额：

城镇土地使用税采用定额税率，实行分级幅度税额。

　　注意：

　　1.省、自治区、直辖市人民政府，应当在规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。

　　市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。

　　2.经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的30%。

经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。

第三节　计税依据及应纳税额的计算

　　一、计税依据

　　城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。

　　1.纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；

　　2.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。

　　二、应纳税额的计算

　　应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额

　　土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。

　　【教材例题】某市一商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地的面积为6000平方米，经确定属一等地段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段，共占地4000平方米；一座仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为1000平方米；另外，该商场自办托儿所占地面积2500平方米，属三等地段。

计算该商场全年应纳城填土地使用税税额。

（一等地段年税额4元/平方米；三等地段年税额2元/平方米；五等地段年税额1元/平方米。

当地规定托儿所占地面积免税）

[答疑编号3605080102]

『答案解析』

（1）商场占地应纳税额＝6000×4＝24000（元）

（2）分店占地应纳税额＝4000×2＝8000（元）

　　（3）仓库占地应纳税额＝1000×1＝1000（元）

　　（4）商场自办托儿所按税法规定免税。

　　（5）全年应纳土地使用税额＝24000＋8000＋1000＝33000（元）

第四节　减免税优惠

　　一、减免税优惠的基本规定

　　城镇土地使用税的免税项目有：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

（不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位）

　　企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。

　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

　　宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。

　　公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。

　　以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围。

　　（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

（企业内部绿化用地不免）

　　（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

（不包括农副产品加工场地和生活、办公用地）

　　（六）开山填海整治的土地

　　自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土使用税5年至10年。

　　开山填海整治的土地是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。

　　（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地。

　　（八）省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠

　　1.个人所有的居住房屋及院落用地；

　　2.免税单位职工家属宿舍用地；

　　3.民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；

　　4.集体和个人举办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

　　【典型例题1】某市肉制品加工企业2006年占地60000平方米，其中办公占地5000平方米，生猪养殖基地占地

　　28000平方米，肉制品加工车间占地16000平方米，企业内部道路及绿化占地11000平方米。

企业所在地城镇使用税单位税额每平方米0.8元。

该企业全年应缴纳城镇土地使用税为（　）。

　　A.16800元

　　B.25600元

　　C.39200元

　　D.48000元

[答疑编号3605080103]

『正确答案』B

『答案解析』应纳土地使用税＝（60000-28000）×0.8＝25600（元）

　　二、减免税优惠的特殊规定

（二）免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地

　　对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。

　　（三）房地产开发公司建造商品房的用地

　　房地产开发公司建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

　　（十二）企业的绿化用地

　　对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。

　　（二十三）民航机场用地

　　1.机场飞行区用地、场内外通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地，免征城镇土地使用税。

　　2.在机场道路中，场外道路用地免征城镇土地使用税；场内道路用地依照规定征收城镇土地使用税。

　　3.机场工作区（包括办公、生产和维修用地及候机楼、停车场）用地、生活区用地、绿化用地，均须依照规定征收城镇土地使用税。

　　（二十八）供热的企业用地

　　暂免征收房产税和城镇土地使用税的“供热企业”，是指向居民供热并向居民收取采暖费的企业，包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

　　免征房产税和城镇土地使用税的“生产用房”和“生产占地”，是指企业为居民供