平江新城数字文化广场商业计划书Word格式.docx
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前言
随着中国经济的转型和社会消费模式的改变，商业地产热潮风起云涌，前景无限。
同时，从中国到苏州，文化已经被认为是国家和城市的实力的体现，尤其是苏州，城市的文化品格和理念已经渗透到经济、社会发展的方方面面，进入转型发展的关键时期，更要加快提升文化软实力。
将传统文化不断发扬光大的同时，力求推陈出新，着力打造历史文化与现代文明相融的文化强市。
因此，优质的商业地产项目该如何塑造自己独特的定位，从而在激烈的商战中脱颖而出，成为一个所有商业地产从业人员思考的课题。
而数字娱乐文化和商业地产的结合是一条前瞻性、独创性，潜力无比巨大的商业之路。
本项目，定位于数字娱乐主题商业中心，一方面将有利于苏州数字文化产业的未来发展，为中国成为数字文化强国添砖加瓦，另一方面，将有效地摆脱了今后平江新城商圈的业态竞争，同时也使商圈的业态更加丰富。
毫无疑问，平江数字文化广场建成后将会成为江苏省乃至全国的领先的数字文化产业体验基地。
同时，也将为苏州的消费群体提供最新鲜的消费选择、场所和休闲好去处，成为苏州核心商圈的新地标。
第一部分商业定位
一、项目概述
1.用地概述
本地块为国土资源局代号为“”，规划用地地处平江新城生态休闲健康产业功能区的核心位置，北边紧邻建设中的平江新城民健身中心，周边分布了仲雅苑、橘子国、苏江花园、华恒家园等大片居民区和医院、学校等公共设施。
广场地处轻轨四号线沿线，距离万达商业广场和火车站交通枢纽均不足两公里。
广场所处的平江新城的社会经济目前正处于日益发展的阶段。
清晰的功能定位和强大的政府开发力度，必将为平江新城社会经济的快速发展打下坚实的基础，商业发展空间广阔。
2.项目规划
商业形式：
独立商铺布局+百货业态组合
2.1商铺部分：
约㎡
2.3绿化面积约㎡（包括平台绿化）
2.4地下建筑：
约㎡
二、项目的商业定位
1.本项目是服务苏州市场，集数字娱乐产品的展示、发布、宣传、体验、互动、娱乐、销售、购物于一体的产业平台，具有强大辐射力的大型现代化的数字娱乐主题商业中心。
2.本项目依托文化产业政策和国家的产业导向，全面提升核心竞争力，将塑造出足够的市场引爆力，以差异化规避正面的商业火拼，以不可替代性实现更高层面的竞争优势。
3．本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，它是鉴于全国乃至苏州的数字文化产业目前“有产业而无市场、有产品而无品牌”的情况，将给产业一个展示的窗口、一个体验的窗口和一个与消费者沟通的窗口。
由于项目定位的前瞻性和远见性，平江数字文化广场建成后将会成为江苏省乃至全国的领先的数字文化产业体验基地。
三、项目的功能定位
（1）零售功能（文化产业展示区）。
该区域功能主要是拉动市场的人气，引入数字娱乐行业的龙头，有效带动了其它中小企业和个体进入。
同时，该区域大企业同小企业错位经营，形成数字娱乐产品种类的集群。
（2）展示、交易功能（未来数字产业展示区）。
该区功能定位在：
集中主题规划，导购便利；
增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示数字娱乐文化商品的风采，便于看样定货）；
经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌数字娱乐企业提供一个推广新品和展示企业的平台）。
（3）休闲娱乐功能（休闲生活消费区和儿童趣味玩乐区）。
本区功能展现数字文化生活消费的魅力，功能定位在于展现数字娱乐和生活休闲，数字娱乐和人文教育相结合，引入数字娱乐的品牌空间行业，实现主力店效应。
（4）俱乐部、会展，培训服务功能
该功能主要是提高项目的档次和水平；
引入职业化游戏俱乐部、与数字娱乐竞技产业，此外同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、培训奠定基础；
有计划、有主题地组织各种数字娱乐会展会议。
有目的、有计划地对企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的数字文化素质，发展其数字文化营销技能，开发其潜力，为整体化营销服务。
（5）公共设施、环境服务和配套功能。
完善的公共设施，才能保障商业中心能够正常运行。
公共环境包括内部和外部。
外部公共环境是外部形象的直接体现，在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调一致的主题风格，当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具等；
内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、电信、金融配套等。
第二章、商业业态定位
1本项目的业态架构是以主题数字文化为依托，集批发、零售、采购、体验、配送及配套服务功能于一体的大型现代化的数字娱乐主题商业中心。
2业态分区定位：
2.1A区（文化产业展示区，将主要包括：
家用或商用的数字娱乐硬件设备，业态以数字娱乐品牌硬件店、独立店为主）
2.2B区（未来数字产业展示区，以数字娱乐软件品牌店、独立店为主）
2.3、C区（儿童趣味玩乐区以体验区，游乐场为主）
2.4、D区（休闲生活消费区，数字娱乐空间业的本质是向社会开放的进行数字娱乐活动的场所。
以品牌空间店为主，如网吧、体验中心等）
2.5E区（配套服务区，以特色时尚餐饮品牌独立店和时尚茶吧、酒吧为主）
三、商业案名定位
1.为降低项目风险，本项目的商业案名定位为：
北苏州六六城或者北苏州六六广场。
2六六城的高度：
其具有和数字文化同样的数字形象。
它不仅是产品的展览，也是一个城市形象、个性、素质和实力的集中表现，同时还是城市整体价值的集中体现。
3.北苏州六六城的地位：
南有南苏州商业广场，北有北苏州66城，东面园区的圆融广场，西面的绿宝广场，这样苏州将形成四大经济商业城区，而北苏州66城将与以上形成三大商业广场形成合力，寓意着苏州完成了商业经济体完整循环，形成商业的闭合体，财富和商业将快速循环。
4六六城的含义：
其一，66自古以来被定位为吉祥和财富意义，中国自古对吉祥数字的青睐也给66称为“顺”，预示着风调雨顺，财富吉祥，66风水含义为，顺风顺水，
其二，66本身就是数字，代表了66城的数字广场的内涵，同时66的排列互相平行，有再次预示着未来的科技展示出平板的含义，并且将新苏州的文化理念融合进去，苏州自古风调雨顺，一个新城地标延续了苏州风调雨顺的含义，同时有预示着苏州未来也是一翻风顺
其三，66取其意义有平和顺的意义，那么“平江”就是“平顺”而“江”乃水，水就是财富也预示着吉祥，正好66城就是平江新城的代表，不仅顺天意，也是顺民意。
而66是00的出头，即预示着万象更新，推陈出新的意思。
其四、66代表了六大业态综合，和六大商圈的集合，是大气，集合的意思，也是预示着将是苏州财富的源泉和集体地点。
其五、66城在江南一带的话音就是有“乐乐城”的意思，预示着快乐开心，对家庭来说也是吉祥，休闲，开心的含义。
也是集家庭，亲子，游乐与其一体化的休闲之城。
四、管理功能定位
1．往往商业地产是重招商而轻管理，而本项目将是招商与管理并前进，在招商团队建立同时，管理团队就已经进入岗位，我们将通过专业的系统的培训，将管理团队的训练成一支客户看着舒心，讲究服务，购物看到放心，讲究品质，租户看着用心，实实在在。
2.北苏州66城提出的管理策略是，“一站式递推式服务”，将设立总信息平台，总数据平台，总购物平台，总投诉平台，总监督管理平台，在五大平台下，我们将为我们的入驻商家和入驻商户提供“五星级管家式服务”，做到，用心微笑，用心管理，用心解决，用心帮助，用心发展。
五、商业经营业种定位
商业要成功，经营业种定位是一个关键因素，形成有个性的业态模式，才能在竞争中立于不败之地。
因此，对本项目的商业经营业种定位是基于反复的市场调研论证之上，具有很强的市场竞争力和吸引力。
平江新城数字文化广场由多种业态和谐组成,真正实现在一个单一的主题下进行多元化经营,最大限度地延长顾客的逗留时间，提升了消费的比率与金额。
（一）文化产业展示区区
电脑
笔记本电脑：
联想惠普华硕联想ThinkPad同方神舟戴尔宏碁三星索尼东芝海尔富士通苹果Gateway方正明基万利达OMA七喜
台式机：
联想惠普神舟宏碁海尔同方方正海尔索尼戴尔Giada
平板电脑：
苹果宏碁万利达戴尔三星华硕联想
DC/DV：
佳能索尼尼康松下卡西欧富士三星奥林巴斯理光JVC东芝
游戏机
索尼（PSP/PS3/PS2）、任天堂（wii）、微软（XBOX）、中恒
MP3/MP4
三星OPPO蓝魔昂达艾诺台电金星索尼原道蓝晨创新
手机
诺基亚三星LG索尼爱立信摩托罗拉多普达夏普苹果天语金立
GPS
E路航纽曼新科Mio万利达奥可视神行者长虹领航者
数字家电
索尼日立飞利浦三星TCLLG同方海信
移动存储
金士顿晟碟索尼三星联想SSK（飚王）赛点宇瞻忆捷力杰
电子书
汉王盛大OPPO台电纽曼歌美长城现代索尼爱国者
高清播放器
忆捷图美碧维视奥可视开博尔海美迪高清数码佳的美高清锐视天敏
办公设备
打印机：
惠普爱普生佳能三星富士施乐联想兄弟柯尼卡美能达OKI理光
投影机：
爱普生松下奥图码三星NEC明基东芝索尼日立
企业应用
网络：
路由交换无线ipv6
服务器：
塔式刀片机架Nehalem
存储：
SANNAS光纤RAIDiSCSI
系统：
微软VMWareWindowsLinux
CIO：
Java.NetWebITIL开源
IDC:
clusterHPCHA
虚拟化:
迁移Hyper-vVMware
安全:
防火墙ARPDDoS内容安全
应用:
SOA数据库SaaSERPCRM白皮书
电脑外设
CPU：
IntelAMD
内存：
金士顿威刚海盗船三星宇瞻
硬盘：
希捷西部数据日立
主板：
华硕技嘉翔升映泰微星精英致铭华擎昂达七彩虹双敏盈通梅捷磐正斯巴达克富士康捷波
显卡：
七彩虹昂达翔升双敏影驰盈通铭瑄索泰华硕微星耕昇镭风技嘉铭鑫讯景蓝宝石迪兰恒进艾尔莎映众鸿基鑫益嘉北影
显示器：
三星LGAOC长城飞利浦明基优派TCL瀚视奇玛雅易美逊华硕戴尔宏碁HKC
音频：
漫步者硕美科惠威兰欣三诺雅兰仕麦博金河田欧凡ccac多彩耳神罗技盈佳慧海冲击波奋达轻骑兵幻响乐果新酷科瑞思
耳机：
漫步者麦博硕美科宾果森海塞尔AKG拜亚铁三角飞利浦欧凡索尼创新UE先锋罗技华业高宝舒尔苹果美国歌德缤特力松下
摄像头：
蓝色妖姬ANC罗技台电爱友极速SSK天敏FCE飞盟百脑通明月
光存储机：
先锋三星LG索尼华硕明基台电飞利浦浦科特
箱电源散热：
金河田动力火车星宇泉多彩技展金翔威盛海铝航嘉长城鑫谷大水牛昂达TT康舒先马全汉百盛顺达伟训安钛克
键鼠：
罗技微软雷柏双飞燕精灵惠普多彩新贵明基极速翼通网际快车肯扬极智摩天手自在行伯凯鑫睿本手讯拓
软件
Win7专区：
家庭普通版家庭高级版专业版旗舰版IE9下载
热门专区：
PS教程CorelDRAW美图秀秀Flash专区Dreamweaver益盟操盘手
（二）未来数字产业展示区
广场经营中设立专门的大型集中体验区。
体验区中以数字音乐、游戏为主。
（1）数字音乐体验区
①musicplust平台
在这一区域我们将打造一个功能强大的musicplust平台，集音乐的下载、试听于一体。
利用push软件，定期将数字文化广场的有关信息发送给特定人群，包括各种最新音乐，甚至可以免费下载，积聚人气。
对于不能使用这一软件的用户，可以采用短信的方式，发布有关信息。
②数字乐器
在我们的音乐体验区将设置各种乐器诸如吉他、小提前、钢琴等的数字化形式体验区，通过特定的软硬件，让音乐爱好者随心弹随心玩。
同时可以提供一定的教学辅导，当然以娱乐为主专业为辅，满足不同层次爱好者的音乐需求。
③数字录音
虽然现有的手机、电脑可以进行录音，但是效果不尽人意。
在这里我们提供更加专业的数字录音区，让音乐爱好者不进录音棚就可以进行高品质的录音。
录音完毕，我们可以制作精美的U盘或是碟片将录音以商品形式出售录音者。
（2）游戏体验区
1儿童区
A益智区
B亲子区
这一区域仍然以数字化形式为主，同时可以搭配一定的实物。
例如：
一款开发儿童想象力的软件，让儿童子在屏幕上充分想象，根据特定的主题，利用各种形状、颜色，画出各自心中的那幅画。
然后我们可以将孩子的画制作成精美的画框，以商品形式出售给家长。
在特定的节日里，还可以开展比赛，吸引更多人的关注。
2成人区
A游戏新品体验区
这一区域我们将展示各大游戏品牌最新的产品，PS3、WII等等，现在国内很少有渠道可以真正买到这些产品的行货，在这里我们可以提供这样一个平台。
让游戏爱好者现在这里体验，然后直接购买。
B室内仿真模拟体验区
这是一种现代非常时尚的运动休闲娱乐形式，在日韩比较流行，但那是目前苏州市场上还没有。
也就是将传统的需要在室外进行的一些运动，比如网球、高尔夫等等，通过室内仿真模拟，使得玩家在室内一样可以体验室外运动的快感，到达休闲娱乐的目的。
（三）儿童趣味玩乐区
除了上述体验区中涉及到的儿童体验中心，在广场经营中还将有传统形式上的儿童教育益智中心，以各种玩具、游戏为主。
玩具产品：
经营理念：
儿童玩具是为特定年龄组的儿童设计和制造，其特点是与儿童的年龄和智力阶段有关。
与儿童教育益智中心的经营相得益彰。
作为儿童玩具，它拥有一个关键性的因素，那就是他必须能够吸引儿童的注意力。
这就要求玩具具有鲜艳的颜色、丰富的声音、易于操作的特性。
值得注意的是，由于儿童处于一个不断成长的不稳定期，他们在不同的年龄阶段有着不同的爱好，普遍有着喜新厌旧的心理。
因此，儿童玩具的经营可以按儿童年龄段来进行玩具细分：
如按0-3岁、3-7岁、7-10岁、10岁-14岁等区分。
玩具种类：
（1）拼图玩具类：
提高儿童的认知能力、分析能力、想象力，培养幼儿的成就感。
（2）游戏玩具类：
在提高儿童认知能力的基础上，培养孩子的动手动脑能力，开发他们的思维、锻炼操作技巧和手眼协调能力。
（3）数字算盘文具类：
在训练孩子镶嵌能力的同时，进行大动作的练习，训练幼儿的精细动作，启发孩子对形状、数、量的准确理解，进而锻炼肌肉的灵活性。
（4）工具类：
主要让儿童认识掌握各种工具的形状、颜色和构造，在这一过程中训练孩子的实际动手操作能力和手眼协调能力、开发想象力。
（5）益智组合类：
培养孩子的空间想象能力及精细动手操作能力，从而加深对时间、动物。
交通工具和房屋形状、颜色等方面的理性理解。
在玩具中，益智玩具益智备受家长的青睐。
（6）积木类：
激发孩子们的动手兴趣，培养孩子合理组合搭配的意识和空间想象力。
（7）交通玩具类：
通过提高儿童对火车、汽车以及各行总工程车的构造的认知和了解，在训练其组装、拖拉和整理的能力，提高动手意识和生活自理能力，并通过拼搭物体之间的变换关系。
（8）拖拉类：
提高孩子们的认知能力，根据不同的拖拉动物，让其知道各种动物的不同特点，锻炼他们在大范围内的行走能力。
（9）拼板玩具类：
有各种形状各异、内容丰富的拼板组成，在儿童对图形的组合。
拆分、再组合有异一定的认知的基础上，锻炼其独立思考的能力，同时培养他们的耐心和持之以恒的精神。
（10）卡通玩具类：
家长忙碌的时候，孩子需要一些娱乐性玩具，而造型可爱的卡通玩偶则是孩子的大爱。
上述玩具可以按照年龄层来将上述何种玩具进行空间的区分，这样家长在选择的时候可以更加准确、方便和快捷。
玩具品牌：
宏基、卡乐宝、三丽欧、米索等、知识花园、First第一教室、皇冠、五星玩具、木马智慧等
益智教育：
幼儿早教（0—6岁）：
蒙特梭利早教、爱儿优全能教育馆、新爱婴早教
儿童益智（7—12岁）：
各式培训机构
（四）休闲生活消费区
该区域主要设置一个和以往概念全然不同的高端网吧，将数字娱乐产品和苏州人的生活休闲紧密结合起来，成为一个一点也不亚于豪华KTV和酒吧的健康空间。
这其中包括高端配置游戏发烧区、网游俱乐部专区、情侣专区、卡座休闲区、影视聊天区、女士专区、无烟专区、等十多个人性化专区。
同时，该网吧走公益化路线，提供所有岗位给求职的大学生，让大学生在这里，接触到很多用人单位，每天这里都是企业经理人的面试场，实现高端人才和高端企业的无缝对接。
（五）配套服务区
该区域的设置既要满足消费者一些最基本的需要，同时也要体现整个广场的经营主题。
将休息放松与体验相结合。
餐饮：
以快餐为主。
如：
老娘舅、真功夫、好人民间、KFC等
小吃：
可以利用露天广场经营各式简单精致小吃、饮料等。
鲜芋仙、CoCo、爱芒果等。
休息小站：
具体可以设置一个音乐吧。
在这里不仅可以喝茶休息，同时可以进行我们体验区的一些体验。
比如，在这里听到一首非常好听的音乐，那就可以直接下载，我们在这里将播放大量最新好听的音乐。
同时，除了音乐还有小型的游戏区或是小舞台，在这个舞台上没有各种乐器实体，而是各种软硬件将乐器数字化，带给消费者不一样的视听享受。
略
招商总策略
一、本项目策略要按照“不战而屈人之兵”的策略，这不仅是平江新城数字文化广场整个项目的总策略，而且同样贯穿在每个环节之中。
二、在招商策略之中，每一个步骤的展开也是遵循着“谋定而后动，先赢后打”的策略，在前一个步骤“赢了”的前提下，执行下一个步骤。
第一章、招商策略划分
1、敲山震虎：
构筑较高的平台，与政府形成互动。
公关活动先行。
数字文化产业直接反映了一个地区文化产业的整体发展水平，已成为衡量地方及国家的信息文化水平及综合实力的重要标志。
由于本项目拥有这样的产业背景和先机，因此，我们可以如：
举办全国性高档次的产业论坛，邀请官、产、学、媒介的权威人士。
媒体报道紧随，对于举办的公关活动，媒体的跟踪报道要跟上步伐。
在活动前造大声势，形成一种轰动效应；
在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；
在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响。
2、围魏求赵：
本地媒体与全国性媒体结合进行。
跳出苏州的圈子，对全国各地的数字娱乐产业及对与本项目相关的商业经验和总结进行相关报道，达到以全国的“众星”烘托出本项目这个“月”之效。
3、样板市场：
塑造黄金前景
做一个样板市场也不能单单靠一个概念，经营者和投资商是不会掏钱去买一个概念的，他们要买的是概念带给他们的回报，这是商业项目不同于住宅项目的一个重要特征。
因而在招商过程中不能单纯地宣传本项目的文化特点，也要通过对苏州市场进行考察及对全国相关市场的研究后，可以提出将苏州做成一个“样板市场”的招商策略，一方面为平江新城数字文化城在全国市场的推广做一次预演与探索、测试方案，并积累各方面的经验；
另一方面，突破苏州，便可以“样板市场”吸引全国各地的经销商，争取通路的全力支持。
4、细节完善：
完善的商业计划书
完善的商业计划书对招商起到事半功备之效。
第二章招商中的比例分配
1、地区招商分配
立足苏州面向全国、走向国际
以苏州为重点，在确保苏州地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出20％的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。
效果理想的情况下，在保证苏州地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。
2、招商进度分配
招商的前期阶段，招商的比例计划为：
苏州地区招商占60％左右；
外地招商占20％左右；
国际招商占15％左右；
预留出5％的比例，作为机动或炒作。
其中：
苏州地区招商所占比例不得超出整体的60％；
外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；
根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10％）。
这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。
一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：
1、一次性交纳3年的租金。
从第四年起租金递增5％；
第五年
租金递增6％；
第六年租金递增7％；
总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。
2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。
从第六年起租金递增5％；
第七年递增6％；
第八年递增7％；
总体递增比例不超过20％。
可签定租约合同期为20年。
首期就一次性交纳5年租金。
可获得6年实际使用权的优惠政策。
从第七年起租金递增6％；
第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。
除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。
3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。
可获得12年实际使用权的优惠政策。
如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。
二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：
1、同上。
2、第一段同上。
可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。
从第七年起（含第6年后半年）租金递增6％；
可获得11年实际使用权的优惠政策。
考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。
上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。
同时，根据‘现金是王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。
另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。
此方
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