商品房建设项目可行性研究报告.docx
《商品房建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房建设项目可行性研究报告.docx（50页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
商品房建设项目可行性研究报告
商品房建设项目可行性研究报告
第一章总论……………………………………………1
1.1项目概述……………………………………………1
1.2项目编制依据……………………………………5
1.3主要经济技术指标………………………………6
1.4研究的范围和研究工作过程简述…………………7
1.5结论…………………………………………………8
第二章项目建设背景及需求分析……………………10
2.1背景分析…………………………………………10
2.2项目建设的必要性和可行性……………………12
2.3需求分析…………………………………………15
第三章场址选择……………………………………17
3.1场址现状…………………………………………17
3.2场址条件…………………………………………17
3.3自然条件对建设项目的影响……………………19
第四章工程建筑方案………………………………21
4.1项目总体规划方案………………………………21
4.2工程方案…………………………………………37
第五章节能节水措施…………………………………50
5.1节能措施…………………………………………50
5.2节水措施…………………………………………53
第六章环境保护、安全卫生………………………55
6.1环境保护…………………………………………55
6.2安全卫生…………………………………………56
6.3消防………………………………………………57
第七章组织机构与劳动定员………………………58
7.1组织机构…………………………………………58
7.2劳动定员…………………………………………58
7.3人员来源及培训…………………………………59
第八章建设工期和进度安排…………………………60
8.1建设工期…………………………………………60
8.2进度安排…………………………………………60
第九章工程招投标……………………………………61
9.1概述………………………………………………61
9.2发包方式…………………………………………61
9.3招标组织形式……………………………………62
9.4 招标方式…………………………………………62
第十章投资估算、资金筹措和还款计划……………63
10.1投资估算…………………………………………63
10.2资金筹措及还款计划……………………………65
第十一章结论与建议…………………………………66
第一章总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称
商品房建设项目
1.1.2项目单位
1.1.3项目建设内容与规模
本项目主要建设内容为栖水珑庭商品房建设项目，本项目占地面积118038.3平方米，约177亩。
其中住宅、商铺占地面积115163.1平方米，幼儿园占地面积2875.2平方米。
xxx·栖水珑庭商品房共有居民3040户，总人口约11000人；商品房、幼儿园、商业、公寓、公共服务用房建筑面积、地下车库及储藏等总建筑面积443033.8M2，建设居民集中区内的道路、给排水、供配电等工程。
主要建设内容与规模详见下表：
项目建设一览表
序号
项目
单位
数量
备注
一
总占地面积
亩
177
118038.3平方米
二
总建筑面积
m2
443033.8
1
住宅建筑面积
m2
316411.8
2
商业建筑面积
m2
39281.7
3
公寓建筑面积
m2
27363.9
4
幼儿园建筑面积
m2
2653.3
5
社区物业建筑面积
m2
2145.2
A
卫生服务站
m2
500
B
小区管理及文化活动
m2
1345.2
集中布置
C
市政公用工程
m2
200
供电、燃气、公厕、垃圾中转
d
大门
m2
100
6
地下建筑面积
m2
84600
汽车车库建筑面积
m2
71637
自行车车库及储藏建筑面积
m2
12962
7
人防建筑面积
m2
14437.6
三
道路工程
小区内道路工程
四
绿化率
%
35
五
机动停车位
辆
3100
六
容积率
3.63
住宅户型面积涵盖60平方米到144平方米，也有少量144平方米以上的豪华户型。
（2）居民小区配套工程：
参考*市《关于新建住宅区配套建设教育设施的通知》要求，根据新区实际情况，新建住宅区配套标准为：
3）其他配套服务设施建设;
4）道路、给排水、供配电等工程。
5）幼儿园建设。
幼儿园设9个班，采用多露台的设计手法，主入口设置在烈山路上。
1.1.5项目建设期2年
1.1.6投资估算与资金筹措，
①投资估算：
项目总投资85000万元。
其中工程费用64900万元，设备购置费5410万元，安装工程费770万元，土地费用7732万元，项目工程建设预备费及其他费用770万元，建设期银行贷款利息4500万元，项目前期工作费用及其它770万元。
②资金筹措：
本项目总投资为85000万元，建设单位自筹。
1.1.7项目建设选址
栖水珑庭商品房建设项目位于濉东社区碱河路北，淮海路东，刘桥专用线南，符夹线西。
规划总用地面积177亩；合118038.3平方米。
地块用地相对平坦。
建设用地平衡表
序号
项目
面积（平方米）
所占比例
人均面积（m2/人）
1
规划总用地
118038.3
2
小区用地
118038.3
100%
10.59
其中：
住宅用地
40133
34%
4.03
公建用地
9950.6
8.43%
0.99
道路用地
26582
22.52%
2.65
公共绿地
41372.4
35.05%
4.06
1.2项目编制依据
①《*市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
②《*市资源枯竭城市转型发展规划》
③《*市城乡一体化发展规划》
④《*市城市总体规划》
⑤《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）
⑥《住宅建筑规范》（GB50368-20052005年版）
⑦《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
⑧《*市城市总体规划》（2006－2020）
⑨《*市城市规划技术管理规定（试行）》
⑩《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）
⑾《城市排水工程规范》（GB50318-2000）
⑿《城市电力规划规范》（GB50293-1999）
⒀《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）
⒁《城镇燃气设计规范》（GB50028－93）
⒂《公共建筑节能设计标准》（2006）
⒃《工程建设标准强制性条文》
⒄《*市城市规划管理技术规定》
1.3主要经济技术指标
（1）项目总投资：
85000万元
（2）项目占地面积：
177亩（合118038.3平方米）
（3）项目建设期：
24个月
（4）建设规模：
总建筑面积443033.8m2，其中建设商品房3040套，建筑面积316411.8m2；商铺建筑面积39281.7平方米、公寓建筑面积27363.9平方米、幼儿园建筑面积2653.3㎡、人防建筑面积14437.6平方米、社区物业建筑面积2145.2平方米；地下建筑面积84600㎡。
建设内的道路、给排水、供配电等配套工程。
（5）建设规模：
本项目建设商品房3040套。
（6）车位数：
3100个
（7）银行贷款55000万元。
（8）建设期利息：
4500万元
主要经济技术指标一览表
项目建设一览表
序号
项目
单位
数量
备注
一
总占地面积
亩
177
118038.3平方米
二
总建筑面积
m2
443033.8
1
住宅建筑面积
m2
316411.8
2
商业建筑面积
m2
39281.7
3
公寓建筑面积
m2
27363.9
4
幼儿园建筑面积
m2
2653.3
5
社区物业建筑面积
m2
2145.2
A
卫生服务站
m2
500
B
小区管理及文化活动
m2
1345.2
集中布置
C
市政公用工程
m2
200
供电、燃气、公厕、垃圾中转
d
大门
m2
100
6
地下建筑面积
m2
84600
汽车车库建筑面积
m2
71637
自行车车库及储藏建筑面积
m2
12962
7
人防建筑面积
m2
14437.6
三
道路工程
小区内道路工程
四
绿化率
%
35
五
机动停车位
辆
3100
六
容积率
3.63
1.4研究的范围和研究工作过程简述
1.4.1研究范围
参照省内外居民小区工程建设的成功经验，结合*市经济发展水平与客观实际，研究工作的范围为：
（1）项目提出的背景及建设的必要性；
（2）项目建设条件及需求预测；
（3）项目构成与建设内容、规模；
（4）工程技术方案；
（5）环境保护、安全卫生、消防和节能；
（6）组织机构和劳动定员；
（7）项目运营与实施计划；
（8）投资估算与实施计划；
（9）效益分析与风险预测；
（10）国民经济评价；
（11）可行性研究结论与建议。
1.4.2研究工作过程简述
受项目单位委托，我所与各有关方面共同配合进行本项目的可行性研究，通过深入细致的调研、实地踏勘等工作，结合城市总体规划、xxx镇发展规划，充分注意到*市社会经济发展的现状及*市国民经济和社会发展“十二五”规划以及2020年远景规划纲要、投资估算、经济分析，提出本项目的可行性研究报告。
1.5结论
本项目符合国家产业政策、符合*市资源型城市转型有关政策，符合##省加快皖北经济发展扶持政策等有关政策精神，符合*市城乡一体化发展要求，项目建设有利于加快xxx镇建设，发展煤炭接替产业，促进工业强市战略实施，有利于改善城乡居民生产生活条件，提升*城市化水平，增强集聚人口、集聚产业的综合功能，有利于城乡居民共享城市化文明的发展成果，充分体现社会公平的原则。
项目建设充分体现了城区居民及农村居民的迫切要求，对于进一步落实国家宏观政策，规范城乡居民拆迁安置，加快城镇化进程，具有重要意义。
项目建设可为农民拆迁安置提供示范与引导，促进资源开发与保护城乡居民利益的有效途经。
由此可见，项目建设势在必行。
第二章项目建设背景及需求分析
2.1背景分析
近年来，*市紧紧围绕城镇化发展战略目标，精心组织编制城市发展规划，不断优化城市结构布局，完善功能，加快城市转型和产业结构调整。
提出了城市“东延、西进、南扩”的规划指导思想，加快南部城区建设，构筑城市发展框架；促进农村人口向城市集中转移，增加人口总量，增强城镇人口集聚功能。
为实现这一目标，*市积极开展城镇改造，扩大城区规模，加快*市经济技术xxx镇新区规划建设，把提高居民生活条件作为民生工程，对改善城乡居民家庭住房条件，构建和谐社会具有重要意义。
*市因煤而建，缘煤而兴，是全国重要的煤电能源基地，近40年来，*市为国民经济建设和社会发展提供了10亿吨以上的煤炭资源，在煤炭资源开采的过程中，承担了沉重的社会压力、环境压力。
随着国民经济的持续、快速增长，国家对煤电能源的需求逐年增加，*市不断增加煤炭开采产能规模，由此带来了采煤沉陷区失地农民安置、就业，经济发展与环境保护等一系列社会、生态问题。
为此，*市积极争取成为全国第四批资源型城市转型试点市，按照资源城市转型的试点要求、参考煤炭基地成功转型的经验，*市实施城市转型的重点是加快城镇化进程，加快发展煤碳资源接替产业。
通过提高城镇化水平，不断提高居民的生活水平，通过加快经济技术xxx镇新区建设，发展非煤产业，逐年增加劳动就业岗位，让居民充分享受经济发展和社会进步的文明成果。
*市位于##省东北部，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，*市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。
*市1960年建市，现辖三区一县，全市总面积2741平方公里，总人口212.2万人。
*地处北温带台属半湿润季风气候，气候温和，日照充足，四季分明。
雨量较适中，年平均降水量862.9毫米；多集中在六、七、八月份，占全年降水量的50.8％。
*市城市总体规划确定城市性质为：
“皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地”。
城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。
至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。
*市农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为*农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。
随着国家促进中部崛起战略、##省加快皖北地区经济发展、*城市转型等一系列重大战略的实施，*市正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强市战略，优先发展工业经济，加快xxx镇建设，为承接产业转移打造基础条件，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。
镇地处##省北部县，座落县城，毗邻*市区，下辖5个村，23个居委会，面积73.8平方公里，总人口13.6万人，是著名的“酒乡”，绵延千年的口子美酒盛产于此。
承东启西，区位优越。
地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，*平原腹地，是徐州经济圈的重要组成部分。
距徐州机场50公里，距连云港入海口200公里，2小时经济圈辐射南京、合肥、济南、郑州等大城市群。
是抢滩中西部，拓展黄淮海，占领大中原市场的战略要地。
交通便捷，货通八达。
境内两条铁路，东连京沪线，西入九线，北接陇海线；连霍、京福、泗许三条高速公路近在咫尺，三条省道穿境而过；水运可直达上海港。
历史悠久，资源丰富。
素有“千年口子古镇”之称，文化底蕴丰富。
中央电视台热播的系列亲情电视剧《大姐》、《大哥》、《大嫂》拍摄景地——xxx老城石板街，依然保留着明清时期建筑风貌。
国家级湿地公园——乾隆湖风景区，碧水美景，风光无限。
煤炭电力资源丰富，xxx县境内16座煤矿，年产原煤3600万吨，电力装机总容量3000万千瓦，是华东地区重要的能源供应基地。
周围200公里范围内有国家大型矿业集团10多家，发展矿山机电制造业优势独特。
xxx还是全国优质商品粮生产基地，小麦、玉米、大豆等农作物年产量120万吨；畜、禽饲养量3500多万头（只），是投资农副产品深加工业的理想之地。
发展提速，产业突进。
近几年，通过外来投资企业入驻和本地民营企业的发展，全镇现已形成以金沙服装、银海纺织等为主的轻纺工业基地；以中瑞农产品批发、华奥食用菌为主的农副产品批发和生产基地；以顺发食品、鲁南面粉等为主的食品加工生产基地；以舒安达电动车、宇达矿机为主的机械制造工业基地；以淮海中瑞、华联超市、顺达商贸为主的三产服务业格局。
2008年全镇拥有各类大小企业近5000家，地区总产值可达18亿元，财政收入1亿元，综合经济实力位居##省“百强镇”前列。
先后被国家建设部、发改委等6部门列为全国重点名镇；国家林业局授予绿化先进镇；##省委授予“五个好”乡镇党委；市（县）委、政府授予经济运行考核一类乡镇。
2.2项目建设的必要性和可行性
2.2.1符合国家和省产业发展政策
根据国家实施中部崛起战略，以及扩大内需、保障民生、加快农村人口向城镇转移，加大基础设施投资的有关政策要求，为加快*市对外开放步伐，扩大招商引资力度，积极发展同国内外的经济合作，促进、推动全市经济持续、快速、健康发展，创造一个对外资、外商和高新技术产业具有较强吸引力的发展环境，xxx镇提出xxx·栖水珑庭商品房建设项目，符合国家产业发展政策，符合*市城市转型的要求，符合发展非煤产业、加快实施工业强市发展战略的要求，符合*市发展规划，充分体现了居民改善环境的要求。
2.2.2加快*经济发展的需要
国内外成功经验表明，集中必要的财力和物力，加强城市基础设施建设、加强xxx镇建设，提升城镇化水平，为招商引资创造优越环境，提高招商引资质量,集聚产业、集聚人口，以带动地方经济发展。
*市煤炭资源丰富，煤炭开采过程中，大规模的土地沉陷成为湿地湖泊，现已造成采煤沉陷区失地农民近20万人，随着煤炭资源开采产能的不断提高，未来5年，采煤沉陷区失地农民将达到40万人以上，采煤沉陷区失地农民的安置问题，已成为经济社会发展的制约因素。
为进一步探讨煤炭资源开发与失地农民利益的保护，实现双盈的有效途径，经过本项调研与论证，加快xxx镇新区工程项目建设，一方面，能够扩大xxx镇规模，增强xxx镇的综合功能，聚集产业、聚集人口。
另一方面，能够为居民集中区建设发挥示范引导作用，为推动城乡一体化、新农村建设、加快城镇化进程，促进煤炭资源开发利用，加快经济发展和社会进步，提供支撑与保障。
2.2.3城市化建设发展的需要
随着*市近年来经济突飞猛进的发展，城区规模也迅速扩大，2010年，*市经济总量达到400亿元，财政收入60亿元，经济实力较强，经济发展已经进入城镇化和工业化加快发展阶段。
为了适应*市的经济发展，节约建设用地资源，加快项目建设十分紧迫。
本项目建设将进一步扩大xxx镇规模，完善xxx镇的整体功能，实现城市扩区发展目标。
目前，受到建设用地的制约，*市新城区拓展建设存在较大的困难。
xxx·栖水珑庭商品房建设项目为xxx镇建设的配套工程，建设高层层楼房，完善农村居民居住条件，拓展交通路网，拓展公共用地，增加居民活动场所，向空间拓展，完善基础设施配套，有利于节约建设用地资源，有利于城区的拓展。
2.2.4项目建设的可行性
（1）符合城市总体规划
根据*市建设百万人口、一百平方公里的城市发展规划，现有xxx镇将处于城区范围内，只能发展低能耗、低污染、高新技术产业，产业发展具有较大的局限性，xxx镇位于*市南部，交通条件较好，项目承载能力较强，有利于发展非煤产业，促进资源型城市转型。
实施xxx·栖水珑庭商品房建设项目，符合*市总体规划和产业发展规划。
（2）用地条件优越
xxx·栖水珑庭商品房建设项目用地位于位于xxx镇城北工委濉东社区碱河路北，淮海路东，刘桥专用线南，符夹线西。
是城市东向发展的重要起步点；项目的建设主要是为解决城北工委濉东社区拆迁安置问题。
项目区地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。
本项目拆迁现有居民用房年久失修，多数居民用房已成为危房，拆迁安置的成本较低，拆迁安置工作难度不大，有利于项目顺利实施。
（3）交通便利
本项目地块用地区位条件优越，目前用地周边尚无城市道路，城市基础设施薄弱；根据xxx镇建设和发展的需求，近期拟建设两条xxx镇主干道，居民集中区交通十分便利，规划发展城市公交车辆，居民出行十分便捷。
综上所述，xxx·栖水珑庭商品房建设项目的建设，将有力地推动*经济xxx镇建设，发展非煤产业，加快城市转型，促进*市的城镇化进程，将进一步完善城乡基础设施的配套工程，拓展城区规模，加快*市招商引资的步伐，也是实施*市总体规划，加快城乡一体化发展的需求，是*市城市建设的重要组成部分，该项目建成后，将大大改善xxx镇新区面貌，增强集聚功能。
项目建设必将产生良好的社会效益、经济效益、环境效益，促进经济的发展与社会文明进步。
2.3需求分析
2.3.1房地产建设现状与规划
自上世纪80年代以来，*市实现了历史性跨越，现状人均居住占地指标已达25.4平方米/人；人均占有道路、广场面积约12平方米/人；人均住房面积22.9平方米，成套率80%左右。
根据*市住房建设规划，到2012年人均居住占地面积27.5平方米，城市人均住房面积31平方米，住宅成套率95%以上，住宅小区物业管理覆盖率80%以上。
根据《*市城市总体规划》、《*市总体规划》、结合近几年城区人口增长速度及住房面积增长趋势进行预测，到2015年，人均住房建筑面积31平方米。
依次预测，*市城区住房建设用地总需求为1200万平方米，住房面积总需求约为1500万平方米。
2.3.2房地产与城市化进程互动发展
据国际城市化的一般规律，当城市化水平小于30%时，房地产发展地速度较慢，当处于30%-70%时，房地产进入高速发展时期；此后，房地产发展的速度放慢。
从城市化的角度而言，目前*市城市化率为53%，工业化率为48%，*市正处于房地产业的快速发展时期。
2.3.3项目的区位优势
*市地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。
本项目其自成体系的居住小城区的公共空间序列、居住街坊及温馨的小城区生活和浓郁迷人的文化氛围，使人们无论居住在城区还是近郊，都能享受到同样便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。
项目建成后，将大大改善xxx镇的旧貌,增强集聚功能。
第三章场址选择
3.1场址现状
3.1.1地点与地理位置
xxx·栖水珑庭商品房建设项目位于xxx镇城北工委濉东社区碱河路北，淮海路东，刘桥专用线南，符夹线西。
规划总用地面积177亩；合118038.3平方米。
地块用地相对平坦。
3.1.2场址土地权属类别占地面积
本项目地块为xxx镇规划内，属国有建设用地，用地性质为二类居住用地，项目总占地面积约177亩，约118038.3平方米。
3.2场址条件
3.2.1自然地理状况
*市位于##省北部，地处淮海经济区的南部，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。
全市辖三区一县。
3.2.2自然气候条件
*市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。
年均气温：
14.5℃
极端最高气温41.1℃
极端最低气温：
-21.3℃
年均相对温度：
70%
主导风向：
东北风
平均风速：
3.1m/s
风压：
343kn/m2
年最高降雨量：
1441.1mm（1964年）
年均降雨量862.9mm
日最大降雨量：
249.7mm（1957年7月14日）
最大冻土深度：
20cm
地震烈度：
6度
3.2.3工程地质、水文地质条件
*市东、西有寒武、奥陶系地质构成。
山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。
地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。
根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：
（1）粉质粘土。
浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。
（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。
（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。
层厚不详。
除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KPa以上。
3.2.4地震设防
地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。
地基承载力约在12千牛/平方米。
3.3自然条件对建设项目的影响
3.3.1对工程方案的影响
*市位于##省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程
升级会员 