商品房中心项目可行性研究报告文档格式.docx
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随着某某镇城市化步伐加速，居住项目不断推出、开发，当地具有引进高品质商业配套的需求。
●开发储备需要：
公司目前亟待储备2015年以后开发的项目，获取本地块的开发权，有利于企业未来的业绩持续增长，有利于企业做大做强。
第二部分项目介绍
一、项目位置
二、项目总体布局
本项目总建筑面积79,435M2，其中，地上建筑面积46,421M2，地下建筑面积33,014M2，地下2层，容积率≤2.8，绿化率≥20％，建筑密度≤50%（最终土地面积以及规划条件以获批准的规划为准，下同）。
项目工程总投资预计为2.7亿元左右。
本项目以商务办公、酒店、餐饮、娱乐为经营主题，设有商务办公（8,100M2）、各种业态商业（31,571M2）、酒店（6,750M2）、地下室（33,014M2）等，经济型酒店、商务办公（某某首家）、相关丰富的商业业态，即可以满足周边居民日常生活所需，又可为附近工业区、物流园等商旅人群提供商业服务。
三、项目的平面功能描述指标
项目采取商业、商务办公、酒店三种功能相结合的模式：
●1F-4F：
商业31,571M2
●5F-9F：
酒店6,750M2
●10F-15F：
商务办公8,100M2
四、项目的功能品质
打造成某某镇——商业、酒店、办公于一体的大型购物中心，时尚休闲中心、商旅服务中心。
五、项目实施进度
时间
进展步骤
2014年7月
确定合作方式及签署合作协议，并获得主管部门认可
2014年9月
某某镇负责项目上的建筑物拆迁、清场
公司与某某镇下属集体企业联合参与土地挂牌竞拍并取得土地
成立某某工业园区某某项目公司（暂定名）
2014年10月
设计方案报批通过
2014年11月—12月
施工图设计完成
2014年12月—2015年3月
桩基工程
2015年4月—9月
地下室工程
2015年10月—2016年8月
地上工程建设
2016年10月
项目开业
六、项目开发方式
1、项目开发主体：
地块将由某某镇政府下属集体企业某某工业园区某某镇集体资产经营管理公司与公司共同成立某某工业园区某某项目公司进行项目的开发建设，公司全资子公司某某工业园区融鼎资产管理有限公司负责项目建成后运营管理。
●注册资本：
10,000万元。
●出资比例：
公司以现金投资5,100万元，占注册资本51%；
某某工业园区某某镇集体资产经营管理公司以现金投资4,900万元，占注册资本49%。
●合作期限：
30年
2、项目名称：
3、项目地理位置：
4、项目规模：
占地面积18,958M²
，可建建筑面积约79,435M2。
5、地块权属：
某某镇负责以“旧镇改造”申报等方式，设置相关条件，促成地块挂牌上市。
随后，由某某镇下属某某工业园区某某镇集体资产经营管理公司与公司联合投标获取土地。
6、土地性质：
商服用地。
7、土地使用费：
按国家有关规定缴付。
8、项目功能设置：
●根据项目规划限制以及周边住宅、商业现状，作以下功能设置：
在招商项目上满足某某镇的商业配套要求，在业态布局上除邻里中心12项必备功能和23项商业配套功能外，还设置商务办公、连锁经济型酒店、连锁院线影院，以填补某某镇在该方面的需求。
9、项目运营方式
项目实施销售、租赁相结合的经营方式：
商务办公部分实施转让，确保项目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营；
商业部分实施租赁，确保项目整体服务功能完善、稳定；
酒店部分由公司负责经营管理，以便公司的酒店连锁发展。
七、项目地块初勘等情况
1、规划条件
注：
相关规划条件是与某某镇政府协商后拟定（上述规划条件作为未来该土地公开挂牌规划限制参考），具体规划条件以规划局公告为准。
2、红线图
地块上现有建筑“商品房中心”，投用年代为1998年。
占地面积7,001M²
，总建筑面积12,000M²
。
如图：
某某镇承诺将其拆平，以便于公司与某某镇下属企业成立的项目公司进场开发建设。
八、项目规划设计、工程开发建设、招投标等方面的政策
项目规划设计、工程开发建设、招投标等方面的政策参照园区相关规定执行。
第三部分区域分析
一、项目所在区域发展情况
（一）某某镇发展概况
某某是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。
1994年撤乡建镇，属吴县。
这年，某某镇成建制从吴县划归某某工业园区。
某某镇位于某某工业园区东部，规划面积17.75平方公里，下辖8个社区，总人口7.5万人，其中户籍人口2.7万人，外来人口4.8万人。
1、经济发展水平
2009年某某地区生产总值66.32亿元，地方一般收入4.02亿元，到账外资1亿美元，注册外资3.5亿美元，注册内资28.38亿元,居民人均收入1.68万元。
在2005年国家统计局农村社会经济调查队发布的全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，某某镇位列全国千强镇第80位。
2、基础设施建设
基础设施建设达到了“八通一平”。
累计投入十几亿元，基本完成了某某镇区域的主要基础设施开发；
建有主干道路9条，总长近40KM，镇区道路硬化率100%；
建成污水管网4,000多米和污水泵站3座，通过污水管网将所有工业、企业排放的工业废水及全镇生活污水集中到污水厂集中处理达标后排放；
供水、燃气、排水、排污、邮电、有线电视基本实现了全覆盖。
3、便利的交通条件
某某地理位置独特，西连某某市区，南靠苏沪快速公路，北临沪宁高速公路、京沪铁路和312国道，东靠国际大都市上海。
某某距某某市区17KM，有5条公交线路直达，距沪宁高速入口3KM，距虹桥机场70KM（40分钟车程），距浦东机场需130KM（80分钟车程）。
4、投资状况
投资项目质量和数量齐驱并进。
累计吸引中外项目500多个，其中吸引欧洲、美国、新加坡、印尼、日本、韩国、香港、台湾等国家和地区企业200多家，其中不乏国际知名企业、旗舰型企业，如在胜累计投资20亿美元的金光集团、世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立的美铝紧固件系统（某某）有限公司和某某富美实植物保护剂有限公司、全球最大的耐火材料供应商美国珉泰克公司等。
5、社会事业发展
累计建设动迁小区5个，开发各类成熟商业网10万多平方米，新建绿地90多万平方米，绿化覆盖率超过45%，通过了国家卫生镇的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设、商业网点等工程正在快速开发。
（二）某某城市发展规划
在园区整体规划中，某某镇定位为依托园区、富有特色的现代化城市副中心、辐射周边、配套完善的区域服务中心、功能齐全、宜居宜业的东方欧美式小镇。
原有规划某某镇居住人口9.5万，因城市的快速发展，人口聚集力增强，预计至2020年某某镇人口将达15万人。
本项目属在某某镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设的新城区，属难得的城市核心商业地块。
二、项目所在区域政策及产业环境
（一）某某商业发展现状
某某镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完善。
按照总体规划，某某镇将建设成为某某工业园区东部新的城市副中心。
某某镇商业历史上基础较为薄弱。
改革开放以来，特别是工业园区开发建设以来，随着某某镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇快速转变和发展，在镇区大规模城市化建设中，某某商业服务业也快速发展起来，形成了多个新兴街区。
近几年来，某某镇根据经济发展和消费需求变化，结合旧镇改造和基础设施建设，进一步加快了商业设施建设步伐，商业面貌日新月异。
上世纪90年代末建设了邻居中心，以后又陆续建成了小商品市场和吴淞商业广场，从而使某某镇商业初具规模。
2007年以来，某某商业加快发展，从中胜路到新胜路，随着高层住宅区的相继建成，一批超市、餐饮、专业店、专卖店陆续开业，某某商业总量不断壮大，逐步走向繁荣。
经过十多年的建设和发展，某某镇拥有商业建筑面积15.4万M²
，实际营业面积8.4万M²
最近三年是某某镇商业发展最快的时期，现有14个商业项目中，有7个是2007年后建成的商业载体建筑面积达7.8万M²
，占比达到60.5%。
随着园区经济的快速发展，房地产规模不断扩大，外来人口不断增加，消费需求日益增长，从而为某某商业的发展提供了机遇和空间。
但是目前某某商业发展现状存在以下方面问题：
1、商业现有布局存在缺陷
由于历史的原因，定位于城市副中心的某某，现有商业布局很不合理，缺乏一个相对集中的商业中心。
而目前某某虽然商业总量不小，但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效应，也难以成市。
如盛景华庭等底层，开间仅4.5米，而进深却15米，造成商铺供应的同质化现象严重，而且多是沿街底商。
2、现代商业业态占比较低
目前某某商业中现代商业业态的占比仅16.3%，其中零售业态为18%，餐饮为0.9%，星级酒店为0%。
即使这16.3%的占比中，仍有一定的水分，有的业态只是名义的连锁，没有实质内容，名连而实未连。
如果剔除这一部分因素，真正属于现代商业业态的占比更低。
目前，某某全市现代商贸业态的占比已经超过37%，市区更高占比超过40%。
由此可见，目前某某镇商业发展水平总体层次还很低。
3、商业发展缺乏亮点
某某镇环境比较优美，也比较整洁卫生，但相比之下，某某镇的商业比较平淡，既无亮点，更无特色。
一是没有亮点的区域，某某作为一个几乎新建的镇，把最好的地段让出来搞了商住楼，高层住宅建好了，但中心区域商业设施没有规划建设好；
二是没有亮点的商业建筑，商业建筑大都是高楼底层沿街门面房，没有能够体现某某形象的地标性建筑；
三是商业品牌也没有亮点，现有品牌店少而又少。
和周边的城镇相比，有不小的差距。
4、经营结构不合理
主要体现在三个方面：
一是业态结构，在六大门类业态中，零售类、餐饮类和综合服务类门店数占比为47.5%、21.04%、21.04%，而旅社类、文体卫生保健类、休闲娱乐类占比为3.04%、2.82%、4.56%，这三类业态比重过低。
二是规模结构，某某镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大的门店比重极少，300M²
以下商业网点占89%，1000M²
以上的网点仅占2.4%。
三是层次结构，某某的商业层次偏低，缺乏中高档的餐饮店、星级酒店和有一定档次的休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿的需求。
5、文体设施不足
目前，某某镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆、阅览室、青少年活动中心。
现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品、音像制品等。
（二）产业政策
作为某某工业园区下辖镇之一，享受国家给予某某工业园区的所有优惠政策和待遇，城镇规划建设兼具合理、现代、超前特性。
目前某某镇政府正在积极通过支持国有载体参与商业重点项目的建设，发挥其主导和引导作用，提高国有载体项目的市场占比和调控能力。
镇政府根据经济发展、市场供求变化，适时调整商业网点布局规划，使之更符合某某商业发展的实际情况。
把政策扶持作为推动商业发展的一项重要措施，积极引进重点业态、重点品牌，提升商业的层次与水平。
本项目地处镇中心，发展前景乐观。
通过对周边商业业态的整合，做好科学的规划，合理的功能定位，建设成区域性商业服务中心。
第四部分市场分析
一、所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查
1、项目周边商圈布局
某某镇主要商业网点分布在中胜路和新胜路，该区域聚集了主要商业设施，已建成商业面积11万M²
振胜路和通江路交叉路口嘉瑞商业广场定位为服务周边的社区商业，商业面积2万M²
兴浦路和吴胜路交叉路口吴淞商业广场和农贸市场，商业面积2.5万M²
，主要服务吴胜路南侧居民。
现场实景照片：
2、项目周边现有商业规模
规模上，已建成商业整体规模较大，能满足当地商业市场需要，但各商业体单个规模均较小，缺乏具有竞争力的新型商用物业形态以及有知名度的品牌店屈指可数。
5-6万M²
的第三层级产品在该区域尚属空白。
和周边的甪直、斜塘、唯亭相比，有不小的差距。
各种商业业态分布状况：
现有商业特点：
（1）业态单一，目前某某商业多以生活配套设施为主，层次较低，缺乏商务酒店、影剧院、大型卖场、百货、专营店等现代服务业，将难以满足周边居民的消费需求。
（2）档次低，商业为小业态，缺少上规模，中高档的商业。
（3）三产发展程度为园区最低，从某某镇第三产业从业人员占产业总人员的比例看，娄葑镇比例为0.24，唯亭镇比例为0.22，某某镇比例为0.19，某某镇的三产发展程度是园区最低，具有较大发展空间。
二、所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查
1、项目周边商业用房租售情况
序号
空间范围
项目
项目地址
体量（M²
）
销售均价（元/M²
租赁均价（元/月*M²
1
100M内
东景公寓（沿街商铺）
中兴路与兴浦路交界口
11,000
75
2
盛景华庭（沿街商铺）
中胜路与兴浦路交界
10,000
8,000
60
3
500M内
新胜亿嘉福商业街
新胜路与新江路交界
18,000
9,000
4
某某商贸市场
9,150
5
金融商贸大楼（写字楼）
新胜路与兴浦路交界
1,000
70
6
医院旁（沿街商铺）
中胜路与通江路交界
707
38
7
新盛商业广场
中盛路与兴浦路交界
8
1000M内
嘉馨苑商铺
新胜路与通江路交界
12,000
41
9
瑞翔商业广场
振胜路与通江路交界
20,464
7,800
10
建屋胜天地
通江路与新胜路交界
11
新盛花园旁商铺
吴胜路与新江路交界
9,700
100
12
吴淞商业广场
吴胜路与兴浦路交界
15,000
7,000
30
小计：
136,021
8,133
56
某某镇早期建成的商业因形象差、档次低、销售价格提升较慢，随近两年新建商业的产品提升，商业价格涨幅较快，新建成的瑞信小区已突破1万/M²
公司依据多年来积累的开发建设、运营管理经验，将本项目打造成为某某最大的、功能齐全的、业态丰富的、符合市场发展方向的中档偏上的区域性商业中心。
2、项目周边酒店销售情况
等级
房间数
价格区间（元）
折扣价格（元）
折中价格（元）
位置
三星
国合假日酒店
55
398-498
278-348
313
２KM内
普通
八月哩商务宾馆
26
228-388
110-200
155
世家假日酒店
258-358
168-210
189
丽景宾馆
198-238
150-190
170
金盛旅馆
19
128-158
100-120
110
四星
嘉怡酒店
150
688-888
298-498
398
3KM外
均价
222.5
某某周边部分代表性酒店价格表
（1）2KM内除国合假日酒店（即某某宾馆）外均为小型旅社，其中700-800M²
的旅社3家，床位20-35个；
100-500平方的10家。
国合假日酒店有6,000M²
，80个床位，正在装修，今年5月对外营业。
（2）这些小型旅社总体经营情况尚好，年均入住率50%-80%，是某某目前商业业态中最好的一类业态。
某某的旅社规模小，档次低，缺乏星级宾馆和商务酒店，无法满足当地中外企业商务客人住宿的要求。
这些旅社，都不是连锁经营，没有一家品牌连锁酒店。
公司可以利用邻里假日酒店连锁品牌，以弥补某某中高档酒店不足的缺陷，以适应和满足某某中外企业对外商务接待的需求。
3、项目周边住宅情况
离项目距离
住宅
总套数
总人数
交房日期
销售均价（元）
50M
盛景华庭
480
1,680
2008
6,000
25M
东景公寓
439
1,500
2009
100M
金苑新村
632
2,594
1998
5,700
200M
园东新村
1,367
5,023
2002
5,800
500M
新盛花园
1,086
4,282
2003
6,200
600M
浪花苑
2,200
4,400
2006
700M
星胜客
681
2,000
6,700
800M
吴淞新村
1,195
5,151
2007
小计
8,080
26,630
6,175
三、市场价格预测
周边价格参照
商业
写字楼
酒店
租赁均价
（元/月M²
销售均价
（元/M²
（元）
调研结果
8,100
20-40
6,500
220
建议可拟定价格
200
目前某某无商业办公房，故数据来自周边（斜塘）商业办公房。
第五部分项目优劣势分析
一、地块特征分析
1、项目区位分析
2、项目交通、人流分析
项目周边有金苑、园东、东景公寓、丽景华庭等多个小区环绕。
项目东至：
动迁房——园东新村，人流聚集，无商业；
项目南至：
隔中胜路为东景公寓，沿街有大量底商，有一定的商业氛围；
项目西至：
隔兴浦路为金苑新村，老社区，入住率很高，部分底商；
项目北至：
金苑新村，人流集中，无商业。
项目地块处于镇区中心位置，按照某某镇用地布局控制性详规，中胜路处于东西向中心轴，是规划建设中的商贸中心位置。
项目地块周边路网密集，东边的兴浦路是某某的南北主干道，离苏胜路仅300M，离现代大道3KM；
南面的中胜路即将和港田路贯通，可直通园区；
地块周边有五路公交车可达市区、园区，门前还有环镇公交的站点。
随着经济的高速增长，某某企业的增加，某某人口数量特别是外来人口增速加快。
2009年总人口为7.3万人，比2005年4.7万人增长55.3%，其中户籍人口增长6.5%，外来人口增长115%。
到2020年某某镇规划人口15万人，比2009年翻一番。
人口增长为该项目扩大消费繁荣市场提供了支撑。
3、项目周边规划
某某的城市定位、发展方向：
“有配套产业支撑、交通便利”的现代城市副中心。
二、项目SWOT分析
内部因素
外部因素
S（优势）
W（劣势）
Ø
区域优势周边社区成熟，涵盖大量住宅、学校等建筑；
交通便利优势明显；
政府合作背景，强强联手。
周遍属老社区范围，地段形象欠佳；
周边小型商业业态众多；
商业整合，当地居民消费习惯能否接受。
O（机会）
SO
WO
住宅集中，但缺少集中大型商业项目；
沿街商业无法引入大型业态，同时管理混乱；
商业、住宅集中区域，缺乏商办项目；
周遍改造项目以退二进三定位为主，政府极力打造核心商圈。
营建“一站式”商业模式，打造区域商业中心综合体；
制定媒体发布计划，大张旗鼓进行形象宣传，结合当地政府，引领商业合作新模式。
充分体现建筑形象表现；
结合消费者需求，引入空白业态，进行功能更新；
无论从前期形象和后期管理及商户品牌等事项，全方面体现商业定位上档次。
T（威胁）
ST
WT
周遍沿街商业体量较大，竞争激烈。
功能做强做大；
业态定位错位与放大
邻里中心品牌效应结合政府公信力
业态升级换代；
功能设置丰富，具有一定的兼容性。
1、综合评价
无论是某某企业还是居民，离项目距离较近，可以节省时间，方便企业和居民消费，这是最大的优势。
项目位于某某镇商圈的相对中心位置周边居民小区很多，交通十分便捷，位置较为优越。
项目集餐饮、住宿、休闲娱乐及购物于一体，一条龙服务，相对于单一商业项目的经营有比较优势。
综合来看该项目实属优质项目。
2、项目核心竞争点
（1）差异定位
环比项目周边现有商业形态，拟在本项目中设置“各类商业、酒店、商务办公”三大功能相结合的业态，除满足周边居民日常生活需要（12项目必备功能）外，将项目打造成区域的消费休闲中心、商务共享中心、生活娱乐中心。
各类商业定位——主打餐饮、娱乐休闲、文体活动业态，引入知名品牌的旗舰店、精品零售店、影院、健身中心、培训机构、先
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