年度行业分析报告房地产业.doc

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2010年年度行业分析报告——房地产业

风险提示：

以下观点和信息由建行上海市分行投资银行部提供，不能将此内容视为规范报告，更不构成对阅读者的任何实质性建议。

如阅

读者依据上述内容做出经营决策，将自行承担风险与后果。

目录

一、2010年房地产市场急剧升温 3

（一）全年房地产开发投资高位增长 3

（二）全年商品房销售平稳增长 4

（三）房地产开发国内贷款占资金来源下降 5

（四）房屋销售价格环比持续上涨 5

（五）全国房地产开发景气指数继续走低 6

二、2010年上海房地产市场运行情况分析 7

（一）房地产开发投资快速增长 7

（二）房地产建设规模扩大 8

（三）房地产开发企业建设资金充裕 9

（四）商品房销售面积下降 10

（五）保障性住房建设力度加大 11

（六）竣工面积连续下降，供应不足的矛盾依然存在 12

（七）外环线以外新建商品住宅销售面积占近7成 13

三、国内房地产市场调控政策大汇总 14

四、未来房地产市场或理性发展 17

一、2010年房地产市场急剧升温

（一）全年房地产开发投资高位增长

2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。

12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%；全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%；全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。

12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。

12月房地产开发投资增速及新开工数据“双回落”。

12月份全国房地产开发投资额为5570亿元,增速明显回落,全年房地产开发投资增速呈现“M”型走势,比上年增长33.2%,符合全年35%左右的预期。

2010年12月全国房屋新开工面积1.86亿平方米,同比下降1.1%,基数影响是主因;2010年全国房地产企业完成土地购置面积4.10亿平方米,比上年增长28.4%,土地购置费增长65.9%,企业开工意愿强烈,拿地热情不减。

由于2009年年底新开工明显回升，导致2010年最后两个月的新开工累计同比明显下滑。

全年来看新开工同比仍在高位，2011年全年供给将较为充足。

（二）全年商品房销售平稳增长

2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。

2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。

其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。

12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。

12月全国商品房销售微增,价格微涨,全年平稳增长。

12月单月全国商品房销售数据创历史新高。

2010年全年商品房销售额10201亿元,同比增长21.9%,与企业销售情况基本吻合。

12月份国家并没有出台调控政策,而近期的外部因素也有利于房价的继续上涨,因此房价增长并不超出预期。

从增幅来看,0.3%的增幅与上月持平,增幅并没有扩大的趋势,减少了进一步调控的风险。

（三）房地产开发国内贷款占资金来源下降

2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。

其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。

在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。

地产贷款数据负增长,自筹资金和利用外资增速较高。

资金来源数据充分反映了当前房地产企业的融资环境。

12月份信贷量明显下降,对房地产企业资金来源形成明显影响,其中银行贷款收紧,国内贷款负增长44%;房地产企业自筹资金保持较高增速,利用外资近八个月增速明显增加;房地产企业资金来源中自筹资金增长45%,继续保持近几年的较高增速。

（四）房屋销售价格环比持续上涨

12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。

12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。

其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。

与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。

其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。

12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。

（五）全国房地产开发景气指数继续走低

12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。

从分类指数看：

房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。

行业景气度一年内持续回落,国房指数已接近100,预计在严厉的调控政策下行业指数还会不断走低。

二、2010年上海房地产市场运行情况分析

2010年，为了房地产市场长期稳定健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，从金融、土地、财税等各方加强规范管理，坚决抑制地价、房价过快上涨。

上海从房地产市场发展实际出发，把保增长与扩内需、调结构、促改革、惠民生有机结合起来，针对房地产市场出现的新情况、新问题，积极采取双向调控措施，在促进房地产市场健康平稳发展的同时，为保持经济增长发挥有效作用。

2010年，上海房地产市场运行主要有以下特点：

（一）房地产开发投资快速增长

2010年，上海房地产开发投资快速增长，自4月份以来，开发投资累计增幅始终保持在30%以上（见图1）。

全年完成开发投资1980.68亿元，比上年增长35.3%。

从商品房类型看，商品住宅投资1144.63亿元，增长38.5%，占总开发投资的62.7%；办公楼投资204.08亿元，增长8.7%，占11.2%；商业营业用房投资219.86亿元，增长18.3%，占12%。

图12010年上海房地产开发投资完成情况

2010年，上海房地产开发投资实现快速增长，主要有以下三方面原因：

一是保障性住房建设积极推进。

全年上海保障性住房完成投资335.4亿元，比上年增长72.3%，有力地推动了全市房地产开发投资的增长。

二是土地购置费快速增长。

全年土地购置费449.27亿元，比上年增长1.1倍，占房地产开发投资的比重为22.7%，成为拉动房地产开发投资快速增长的重要因素之一。

三是投资滞后效应。

受上年房地产市场销售较好和适度宽松货币政策双重影响，房地产开发企业加快项目建设进度引起投资增长的滞后。

（二）房地产建设规模扩大

随着房地产开发投资的增长，商品房在建规模继续扩大。

2010年，上海商品房施工面积11295.03万平方米，比上年增长13.4%。

其中商品住宅施工面积7313.85万平方米，增长11.6%。

2010年，上海商品房新开工面积3030.59万平方米，比上年增长21.7%。

其中商品住宅新开工面积2111.11万平方米，增长22.7%。

但是，受前几年商品房在建规模下降的影响，上海商品房竣工面积呈下降的态势。

2010年，上海商品房竣工面积1941.25万平方米，比上年下降7.8%,但降幅自下半年以来逐步收窄。

其中商品住宅竣工面积1685.35万平方米，下降7.5%。

（三）房地产开发企业建设资金充裕

项目建设资金到位情况良好。

由于受上年银行信贷规模扩大影响，2010年，上海房地产开发企业上年末结余资金规模较大，整体资金到位情况良好。

但由于全年上海商品房销售面积持续下降，本年到位资金中的定金预付款和个人按揭贷款快速下降，本年到位资金增幅远低于上年末结余资金。

上海房地产开发企业到位资金合计4443.85亿元，比上年增长23.1%。

其中，上年末结余资金1214.56亿元，增长78.1%；本年到位资金3229.29亿元，增长10.3%。

从本年资金来源渠道看，四大类资金呈现出“三升一降”的特点。

表12010年上海房地产企业到位资金情况

指标名称

本年到位资金（亿元）

增长（%）

比重（%）

本年资金来源小计

3229.29

10.3

100

国内贷款

819.57

28.6

25.4

利用外资

96.05

2.8倍

3.0

自筹投资

1070.88

72.1

33.2

其他资金

1242.78

-24.3

38.5

定金及预付款

810.39

-26.4

25.1

个人按揭贷款

239.88

-42.9

7.4

金融业对房地产发展支持力度明显。

据人民银行上海总部统计数据，2010年11月末，上海中资商业银行人民币房地产贷款余额8298.71亿元，比上年同期增长19.2%。

其中，房地产开发贷款余额3072.19亿元，增长20.1%；个人购房贷款余额4629.45亿元，增长15.9%。

但受调控政策影响，上海商品住宅销售面积明显下降，公积金贷款贷款余额虽仍呈上升态势，但当年发放额大幅下降。

11月末，上海公积金贷款余额1118.65亿元，比上年同期增长18%。

上海住房公积金当年发放额280.16亿元，下降44.7%。

（四）商品房销售面积下降

2010年，国家陆续出台了多项宏观调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。

国庆期间，上海出台了《关于进一步加强上海房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，以巩固房地产市场调控成果，保持房地产价格合理稳定。

在各项政策措施的作用下，上海房地产市场上的投机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降。

商品房销售面积继续下降，降幅有所扩大。

全年，上海商品房销售面积2055.53万平方米，比上年下降39%。

其中商品住宅销售面积1685.35万平方米，下降42.4%。

全年，上海新建商品住宅全市平均销售价格14213元/平方米。

存量房成交面积降幅有所扩大。

据房地产交易中心统计，2010年，上海存量房交易面积1966.86万平方米，比上年下降30%；存量住宅交易面积1522.21万平方米，下降38.9%。

2010年上半年，存量房成交面积保持增长，但增速不断趋缓；7月份出现下降，此后降幅逐步扩大。

（五）保障性住房建设力度加大

在保持房地产市场稳定发展的同时，上海把加大保障性住房建设力度，解决中低收入家庭住房困难作为改善民生的重点，不断创新思路、创新机制，完善住房保障体系，扩大住房保障覆盖面，尽力解决人民群众的住房困难。

2010年,经济适用住房、动迁安置住房等保障性住房销售面积735.46万平方米，比上年增长15.4%。

扣除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格为20995元/平方米。

廉租住房受益面不断扩大。

2010年，上海着力解决低收入住房困难家庭的住房问题，对符合条件的申请家庭基本实现“应保尽保”。

在住房困难面积准入标准不变的情况下，调整收入和财产准入标准。

随着政策覆盖面逐步扩大，受益家庭户数不断增加。

截至2010年末，上海廉租房累计受益家庭可达7.5万户，其中2010年内新增廉租房受益家庭9000户。

经济适用住房稳步启动。

为完善住房保障体系，上海积极推进经济适用住房制度，初步形成了一整套经济适用住房开发、建设、申请审核、供应管理等运行机制，在徐汇、闵行两区试点的基础上进一步放宽准入标准，以加快解决中低收入居民的住房困难问题。

经济适用住房申请审核、轮候供应工作在徐汇、闵行两区试点圆满完成，受理申请家庭2500余户，其中有1900余户家庭参与选房。

大力推进动迁安置房建设。

2010年，上海结合大型居住社区建设，不断加大动迁安置房建设和供应力度，有效满足上海重大市政和重点旧区改造项目的动迁需求。

积极探索公共租赁住房制度。

为构建多层次住房供应体系，以完善住房市场结构,丰富住房市场选择,除加大经济适用住房、动迁安置住房建设力度之外，上海积极探索公共租赁住房制度，有效解决上海青年职工、引进人才和来沪务工人员等常住人口的阶段性居住困难问题。

2010年9月，《上海发展公共租赁住房的实施意见》颁布实施。

同月上海地产普陀项目和10月的馨逸公寓项目分别正式开工建设，标志着公共租赁住房建设、试点运营和机构组织等工作实质性启动。

作为一项新增的住房保障政策，公租房政策的建立，将使上海基本构建形成一个分层次、多渠道、成系统的住房保障体系。

（六）竣工面积连续下降，供应不足的矛盾依然存在

各项调控政策的贯彻落实虽然有效抑制了投资投机购房需求，但由于近两年商品房竣工面积的连续下降，后续供应量不足的问题依然存在。

2008年,上海商品房竣工面积2475.04万平方米，比2007年下降26.8%；2009年，竣工面积2104.98万平方米，比2008年下降15%；2010年，竣工面积1941.25万平方米，比2009年下降7.8%。

（七）外环线以外新建商品住宅销售面积占近7成

从区域分布看，全市新建商品住宅中，外环线以外区域新建商品住宅销售面积占近7成。

2010年,内环线以内区域销售面积69.47万平方米，占全市新建商品住宅的4.1%；内外环线之间区域销售面积448.98万平方米，占26.6%；外环线以外区域销售面积1166.9万平方米，占69.2%。

全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格分别为：

内环线以内为48032元/平方米，内外环线之间为14831元/平方米，外环线以外为11961元/平方米。

从剔除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建商品住宅的区域分布看，外环线以外区域新建商品住宅销售面积也占近7成。

2010年,内环线以内区域销售面积69.47万平方米，占全市市场化新建商品住宅的7.3%；内外环线之间区域销售面积224.68万平方米，占23.7%；外环线以外区域销售面积655.73万平方米，占69%。

全年各环线市场化新建商品住宅平均销售价格分别为：

内环线以内为48032元/平方米，内外环线之间为23634元/平方米，外环线以外为17227元/平方米。

三、国内房地产市场调控政策大汇总

时间

出台政策

简要内容

2010.01.10

国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展

国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

2010.02.20

银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者

流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

2010.03.10

国土部强调房地产用地监管将开展突击检查

国土部发通知：

一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。

2010.03.18

国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案

按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

2010.04.11

银监会：

银行不得对投机投资购房贷款

　　中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

2010.04.13

住建部：

加快保障房建设遏制房价过快上涨

住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

2010.04.15

国务院常务会：

贷款买二套房首付不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍

14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

2010.04.17

国务院：

房价过高地区可暂停发放第三套房贷

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.04.19

住建部：

未获预售许可项目；开发商不得收取定金

今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

2010.04.21

二套房以住房套数界定；不再以贷款为准

银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。

他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。

这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

2010.04.30

北京出台地方楼市新政：

同一家庭限新购一套房；暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房

同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据上海房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。

暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上上海纳税证明或社会保险缴纳证明的非上海居民发放贷款。

2010.05.06

深圳版新国十条出炉：

暂停三套房贷款

5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上上海纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.05.22

重庆楼市新政出台：

未对第三套房停贷

重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。

2010.05.22

广州出台国十条楼市新政细则：

未停止三套房贷

广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。

2010.06.04

三部委发文明确个人房贷二套房认定标准

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

2010.06.12

住建部等七部门发文：

加快发展公租房

由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。

2010.07.12

银监会：

严格执行差别化房贷政策不能动摇

针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。

2010.08.02

国土部发1457宗闲置土地黑名单

国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。

其中80%的闲置土地可能被收回。

2010.09.04

首批十城市土地规划获批：

102市须上报总体规划

国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。

2010.09.08

京沪先行启动空置房调查：

空置率数据暂难出炉

北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。

2010.09.18

李克强：

加快公租房建设；坚决抑制投机性需求

加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。

中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.

2010.09.27

国土部住建部出重拳：

闲置土地一年以上禁拿地

国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

2010.09.29

中国出台措施巩固房地产市场调控成果（新五条）

国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。

房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

2010.11.03

四部委全面叫停第三套住房公积金贷款

中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

四、未来房地产市场走向理性发展

2010年全年房地产行业销售、投资等方面数据均表现良好,超出市场预期：

政策打压带来了供求关系的阶段性平衡，住宅价格、销售面积增速较09年大幅下降；政策导向变化，保障性住房大规模建设，土地供应大幅度提高，在此作用下，投资快速增长，市场再库存特征明显。

房地产行业2010年取得了不错的成绩,但12月份的数据传达的信息并不令人振奋,除了房价外,其他指标的单月情况出现了增速下滑的趋势。

这其中有基期数据的因素,也有12月份国家加息、调准备金以及暂停固定资产贷款等政策/行为的影响。

目前还不能确定下行趋势是否会持续,不过房地产市场运行还是处于一个较高增长的区间。

而未来，随着国家调控的继续深入，房地产行业或将步入理性发展轨道，目前或可预见未来房地产发展的几个方面：

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。

如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。

从目前的政策措施看，未来我国将加大保障性住房