首届物业管理知识竞赛题库.docx

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首届物业管理知识竞赛题库

深圳市福田区首届物业管理知识竞赛题库

为了进一步提高福田辖区物业管理公司全员的综合素质，使公司管理人员成为既懂法律、法规，又懂物业管理理论，还能够有效实际操作经营的“行家里手”；让公司技术维修人员成为既能发现问题，又能找到解决问题的方法，还能动手处理问题的“技术能手”，我们福田区建设局组织这次“深圳市福田区首届物业管理知识竞赛”活动，并编印此竞赛题库，供参加竞赛的公司人员复习参考。

本题库的编印得到深圳市赛格物业发展有限公司、深圳天安物业管理有限公司、深圳福田物业管理有限公司、深圳金地物业管理有限公司的大力支持，在此我们表示衷心的感谢！

　　本题库基本涵盖了物业管理行业从法律、法规到管理处基本工作的基础内容，分为十五个部分，以较为简单明了的问答形式将物业管理法律、法规条文、物业管理理论论述概括出来，让参加竞赛的人员能较为容易的系统学习和掌握。

　　本题库内容参照以下资料编写：

　《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称“条例”）及《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则（以下简称“细则”）。

《深圳经济特区物业管理行业管理办法》

《物业总管手册》—贵州科技出版社

《物业工程师手册》--贵州科技出版社

《物业管理岗位培训教程》—上海远东出版社

《如何搞好物业管理》—石油工业出版社

《卓越服务-物业管理服务100例》—文汇出版社

各参赛单位在复习参考过程中，如发现题库有错误之处，请及时反馈给我们，以便修正，使之不断完善。

■ 目录

一.常识                                                   30题

二.   法规                                                  179题

三.   保安管理                                               35题

四.   停车场管理                                             24题

五.   消防管理                                              186题

六.   维修管理                                               28题

七.   给排水管理                                             53题

八.   供配电管理                                            173题

九.   中央空调管理                                           93题

十.   电梯管理                                              106题

十一.智能化管理                                             48题

十二.清洁、绿化管理                                         61题

十三.创优工作                                               21题

十四.礼仪规范                                                7题

十五.社区工作                                                7题

一.常识

001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。

被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。

002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（Real— estate或Real property）。

在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。

003世界物业管理的起源  物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。

当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。

004我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国（大陆）首家物业管理公司。

标志着我国（大陆）物业管理工作摆脱行政—福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。

005我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。

006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。

由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。

007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼—国际商业大厦实施物业管理。

008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。

009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区—莲花二村实施综合一体化物业管理。

010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。

011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。

最后由深圳万科物业管理有限公司中标。

012物业管理市场的特点是1、具有双重职能的市场（要素市场、消费市场）；2、对前级市场房地产开发市场、营销市场）具有积极的激励作用；3、劳务市场；4、双向选择。

013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。

014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。

015在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。

016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。

017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。

018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。

019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件；引导和推动规范化管理和规模化经营；继续加快物业市场化进程；加大政府监管力度；提高物业管理的科技水平；继续探索，继续创新。

020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门（市住宅局物业监管处）及各区人民政府住宅行政管理部门（区建设局物业管理科）。

021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。

022物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的方式，通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。

023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合；统一管理、综合服务；平等竞争。

024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事求是、合情合理；早期介入。

025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟；规则的完善；市场信息网络的建立。

026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管。

027目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评：

大厦；工业区；住宅小区。

028目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：

大厦、工业区各九项，包括：

基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。

（两者具体内容评分侧重不同）住宅小区八项，包括：

基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。

029深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。

030深圳市物业管理行业协会的主要职责是1.制定物业管理行业行为准则及道德规范；2.组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；3.受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；4.向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；5.调解行业内部的争议；6.协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；7.办理主管部门委托的其他事项。

二.法规

001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。

并于1994 年4月1日批准施行。

002深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。

003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第101次常务会议审议通过，于1998年7月20日发布并实施。

004“条例”是1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，于1994年11月1日起施行。

005“条例”是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修正。

006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。

1996年9月20日由深圳市市长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行。

007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。

008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和公共场地。

009物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。

    *“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。

010物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。

011住宅区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。

012住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。

013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

014入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。

015入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。

016业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。

018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：

房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。

019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。

021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的模式。

022业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。

023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益。

024业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。

025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。

026分期开发的住宅区如何选举业主委员会：

分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。

临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。

027业主大会由本住宅区的业主组成。

028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。

029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理：

书面委托代理人参加；法定代理人参加。

030业主大会每年至少召开一次。

031组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。

032业主如何要求召开业主大会：

经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。

033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理：

在20日内，业主委员会未召集业主大会，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。

034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米为1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为1票，不足5平方米的不计票。

036业主大会的职权包括：

1.选举、罢免业主委员会组成人员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；7.批准业主委员会章程。

037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生；业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生；业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员；业主委员会可聘请执行秘书1至2名，负责处理业主委员会日常事物；

038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定，并经业主大会批准。

039业主委员会实行差额选举方式。

040业主委员会委员的人数一般为11人至17人，经业主大会决定可适当增减，但最低不得少于5人。

041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。

042业主委员会每届任期三年。

043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。

044业主委员会成员的工作性质委员为兼职，主任可专职。

045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。

046业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。

047业主委员会向业主大会负责并报告工作。

048业主委员会的职权有：

1.召集和主持业主大会；2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

049业主委员会的职权中，其中3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准.

050业主委员会的义务包括：

1.执行业主大会各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不得从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

051业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动.

052业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。

053业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督；业主大会的决定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

054物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理.

055物业委托管理合同应包括的内容：

委托管理事项；管理标准；管理权限；管理期限；管理费收支；利润及风险、监督检查；违约责任及其他权利义务条款。

056住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案.

057开发建设单位对住宅区前期的物业管理是：

开发建设单位应当从住宅区入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。

058前期管理的费用由开发建设单位自行承担。

059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜.

060在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的，不可以终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责。

061住宅区入住2年后，业主委员会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理，原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。

062物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括：

房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶和停泊；公共秩序；市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

063物业管理公司的权利是：

根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；制止违反住宅区物业管理规定的行为；选聘专营公司承担专项经营业务。

064物业管理公司的义务是：

以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；接受业主委员会和业主的监督；组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

065住宅区内车辆管理的规定包括：

接受公安等部门的统一指导和监督；进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；物业管理单位应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。

066物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可终止合同。

067物业管理公司因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，应赔偿业主损失。

068物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。

069物业管理公司享受国家第三产业优惠政策.

070有关业主公约的规定有：

由市住宅主管部门统一制订示范文本；业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案；业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。

071业主公约的主要内容包括：

住宅区名称、地点、面积及户数；公共场所及公用设施状况；业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；业主参与住宅区物业管理的权利；业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；业主在本住宅区内应遵守的行为准则；违反业主公约的责任；其他有关事项。

072业主公约生效的条件是：

业主公约在住宅区入住率达到30%后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。

073已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力.

074业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约.

075在移交住宅区的同时，开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括：

住宅区规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；地下管网竣工图；住宅区各类房屋清单；出售房屋的产权范围或成本核算清单；住宅区公用设施、设备及公共场地清单；住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。

076在业主委员会未成立时，由物业管理公司接管住宅区工程建设资料，并代为保管。

077业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有：

未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋从事危害公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益。

078室内部分的维修责任由业主负责维修。

079室内部分维修责任界限的划分是：

业主大门内，水、电表闸、阀以内。

080室内部分的维修费用由业主（非业主使用人、租户）负责。

081共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。

082共用部分的维修养护费用从房屋（本体）维修基金中支付。

083公用设施维修责任界限的划分是：

住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。

084公用设施的维修费用从管理服务费中支付。

085住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责，维修养护费用由相关业务单位支付。

086房屋毗连部位的维修养护由谁负责？

在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。

087毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。

其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

088人为造成公用设施损坏、损失的，由损坏者负责修复、赔偿。

089房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。

090房屋的修缮、粉刷由业主委员会决定。

091房屋的天面、外墙每10年至少修缮、粉刷一次。

092房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次。

093房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷一次。

094房屋的天面、外墙、空调架、防盗网、楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施项目到修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮和粉刷，经市、区住宅主管部门同意，可以延期。

095房屋的修缮和粉刷等设施项目费用，外观设施由业主或承租人承担；其他费用从住宅本体维修基金中支付。

096房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即时维修。

097公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取，并一次性向业主委员会划拨；由区住宅主管部门设立专帐管理；使用办法由市政府制订；区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉；

098公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资2%提取。

099公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

100住宅区内禁止践踏、占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧