物业管理知识题库一.doc

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物业管理知识题库一

一、判断题：

1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。

（Х）

2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。

（√）

3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。

（Х）

4、业主是物业所有权人。

（Х）

5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

（√）

6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。

（√）

7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。

（√）

8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。

（Х）

9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

（√）

10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

（√）

11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。

（√）

12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。

（√）

13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

（√）

14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。

（√）

15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。

（√）

16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。

（√）

17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。

（Х）

18、由国务院颁布的、于2007年10月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。

（Х）

19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。

（Χ）

20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。

（√）

21、高档住宅的装修管理服务费可以执行市场调节价（√）

22、为了便于装修管理，物业公司可以向业主收取装修保证金（×）

23、业主可以根据自己喜好随意安装雨棚和防护栏（×）

24、房屋产权是业主的，所以装修可以不向物业公司申报（×）

25、物业公司有权同意业主改变燃气管道（×）

26、物业公司可以收取装修期间电梯使用维护费（×）

27、某业主说“房子是我自己的，我爱怎么装就怎么装，我不需要你们物业公司来管理，所以不用交装修管理费”。

是否正确（×）

28、业主装修房屋，应遵照小区的整体规划，保持外立面的统一（√）

29、业主装修给相邻房屋造成渗漏的，应给与修复或赔偿（√）

30、物业公司要求装修工人进出登记，业主应当给予配合和支持（√）

二、单项选择题：

（每题1分，共20题）

1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以（A）

A、书面承诺B、承诺C、不应承诺D、不予书面承诺

2、（D）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。

A、所有物业B、住宅物业

C、住宅规模较小的D、前期管理的住宅物业

3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（D）

A、上岗证书B、职称证书C、执业资格证书D、职业资格证书

4、物业管理的权利基础来源于（B）

A、委托管理B、建筑物区分所有权

C、政府的分配D、居民委员会的授权

5、物业管理对公共秩序的作用是（B），属于安全防范性质。

A、保障业主的人身安全B、提供协助性管理服务

C、行使治安管理职能D、业主自治管理

6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（C）。

A、住户B、租户C、业主D、物业管理企业

7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（A）所有。

A、全体业主B、物业管理企业C、开发建设单位D、居民委员会E、公安派出所

8、业主（A）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。

A、不得随意B、允许根据自己的需要C、可以任意D、能擅自

9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（C）相互容忍。

A、没有必要B、根据自己的需求C、应该有义务D、没有义务

10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（A）关系。

A、权利与义务B、服务与被服务

C、管理与被管理D、委托与被委托

11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是：

（C）

A、业主委员会B、居委会C、业主大会D、其他组织。

12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（A）地位。

A、主导B、次要C、服从D、协助

13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由（C）承担。

A、施工单位B、物业管理单位C、建设单位D、业主

14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是：

（A）

A、平等的法律主体关系B、领导和被领导的关系

C、管理者与被管理者的关系D、法人与法人的关系

15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照（D）确定。

A、业主的人数B、入住时间长短

C、物业使用人数比例D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数

16、弃权或投反对票的业主（C）业主大会做出的各项决议。

A、可以不服从也不执行B、可以服从但不执行

C、应当服从并执行D、可以选择性服从和执行

17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（B）物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。

A、直接影响着B、都不影响C、部分影响D、削弱了

18、物业管理企业的资质审批应由当地（B）负责。

A、工商部门B、房地产行政主管部门

C、税务部门D、物业管理协会

19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（D）。

A、2年B、5年C、10年D、合同约定期间

20、在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益（C）。

A、合同整体无效B、合同的格式条款有效

C、合同的格式条款无效D、合同应撤销。

21、我国现代物业管理最早兴起于（D）

A、北京  B、上海  C、大连    D深圳

22、物业不仅有价值，而且具有使用或观赏价值，这体现了物业的（D）特征。

A、固定性   B、耐久性   C、多样性   D、高值性

23、（C）不属于特种物业

A、古建筑  B、疗养院   C、高层电梯住宅    D、健身房

24、（B）不是物业的特点。

A、覆盖面广 B、管理对象复杂 C、业主处于主导地位D、与社区管理相结合

25、（A）是物业服务企业的主要职能。

A、维护业主和使用人的合法权益   B、使物业保值、增值

C、努力扩大公司的业务范围   D、提高企业的资质等级

26、物业管理是围绕创造（C）这一中心开展各项工作的企业行为。

A、经济效益   B、社会效益   C、安居乐业   D、保值增值

27、按照国民经济产业部门划分的标准，物业管理属于（C）

A、第一产业  B、第二产业  C、第三产业  D、第四产业

28、物业服务企业的根本任务和基本属性是（D）

A、维修   B、管理    C、经营     D、服务

29、在物业管理中占主导地位的是（C）

A、物业管理公司  B、有关行政主管部门 

C、业主和使用人    D、居民委员会

30、《物业管理条例》第四条规定，国家鼓励物业管理采用（C）依靠科技进步提高

管理和服务水平。

A、新知识  B、新创造  C、新方法   D、新成果

31、一级资质物业服务企业注册资本应为人民币（ C）万元以上。

A．50                              B．300

C．500                             D．1000

32、新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起（ A），向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

A．30                              B.45

C.60                              D.90

33、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（ C）资质条件。

A.一级                        B.二级

C.三级                        D.三级暂定

34、物业服务合同由（ C）与业主大会选聘的物业服务企业签订。

A.各业主分别                      B.业主大会

C.业主委员会代表业主              D.物业建设单位

35、业主临时规约由（ A）制定。

A.建设单位                    B.购房人

C.物业服务企业                D.房地产行政主管部门

36、物业管理的早期介入是建设单位引入的（ D ）。

A.设计工作                    B.工程监理工作

C.开发建设工作                D.物业管理咨询活动

37、前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（ B ）之日止的物业管理活动。

A.首次业主大会会议召开        B.业主大会成立

C.50%业主入住                     D.物业服务合同生效

38、业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业应向（  B ）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。

A.建设单位                    B.业主委员会

C.政府主管部门                D.新物业服务企业

39、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（ A）应当负责修复和赔偿。

A.装修人                          B.装修企业

C.装修施工人员                D.物业管理公司

40、物业供配电系统技术档案不包括（ B ）记录。

A.日常运行                    B.客户投诉

C.维修和技术改造                  D.各项电气预防性实验和其它测试

41、下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（  A ）。

A.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作

B.物业服务企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任

C.物业管理区域内发生刑事案件时，物业服务企业不承担任何责任

D.物业服务企业可对嫌疑人进行留置讯问

42、下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（ B）。

A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位

B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位

C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示

D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理

43、电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（  C ）。

A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生

B.通过安全窗撤离轿厢

C.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援

D.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救

44、实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（ C）不少于一次公布物业服务资金收支情况。

A.三个月                          B.半年

C.一年                        D.二年

45、实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（  B ）和物业服务企业的酬金。

A.物业服务成本                B.物业服务支出

C.物业服务支出、法定税费          D.物业服务成本、法定税费

46、住宅专项维修资金属于（  B  ）所有。

A.物业服务企业                   B.全体业主

C.物业服务企业和全体业主         D.建设单位

47、在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业服务企业（  A）。

A.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔

B.自行决定

C.与部分业主商议决定

D.与建设单位商议决定

48、新建物业承接验收时，物业管理公司应向（ B ）索取物业档案资料。

A.业主                        B.建设单位

C.施工单位                    D.监理单位

49、某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（C）。

A.通知                        B.报告

C.请示                        D.决定

50、按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业服务企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（  A ）。

A．管理服务费                      B．审批费

C．施工现场管理费                   D．装修保证金

51、劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过（B）月

A、3个月B、1个月C、2个月

52、劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过（C）月；

A、3个月B、1个月C、2个月

53、三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过（B）个月

A、3个月B、6个月C、4个月

54、用人单位濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难，确需裁减人员的，应当提前（B）日向工会或者全体员工说明情况，听取工会或者职工的意见，经向劳动行政部门报告后，可以裁减人员。

A、15日B、30日C、60日

三、多项选择题：

1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规（ABD）以及国际公约。

A.地方性法规B.行政规章C.宗教戒律D.司法解释

2、业主在物业管理活动中，享有（ABC）权利

A．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务

B．参加业主大会会议，行使投票权

C．监督业主委员会的工作

D．按时交纳物业服务费用

E．遵守业主管理规约、业主大会议事规则

3、业主大会的职责是：

（ABD）

A.制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则

B.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作

C.与物业管理企业签订物业服务合同

D.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

4、有权组织业主成立业主大会的有（ACD）

A.物业建设单位B.物业管理企业

C.房地产行政主管部门和街道办事处D.业主代表

5、业主委员会委员应当符合下列（BDE）条件。

A.本物业区域内的业主B.热心共益事业、责任心强

C.经济实力雄厚D.具有一定组织能力E．具备必要工作时间

6、业主委员会委员有下列（ACDE）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。

A.因物业转让、灭失等原因不再是业主的

B.无故缺席业主委员会会议累计三次以上的

C.有犯罪行为的

D．拒不履行业主义务的

E．因疾病等原因丧失履行职责能力的

7、有下列（BCD）情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A.物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的

B.20%以上业主提议的

C.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的

D.业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况

8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物（AC）所构成。

A．专有部分所有权B．房地产产权

C．共用部分持分权D．人身权和人格权

9、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（ABCD）。

A.占有B.使用C.收益D．处分

10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（ABCDE）。

A.按照本来用途和使用目的使用专有部分

B.维护建筑物的安全和外观美观

C.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线

D.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任

E.对他人的合理行为应相互容忍

四、案例分析题

1、案情：

2000年8月，某物业管理公司，将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主告上法庭。

原告称，该大厦住宅物业服务费每月0.30元/平方米建筑面积，但被告自99年1月起一直拒绝交纳物业服务费，为此，请求法院判令被告支付物业服务费及滞纳金。

被告辩称：

被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同，原告与业主委员会签订的合同无效，其收费属于单方行为。

同时又称，物业管理公司只收钱不服务，服务质量差，管理混乱，不符合对等原则，甚至交纳的物业服务费无正规发票。

如果你是法官，将会怎样判决？

请简述理由。

判决结果：

物业服务企业对业主所在大厦进行物业服务符合《物业管理条例》规定。

收费标准有国家行政职能部门的批复，收费行为合法。

被告入住小区后，享受了原告的物业服务，必须支付相应的费用。

理由：

1、《物业管理条例》第三十六条规定：

“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

”因此，物业管理公司不必也不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。

2、按时交纳物业服务费是业主的法定义务。

个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好，公共秩序管理不到位、服务质量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务，显然是错误的，也是违法行为。

3、如对物业服务企业的服务不到位等行为可依据物业服务合同约定，通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业服务企业的违约责任，而不能以此为借口拒交物业服务费用。

2、案情：

1998年，黄女士购买了某小区商品房一套。

该小区的业主委员会成立于1998年10月，同年11月，业主委员会与某物业服务企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由物业服务企业直接向业主按月收取。

从1999年6月份起，黄女士将该商品房出租给万某一家使用。

从99年10月份开始，黄女士认为物业服务费用由实际使用人万某交付，并告知物业服务企业直接向承租人万某收取。

物业服务企业向万某收取物业服务费时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。

你认为他们俩谁应该支付物业服务费用？

说明理由。

处理结果：

《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费。

理由如下：

1、向物业服务企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。

2、物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。

3、业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。

业主可在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。

本案中出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。

3、案情：

某物业服务企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。

住宅小区业主认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业服务企业未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，业主委员会一纸诉状将物业服务企业告上法庭。

物业服务企业作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。

你作一个法官该如何判决并说出理由。

判决结果：

某物业服务企业未经业主同意，擅自将公共部位出租经他人经营，侵害了业主的合法权益，应当承担民事责任。

判决被告停止侵权，返还非法所得，赔偿损失。

    理由：

《物业管理条例》第五十五条规定：

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

本案中电梯旁共用部位的经营权，属于该共用部分有关的业主。

如果与全体业主有关，物业的经营就应当由业主大会决定，如果只与一部分业主有关，则只需要征得相关性业主的同意。

4、案情

业主林某装修完居住一个月发现墙面及楼板有多处明显的裂痕，而且这些裂痕有逐渐扩大的迹象，于是找到开发公司要求进行检测和维修。

可几个月过去了，开发公司并没有派人检查，也没有给林某一个说法，于是找到物业服务企业，要求进行检测和维修。

物业服务企业称房子仍在保修期内，质量问题应当由开发商来负责。

业主林某没办法，就拒交物业服务费，前后主有半年多。

物业企业无奈之下将林某告上法庭。

诉称：

业主林某无正当理由，故意不交物业服务费，请求判处林某补交拖欠的物业服务费，并按规定缴纳相应的滞纳金。

业主林某答辩：

开发公司交付的房子存在严重的质量问题、我们已向开发商和物业服务企业多次提出检查、维修的要求，但两家企业均不给予答复。

开发商与物业服务企业是父子关系，以拒交物业服务费的方式来作为抗辩的理由是合理合法的。

说明理由。

判决结果：

小区物业服务企业与业主林某之间的物业管理合同关系合法有效，林某应当依约交纳物业服务费。

林某与开公司之间的房屋质量问题属于林某与开发商之间的房屋买卖合同关系，可以另行起诉，与本案不是同一法律关系。

    理由：

《物业管理条例》第三十一条规定：

“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

”本案所提问题属于房屋质量问题，与物业管理服务内容无关，业主不交物业服务费用属违法行为。

应判决补交物业服务费，并缴纳相应的滞纳金。

5、案情：

某业主在住宅区内被歹徒抢去身上的手袋，内有现金、手机等价值价值六千多元。

被抢后，该业主要求物业管理公司承担责任并悉数赔偿。

面对业主的要求，物业管理公司能赔偿吗？

说明理由。

判决结果：

某业主要求赔偿损失和精神抚慰金的诉讼请求不予支持。

理由：

因为，物业管理的公共秩序服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，物业管理公司与业主之间不存在人身、财产的保管或保险关系。

当然，如果在案发时，物业管理公司的员工（无论是公共秩序管理员，还是其他员工）装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，那就应该受到舆论和道德的谴责，物业管理公司也应给其以纪律处分和行政处