2011年上半年房地产市场总结与展望.ppt

2011年上半年房地产市场总结与展望.ppt

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中国指数研究院2011年7月,2011年上半年房地产市场总结与展望,一、政策走势：

调控紧盯市场持续加码，呈现四大特点二、市场变化：

新房量价受到抑制，土地、二手房受影响更大三、前景展望：

调控影响深入，调价促量趋势更加显著,目录,图：

全国商品房市场量价变化及代表性政策,4月“国十条”,“9.29新政”,1月“国十一条”,1月“国八条”,概述：

此轮调控紧盯市场变化持续加码，政策密度大且涉及方面全,经济手段和行政措施并用，不断强化地方政府责任经济手段：

不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施：

在部分城市限购、限制外地人购房贷款、限制外资购房，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施抓落实等。

抑制投资投机需求和增加供给并重，特别是保障房政策落实力度大,数据来源：

CREIS中指数据、,注：

销售面积除2月外，均为单月而非累计增长率；价格指数自2011年1月起为70个城市涨幅的平均值，通过国家统计局公布的数据计算得出。

图：

此轮调控代表性政策汇总,数据来源：

中国房地产动态政策设计研究组综合整理,上半年政策四大特点之一：

着力调整供求关系,上半年政策四大特点之一：

着力调整供求关系,图：

2005-2010年住宅出让面积变化,土地供应计划继续大幅增长5月12日，国土部公布，2011年全国住房用地供应计划为21.8万公顷，比2010年计划（18.47万公顷）和实际供应（12.63万公顷）分别增加18%和72.6%；其中保障性安居工程用地7.74万公顷，比2010年实际供应（3.24万公顷）增加1.4倍；商品住宅用地计划供应14.05万公顷，与2010年实际供应（9.30万公顷）增加51%，是2005-2008年各类住宅用地平均供应量（5.4万公顷）的2.6倍。

表：

2009年-2011年全国住房用地供应情况（单位：

万公顷）,数据来源：

国土资源部，中国房地产动态政策设计研究组综合整理,上半年政策四大特点之二：

反通胀需要货币政策持续收紧,数据来源：

中国人民银行，中国房地产动态政策设计研究组综合整理,图：

2010年1月以来CPI走势和利息调整情况,表：

2010年1月以来存款准备金率调整情况,

（1）持续上调存准率和基准利率2010年以来，央行已12次提高存款准备金率，5次提高利率，其中今年存款准备金率每月均有上调，利率上调在2月、4月和7月。

目前，存款准备金率已达到21.5%的历史最高点，一年期贷款利率达到6.56%（2007年12月至2008年8月为阶段性高点7.47%）。

2011.7.6上调基准利率0.25个百分点,数据来源：

中国人民银行，中国房地产动态政策设计研究组综合整理,

（2）信贷投放为近三年最低水平2011年1-5月，累计新增人民币贷款3.55万亿元（同比下降12%），是近三年的最低水平（2009年和2010年同期分别为5.9万亿元和4万亿元）；其中5月新增5516亿元，同比和环比分别下降15.4%和25.4%。

图：

2007年至今各项人民币贷款和居民消费贷款余额同比增长率,上半年政策四大特点之二：

反通胀需要货币政策持续收紧,图：

2004-2011年新增房地产贷款（单位：

万亿元）,（3）房地产类贷款降幅更为显著根据央行数据，2011年一季度，房地产类贷款新增5095亿元，同比下降40%。

其中，住房按揭贷款新增3416亿元，同比下降35%；房地产开发贷款新增1678亿元，同比下降48%，降幅较住房按揭贷款高13个百分点（值得注意的是，一季度新增保障房开发贷款651亿元，占同期新增开发贷的比重达39%，而2010年底余额占比仅为5%）。

数据来源：

中国人民银行，中国房地产动态政策设计研究组综合整理,上半年政策四大特点之二：

反通胀需要货币政策持续收紧,上半年政策四大特点之三：

首次推出大规模建设的保障性住房中期战略规划,数据来源：

中国房地产动态政策设计研究组综合整理,建设目标：

计划“十二五”期间建设3600万套保障房，今年新开工1000万套。

自2008年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。

2008年、2009年和2010年中央政府分别计划建设保障性住房63万套、330万套和580万套。

2011年大幅提高到1000万套，与2010年相比增幅高达72.4%。

建设阶段：

加强质量管理和信息公开，多渠道筹集资金国务院常务会议及相关部委反复强调，各地应及时将保障房房源、配置过程、配置结果等相关信息公之于众，接受社会监督，做到配置过程公开透明、配置结果公开公正。

据住建部测算，1000万套保障房建设完成需要1.3万亿左右，8000多亿通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，剩余5000多亿的资金将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

中央财政预算拟安排补助资金1210亿元（年初计划1030亿，后来又增加180亿），比上年增加445亿元。

地方政府需要筹集资金4000亿左右，主要采取财政预算、土地出让金收益、住房公积金净收益、公积金贷款、地方政府融资平台、金融机构的中长期贷款等。

表：

2011年各类保障房建设数量及资金来源,上半年政策四大特点之四：

实施问责制，推动调控出实效,数据来源：

中国房地产动态政策设计研究组综合整理,保障房：

土地供给，建设管理，1000万套目标任务，各个环节都实行责任制中央政府高度重视保障性安居工程建设，今年上半年密集出台各项政策支持保障房建设，但是政策效果如何关键在于地方政府的落实情况。

2009年全国计划建设各类保障性住房380多万套，但实际开工只有330万套，开工率不足90%。

为此2010年中央政府对地方政府建设保障房实行问责制度，2010年的580万套计划全部开工，最后还多开工10万套，超额完成任务，政策效果明显。

今年，保障房规模大幅增加，为保证计划按时完成，中央政府继续实行问责制，并且在多项政策中重复提出，反复强调。

3月保障房计划分配完成后，中央便与地方政府签订“军令状”，4月派出房地产专项督察组对部分省市保障房的建设情况进行督查，5月住建部发布关于加强保障性安居工程质量管理的通知指出把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围。

商品房：

出台房价控制目标，并派出“高规格”督查组督查各地问责制建立等调控政策落实情况4月份，国务院派出8个督查组，对东北、华北、华东、西北、华南的16个省区市就贯彻落实国务院房地产市场调控政策情况开展专项督查。

专项督查重点内容有下几个方面：

本年度保障性安居工程的资金、土地落实情况，以及相关建设计划的进展情况；房地产交易营业税、增值税、个人所得税等差别化税收的征管情况；差别化信贷政策的执行情况；执行限购的城市，其限购政策的执行和实施情况；省级人民政府对市级人民政府的约谈问责机制等。

带队组长级别最高的是住建部部长姜伟新，除住建部和国土资源部两大与房地产直接相关的部门外，其他的组长也多为中国人民银行、财政部、国家发改委、税务总局、银监会、监察部等多个部委的副部级官员。

规模之大创历次楼市调查之最，彰显中央政府坚定房地产调控的决心。

一、政策走势：

调控紧盯市场持续加码，呈现四大特点二、市场变化：

新房量价受到抑制，土地、二手房受影响更大三、前景展望：

调控影响深入，调价促量趋势更加显著,目录,2011年上半年，全国130个城市土地招拍挂市场明显降温，住宅用地的推出面积和成交面积分别同比下降15.2%和6.4%，2011年全国计划供应住宅用地21.8万公顷，根据130个城市土地招拍挂数据推算，上半年完成率仅在25%左右。

十大城市共推出住宅用地3026万平方米，同比下降38%，北京等多个城市供地计划上半年完成率不足20%；共成交2651万平方米，同比下降34%，除广州、深圳和南京外，均有所下降，其中北京、天津、重庆降幅超过30%。

土地市场：

土地供应计划完成率偏低，十大城市受影响程度更大，出让金同比显著下降,表：

全国130个城市及十大城市土地招拍挂市场情况,数据来源：

CREIS中指数据、,上半年，全国130个城市共推出土地11706宗，5.4亿平方米，同比增长12.2%，其中住宅用地3495宗，1.95亿平方米，同比下降15.2%；上半年共成交土地9507宗，其中住宅用地成交2851宗，1.62亿平方米，同比下降6.4%。

6月全国130个城市土地市场供应和成交情况明显好于前5个月。

从推出面积来看，6月住宅用地同比增速自连续三个月下行之后开始回升，同比增长7%，环比增长38%，成交亦继续呈上升趋势，同比增长9.8%，环比增长16.7%。

而商办用地表现更为强劲，6月同比增长超过80%。

土地市场：

上半年全国住宅用地推出成交量总体低于去年，6月供应加大带动成交量有所增长,图：

2009年至今130个城市土地成交面积及同比增速,数据来源：

CREIS中指数据、,上半年全国住宅用地的成交溢价率持续下行，由1月的37.40%降为6月的9.56%，上半年平均溢价率为18.54%，仅相当于去年同期的一半。

住宅用地楼面价同比持续下行，从2010年“9.29”新政颁布起，已经连续十个月同比下降。

上半年平均楼面地价为1451元/平方米，同比下降13.32%。

上半年商办用地平均溢价水平为21.04%，与去年同期和2009年（分别为22.86%和22.59%）基本持平，表明商办用地受调控政策的影响明显不及住宅用地。

土地市场：

上半年住宅用地的楼面均价、溢价率持续走低，开发商投资策略趋于谨慎,图：

09年至今住宅及商办用地楼面均价及溢价率情况,数据来源：

CREIS中指数据、,表：

全国130个城市平均溢价率变化,2011年上半年，全国130个城市总出让金为8075亿元，同比小幅增长2.5%，十大城市总出让金为2527亿元，同比下降18%。

10个代表性城市中，北京、上海等六个城市的土地出让金均低于去年，其中北京降幅最大，同比下降48%，天津降幅也达到45%，上海、杭州、深圳降幅超过20%。

土地市场：

上半年全国130个城市土地出让金微涨，北京、上海等城市降幅显著,图：

2011年1-6月全国130个城市土地出让金变化情况,数据来源：

CREIS中指数据、,2011年上半年，住宅用地总价前10名地块有4块在1月成交，4月、6月没有地块进入前十名，上半年总价第一名地块南京建邺区地块为44.7亿元成交，不及去年第十名的50.4亿元；1月、2月、4月分别有3宗进入单价前10名地块，5月有1宗进入前十名，3月、6月没有地块上榜。

上半年单价地王的楼面地价和溢价水平约相当于去年全年地王的一半。

地王：

价格水平明显低于去年，6月无一宗土地上榜,表：

2011年1-6月全国住宅用地总价前十位,表：

2011年1-6月全国住宅用地楼面地价前十位,数据来源：

CREIS中指数据、,住宅成交：

20个代表性城市成交量同比小幅下降6%，但相比2010年下半年降幅超过20%,上半年，20个代表性城市月平均成交54.0万平米，同比小幅下降6.0%，但比去年下半年下降25.8%。

上半年代表城市的月均成交水平大幅低于2010年9-12月的阶段性高点（83.5万平米），但略高于2010年5-7月成交历史低位时期（46.9万平米）。

从各月来看，2月因春节及地方细则尚未出台，多数城市成交量明显低于1月，但同比仍继续增长。

3-4月，各城市成交量高于春节所在的2月，但比“国八条”出台当月（1月）分别下降42.3%和44.5%。

5月成交有所回升，环比4月增长14.4%，部分城市成交环比、同比增长超过30%，6月成交面积环比5月下降1.2%，同比增长30.2%，但5、6月同比大幅增长主要为去年相应时期成交降至近年来低点，今年6月成交相对调控前（1月）降幅仍达37.3%，仍处历史低位。

表：

2010年以来20个代表城市成交面积之和变化（单位：

万平方米）,数据来源：

CREIS中指数据、,住宅成交：

上半年一线城市中除北京外同比均有所增长，但普遍低于去年下半年,今年上半年，四个一线城市平均月成交面积为71.1万平米，同比小幅增长3.3%，但较2010年下半年降幅达26%。

其中北京同比有较大幅度下降（20%），上海、广州、深圳成交量虽高于去年同期，但相比去年下半年的降幅均超过20%。

北京受调控影响最大，上半年成交量平均同比下降19.9%，相对2010年全年平均下降24.5%，其中3-4月成交同比平均下降近五成。

广州近期成交量明显回升，5-6月平均成交面积同比增长91.4%，上半年同比增长31.5%，相对2010年全年平均成交仅下降0.7%，降幅在四个一线城市中最小，但相比2010年下半年下降20%。

上海、深圳上半年同比小幅增长，相对2010年全年降幅不大，但相比2010年下半年的降幅超过25%。

总体而言，因北京因限购措施最严，调控力度最大，加上供应量下降明显，成交量受影响最为显著。

表：

2011年上半年四个一线城市住宅累计成交面积环比、同比变化（单位：

万平方米）,数据来源：

CREIS中指数据、,住宅成交：

多数二三线城市受影响显著，平均同比降幅大于一线城市,2011年上半年，16个代表性二三线城市平均成交量同比下降8.9%，降幅大于一线城市；相对2010年下半年下降25.5%，降幅与一线城市基本持平。

从历史数据可以看出，2010年同期，二三线城市受“国十条”影响不及一线城市，今年“国八条”出台后影响范围已扩大至二三线城市。

具体来看，多数城市降幅明显，成都上半年成交面积同比有较大增长，但增长主要来源于1-2月，3-6月成交面积同比均为下降；宁波情况与成都类似，3-6月成交量环比、同比持续下降；天津因限购公布与执行时间存在一定时滞，使得2月成交大幅增长至104万平米的高位，之后各月成交量大幅萎缩；重庆、长沙上半年同比降幅超过25%，其中重庆5-6月环比继续下降，受影响仍在持续；南京、厦门3、4月同比降幅达到60%，尽管5、6月大幅回升，但上半年成交量仍不及去年同期。

表：

2011年上半年16个代表性二线城市成交面积同比变化,数据来源：

CREIS中指数据、,今年上半年，上海等5个代表性城市的新增上市面积均值为590万平方米，同比增长8%，为近年来较高水平，仅北京一个城市供应量同比下降，上海、重庆同比增长超过20%。

从不同月份来看，3月与去年同期基本持平，4月有所下降，5、6月同比分别大幅增长96%、81%，仅上海等少数城市有所下降。

住宅供应：

上半年新增供应同比小幅增长，5、6月增幅尤为显著,表：

重点城市商品住宅批准上市面积（单位：

万平方米）,今年3-4月，重点城市的平均供应量为101万平米，5-6月进一步上升至108万平米，略高于2010年全年平均水平（100万平米）。

新增供应的大幅增加导致5-6月成交量高于去年同期，但销供比却持续走低，今年3-6月分别为0.74、0.63、0.70、0.64，销供比持续低于1，且低于去年5-8月，表明调控政策对市场的影响依然存在。

供求对比：

新增供应的大幅增加导致5-6月成交量同比增长显著，但销供比持续走低,图：

2008年至今部分重点城市住宅成交、供应及销供比变化对比,3月以来销供比持续低于，且低于去年5-8月,2011年6月，全国100个城市住宅价格指数环比上涨0.41%，涨幅比上月（0.53%）略有下降，其中75个城市价格环比上涨，上涨城市个数继续减少，价格涨幅居前的主要是三、四线城市；另有25个城市住宅价格环比下跌，但跌幅均在1%以内。

十大城市环比涨幅也有明显缩小，从今年1月高点0.89%降至6月0.06%，涨幅低于百城平均水平，且6月北京、成都、南京、重庆的价格出现回调。

6月十大城市同比涨幅亦降至2.9%，涨幅自去年以来持续缩小。

新房价格指数：

全国房价总体涨幅明显缩小，部分一、二线城市出现价格回调,图：

2010年6月至今全国100个大中城市住宅价格指数,图：

2008年至今各城市二手房成交量半年度走势图（单位：

套）,2011年上半年，各主要城市成交依旧处于低位，同比降幅接近30%，环比2010年下半年下降32%。

与2010年下半年相比，今年上半年北京、深圳的成交量降幅分别为28%和20%，其它城市的降幅均在30%以上。

数据来源：

CREIS中指数据、,二手房成交：

2011年上半年各城市成交量明显低于去年,表：

2011年上半年代表性城市二手房成交量变化（单位：

套）,从月度走势来看，4-6月各城市成交量明显下降，但环比降幅逐步收窄，从4月的19%减小到5月的2%，6月环比基本持平；同比来看，各城市的成交量同比降幅也在减小，4月为57%，5月为33%，6月为9%。

其中，6月份，深圳和南京的同比出现增长，增幅分别为37%和14%，其他城市降幅在15%-32%之间，代表城市的平均降幅为9%。

数据来源：

CREIS中指数据、,二手房成交：

5-6月成交量下降趋势减缓,4-5月，二手房成交量环比持续下降，而新房成交量环比持续增长，特别是5月，新房成交量环比增长7.6%，同比亦由上月的下降42.1%转为上升17.4%，而二手房成交量环比下降2%，同比降幅仍达33%。

6月，二手房与新房的成交量都与5月基本持平，但同比来看，二手房成交量同比下降9%，而新房成交量同比大幅增长31.0%，同期新房供应量上升是重要原因（环比和同比增幅分别为14%和38.4%）。

图：

2009年以来代表性城市二手房与新房成交对比（2009年1月=100）,数据来源：

CREIS中指数据、,二手房成交：

近期成交量仍在低位，受政策的影响大于新房,2011年上半年，各城市二手房价格涨幅逐月持续缩小，4月开始有城市价格出现环比下降，且下跌的城市个数逐月增加。

主要城市价格的平均涨幅从1月的2.5%，下降到4月的1.1%，其中南京4月下降0.9%；5月平均涨幅为0.5%，价格环比下跌的城市增加到3个；6月有4个城市的价格出现下跌，分别为北京、上海、重庆和苏州，环比降幅均为0.1%。

表：

2008年至今不同时期全国11个城市二手房价格指数涨幅,数据来源：

CREIS中指数据、,二手房价格：

各主要城市价格依然处于高位，但平均涨幅持续缩小，4月以来价格下跌的城市逐月增多,重点开发企业：

上半年代表性房企销售额同比增速接近50%，部分企业完成全年销售目标的40%以上,初步统计数据显示，上半年除富力、绿城外，多数代表企业销售额同比增长，平均增幅接近50%，恒大销售额同比增长约1倍，中海、保利、万科增速紧随其后。

从全年销售目标的完成率看，中海、碧桂园完成率超过50%，万科、保利、恒大等企业完成率接近50%。

表：

代表企业2011年上半年销售情况,数据来源：

CREIS中指数据、,数据来源：

中海销售额单位为亿港元，其他为亿元人民币,图：

2010年至今开发企业各项资金来源增速均放缓,2011年前五个月国内贷款占比为17.9%；利用外资占比稳定在1%左右；预付款和按揭贷等其他资金占比最高，但近三年来略有下降；自筹资金占比近三年来逐年上升，2011年1-5月占比达38.6%，已经与2008年市场低迷时期的水平接近。

寻求多种渠道进行融资、保持良好的流动性，成为开发企业的重要策略。

2011年上半年，已有53家房地产企业公布的75次融资，其中信托、票据和债券融资等方式融资，占比分别为20%、19%和17%，占比较高。

数据来源：

CREIS中指数据、,重点开发企业：

信贷成本上升致使自筹资金比例增加，企业积极拓展其它融资方式，多种直接融资渠道受到青睐,图：

2009年以来自筹资金在总资金来源中比重上升,一、政策走势：

调控紧盯市场持续加码，呈现四大特点二、市场变化：

新房量价受到抑制，土地、二手房受影响更大三、前景展望：

调控影响深入，调价促量趋势更加显著,目录,下半年展望：

政策从紧态势不会放松，保障房建设将获更多政策支持,数据来源：

CREIS中指数据、,从去年年初开始的房地产调控经历了四轮政策，已持续一年多时间，在房地产市场供给、需求与市场监管等各方面都出台了一系列政策措施。

进入今年4、5月份以来，房地产调控效果初步显现，房价快速上涨基本得到遏制、市场成交处于低位、土地市场降温。

从巩固调控效果的角度出发，中央政府不会冒然放松政策效果，加上经济增速仍在合理范围，未来房地产调控政策不会放松。

央行在7月6日公布今年以来的第三次加息，从侧面证明了中央对当前宏观经济增长的信心和对通胀压力的担忧，预计与房地产业密切相关的货币政策在三季度仍不会放松。

上半年，全国保障房开工率仅三成左右，开工率较低。

为完成1000万套保障房开工建设，下半年，各地将在资金筹集、项目审批上加快节奏，加快保障性住房建设开工。

表：

截至5月底部分省份保障房开工情况（单位：

万套）,数据来源：

CREIS中指数据、,下半年展望：

上半年多数城市供地计划完成率不足三成，下半年供地将增加,从今年上半年全国130个城市土地市场来看，住宅用地推出面积同比减少15.2%，成交面积同比下降6.4%，总土地出让金与去年同期基本持平，但十大城市住宅用地推出和成交量同比降幅接近40%，总土地出让金同比大幅下降23%。

从住宅用地供应完成率来看，全国总体完成率约25%，北京、重庆、广州等多个城市计划完成率不足两成，其中北京仅完成计划供应的9%。

为完成全年供地计划以及地方政府财税收入，预计下半年各地将加大优质土地供应。

表：

2011年上半年部分城市土地计划完成情况,数据来源：

CREIS中指数据、,下半年展望：

更多开发企业加快推盘节奏以提升销售业绩和加快资金回笼，下半年降价促销范围可能扩大,今年上半年全国房地产开发企业资金来源整体继续保持增长，但增量资金主要源于自筹部分和购房者定金及预付款，前者占资金来源比重上升至38.6%，后者上升至25.5%。

而银行贷款同比仅增长4.6%，占资金来源比重降至17.9%。

在房地产政策调控力度不会有明显放松的大背景下，随着土地供应大幅增加、保障房的集中建设，预计下半年市场供应仍将维持高位。

在销供比仍低于1、多数城市可售量上升、库存压力加大的现实情况下，预计三季度将有更多房地产企业将选择通过价格调整来加大资金回笼，同时提升企业销售业绩。

图：

2009年资金房地产开发企业资金来源增速情况,下半年展望：

供应量上升、定价合理将带动成交量继续回升，但政策依然从紧背景下大幅上升的可能性不大,受供应量增加带动，今年5-6月成交量有所回升，加之去年同期成交量较低，同比也由下降转为增长。

但目前市场仍未出现明显回暖迹象，5-6月成交量的上升幅度不及供应量，销供比仍持续低于1，多个城市可售量（代表库存水平）上升。

近期二、三线城市成交同比降幅反而大于一线城市，表明政策对市场的影响将逐步深入。

随着2010年大量新建房屋的逐步入市，推盘节奏将加快，预计下半年商品房供应水平可能持续上升。

推盘量的增加很可能会导致开发商降价促销。

在调控政策依然严厉的大背景下，投资性需求已完全挡在主要一二线城市之外，因此，尽管供应增加、价格平稳甚至下调会带动部分刚性需求释放，促进成交量进一步回升，但达到去年9-12月高位水平可能性不大。

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