上半年中国房地产市场总结1.docx
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上半年中国房地产市场总结1
2012年上半年中国房地产市场总结及后市预测
目录
一、上半年房地产政策（概述）
1、中央政策2、地方政策3、中央制止地方不合理政策4、房调政策变化方向
5、资金链收缩过于严厉——开发贷存在放松可能，短期房价压力依旧
6、促供应将成为下一步政策着力点7、长期政策可能性
8、房地场与经济结合的转型方向9、房地产调控政策的三种观点
二、上半年房地产市场情况
1、房地产供应情况2、房地产成交情况3、房地产库存情况，上半年调控导致整体住宅市场下行显著
（二）5，6月份住宅成交普涨——预计7月将延续
（三）房价下降压力未完全消除——涨跌将分化
（四）供应与存量：
新增供应减少——下半年进入加推期
三、上半年我司房地产区域市场情况
1、北京市场情况2、海南市场情况3、哈尔滨市场情况4、呼和浩特市场情况
四、上半年土地市场情况
五、2012年上半年品牌房地产企业动态及典型销售成功企业案
六、2012年下半年及2013年上半年中国房地产市场预测以及策略建议
2012年上半年中国房地产市场经历了寒冷、冰冻和回暖三个过程，国家为抑制房价过快上涨，先后采取了一系列土地政策、税收政策、金融政策，推出保障房，廉租房等，目的是让房价在一个合理的范围内波动，面对国家的宏观调控监督，地方政府的积极响应、实施，开发商也采取了一系列促销手段，包括降价、送精装修、赠送花园、车位、打折等，上半年房地产成交均价属于下降趋势，但月均成交量却是递增的。
由于房地产市场受到政府的强制性干预，虽然可以起到立竿见影的效果，但不利于中国房地产的长远健康发展，随着土地资源的不断减少、人口的增加、交通拥堵、经济的发展等问题的不断产生，中国人买房的愿望只会越来越迫切，政府的措施最终会受到房地产市场的惩罚，下面我们就来一起总结一下2012年中国房地产市场情况。
一、上半年房地产政策---“中央基调不变，地方微调不断”
政策环境：
坚持房地产调控不动摇支持和保护合理需求
上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：
一方面继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。
另一方面支持和保护自住性合理需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。
新房：
6月价格止跌成交量接近调控以来高点
从全国来看，2012年1-5月，房地产开发投资同比增长18.5%，增速持续下行但势头放缓；
商品房销售面积和销售额分别同比下降12.4%和9.1%，降幅有所收窄。
从20个重点城市来看，上半年成交量与2011年2010年同期相比分别增长17%和12%，其中6月成交量与2010年调控以来最高点持平，与2009年高点仅相差15%。
上半年批准上市量同比微降3%，但二季度环比增长超过一倍，同比也由一季度的下降19%转为增长6%。
土地：
上半年供求明显低于去年二季度量价低位反弹
供求方面，2012年上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降32.4%和43.7%，二季度有所好转，环比一季度增长10%左右。
各类土地总出让金同比下降36.6%，降幅较去年下半年继续扩大。
价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比下降3.4%，十大城市降幅高于全国平均水平。
上半年平均溢价率降至4.4%，二季度止跌回升，其中6月住宅用地溢价率上升至10%，是去年9月以来的最高水平。
企业：
加速推盘谨慎拿地业绩稳步增长6月创新高
销售方面，2012年上半年，万科等十大代表企业销售额同比增长8%，销售面积增长13%，其中6月十大房企的销售额和销售面积均为近两年来最高水平。
拿地方面，上半年企业拿地依旧谨慎，十大代表企业拿地面积同比大幅下降65%，但5-6月逐渐活跃，关注点由二三线城市逐渐转向土地资源更为稀缺的一二线城市，部分城市中心地段的优质地块高溢价成交，表明了部分企业审慎拿地态度有所转变。
1、中央政策总基调：
今年上半年中央政策平稳，坚持房调不放松，限购和限
贷为政策红线。
2、地方微调政策获默许：
今年上半年地方微调政策不断出现，近40城市微
调政策获得默许，主要利用“利率优惠、降首付比例、给予税费优惠、重
启购房入户、上调公积金贷款限额、放宽普通住房标准”等。
支持购买首
套普通住房，吸引刚需入市。
3、中央制止地方不合理政策：
中央密切关注各地执行调控政策的情况，对于
地方出台放松抑制不合理购房政策的措施，将及时予以制止或纠正。
如“佛
山、芜湖等涉及变相松动二套房限购等明显托市行为”。
中央政府调控政策措施：
“新国八条”
严格执行限购措施和差别化住房信贷和税收政策。
一方面，在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策；另一方面，严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。
地方政府微调政策措施：
免或减征购房契税或退税：
马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州
提高普通住房价格标准：
天津、增城、中山、上海、南昌
重启购房入户政策：
从化市、长春市
补贴首次置业：
青岛、重庆、杭州、芜湖
放松限购条件：
佛山、成都、上海、象山
土地松绑：
北京、广州、杭州、成都、昆明
提高公积金贷款额度：
南京、吉林、合肥、沈阳、成都、克拉玛依、信阳、南昌、蚌埠、郑州、呼和浩特、武汉等
4、房调政策变化方向
（1）鼓励刚需政策仍将加强：
日前，中央政策加强了在刚性需求的鼓励政策，地方政府将充分增加使用该政策的“智慧程度”，尤其是按揭信贷、公积金政策、普通商品房标准、契税减免、落户政策等预计仍会加强，将强化刚需的释放。
（2）限购、限贷将微调：
严厉房调见底已成共识——限购、开发贷限制等，存在调整的可能。
不过，房调的改变涉及政府面子问题，政治主导的房调政策难以实现大幅回暖。
（3）改善性需求是放松焦点：
对放松房调的力度也不能予以太高的预期——能够放松改善性需求，已经是政策放松的极限。
同时，放松改善性需求也会使房地产市场进入稳定发展阶段。
预计未来在”改善性需求”政策放行的可能性大。
新的银行政策准备，显示放松改善性需求已见信号，房企在改善性需求入市的供应准备上可以予以关注。
（4）政策变化时点：
当前房地产调整的负面影响，在统计数字（决策依据）上仍未体现，二季度经济和就业数字的出台，可能是促使政策加大刺激力度的节点。
5、资金链收缩过于严厉——开发贷存在放松可能，短期房价压力依旧
从历史上看，房地产贷款余额总量占各项贷款的比重为19.8%，房地产信贷增量的收缩接近50%。
同时，再结合保障房的挤占情况，收缩幅度更加明显。
另外，结合房地产信托新增情况和偿还期，行业资金链收缩过于严厉。
虽然4月和5月销售形势的回暖，以及政策变化，促使了房企信心的恢复，但目前行业资金收缩过于严厉，房地产价格变化将处在分化状态，资金链条紧张的中小房企仍只能被动的选择促销。
房地产开发贷预计的政策回暖，起码还需要1-2个月的时间。
6、促供应将成为下一步政策着力点
过去一年时间的严厉调控减少新开工是显著的，加之土地市场的低迷格局，中期内“一线城市”和“强二线城市”供应紧张格局定型。
未来，政策从鼓励增加供应的角度，预计将强化土地闲置惩戒、调整预售政策、放松开发贷。
7、长期政策可能性：
行业调研显示，房调被动的进入新局面，长期住宅市场仍面临去杠杆，房企在产品领域的转型非常必要。
在开发和交易环节减税的必要性很强。
同时，房地产交易的“资本利得税”，是可以有效控制房价的举措。
8、房地产与经济结合的转型方向：
当前市场主要担心的除了短期经济下滑，更担心经济的可持续增长的潜能。
当前中国改革的压力，会促使换届后改革力度加强。
现有经济增长模式，依靠投资和资源、劳动力驱动，已经走到尽头。
未来经济增长模式转变成为必然的趋势，房地产行业与经济增长转变结合，体现在开发产品类型的改良——房地产复合产品具有空间。
9、房地产调控政策的三种看法：
对行业看法
核心观点
代表性观点
增持
•政策不会更为严厉
•调控力度在预期范围内
•商品房供求制度改善
•业绩向好
•低估值
随着供应量，特别是保障房供应量的增加，预计调控政策将逐步过渡到“增加供给、分流需求”上。
高通胀和资金压力下房价的高位盘整虽不会放松调控，但会放缓调控步伐。
低估值为2011年行业的阶段性机会奠定了基础，而政策的明朗化和交易量的反弹为其创造了条件。
中性
•政策不会比10年更严厉，但短期政策放松可能性不大
•业绩保持增长
•低估值，存在反弹的机会
在上半年甚至更长时间基本面与政策面处于相持阶段，板块存在超跌反弹阶段性投资机会，行业中性；
下半年甚至更晚时间基本面向下调整且逐渐恢复，板块存在趋势性投资机会，行业可以增持。
减持
•调控政策不会方向性改变
•地产估值水平合理
随着调控政策的持续深入，商品房价格将会出现不同程度的回落。
从而使得地产公司在2011年的销售收入有所放缓，公司业绩将低于预期。
由于基本面的不断下行，地产板块从总体上也将保持一个震荡下行的大格局。
（2）政策分析
政策调控呈现常态化，房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2012年政策重点
二、上半年房地产市场情况
2012年上半年商品房共成交了488.33万平方米，约为5.2万套，从各类产品的成交结构上来看，普通住宅占商品房总成交量的78%，而商业、网点占13%，公寓占到3%，从这一组比例数据来看，普通住宅的市场份额在减少，公寓及商业类比例有所增加，这与之前实施的限购政策有一定的关系，受“住宅限、商业不限”的影响，部分开发商向商业地产倾斜，有些借助公寓类产品逐渐切入商业地产的开发。
同时，沈阳城市的不断扩容，对于周边区域交通及商业配套的大量需求，也让商业类产品有了相对较好的市场前景和租售保障。
（1）、房地产供应情况
2012年1-5月房地产投资和新开工面积下降严重，而且恶化程度迅速加剧。
①、房地产开发投资
1-4月份，全国房地产开发投资15835亿，同比增长18.7%，增速比1-3月
份回落4.8个百分点。
其中，住宅投资10818亿，增长13.9%，增速回落5.1%。
②、房屋新开工面积
1-4月份，全国房屋新开工面积54468万㎡，下降4.2%，1-3月份为增长0.3%；
其中，住宅新开工面积40606万㎡，下降7.9%。
③、土地购置面积
1-4月份，全国房地产开发企业土地购置面积9657万㎡，同比下降19.3%，
降幅比1-3月份扩大15.4%。
新开工面积下行，在重点区域和发达城市更加突出。
北京：
1-4月份，完成房地产开发投资654.4亿，比上年同期增长1.4%，增速比
一季度回落7.3个百分点。
其中，住宅完成投资309.8亿，下降25.7%。
4月份，商品房新开工面积为743.2万㎡，比上年同期下降18.5%。
其中，
住宅新开工面积为361.2万㎡，同比下降36.8%。
上海
1-4月份，房地产开发投资额613.18亿，比去年同期下降0.1%，首次出现
同比负增长。
1-4月份，土地成交建筑面积为1137.4万㎡，同比下降14.2%。
商品房新开工面积783.28万㎡，同比下降19.8%。
其中，商品住宅新开工
面积508.95万㎡，同比下降24.8%。
广东
1-4月份，开发企业本年土地购置面积583.27万㎡，同比下降13.0%，增
幅比上年同期回落81.7个百分点。
新开工面积持续负增长，1-4月商品房新开工面积3862.35万㎡，下降
11.6%。
浙江
1-2月全省商品房销售面积为302万㎡，同比下降51.3%，住宅销售面积同
比降幅最大，为56%。
1-2月，浙江省房屋新开工面积1146万㎡，同比下降25.9%。
（2）、房地产成交情况
①、5月份房地产市场
5月整体形势向好，成交呈现普遍上涨。
全国40个重点城市中，逾八成城
市成交量环比上涨，成交均价窄幅波动。
主要原因是：
一方面由于4月份多个城
市成交回落，使环比基数偏低；另一方面5月各大城市积极推盘促销、降价跑量，
加之为传统旺季，刚需大幅释放，故致成交上涨。
供应：
5月，新上市量减少，且销售逐渐旺盛，致多数城市库存下降。
除上
海、南京、南充库存量小幅上涨外，其余城市库存均有不同程度下降。
北京
去库存化加快，商品住宅可售面积下降42.31万㎡。
广州、厦门库存量下降
超过20万㎡。
但南京可售增加29.5万㎡，上海可售亦有所增加。
需求：
5月，10个重点城市，除重庆成交环比持平外，其余城市均有不同程
度上涨。
深圳、北京、成都涨幅均超过30%，广州涨幅最大，达52.06%。
40
个重点城市中，仅5个城市成交面积环比下降。
逾八成城市环比上涨，韶关
涨幅最大，达188.89%。
价格：
5月，40个重点城市成交价格稳中有升。
上海、深圳环比分别上涨
10%、9.72%，其余城市波动不大。
②、2012年1至5月房地产成交走势
1-5月房地产成交走势总结为：
1月传统春节淡季，成交下跌；2月、3月“小
阳春”，成交上涨；4月清明成交下跌；5月“红五月”飘红，成交上涨；整体
基本成月度起伏。
2012年1至5月房地产成交走势
月份简述数据显示
6月的楼市，是在一声叹息中度过的，刚需们叹息房子又开始涨价了。
统计数据显示，北京市6月上半月住宅的成交均价每平米环比上涨5%，成交量环比上涨9%，全月成交量有望再创新高。
5月
红五月飘红，北上
广深创年内新高
十大重点城市成交面积环比绝大部分呈上涨趋势，广州涨幅最
大，达49.55%，北京涨幅次之，涨幅为37.97%。
全国30个重点城市中，24个城市成交面积环比呈现上涨，平
均涨幅为39.53%，其余5个城市成交面积环比均有所下跌。
4月
绝大多数城市市
场上行趋势受阻，
成渝跌幅最大
十大重点城市成交面积环比几乎全面下跌，重庆跌幅最大，达
26.51%，成都跌幅次之，跌幅为26.02%；
全国30个重点城市中，22个城市成交面积环比呈现下跌，平
均跌幅为14.93%，其余7个城市成交面积环比均有所上涨。
3月
绝大多数城市成
交面积环比上涨
十大重点城市成交面积环比全面上涨，杭州涨幅最大，达
147.23%，天津涨幅次之，涨幅为110.05%；
全国30个重点城市中，25个城市成交面积环比呈现上涨，平
均涨幅达82.53%，4个城市成交面积环比下跌。
2月
绝大多数城市成
交面积环比上涨
十大重点城市成交面积环比全面上涨，天津涨幅最大，达
91.75%，上海涨幅次之，涨幅为89.10%。
全国30个重点城市中，26个城市成交面积环比呈现上涨，平
均涨幅达68.71%，3个城市成交面积环比下跌。
1月
绝大多数城市成
交面积环比下跌
十大重点城市成交面积环比全面出现下跌，杭州跌幅最大，达
69.50%，北京跌幅次之，跌幅为65.34%；
全国30个重点城市中，仅三亚成交面积环比呈现上涨，涨幅达
43.94%，其余27个城市成交面积环比全部下跌
。
（3）、房地产库存情况---当前房企商品房库存量非常大
①、截至5月底，全国13个典型城市楼市库存总量为78万套，与去年同期相比
增加17.82万套，上涨29.6%，处于高位。
②、北京、上海、深圳、广州在内城市的商品房库存还有1.14亿㎡，按照5月
销售速度，大概够这些城市卖11个月左右。
③、30家地产上市公司一季度存货值达1.29万亿，而去年同期为9533亿。
其
中，存货同比增加的有92家，增幅在20%以上有53家。
从2011年底开始，地产上市公司存货就处于高压状态。
一方面可能是公司
土地储备充足，另一方面可能是需求被抑制，不同地区面临的情况不一样。
一线
城市，如北京一年的住宅销售面积在1000万㎡左右，但一年的需求却达到1500
万--2000万㎡，其实是供不应求的。
但二三线城市住房供应量实际非常充足。
以贵阳为例，一年土地销售面积超过2000万㎡，但一年的住房需求只有200万
㎡，也就是说一年的供给需要5-10年才能消化。
三、我司各区域房地产市场情况
2012年1-6月40个大中城市住宅用地楼面均价排行榜
排名
城市
成交量（万平方米）
楼面均价（元/平方米）
2011年1-6月
2012年1-6月
同比
2011年1-6月
2012年1-6月
3
北京市
162.78
57.38
-65%
4122
5841
26
呼和浩特市
214.7
32.61
-85%
1042
1312
34
哈尔滨市
794.63
140.11
-82%
907
518
1、北京市场情况
今年上半年北京共成交土地298.61万平方米，同比减少57%。
截至目前，2012年以来北京新建住宅签约套数为45555套，预计上半年的签约总套数将创下限购后的新高，与2011年同期相比增加9.6%。
在房价方面，北京商品房成交均价同比明显下调，今年上半年普通住宅为19737元每平米，而2011年上半年和下半年每平米均价分别为21429元、20352元，成交均价明显回落，据中原市场研究部预计，1-6月上半年的签约总套数将达到47897套左右。
这一成交量也将创造限购后的新高。
其中，3月以后市场明显复苏，3-6月的成交量达到了37910套，同比2011年3-6月的成交量28725套，上涨幅度达到了32%，即使比调控之前的2010年3-6月份的33520套，上涨幅度也达到了13%。
图表：
2012年上半年北京住宅月成交量
在成交量攀升的同时，北京商品房价格整体出现明显回落。
上半年普通住宅成交均价为19737元每平米，与2011年上半年21429元相比下调了7.9%，较2011年下半年的20352元环比下调3%。
北京出现成交均价持续下调的主要原因包括：
北京调控政策的力度非常大，市场主体需求依然是刚需；结构性变化，降价最明显的通州、大兴、房山的郊区成交量占比较大。
随着房价同比明显下调，以及各地微调政策发挥作用，购房者购买意愿增加。
自今年3月份以来，刚需的入市使得市场逐渐出现底部特征，不仅连续三个月签约套数突破万套大关，6月北京市场的普通住宅成交均价再度突破2万元。
土地出让金创5年新低：
在26日出让5块工业地块后，今年上半年北京土地市场基本已经无地块可出让。
上半年北京合计出让的72地块中，总土地出让金仅为144.88亿，同比上年同期的328.46亿万下调了55.9%，半年度的出让金规模创下最近5年来的最低值。
目前楼市调控依然严厉，虽然3月开始成交有所复苏，但是大部分开发商的库存积压严重，在没有优质地块入市的情况下，房产商购地的积极性不高。
他说，目前土地价格并未明显下调，开发商拿地积极性不大，显示他们对未来的房价预期不高。
最近市场资金面有所缓解，开发商对优质地块的需求有所增加。
7月份，土地市场有可能出现部分地块升温，但一些非优质地块将继续冷清。
最近入市的万柳等地块可能会提振土地市场，但是全年土地市场难以乐观。
最近全国部分城市再次出现“地王”但土地市场依然未明显回暖。
目前成交复苏地块的属性基本都为商业类地块，此类地块在最近几年并未冷清。
而住宅类地块目前来看依然未有明显变化，虽有部分溢价率比较高，但都为一些小地块，住宅类“地王”目前来看并未出现
北京楼市量价齐涨成交价格难再下调
据统计数据显示，6月上半月，北京新建住宅签约套数为4426套，二手房住宅签约6150套，合计签约10576套，同比上月再次上涨9%。
成交量再次出现明显上涨，特别是二手房上涨幅度明显，而新建住宅有所下调的主要原因是部分性价比较高的项目减少了优惠提价，购房者相对减少。
受到市场成交量上涨和城区项目签约增加的影响，6月来北京商品房普通住宅均价达到21264元每平米，同比5月上半月的20243元每平米上涨了5%。
均价上涨的原因除成交结构中中高端项目增加外，涨价项目逐渐出现也是重要原因。
成交热点项目中，逐渐告别之前的郊区占据大部分的现象，朝阳区在前10中占据了4个项目，拉高了均价。
一二线楼市成交量或创17月新高暴涨难再现
5月中下旬以来，房地产标杆城市成交量有所放大，部分城市甚至出现近期罕见的整夜排队购房的现象。
一些开发商借机有意释放"房价已见底、调控将放松"的信号，诱导购房者出手。
一些开发商利用相对宽松的货币环境，采取以价换量策略。
这些也在一定程度上撬动了跃跃欲试的刚性需求。
目前全国主要城市市场预期房价见底，购房者担心各种外地城市出台的政策微调会令价格反弹而纷纷入市。
在外地很多城市政策微调及降息等政策刺激性下，购房者的观望情绪明显降低。
信贷逐渐缓和，从整体数据看，首套房信贷额度及利率优惠都有上涨，这使得刚需在房价下调的情况下，借助信贷购房的能力增加。
开发商乐观情绪开始出现，供应量有所增加，包括首次置业、首次改善、二次改善的产品，都加速推盘，拉高了市场成交量。
"量在价先"，以价换量到了一定程度，折扣必然回收，而5月之前部分项目因为成交量乐观减少了折扣，购房者更加担忧价格上行，入市的积极性增加。
刚需的入市使得市场逐渐出现了底部特征。
市场成交的主流项目依然为性价比较高的项目，购房者对市场的再跌预期降低。
住房城乡建设部18日出面澄清了个别媒体关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道，并要求各地坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。
值得注意的是，此前，针对一些城市以"稳增长"为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住房城乡建设部就曾强调，要坚持房地产市场调控政策不动摇。
对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。
当前房价总体仍未达到合理水平，必须稳定和严格实施调控政策，从供需两端收紧资金，防止投机、投资类资金通过各种渠道流向房地产市场，逼迫开发商以价换量，使房价从高位继续向合理回归。
2012年上半年北京一手房（剔除保障房后）成交约3.36万套，较去年上半年同比上涨9.0%，较去年下半年环比上涨20.9%。
2012年全市上半年一手房（剔除保障房后）成交均价为19876元/平方米，较去年上半年同比下降9.3%，较去年下半年环比下降7.0%。
2、海南市场情况2012上半年海南土地成交量达207宗，成交面积为9595400平方米，成交总额达1240041.02万元，成交均价为1292.33元/平米。
上半年土地成交的总体情况而言，土地成交宗数同比上涨117.89%，成交面积同比上涨76.95%，成交金额同比上涨166.19%。
上半年海南省房地产市场开发投资额保持平稳增长，销售量也逐步回升，市场逐步回暖。
据相关资料，国际旅游岛为海南迎来了新的发展时期，2011年，海南省房地产开发完成633.15亿万元，同比增长47%，商品房销售88.19万平方米，同比增长3.9%，70%以上的商品房销往
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