某街棚户区改造项目可行性研究报告.docx
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某街棚户区改造项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目建设背景
1.1.1项目名称
某市某区某街棚户区改造项目
1.1.2主办单位
某市某区某道办事处
1.1.3调查编制单位
某道办事处
1.1.4可研编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《中华人民共和国环境保护法》
4、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》
5、《建筑项目经济评价方法与参数》（第三版）
6、《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》
7、《辽宁省城市房地产开发经营管理规定》
8、《辽宁省建设工程概算定额》
9《辽宁省产业发展指导目录》（2006年本）
10、《辽宁省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》
11、《辽宁省关于加快城市棚户区改造有关问题的通知》
12、《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》
13、《某市国民经济和社会发展第十一五年规划纲要》
14、《某市城市集中连片棚户区改造实施方案》
15、《某市城市集中连片棚户区改造规定》
16、《某市棚改新区物业管理实施意见》
17、项目承办单位提供的相关资料：
18、国家有关技术规范、规程和规定，主要有：
《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
《住宅设计规范》（GB50096-1999）；
《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）；
《混凝土结构设计规范》（GBJ16-87）；
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
《低压配电设计规范》（GB50054-95）；
《电力工程电缆设计规范》（GB50217-94）等。
1.1.5可研研究范围
承担某市某区某街棚户区改造项目可行性研究报告编制任务，主要进行了以下研究工作：
1、项目的建设背景、必要性；
2、项目建设、市场预测及发展前景；
3、项目建设投资及费用的测算；
4、项目经济效益的分析；
5、项目社会效益的评价等。
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1.1.6项目提出的理由与过程
某市委、市政府根据《国务院办公厅关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的事实意见》（国发办〔2005〕36号）文件精神和辽宁省“五点一线”新的开放战略，充分利用某独特的地缘优势和朝鲜半岛局势的缓和，加快辽宁省某市的城市建设，临港产业园区的开发，将某建设成为中国东北东部现代化沿海港口城市。
通过某市某区某街棚户区改造项目的建设，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。
安置丹迪居民，改善居民生活条件，美化某市的市容市貌，完善城市基础设施整体功能，提高某市的服务功能。
1、辽宁省棚户区改造的基本情况
改革开放以来，我省住宅建设发展迅速，城市居民的居住水平和居住条件有了明显的提高和改善。
但是，由于我省城市人口比重大，历史欠账多，部分城市居民的住房困难还没有从根本得到解决。
全省至今还有62万户缺房户，特别是13.3万户、49.2万人仍居住在房屋结构简单、设施简陋、阴暗窄小的棚户区里，这些棚户区的房屋大多已年久失修，成了危房、险房。
在“三个代表”重要思想和党的十六届三中全会、四中全会精神指引下，为了提高棚户区居民的居住水平，将党和政府的温暖送到特困人群，建设和谐辽宁。
2004年末，辽宁省委九届八次全会与全省经济工作会议提出：
从2005年开始，用两年到三年时间，基本完成848万平方米、27.5万户、84.4万人的5万平方米以上集中连片棚户区改造任务，并把棚户区改造作为全省的头号民心工程。
在党中央、国务院的关怀下与国家有关部门的指导、支持下，在辽宁省委、
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省政府的正确领导下，经过全省上下的共同努力，辽宁省城市集中连片棚户区改造工作进展顺利。
两年来，列入辽宁省计划的11个市（不含沈阳、大连、鞍山市）共拆除了983.7平方米，新建回迁户1332万平方米的改造计划。
如含沈阳、大连、鞍山3个市，14个市共改造城市集中连片棚户区1212万平方米，改善了34.5万户、120万人的住房条件。
2、某市棚户区改造的基本情况
某市的棚户区主要分布在北部山区，其中60%以上坐落在25度以上的坡地。
这些地区房屋建设时间长、质量差、基础设施欠账多、人口密度大、家庭经济收入低。
2005年至2006年，某市共有18片棚户区列入省集中连片棚户区改造计划。
在实施改造中，结合得到实际，遵循城市总体规划，按照“西进、东展、南疏、北扩”的建设思路，因地制宜，进行了扩边展沿，改造总占地面积达到了220万平方米，涉及居民26731户、93202人，拆除房屋建筑面积77.4万平方米，新建回迁安置住宅128.1万平方米，总投资17.04亿元，市某市区城建史上规模最宏大、动迁户数量最多的一项工程。
某市在2008年全面启动某市某区某街棚户区改造项目，计划在6年的时间内全部完成。
通过彻底改造，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
某市某区某街棚户区
1.2.2建设规模与目标
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根据地点国土资源局《某市2007年房地产开发用地公开出让计划（第二批）》公告，某市某区七道桥北地段用地面积25.28万平方米，规划用途为住宅、商用，使用年限为70年、40年，容积率为1.3以下（可以上调0.2），供地情况为现状。
1.2.3主要建设条件
1、有强大的政策支持
为了加快某市某区某街棚户区，根据国务院《城市房屋动迁管理条例》、《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》的有关规定和省政府关于城市集中连片棚户区改造工作要求，结合某市实际制定了《某市城市集中连片棚户区改造规定》。
为全面贯彻省委、省政府关于加快全省棚户区改造战略部署,根据省政府第99次省长办公会议和《辽宁省人民政府办公厅关于进一步加快城市棚户区改造有关问题的通知》（辽政办发[2004]41号）精神，结合某市的实际情况，制定了《某市城市集中连片棚户区改造实施方案》。
为了做好某市某区某街棚户区居民新区物业管理工作，为小区居民创造一个整洁、文明、安全、方便的居住环境，妥善安置小区特困职工，扩大就业门路，减轻群众负担，维护好群众利益，让广大群众住得上、住得起、住的稳、住的安，根据国务院《物业管理条列》和省棚户区协调小组《关于印发〈关于棚户区居民回迁小区管理的指导意见〉的通知》（辽棚改[2005]2号）,结合某市实际,制定了《某市棚改新区物业管理实施意见》。
参与某市集中连片棚户区改造的开发建设单位可以享受一定的优惠政策
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具体包括：
1、城市集中连片棚户区改造项目免缴交割调节基金、河道维护基金、墙改基金、散装水泥发展基金。
免缴城市基础设施配套费、消防设施费、市场交易服务费、排水设施有偿使用费、施工合同签证费、商品房销售合同签证费、合同协议公证费。
减半缴纳人防工程异地建设费、劳动统筹费、土地登记费、施工图审服务费、拆迁管理费、房屋质量鉴定费、工程质量监督费、固体垃圾排放管理费、施工占地费、工程定额编制费。
2、在不影响其他规划控制指标和居住区设计规定的情况下，在土地出让合同规定的容积率基础上可上浮0.2，上浮部分仍可享受优惠政策，超出0.2以上的（不含0.2）按正常的房地产开发项目收费（包括土地出让金）
3、民心所向，积极配合动迁工作。
在棚户区改造过程中，政府出台了比经济适用房更加优惠的棚改搬迁政策，使老百姓得到了实惠。
广大动迁户的顾全大局，积极配合和支持，有力地推进了安置房工程的顺利进行。
4、资金落实，市场化运作，给开发商提供了新的开发取向。
为解决棚户区改造的资金问题，让百姓安居乐业，某市委、市政府经过调查研究决定，棚户区改造建设资金实行市场化运作，实行招商引资，市场化运作和改造的一系列优惠政策，使棚户区有足够的吸引力，吸引多家开发企业参与到棚户区改造之中。
为了确保项目顺利实施，政府与企业或个人将签订《某市城市集中连片棚户区改造建设项目承诺书》、《预防职务犯罪承诺书》、《拆迁安置保证书》和《建设资本金及拆迁储备金协议书》。
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1.2.4项目投入总资金及来源情况
项目计划总投资72363万元人民币，资金来源主要依靠投资方解决。
1.2.5主要技术经济指标
表1-1
序号
项目名称
单位
指标
1
规划总用地面积
万平方米
25.28
2
总建筑面积
万平方米
32.864
3
建筑容积率
1.3
4
小区绿化率
%
30
5
建设投资
万元
72363
6
每平方米造价
元
2202
7
建设期
年
6
8
销售收入
万元
115024
9
投资利润率
%
44.7
10
静态投资回收期
年
3.1
1.3棚户区改造回迁户安置情况
1.3.1拆迁安置补偿标准
1、产权调换
（1）被拆迁房屋建筑面积在45平方米以下的（含45平方米），安置一类标
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准套型房屋，其建筑面积不小于45平方米；其中被拆迁房屋建筑面积在35平方米以上的（自然间2居室，其中最小居室使用面积不得小于8平方米），安置二类标准型房屋，其建筑面积不小于58平方米。
被拆迁房屋建筑面积在45平方米以上至58平方米的（含58平方米），安置二类标准套型房屋，其建筑面积不小于58平方米。
被拆迁房屋建筑面积在58平方米以上至70平方米的（含70平方米），安置三类标准套型房屋，其建筑面积不小于70平方米。
被拆迁房屋建筑面积在70平方米以上的，安置的四类标准套型房屋，其建筑面积不小于90平方米。
高层建筑的各类套型使用面积不得低于上述各类标准套型使用面积。
扩大面积代建费按多层建筑面积计算，房屋所有权证建筑面积按实际面积计算。
安置各类套型房屋超出被拆除面积部分，按每平方米700交纳扩大面积代建费，原面积不结算差价。
本人自愿要求上调一个类型的，所上调部分扩大面积代建费按普通商品房价格的90%缴纳，其价格由棚户区改造领导小组办公室组织评估机构按有关规定评估确认。
（2）临时过度补偿费。
被拆迁房屋建筑面积在50平方米以下的（50平方米），每月每户150元；50平方米以上的，每户每月200元。
（3）实行产权调换的一次性补助搬家费100元；回迁时恢复有线电视、电话；动力电无法恢复的按现行价格补偿。
（4）拆迁产生经营性房屋实行产权调换的，原面积按市场评估价格与所安置的期房商品房价格结算差价，扩大面积代建费按商品房价缴纳。
一次性搬迁费
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和不可恢复设施补偿费按市场评估价支付。
因拆迁造成停产、停业的临时过度补偿依据向社会保险机构缴纳养老保险金的企业职工人数和统计部门公布的上年企业职工平均工资计算；对出租的，按拆迁钱的出租租金计算；对商业用房按每平方米15元计算，并按季度发放。
如双方达不成协议，也可由拆迁人为被拆迁人按被拆迁房屋面积租赁房屋进行临时过渡.
（5）棚户区改造内的农民户安置补偿标准，按国家有关的法律、法规执行；征地后比照城市房屋拆迁规定执行。
2.货币补偿
货币补偿按被拆除房屋的市场评估计算。
原面积按市场评估补偿：
被拆除房屋面积在20平方米（含20平方米）以上不足45平方米的，差额部分按被拆除房屋面积评估价的50%予以补助。
超过45平方米的，超出面积部分不予补助；不足20平方米的不足面积部分不予补助。
1.3.2特困户、低保户的安置补偿标准
对特困户按政策规定扩大面积部分，免收扩大面积代建制：
对低保户按政策规定扩大面积部分，减少收取扩大面积代建费。
1.3.3某地区棚户区商品房价格
某区八道地区棚户区商品房价格为每平方米3180元起价（不含楼层差）：
某区九道地区棚户区商品房价格为每平方米2900元；某区兴东（东尖头）地区棚户区商品房价格为每平方米2980-3280元；振兴区红房地区棚户区棚户区商品房价格为每平方米2400元左右；七道地区十八中北侧棚户区商品房价格为
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3280元起价3280元起价（不含楼层差）。
商业用房预计5000元/平方米。
1.4结论与建议
1.4．1结论
随着某的市区的不断扩大，基础设施的建设及其它配套服务的加强，本项目改造开发区域的增值潜力巨大，市场前景广阔。
某市某区某街棚户区改造项目为改善居民生活条件，美化某市的市容市貌，完善城市基础设施整体功能，提高某市的服务功能，使区域的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐，还安置了园区内从业人员及家属，项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。
1.4.2建设
1.项目建设过程中要注重与环境协调，达到合理统一。
1.项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。
第2章项目建设的必要性与意义
2.1棚户区改造有力地推进了建设和谐社会
棚户区改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人和人与子人之间的和谐。
2.1.1棚户区改造缩小了住房差距
通过棚户区改造，棚户区居民人均住房建筑面积达到平方米，比全省
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平均水平22.6平方米的差距明显缩小，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。
同时缩小了生活差距。
棚户区居民从没有基础设施的棚户区，搬进了设施齐全的新区，一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。
缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。
2.1.2棚户区改造改变了城市面貌，促进了城市不同区域的和谐
破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。
结合棚户区改造，各市筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。
2.1.3棚户区改造改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与人自然的和谐
改造前，这些棚户区没有像样的道路、排水等基础设施，小区居民均采用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。
通过棚户区改造，极大地改善了城市生态环境和居民的生活环境。
据初步统计，我区棚户区改造后，共将清理生活垃圾万吨，新增绿地面积平方米，每年可减少烟尘排放量万吨，减少污水排放量万吨。
许多棚改新区居民反映，现在烟尘少了，河水清了，垃圾少了，环境美了，人们心情舒畅了
2.1.4棚户区改造改善了经济结构，促进了经济和谐发展
两年来，全市个市棚户区改造共投入建设资金亿元，按照房地产业投入与产出比1：
6计算，这亿元的投入，可产生亿元的效益，有力地拉动了我市建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展。
城市面貌改变与配
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套设施建设，使城市土地城北升值。
该项目通过棚户区彻底改造，建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。
除了安置当地居民，还对土地进行整合，腾出了部分土地，用于建设创业，改善了经济结构，促进了社会经济和人文环境的和谐发展。
2.1.5“棚改精神”，促进了党、政府与老百姓的和谐
我市及我区各级党委、政府和各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持和帮助，凡是涉及棚户区改造的审批事项和服务环节的各项工作，计划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务，现场办公，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个月甚至至半年才能办完的工程前期手续，现在几天就能办结。
棚户区改造在全市及我区形成了为民务实、创新高効、团结协作拼搏奉献的“棚改精神”，创造了“棚改速度”。
棚户区改造，拆除的是欠帐，建起的是党和政府在人民群众中的形象。
2.2棚户区改造的市场运作，引领房地产业走出低迷
房地产业是从事房地产开发建设、经营管理和综合服务等社会经济活动的第三产业，在国民经济中具有支柱产业作用，房地产的地域属性决定了建造所需大宗材料不适宜远距离采购，这就使其对地方产业拉动较大；另一方面房地产促进了产权流动，搞活了房屋二、三级市场，增加地方税收；更为主要的使房地产可以较大刺激生活消费，扩大内需，增加地方税源，能极大地提高税收对我区经济的贡献力。
房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产
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水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。
2.3项目建设与全省的发展目标和某的规划思想一致
某市以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加快工业化、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动农业发展。
根据国家产业政策和未来走向，结合我市实际情况，未来15年我市招商引资的战略重点之一是以旧城改造、小区建设、安居工程为主体的房地产业，因此我区也应加大在这些方面的工作力度，以争取上级更多的优惠政策和扶持资金。
2.4项目建设符合市政府的棚户区改造政策
该项目的开发符合丹政发[2001]8号文件规定的棚改政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家房改政策精神，本着“多层为主、密度适中、高层点缀、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。
随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。
旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。
加快旧城改造，将村镇改造与村镇居民点建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。
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2.5项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境
随着旧城区棚屋的改造、拆除，建成了一批经济适用房用于安置拆迁户，原棚户居民从低矮、潮湿、破旧的棚屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。
棚户改造大大改善了我市中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。
以前低矮破旧棚户地段，将建成大厦高耸、新房成片的新城区。
棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了我市的经济增长、激活了某市房地产市场。
一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。
对城建来说，完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；但对某而言，另一个时代正在开始，建成一个“繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市”，“最美边境城市”将更加地名副其实。
第3章市场预测
2008年的房地产行业将是政策导向下的执行年。
在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2008年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。
在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。
3.1房地产开发投资增速将放缓
在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2008年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转
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型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。
控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。
在这种背景下，我们预计2008年房地产开发投资增速可能会放缓到15%左右。
3.2住房供应结构调整，普通住房和经济适用房供应将增多
2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90⁄70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自主需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续一职房地产的投资和投机性需求。
2007年的住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给受到限制。
2008年的住房供应结构将继续2007年的政策，在奥运会的带动下，2008年房地产持续发展。
3.3土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争
2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。
不仅是在2006年5月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。
此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这些都显示了中央对地方管理改革的决心和深意，
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是对04年国务院28号文（《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》），05年国八条、144号文（《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》）和06年国六条的延续。
这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。
从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地管理将更加严格。
预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。
另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。
对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。
总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。
3.42008年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素
从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心重点，改善供求关系和住房价格将仍是2008年政府宏观调控的主要目标之一。
从房地产供给的一些先行指标来看，2008年的实际供应量增长有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2008年住房供求差距将进一步缩小，二房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。
关于房地产价格走势问题，由于
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政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2008年房地产价格增幅将稳中放缓，如果
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