南京市浦口区鑫宝源家庭农场可行性研究报告.docx
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南京市浦口区鑫宝源家庭农场可行性研究报告
南京市浦口区鑫宝源家庭农场
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行
性
研
究
报
O一四年七月十八日
第一章总论
第一节项目提要
一、项目名称
二、拟建设地点
三、项目建设单位
四、项目总负责人
五、建设内容
六、项目建设的指导思想
第二节基本情况
一、基本情况分析
第三节项目建设背景与必要性
一、项目建设背景：
二、建设的必要性
第四节项目建设的有利条件
一、选址地区的优势
第五节项目建设提出的依据
第二章市场分析及销售设想
第一节市场分析
第二节目标市场
一、按人群划分
二、按区域划分
三、其他目标群体
第三节市民农夫销售设想
一、销售设想
二、销售策略
三、销售战略
四、促销价格制度
五、产品销售费用预测
第三章建设规模与产品方案
第一节建设规模
第二节产品方案
第四章不可行因素分析第五章财务评价第一节基本数据与说明
一、生产安排
二、5销售收入
三、总成本费用
第二节盈利能力分析
第三节不确定性分析
一、敏感性分析
二、盈亏平衡分析
第六章社会效益
一、对农业产业化政策有重大意义
二、调整产业结构带动农业发展
三、增加就业机会，保障社会安定
第七章可行性研究结论
第一节项目可行性研究结论
第二节建议
第一章总论
第一节项目提要
一、项目名称：
南京市浦口区鑫宝源家庭农场可行性研究报告
二、建设地点：
该地位于星甸街道双山社区签订佴南、佴北交界处190亩农村土地
三、项目建设单位：
南京市浦口区鑫宝源家庭农场
四、项目总负责人：
邹圣强
五、建设内容：
建设内容包括110亩土地，80亩水面。
准备开设的项目有：
（一）观赏苗木种植类
1、雪松20万株
2、紫薇5万株
3、日本樱花1万株
（二）果树类
1、桃树1000棵
2、梨树500棵
3、葡萄1000株
（三）迷你蔬菜类
黄、绿色袖珍南瓜、红、黄色矮生番茄、迷你黄瓜、微型吉祥茄等迷你蔬菜20亩。
（四）养殖类
1、青、鲢、鲤、鲫四大鱼种10万尾
2、红鲫鱼、中国金鱼、日本锦鲤等观赏鱼5万尾。
3、跑山鸡3000只
（五）市民农夫类
1、家庭农场，菜地认领：
（1）划分规划出一部分土地，实行会员制认领。
（2）以年为最低单位，会员认领一块（或以上）菜地并交纳所需费用，即可挂牌标明菜地归属权，会员自选种植套餐种类。
2、果树认领、采摘体验
（1）以家庭为单位，出租核桃树和板栗树的所有权，为果树命名挂牌。
（2）可以采取多种方式进行管理，也可以平日由农场负责照管（雇人），收获所得归顾客所有。
（3）采摘体验，划出少量体验地块用于客户短期体验。
3、家禽名义认养（可以每人认一只鸡，可以自己命名）
4、垂钓，客户可以选择天塘、斤塘两种垂钓模式，自由垂钓。
5、烧烤，露营：
（1）搭建休息场所，供客人聊天聚会休闲观景。
（2）在农场辟出烧烤场地，开发户外烧烤项目，收取食材场地费用。
六、项目建设的指导思想
以国家政策导向为依据，以造福一方百姓为基点，大力发展生态种植和生态养殖，满足市民休闲生活需求，扩大当地农民就业，为村组和国家做贡献。
第二节基本情况
一、基本情况分析
目前的190亩土地为经营权流转，项目租期为20年
周边道路、水电设施齐全。
距离作为省级开发区配套园区的功能定位的石桥工业集中区垂直距离一公里左右，距离浦口经济开发区桥林园区仅十公里左右，距离苏皖交接星甸街道仅3公里左右，周边还有佴南、佴北等自然村组，所以这里将会有很多人聚集，加之道路四通八达，为打造集生态与休闲为一体的农庄项目提供了良好的环境基础。
第三节项目建设背景与必要性
一、项目建设背景：
1、经过30多年改革开放，我国城镇化建设已经入黄金期，国家将环境文明建设纳入国家第五大最新发展战略。
因此、观赏苗木的种植和销售将有着无比巨大的市场潜力。
2、现在，食品安全问题弄得大家人心惶惶，作为一个中国人，如果不是故意闭目塞听，总可以从媒体上了解到一些事实：
苏丹红、陈馅月饼、三聚氰胺毒奶粉、染色馒头、
瘦肉精猪肉、非法食品添加剂、打避孕药的黄瓜、用硫磺薰过的中药、地沟油,,可以这么说，无论吃什么都可能有假。
但是依靠有关部门不是百分之百地就能解决问题，（如果能百分之百的解决问题，就不会出现那么多的食品安全事件了），因此，到农场去自行体验种菜、采摘的市民大量农夫将应运而生。
3、食品价格问题，根据国家统计局发布的数据显示，
CPI同比上涨压力增强。
其中，食品类上涨幅度较大%再次
成为拉动CPI上涨的“主力军”。
几年来，极端气候的不
断出现，干旱灾害的频发，再加上我国自身水资源的短缺，再度引发了我国食品安全隐忧。
所以，经家庭农场生产的环保绿色食品将深受广大市民的欢迎。
4、都市压力，“城市压力病”被忽视。
中国社会自改
革开放以来，经过近30年的高速发展，社会的方方面面都已发生了深刻的变化，但有一个方面的变化长期以来却被人们忽视了，这就是人的生存方式的变化。
漫长的农耕社会，新中国成立后长期的“大锅饭”体制，使国人养成了以淡定和慢节奏为主调的生存方式。
随着社会的迅速转型，现代化、
全球化、市场经济、竞争等已成为社会的主题词。
在这些主题词背后释放出的是一股股强大无比的压力，这些压力一方面在推动社会的前进，同时不知不觉中把人们压得喘不过气来。
家庭农场将为这些群体提供释放压力的休闲胜地。
4、自己买种子种菜成为当下一种时尚的生活方式。
最近，在德国把肠疫情的元凶定为芽苗菜后，国内介绍如何自己生豆芽的帖子立刻出奇地火。
在与不安全食品的周旋和塵战中，人们已经疲惫不堪，索性回归到最原始的生存状态，自种自食，自养自用，当起快乐的“自给族”。
5、纵观世界，从东京到纽约、伦敦，越来越多的都市人乐于当“农夫”。
他们“兵分两路”，一路人马回归农村、体验田园生活，或找个村落长期定居；另一路人马干脆在城市的角角落落寻找出路，楼顶、地下室和花园都开垦成了自留地。
加拿大和美国今年兴起了楼顶农场热，这股热潮并不是非专业人士的小打小闹，而是有资本的农产品供应商掀起的轰轰烈烈的城市垦荒运动，无需消费者亲自动手，每周送货上门。
对绿色食品的青睐、对食品安全的担心，导致全球又掀起了一波自给自足热潮。
二、建设的必要性
1、由于这块地的原为农民分散经营，大部分土地要么栽种些零散植物，要么栽栽停停，要么长期闲置荒芜，这对促进资源的合理利用来说是一种浪费。
2、青奥会之后，南京江北将迎来新城建设的快速发展时期，绿化建设成为城市化建设的最重要环节。
农场种植的观赏苗木成长期在3到5年即可出售，新城建设将为农场的苗木销售提供巨大的市场。
3、浦口开发区、石桥工业集中区和星甸街道的快速建设带来了千载难逢的机会，意味着这一片人流量会激增，带来的机遇也有很多。
4、目前都市农夫是当下的一种时尚的生活方式，可以缓解都市快节奏所带来的压抑。
5、食品安全和食品价格问题弄得人心惶惶，回归原始，感受自然，自给自足是当下很多家庭的想要的。
6、周边的道路修建完善，周边相关人员如果到家庭农场消费的话也很方便，只几十分钟时间就可以到农场里了。
第四节项目建设的有利条件
一、选址地区的优势
1、临近浦口开发区桥林园区和石桥工业集中区以及星甸街道，相当部分是中产阶层，符合家庭农场的需求
2、附近供水供电充足，土地、水面分布合理，可以灵活规划。
3、土地适合种植各种果树、观赏林木、水面可以养殖青、鲢、鲤、鲫四大鱼类和观赏鱼种，田边、林间、草地还饲养着数千只禽类。
4、周边环境非常适合别墅区的开发建设，到那时有更多的富人居住，也属于目标群体，这些富人可能已经厌恶了都市的烦闷，希望体验更好的生活，家庭农场是个不错的选择，可以很好的放松身心。
第五节项目建设提出的依据
1、党的十八大和全国十二届人大均对城郊结合部农村土地流转经营提出明确的鼓励政策。
2、建设家庭农场符合国家经济发展的长期规划，部门、地区发展规划，经济建设的方针、任务、产业政策和投资政策。
3、经营者已经取得12年流转经营权利，并且获得南京市浦口区鑫宝源家庭农场营业执照。
4、经营者具有雄厚的经济实力、拥有生态种养殖技术团队、掌握家庭农场熟练的造作技术和能力、完善的管理和财务制度。
5、经营地的自然环境良好，属于小丘陵地貌，常年温度适宜、水资源丰富、经济、社会、环保环境良好。
第二章市场分析及销售设想
第一节市场分析
市场需求量：
以南京市区江北新区为最大观赏苗木需求区域，另外安徽马鞍山、滁州也是观赏苗木的重要辐射营销区域，此外，周边的浦口开发区桥林园区、石桥工业集中区、星甸街道等是市民农夫的巨大产源。
第二节目标市场
农场的目标群体有
、按人群划分
1、收入：
富人、中薪阶层、无收入群体（老人）
2、年龄：
青年、中年（压力最大）、老年
注：
以上目标群一般为三世同堂或两口之家。
二、按区域：
开发区、工业园区、街道小区、别墅区
三、其他目标群体
周边辐射型：
被农场多元化资源的某一点吸引。
由于距
离近不远所以也会属于农场的目标客群。
这样一来，多元化
优势再次放大，无论客户变化，总会在农场找到自己的喜好。
第三节市民农夫销售设想
一、市民农夫销售设想
1、简述：
菜地共有20亩，1亩=660平方米，除去过道等
一些必要的配套措施，总共为客人提供大概10000平方
米。
如果按向每户出租300平方米做家庭农场，可以出租给30户家庭。
此外，每户还可以加价来认购核桃树或者梨树，按单价算。
租地后也可以以自己名义认购一只跑山
鸡，可以自己命名。
2、销售准备：
（1）制定地块完整规划图，确定农耕样板区；
（2）确定每个地块的面积、长、宽等具体数据并印制签
约用图（包括不规则地块），制定编号、价格；
（3）制定广告推广计划、活动安排；
（4）印制广告册宣传等资料；
（5）确定并印制合同正本，合同附件的准备（包括：
附
件、位置图、交地标准等）；
（6）确定定金收取时间及金额，制作选地号码牌或排号表
（7）计算地块成本（包括道路、水电、基础设施、人工
等成本）
（8）确定每个地块的上下水及饮用水、电等供给方式及
收费标准
3、销售流程：
（1）来电约访（接听客户来电，介绍简单情况，约客户来现场参观样板区）
（2）接待来访客户（接待到访客户，介绍整体规划，带领客户实地参观，解答客户疑问，增强客户购买欲，记录客户反馈信息）
（3）交定金
（4）通知选地（通知客户上门，签约交款，签约需带本人身份证明，付款方式可采取一次性付款或分期付款）
（5）交地验收（付清尾款，交地验收）
二、销售策略
产品策略：
为鼓励目标群体长期租赁家庭农场，可以开
展“租地送鸡”（租一年以上的），因为租期较短的话维护成本比较高，去寻找一个新的租客比维持一个旧的租客的费用高出许多，而且土地闲着的期间，还要自己打理（如搁置太久没人租，长杂草了）。
价格策略：
租期以一年为周期计算的话，每100平方米
一年收取1000元。
因为，如果按月出租的话，至打冬季基本上就没人会租了。
在每户租地后可以认购树，认购一棵树100块一年，可以采取多种方式进行管理，也可以平日由农场负责照管（雇人的话额外计算），收获所得归顾客所有。
备注：
1.前来租赁的人不一定每户都租100平方米，可以租多或租少，价格按实际租地大小计算。
2.水电费每户在
签约时付200定金，年末多退少补。
渠道策略：
开展“推广折扣”活动，如果原先租赁人介
绍其他人来租赁家庭农场的话，可以享受1年租金8折的折
扣。
只需在签订租赁合同的时候写上推荐人的名字即可。
促销策略：
开展“免费体验”活动，划开土地的一部分
（600平方米）和一定数量的树作为体验地，顾客可以在里面进行为期一个月的体验，不收取租金的。
如果树有收成而顾客想享有的话则可按折扣价出售。
在体验期间，每个顾客如果邀请其他人来进行体验活动还可以获得土鸡赠送（一旦体验地满后则不送）。
三、销售战略：
划开一部分地用作试验田，开展各种活动，争取在短期内提高前来体验和租赁的顾客。
其次，利用原先租赁人推广
就有折扣的方法，提高租赁人的参与度和积极性促使其去推广，从而争取到更多的租赁顾客（还减少了很多推广成本）。
这样，同学、朋友或邻居在同一块土地上种植，乐在其中，
又可以相互交流。
同时，减少土地的闲置期，减少人力、维
护等成本的支出。
这样，在一年中就能获得相对稳定的收入，减少不确定性的发生。
四、促销价格制度
对与别墅区的富人来说，拥有更多的财富，可能会租赁更
多的土地。
如果富人一次过租500平方米以上，也应采取相应的折扣。
五、市民农夫销售费用预测
（1）请人制定地块完整规划图3000元
（2）印制签约用纸每张2毛钱，印200张共40元
（3）建设两个农具房用于存放农具（一个5000元），购买各种农具提供给顾客，大约100件各种各样用于耕种的农具，平均50块一件，共5000。
总花费：
10000元
（4）印制广告册宣传等资料300元
（5）印制合同正本，合同附件每份10块，印100份，
共1000元
（6）选地号码牌每个5块，需要80个，共400元
（7）道路建设成本：
共需铺100米的大道，每铺十米500元，共需5000元；基础设施维护、人工、水电维护成
本：
每100平方米需10元每月，每月共需660元
（8）确定每个地块弄好水表、水龙头、电表、路灯、凳
子、每1000平方米一个自造休息小亭（弄6个）等设施
5000元
成本费用总计：
300+40+10000+300+1000+400+5000+660+5000=22640元
第三章建设规模与产品方案
第一节建设规模
家庭农场共110亩土地和80亩水面，其中90亩用于苗
木种植，20亩种植迷你蔬菜作市民农夫租赁田地。
80亩
水面，其中50亩养殖四大食用鱼，可以开辟休闲垂钓区，30亩养殖观赏鱼。
田边、林间、草地为家禽养殖区域。
空地建设生产、办公、仓库用房300平方米。
第二节产品方案
1、苗木、食用鱼、观赏鱼、迷你蔬菜、家禽、水果销售由销售部承担销售管理。
对于客户的项目采购实行合同制销售；对于市民零星采购，实行价格面议销售。
2、家庭农场，菜地认领：
（1）划分规划出一部分土地，实行会员制认领。
（2）以年为最低单位，会员认领一块（或以上）菜地并交纳所需费用，即可挂牌标明菜地归属权，会员自选种植套餐种类。
3、果树认领、采摘体验
（1）以家庭为单位，出租核桃树和板栗树的所有权，为果树命名挂牌。
（2）可以采取多种方式进行管理，也可以平日由农场负责照管（雇人），收获所得归顾客所有。
（3）采摘体验，划出少量体验地块用于客户短期体验。
4、家禽名义认养（可以每人认一只鸡，可以自己命名）
5、烧烤，露营：
（1）搭建休息场所，供客人聊天聚会休闲观景。
（2）在农场辟出烧烤场地，开发户外烧烤项目，收取食材场地费用。
活动方案主要有：
租地送鸡、推广折扣、免费体验
第四章不可行因素分析
1、种植的观赏苗木、观赏鱼等不符合客户品质要求，导致销量下降。
2、开发区属于产业项目聚集区，参与休闲的人员受到限制，到农场消费的人群减少。
3、周边居住的大多是工薪阶层，可以说一天上班差不多8个小时，根本没那么多时间去打理家庭农场
4、有的人不喜欢家庭农场，甚至认为是自讨没趣，即使闲着也不会去干
5、住别墅的富人很有钱，估计只会去玩玩，在免费体验
后，并不会租赁土地。
6、受天气的影响大，且租赁者可能由于自身原因（如技术），作物平均产量低而产生不必要的纠纷。
7、这种家庭农场，餐桌自供，是一种小农经济意识的苏
醒，背离了社会分工越来越细、越来越专业化的经济发展规律。
第五章财务评价
第一节基本数据与说明
一、5年销售总收入3375万元。
1、雪松20万株，5年后生长到3米，每株80元，价值1600万元。
2、紫薇5万株，5年后生长到10公分，每株200元，价值
1000万元
3、日本樱花，1万株，5年后生长到开花期，每株300元，价值300万元。
4、果树0.25万株，5年后每株年产200元，价值50万元。
市民农夫认养价格翻番，价值100万元。
5、食用鱼50亩，1年后每亩每年3000元，价值15万元。
5年总价值75万元。
6、观赏鱼30亩，1年后每亩10000元，价值30万元。
5年总价值150玩元
7、跑山鸡3000只，1年后每只40元，价值12万元，产蛋
8万元，年度价值20万元。
5年总价值100万元。
&市民农夫30户租金：
每户租赁300平方米，每年3000元，价值10万元。
5年总价值50万元。
二、总成本费用2790万元。
1、平均每年使用20人，每人每年用工成本5万元，5年总支出500万元。
2、种养殖各项成本综合约为60%5年总支出1995万丿元。
3、办公用房建设300平方米，加上、水电使用和管养，
平均每年25万元，5年总支出125万元。
4、办公费每年平均10万元，5年总支出50万元。
5、税收按总产值3000万元平均4%计算，5年总支出120万元。
第二节盈利能力分析
前5年，农庄处于建设期，各项成本较高，总利润585万元，平均每年利润117万元。
利润率为1.7%。
5年后完成生产管理、销售管理、人员管理成熟期，成
本将下降1个百分点，利润将达到2.7%左右。
同等规模生产经营利润将实现每年180万元以上。
第六章社会效益
一、对贯彻落实国家省、地、市的农业产业化政策有重大意
所谓的“家庭农场”很多都是是开垦城市的街角、空地、垃圾场边和铁道旁等闲置的公共土地，用类似认领种植的方式，租给愿意在此处耕种的市民，并且鼓励民众种植无公害的蔬菜瓜果或花草。
此举是促进社会资源合理利用的良好体现，政府应该大力支持。
二、调整产业结构带动农业发展
目前我国粮食供需区域性和结构性矛盾仍比较突出，南方销区、西部及西南部分地区存在缺口。
如果大力推建“家庭农场”，合理利用资源的配置，将有利于增强发展中国家的农业生产力，消除扭曲的贸易政策，并建立改善农业生产、消费、库存和贸易的新机制，以缓解由于粮价上涨给贫穷国家带来的威胁。
三、增加就业机会，保障社会安定
对于这些土地，与其让这些小面积土地荒芜，还不如利用起来，既能让市民吃上新鲜、无污染的放心菜，也能增加劳动就业。
第七章可行性研究结论
第一节项目可行性研究结论
家庭农场是农村土地集约化经营的发展方向，受到党和国家以及各级政府和社会的广泛重视和支持。
南京市浦口区鑫宝源家庭农场是在党的十八大和全国人大十二届代表大会召开之后，在土地资源优化配置的大潮中应运而生，完全符合国家的农村产业政策和地方产业化调整规划。
农场经营者邹圣强长期从事农村和农业工作，对国家产业政策和地方产业发展导向十分了解和准确把握，完全具备经营家庭农场的全部能力。
农场的建设和生产经营将有效解决农村土地分散经营的低效和浪费，扩大农民就业增加农民收入，为浦口新城建设提供大量环保优质的观赏苗木，为周边市民提供绝佳的休闲和农夫体验的场地。
在为人民和国家做出有益贡献取得社会效益的同时，自己也将获得很好的经济效益。
第二节建议
鉴于家庭农场在我国还属于发展阶段，在生产经营中无可避免地将面临资金、管理和销售环节的种种困难。
建议经营者实时权衡自己的实力，循循渐进推进生产、管理和销售计划，稳步实施农场发展规划，在竭力追求效益经营的同时，时刻注意防范市场风险，确保农场健康稳健的向前发展。
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