老年公寓可行性分析.docx
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老年公寓可行性分析
老年公寓可行性分析
第一章项目概述
1.1老年公寓项目背景
1.1.1中国已经进入老龄化社会
根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
同时，随着社会的发展，家庭规模呈现出小型化、结构核心化的趋势。
不久将来，我国将普遍出现“四二一”家庭成员构成，即一对年轻夫妇抚育一个孩子而赡养四位或六位老人（父母、岳父母），“四二一”家庭结构中的年轻人,已越来越无力承担在老年人身边亲自照顾的义务。
1.1.2老年人住宅市场潜力巨大
我国人口进入老年化，伴随着劳动力供应、医疗服务、养老金方面压力的增大，这毫无疑问将对其未来经济增长模式产生深远的影响。
对于政府来说，解决人口老年化的问题已经达到刻不容缓的地步。
据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。
由此可见老年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。
1.1.3政府所建养老机构现状
国家“十二五”规划提出：
“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。
”
我国的政府所建立的养老机构，仍存在着诸多的问题：
（1）老年公寓供不应求，数目少，规模极少。
（2）政府对老年人的住宅设施的重视和支持力度不够，老年公寓和养老机构的投入资金远远不足，不能满足需求。
因此，仅靠国家投资，远远不能满足需求。
如果政府能够调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。
中国政府即将制定一系列优惠政策鼓励私人和外国投资。
如果西方国家的经验能够被吸取，与照管老人相关的产业的未来市场潜力或许会达到数万亿元人民币，每年将帮助创造数以百万计的新工作。
不难想象，在不久的未来，这将成为中国经济增长的一个重要引擎。
1.1.4相关政策
1.2本项目概况
本项目为拟投资1亿人民币、建设约占地一百亩的养老公寓项目。
项目定位中高端，配套完备的医疗卫生室、超市商场、餐厅、健康会所、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台、健身广场等设施，为们提供一个集住宿、餐饮、医疗、洗浴、休闲、娱乐于一体的良好的颐养天年的场所。
我们对项目的具体定位是构筑老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。
1.3本项目建设单位简介
第二章市场分析
2.1目标市场细分及前景分析
近年来，各地相继兴建了一些较大规模的老年公寓，目前全国已有不同规模的各种老年公寓600多家。
大多老年公寓，由于老年人的经济水平、生活习惯和生活观念有很大的差异，健康状况也不同，老年人对服务的需求多种多样，老年公寓的类型也是呈多样化发展。
2.1.1市场细分
针对老年群体的特点和不同的经济水平导致的购买能力的差异，将机构的服务市场按老年人自主能力的程度细分为以下三种类型：
老年人以其实际生活自理能力划分为自理、介助和介护三种类型。
根据该标准和国外的分类，结合老年人自主能力的差异，可将老年公寓划分为三种类型：
独立型老年公寓、服务型老年公寓、护理型老年公寓：
独立型老年公寓与服务型老年公寓在入住对象上基本相同，均为自理老人，但是两类老年公寓在为老年人提供服务的方式和程度上有很大的差异，服务型老年公寓为老年人提供了更为全面与深入的服务，因而其收费也较普通型老年公寓高，老年人可以根据自己的具体情况选择入住。
不太理解细分策略的含义，这一部分有待修改
2.1.2细分策略
（1）由机构配备的医师对初次来到老年公寓的每一位老人进行体检，了解他们的健康状况，并建立个人健康档案。
一名医师分别负责多名老人，定期对老人的健康情况做检查，确定老人的服务需求。
（2）可在当地居民住宅区，通过定期举办免费健康咨询活动，了解不同经济水平老人的服务需求，与老人们建立良好联系，从而形成良好声誉、取得稳定的目标顾客群。
（3）对机构曾经服务过的每一位老人建立档案，不仅方便实行全程满意度跟踪调查，还可以根据老人之前常需要的服务预测其需求特征，建立并维持好关系。
2.1.3市场的发展前景
（1）可预见的服务群众
我国老龄化速度快，来势猛。
2006年前后，我国的老年人口已达到惊人的数目1.5亿人，是亚洲老年人总数的50%。
是世界老年人总数的20%，更是世界上唯一老年人口总数过亿的国家。
项目认真考虑老年消费的特征，以服务老年为宗旨，做好服务工作，可以发掘出巨大的市场潜力。
老年消费有如下特征：
1.老年消费是一个纯消费阶段，而老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数；2.老年消费是一种自主消费，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失；3.老年人的消费观较为成熟，对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。
（2）入住率高
经过对几个城市市区的范围内养老机构的统计和抽样调查，各种各样的所有制形式的养老机构平均入住率为63%。
经过对老人们的问卷调查，我们可以了解到，有一大部分的老人不愿选择养老机构是因为一些养老机构的设备不完善和服务不满意。
从此，我们可以推测如果我们把养老公寓的设施完备，服务完善，入住率将达到一个更高的水准。
（3）供不应求
我国老年人数高达1.5亿，但我国养老机构的所拥有的床位却仅仅120万。
仅占老年人口的0.8%，换一种说法就是每125位老人才能得到1张床位，这是远远不够的，这仅仅是杯水车薪。
这是需求远远超过了供应。
（4）性价比高
该项目养老公寓收费合理，服务到位，经济条件中等以上的家庭都可以支付得起老人的入住费用。
并且我国许多老人都有退休金，可以轻松支付与养老机构的费用。
另外相较于老人在家雇请保姆，老年公寓因其规模化效益，更加实惠方便。
2.1.4市场竞争
一般来说竞争来源于以下几个方面，相应的本项目在各方面具有独特的竞争优势：
（1）养老行业内部的竞争。
导致行业内部竞争加剧的原因可能有下述几种：
一是行业增长缓慢，对市场份额的争夺激烈；二是竞争者数量较多，竞争力量大抵相当；
三是竞争对手提供的产品或服务大致相同，或者至少体现不出明显差异；
四是某些企业为了规模经济的利益，扩大生产规模，市场均势被打破，产品大量过剩，企业开始诉诸于削价竞销。
就目前安徽太湖县养老产业市场来看，由于缺少养老院，并且同类竞争者还未出现，所以本项目具有不错的市场竞争力。
应当尽快填补这块市场空缺，做好自己的服务定位，打造自己的品牌，一定能创造相当大的市场价值。
（ 2）养老行业顾客的议价能力。
行业顾客可能是行业产品的消费者或用户，也可能是商品买主。
顾客的议价能力表现在能否促使卖方降低价格，提高产品质量或提供更好的服务。
项目本着“社会利益大于经济利益就是慈善”的原则，合理定价，以求得到顾客青睐，获得较大市场份额。
（3）养老行业供货厂商的议价能力。
表现在供货厂商能否有效地促使买方接受更高的价格、更早的付款时间或更可靠的付款方式。
这方面本项目决定进行大量的供货市场调研，通过招投标方式，进行建设施工、设配购买等工程。
（4）养老行业潜在竞争对手的威胁潜在竞争对手指那些可能进入行业参与竞争的企业，它们将带来新的生产能力，分享已有的资源和市场份额，结果是行业生产成本上升，市场竞争加剧，产品售价下降，行业利润减少。
本项目定位为高端市场，具有较高的市场细分度，把握时机可拥有较高市场占有率，不易受到冲击，潜在市场价值稳定。
（5）养老行业替代产品的压力，是指具有相同功能，或能满足同样需求从而可以相互替代的产品竞争压力。
随着人们生活水平的提高，以及老龄化到来，本项目把握时代契机，紧跟最前沿的趋势，具有独特的魅力，不会被其他养老方式轻易取代。
综上所述，本项目具有良好的可行性与竞争力，被广泛看好，有良好的发展前景。
2.2本项目投资建设的经济效益与社会效益
（1）有利于减轻政府负担，提高经济效益
设立养老护理服务中心,节约政府大量投资。
可以提供就业岗位,使下岗待业者能够找到服务的机会,调动了社区的闲置资源。
目前,在城市社区中,有不少刚从工作岗位上退下来的低龄老人和下岗工人,他们是开展社区老年工作的重要资源。
并能够促进就业，推动了配套产业发展。
（2）构建和谐社会的需要
党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，县委、政府也提出建设“和谐”的要求。
如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。
尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建老年公寓，将为弱势老人、孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。
（3）提高了老年人的生活质量
（4）减轻了家庭负担
主要体现在：
1.有利于老年人的身心健康。
老人往往远离自己子女生活,平时难以与亲人见面,心理易产生一种被家人和社会冷落的孤独感和忧伤感。
居家养老则使老人具有良好的交流环境和医务环境能帮助他们保持原来的生活习惯,同龄人话题多，也能使老年人精神愉悦。
2.有利于解决困难家庭养老的后顾之忧。
可以让一部分有养老服务需求的老年人得到精心照料,从而对稳固家庭、稳定社会起到良好的支撑作用。
3.改善了生活质量。
让老年人能享受到人性化关爱与社会化服务，较好地解决了高龄、空巢、老人缺乏精神慰藉等难题，满足了老年人多样化、个性化、多层次需求，改善了老年人的生活质量。
第三章老年公寓建筑及设施规划
3.1项目选址及社区规划
3.1.1社区规划设计要求
（1）选址科学化
老年公寓选址于安徽太湖县人民医院旧址，可利用原有基础设施，同时方便入住老人外出购物、旅游和就医。
（2）环境园林化（容积率取0.75）
项目占地100亩，规划建筑总面积约5万平方米，采取低密度、低容积率、高绿化率，整体建筑风格以的田园风光为主。
（3）公建设施高比例化、配套完善化
小区配有完善的医疗卫生室、超市商场、餐厅、健康会所、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台、健身广场等生活配套设施。
（4）设计人性化
平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；每栋公寓楼都有电梯，电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；室内保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140㎜，踏面宽度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。
（5）生活智能化
配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。
（6）户型合理化
充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在40～60㎡左右。
户型设计要个性化、合理化。
（7）建筑艺术化
在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。
满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。
3.1.2社区构架
社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。
分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。
其中住宅分四层次：
社区、小区、组团、单体。
整个社区分四个小区，每25亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积约1.2万㎡；每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。
为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。
（1）户型面积控制及户内设施
老年公寓建筑总面积4.95万平方米，共553套，户型分小套、中套、大套：
一室一厅一卫一厨：
套内面积约40m2（小套）
两室一厅一卫一厨：
套内面积约60m2（中套）
三室一厅一卫一厨：
套内面积约90m2（大套）
户型多层主要是一房和二房，均带厨卫；一房面积控制在40㎡左右，二房面积控制在60㎡，一房、二房占总套数的70%。
低层建大户型，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。
户型都最大限度地保证采光。
房间内除生活基本设施外，还针对老人的特殊设计有：
无障碍设计，保证家中老人安全；长柄门锁，便于使用；超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过；步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全。
房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。
（2）社区会所布置与设施
健康会所，建筑面积5300m2，会员消费有优惠；主要设施设备包括游泳池、健身房、羽毛球场、桌球室、乒乓球场、瑜伽室、康复保健区、淋浴房等。
餐厅，建筑面积1700m2，给会员提供日常用餐，以及配餐、送餐服务。
阅览室，2000m2，可为会员免费办理借书卡，并有宽敞明亮的书包阅览室，环境优雅、设施方便，有茶水室、盥洗室等。
老年大学，建筑面积3000m2，会员消费优惠；设有音乐课程、舞蹈课程、语言类课程、金融理财课程、医疗保健课程、手工艺术课程等，请志愿者及专业教室进行教学。
各公共建筑内均配备电梯、设计人性化。
（3）车位、商业配套的设置
在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。
道路布置：
在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。
商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。
（4）医院
在原有旧医院的基础上，采购基本医疗设备，设备按照社区诊所要求配备，包括护理室（护理与日常监护活动基地）、机能回复训练室、医务室（包含日常健康管理、咨询、诊查、配药的设施）。
（5）其他基础设施
在道路旁每隔200m设休息长椅，在草坪、湖边等绿地中间多设凉亭，并种植树木，为老人们尽可能多地提供乘凉沟通、休闲娱乐场所。
3.2设备设施
3.3运营及服务
3.1.1运营模式
我们的运营核心是采取会员制、走高端路线、向老年人出售公寓使用权。
所有入住社区的老人都必须成为会员，会员可以享受本服务平台集合的各类资源。
采取会员制，我们提供给会员的不是简单的“养老公寓+护理”，而是一个动态更新的服务资源库，包括顶级家居式公寓养老、顶级一对一医疗护理、国内外旅游打包等服务。
项目运营管理流程图如下：
①会员发需求指令到6001或楼栋秘书；
②6001或楼栋秘书向相对应的服务支持平台（服务支持部、健康管理部、俱乐部）发出指令；
③服务支持平台实施（或指令下一个相对应的服务资源实施）；
④服务资源将实施结果反馈到服务支持平台；
⑤服务支持平台将结果反馈到指令方（6001或楼栋秘书）；
⑥6001或楼栋秘书与会员确认并跟踪服务结果。
以上所有流程全部通过ERP操作，必要时其中相关岗位共享流程进度。
注：
该流程模型中6001为楼栋秘书角色的补充。
ERP是针对物资资源管理（物流）、人力资源管理（人流）、财务资源管理（财流）、信息资源管理（信息流）集成一体化的企业管理软件，实现管理服务信息即时传递。
3.1.2服务系统
我们的服务系统包括市场研究中心、会员招募、公寓会员服务、健康管理、俱乐部、项目拓展等几大块。
通过服务系统结构图可以看出，本项目通过全面、周到、贴心的服务，满足了老年人多样化、个性化、多层次需求，全方位地实现对老年人的关爱，并为老人提供舒适周到的生活服务以及丰富多样的文化娱乐服务，使老人能尽享安逸与快乐的退休生活。
第四章服务定位及营销策略
4.1服务定位及内容
服务宗旨：
"一切为老人着想，一切为老人服务"，追求二十一世纪亲情养老、科学养老、文化养老、环境养老的新观念，实行老有所养、老有所乐、老有所为、老有所学的办院方针。
本着这个原则，将服务体系分为四项内容：
1、医疗服务
实行医生三级查房制度、护士医疗护理制度；以传统医学、老年病、康复医学为特色，为住养老人提供常见病、多发病的检查和治疗，并开通三甲医院的绿色通道；特别为住养老人进行保健和康复的评估，并制定康复计划，开展物理治疗、作业治疗、传统康复治疗等项目。
2、生活服务
为住养老人提供或协助日常就餐、生活起居（穿衣、修饰、如厕等）、洗澡、清洗衣物、居家助洁（环境、房间、床单元）。
3、快乐服务
倡导积极开放式住养理念，安排适合住养老人心理、生理特点的康乐活动，并组织志愿者陪伴住养老人唱歌、手工、读书阅报、做操、游戏、交友沟通等。
4、VIP特需服务
为不断提高住养老人的生活品质和生命质量，专门为VIP住养老人制定了特色服务：
主任医师查房；代配药服务；每年一次健康体检；代买代办服务；每两周一次洗头机特色洗头服务；每月一次免费扦脚服务；志愿者一对一服务；报纸一份；下午点心一份。
4.2价格体系
本老年公寓采用销售会员卡的模式，任何人都可以购买会员卡，但是入住的一定要是满足条件的老人（男性65，女性60以上）。
购买会员卡后，按年缴纳管理费，管理费为固定的，每年没有涨幅；
但随着项目总体规模的增大，会员卡会分批分阶段进行销售控制，后推出的会员卡和管理费都会涨价。
包括一日三餐，水，电，天然气，电话，IPTV，宽带，医疗费用等在内的费用不包括在管理费里面，入住人需另行支付。
类型
说明
会员卡购买价格
每年管理费
健康养老公寓A卡
永久性的，可转让，可继承（销售使用权）
大/中/小套：
18万
大套2.4万
中套1.2万
小套8000
健康养老公寓B卡
终身，相当于趸交15年租金，未住满15年，按实际居住时间减扣费用，退还其余部分卡费
大套22.5万
中套15万
小套10万
8000
健康养老公寓出租卡
一年
大套1.85万
中套1.1万
小套6000
8000
护理式公寓
2,700/月/床；8,000/月/间
护理费另外计算
如果一对达到法定退休年龄的老夫妇购买了A卡，他们不仅可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女，因为A卡有效期与房屋土地的使用年限相同，且不记名，可继承，可转让；B卡是记名卡，有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。
对应大、中、小三种户型，B卡以三种价格出售。
4.3营销策略
（1）打造项目优势：
本项目所在的位于县城中心位置，交通便利，方便老人外出购物。
治安良好，适宜老年人居住。
该项目老年公寓服务品种繁多，设施齐全，定位中高端。
（2）加大宣传力度：
项目为了使产品的优势为本县老年群体了解，项目可在高中低端住宅区，通过定期举办免费健康咨询活动，了解不同经济水平老人的服务需求，与老人们建立良好联系，从而形成良好声誉、取得稳定的目标顾客群。
（3）运用政府资源：
本项目由政府投资一个亿，是政府的一项惠民工程。
可借助政府的力量进行宣传，一方面体现出政府为人民办实事的决心和力度，进一步树立政府在百姓心中的良好形象；一方面提高项目在老百姓当中的知名度，以及老百姓的信任度。
（4）在项目的施工运营过程中，时刻接受媒体监督，并借助媒体的有利报道，为项目做良好宣传。
（5）始终明确项目定位：
定位中高端市场，目标人群为有一定经济基础但需要有人照料的老人群体。
收费合理，站在老人的角度，细致入微地为老人考虑，使提供的服务物有所值。
第五章项目团队
5.1团队成员介绍
5.2团队分工
运营团队分为市场营销部、维修部、财务部、医疗部、人事部、采购部、服务部，协同工作，保障项目稳定运营。
市场营销部工作职责：
（1）负责跨部门经营工作的整体协调及支撑工作。
（1）负责组织年度市场预测及季度调整工作。
（2）负责产品的资费管理。
（3）负责市场、客户信息的收集、汇总，并做好月度经营活动分析工作，为本院领导和其它部门领导提供公司业务经营现状和发展方向方面高级别的咨询工作。
（4）负责整体营销策略、方案的制订并指导实施。
（5）负责新业务的开发、推广及跟踪、评价工作。
（6）负责老年公寓广告宣传的策划、设计及实施工作。
（7）负责本部门的业绩考核与奖惩。
维修部工作职责：
（1）负责项目电力系统、照明系统、供气系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修。
（2）负责老年公寓内二次装修的申批、监管。
（3）负责对各项室内设施、设备提供维修服务。
（4）负责公司外判整改工程的监管工作。
财务部工作职责
（1）负责资金筹集；
（2）负责固定资产投资；
（3）负责营运资金管理；
（4）负责证券投资与管理；
（5）负责利润分配；
（6）负责财务预测、财务计划与财务分析。
医疗部工作职责
（1）严格遵循各项医疗规范制度做好对老人的日常医疗护理工作
（2）及时有效应对老人突发疾病状况
人事部工作职责
（1）公司各部门人员的招聘、培训、考核和管理；
（2）公司人事制度的拟定、实施、监督、完善；
（3）公司员工相关证件及档案的办理；
（4）负责公司行政制度的拟定和实施
（5）负责公司固定资产（包括设备、车辆、员工宿舍等）的管理
（6）负责公司办公用品的采购与管理
（7）公司对外的联系与协调
采购部工作职责
（1）制定季度、月度计划完成公寓日常运转所需各项材料采购，保证供应
（2）认真做好市场调查和预测，掌握物资供应情况。
（3）负责各类采购合同的签订与管理、落实工作，并制订相应的管理制度。
服务部工作职责
（1）做好对公寓住户的各项日常服务；
（2） 建立完整的客户信息库，做好客户档案登记工作。
第六章项目建设进度
6.1建设总体目标及方案
本项目分两期施工并相继运营。
第一期投资四千万元人民币，建成一部分住宅公寓及配套附属设施，完善卫生医疗体系，做好绿化隔音，并进行试运营；第二期投资六千万元人民币，建造其余住住宅公寓及配套设施。
一期建成建筑总面积月两万平方米，二期建成建筑总面积月三万平方米。
6.2运营目标及方案
一期建成后，继续投入资金、人力开始运营，将收益投入到二期工程，以及后期设备完善当中。
待项目完全竣工，进一步补充资金人力，月收入将在百万元。
待项目稳定运行后，逐渐收回成本实现盈利。
6.3项目阶段及进度
2013年底破土动工，开始第一期工程，2015年中一期工程竣工，二期工程开建。
2015年底，一期投入使用，2017年底，二期工程竣工，并全面投入运营。
第七章项目总体预算
7.1主体工程及设备预算
固定资产部分，每平方米造价按2000元计算，建筑容积率0.75，建筑总面积4.95万平方米，造价约人民币9900万元。
其余动产如家具、电器、医疗
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